АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А48-595/2022

г. Калуга

24 января 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16.01.2025

Постановление изготовлено в полном объеме 24.01.2025

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

судей 

при участии в заседании

от общества с ограниченной ответственностью «Ресурс плюс»

от индивидуального предпринимателя ФИО1

ФИО2,

ФИО3,

ФИО4,

представитель ФИО5 

(дов. от 10.01.2023, диплом);

представитель ФИО6 

(дов. от 12.08.2024, уд. адвоката);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ресурс плюс» на решение Арбитражного суда Орловской области от 16.04.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2024 по делу № А48-595/2022,

У С Т А Н О В И Л:

определением Арбитражного суда Орловской области от 07.02.2022 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Ресурс плюс» (далее - истец, ООО «Ресурс плюс») о выделении из судебного дела № А48-9612/2020 в отдельное производство (судебное дело № А48-595/2022) требований:

- к индивидуальному предпринимателю ФИО7 (далее - ИП ФИО7, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 9 от 01.03.2020 за период с августа 2020 года по ноябрь 2020 года в размере 107 000 руб., пени за периоды с 31.03.2020 по 02.02.2021, с 03.02.2021 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по 09.04.2024 (с учетом периода моратория с 01.04.2022 по 30.09.2022) в размере 1 226 080 руб., с последующим начислением пени на основании указанного договора по день фактической оплаты задолженности; о взыскании задолженности по договору аренды № 1 от 01.01.2020 за период с 01.09.2020 по 27.11.2020 в размере 43 500 руб., пени за периоды с 26.01.2020 по 05.04.2020, с 07.01.2021 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по 09.04.2024 (с учётом периодов мораториев с 06.04.2020 по 06.01.2021 и с 01.04.2022 по 30.09.2022) в размере 220 755 руб., с последующим начислением пени на основании указанного договора по день фактической оплаты задолженности (с учётом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации);

- к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ФИО8) Яне Олеговне (далее - ИП ФИО1, ответчица) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 5 от 01.02.2021 за период с 01.04.2021 по 31.01.2022 в размере 750 000 руб., пени за период с 31.03.2021 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по 09.04.2024 (с учётом периода моратория) в размере 5 889 750 руб., с последующим начислением пени на основании указанного договора по день фактической оплаты задолженности (с учётом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО9, общество с ограниченной ответственностью «Орловский энергосбыт», общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Орел», индивидуальный предприниматель ФИО10, индивидуальный предприниматель ФИО11

В порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело вступил прокурор Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 16.