ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-19337/2024-ГК

Дело № А40-292254/23

город Москва

23 мая 2024 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,судей Александровой Г.С., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономаренко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Департамента городского имущества города Москвы 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 6 марта 2024 года 

по делу № А40-292254/23, по заявлению ООО «Фаворит-Пром» 

к заинтересованным лицам: Департаменту городского имущества города Москвы, ФИО1 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве 

о признании недействительным

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 02.06.2023, диплом 102312 0028600 г.,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 05.12.2023 г.,

диплом от 10.07.2019 № 107724 4621103 

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились - извещены;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Фаворит-Пром»  (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, ФИО1 (далее – заинтересованное лицо) о признании недействительными торгов № 2100000500000001562300102 по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилого помещения, расположенного по адресу:                  

<

...>/1, общей площадью 64,4 кв. м (Этаж № 1), кадастровый номер: 77:02:0004007:5621; о признании недействительным договора купли-продажи № 78-02653/23 от 15 ноября 2023 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 64,4 кв. м (Этаж № 1), кадастровый номер: 77:02:0004007:5621, заключенного между Департаментом городского имущества г. Москвы и                 ФИО1

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.

Решением суда от 06.03.2024 г.  иск был удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель заинтересованного лица доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям. 

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу. 

Представитель ФИО1, третьего лица в судебное заседание не явились, извещены. Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствии указанных лиц.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ. 

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя заявителя и заинтересованного лица, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,                      ООО «Фаворит-Пром» является арендатором недвижимого имущества по адресу:                      г. Москва, пр-д. Шокальского, д. 49, корп. 2, пом. 11/1, общей площадью 64,4 кв. м., с кадастровым номером: 77:02:0004007:5621, на основании Договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы от 17.05.2016 г. № 00-00232/16 с Департаментом городского имущества г. Москвы. 

Истец является субъектом малого предпринимательства г. Москвы. 

Как указывает истец, Департамент городского имущества г. Москвы 26 апреля             2023 г. в порядке статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обратился к арендатору с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого помещения. 

На момент предложения Департамента городского имущества г. Москвы недвижимое имущество находилось во временном владении на правах аренды у Истца, задолженность по арендной плате и иным обязательным платежам отсутствовала, все условия, предусмотренные подпунктами 1) -4) статей 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" соблюдены. 

Так, Департаментом городского имущества г. Москвы был направлен в адрес              ООО «Фаворит-Пром» Договор купли-продажи № 59-8390 от 26 апреля 2023 г., в котором как указывается истцом отсутствовала печать. 

Арендатор, не согласившись с содержанием отдельных положений представленного государственным органом текста Договора, в порядке статей 443, 445 части первой ГК РФ направил в адрес Департамента Протокол разногласий. 

Указанный протокол сопроводительным письмом от 20 мая 2023 г. с приложениями направлен в Департамент городского имущества г. Москвы. 

Согласно ответу Департамента городского имущества г. Москвы от 14.06.2023 года № 33-6-314940/23-(0)-4, Истцу отказано в предоставлении государственной услуги, в котором ссылалось на утрату Обществом права преимущественного выкупа, в связи с не предоставлением Обществом Проекта договора. 

ООО «Фаворит-Пром» 20 мая 2023 года направило подписанный Договор купли-продажи № 59-8390 от 26.04.2023 г. с учетом Протокола разногласий от 19.05.2023 года, что Департаментом подтверждается в письме от 14.06.2023 года № 33-6-314940/23-(0)- 4.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, ООО "Фаворит-Пром" досудебной претензией от 15.06.2023 года предложило Департаменту городского имущества г. Москвы в добровольном порядке принять условия Договора купли-продажи указанного нежилого помещения в редакции, указанной в протоколе разногласий, а также повторно направило подписанный Договор купли-продажи № 59-8390 от 26.04.2023 г. с учетом Протокола разногласий от 19.05.2023 года, а также скан описи и чека, подтверждающие направление ранее Договора в адрес Департамента городского имущества г. Москвы. 

В связи с тем, что разногласия не были урегулированы в досудебном порядке, ООО «Фаворит-Пром» подало исковое заявление к ДГИ г. Москвы, что подтверждается определением Арбитражного суда от 25.07.2023 г. по делу № А40-160940/2023. 

27 сентября 2023 года Департаментом городского имущества г. Москвы было подготовлено и опубликовано Извещение о проведении торгов № 21000005000000015623, в соответствии с которым Департаментом г. Москвы по конкурентной политике организованы торги по продаже арендуемого Обществом помещения, дата и время проведения аукциона - 09.11.2023 года в 10:00. 

9 ноября 2023 года был проведен электронный аукцион                                                      № 2100000500000001562300102, лотом которого было нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, пр-д. Шокальского, д. 49, корп. 2, пом. 11/1, общей площадью 64,4 кв. м., с кадастровым номером: 77:02:0004007:5621, что нарушает наше преимущественное право на приобретение спорного нежилого помещения, по результатам которого победителем стал ФИО1. ФИО1 был внесен задаток в размере 1 010 000 руб. 00 коп. 15 ноября 2023 года заключен договор купли-продажи № 78-02653/23 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 64,4 кв. м (Этаж № 1), кадастровый номер: 77:02:0004007:5621, заключенного между Департаментом городского имущества г. Москвы и ФИО1

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги; по этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результ Пунктом 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве").

Положения пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации должны применяться во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и быть направлены на соблюдение режима законности при проведении торгов и на защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов. При этом нарушения, с которыми заинтересованное лицо связывает недействительность торгов, должны быть существенными, то есть влияющими на результат торгов и затрагивающими интересы лица, обратившегося с иском о признании торгов недействительными.

При исследовании материалов дела судом достоверно установлено, что ООО «Фаворит-Пром» 20 мая 2023 года направило подписанный Договор купли-продажи № 59- 8390 от 26.04.2023 г. с учетом Протокола разногласий от 19.05.2023 года, что Департаментом подтверждается в письме от 14.06.2023 года № 33-6-314940/23-(0)-4. 

ООО «Фаворит-Пром» в досудебной претензии от 15.06.2023 года предложило Департаменту городского имущества г. Москвы в добровольном порядке принять условия Договора купли-продажи указанного нежилого помещения в редакции, указанной в протоколе разногласий, а также повторно направило подписанный Договор купли-продажи № 59-8390 от 26.04.2023 г. с учетом Протокола разногласий от 19.05.2023 года, а также скан описи и чека, подтверждающие направление ранее Договора в адрес Департамента городского имущества г. Москвы. 

В связи с тем, что разногласия не были урегулированы в досудебном порядке, 25 июля 2023 г. ООО «Фаворит-Пром» обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту.

 27 сентября 2023 года Департаментом городского имущества г. Москвы было подготовлено и опубликовано Извещение о проведении торгов № 21000005000000015623, в соответствии с которым Департаментом г. Москвы по конкурентной политике организованы торги по продаже арендуемого Обществом помещения, дата и время проведения аукциона – 09.11.2023 года в 10:00. 

Отношения по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, субъектам малого и среднего предпринимательства регламентированы нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 4 Закон N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое недвижимое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передач и во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Судом установлено, что ООО «Фаворит-Пром» не пропущен срок подписания Проекта договора, поскольку после получения Обществом Договора купли-продажи указанного помещения, направленного Ответчиком в порядке положений Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, ООО «Фаворит-Пром» с соблюдением срока, предусмотренного п. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, направило в адрес Ответчика 20 мая 2023 года, подписанный со своей стороны указанный Договор купли-продажи с приложением Протокола разногласий, что подтверждается чеком и описью от 20.05.2023г.

15.06.2023 г. Общество повторно направило в адрес ДГИ г. Москвы скан Договора купли-продажи недвижимости № 59-8390 от 26.04.2023 г. с учетом протокола разногласий от 19.05.2023г., что подтверждается чек и описью от 15.06.2023 г. 

Таким образом, Общество выполнило все необходимые условия для реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

Учитывая изложенное, торги были проведены с нарушением положений Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, законных прав и интересов ООО «Фаворит-Пром», которое на тот момент находилось на стадии урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения с Департаментом городского имущества города Москвы (дело № А40-160940/2023).

При повторном рассмотрении дела судом учтено, что по делу № А40-160940/2023 было вынесено Решение Арбитражного суда г. Москвы (резолютивная часть) от 18.03.2024 г., согласно которому разногласия возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр-д. Шокальского, д. 49, корп. 2, пом. 11/1, общей площадью 64,4 кв. м, между ООО «Фаворит-Пром» и ДГИ г. Москвы были урегулированы, исковые требования Общества удовлетворены частично.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что торги проведены с нарушением правил, установленных Законом (ст. 449 ГК РФ), а договор, заключенный по результатам проведенных торгов является недействительным.

На основании п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Цель двусторонней реституции - приведение сторон сделки в первоначальное положение.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы истца не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность обжалуемого решения.

Исходя из изложенного, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 6 марта 2024 года по делу              №А40-292254/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья                                                                    Бондарев А.В.

Судьи:                                                                                                            Александрова Г.С.

                                                                                                                        Савенков О.В.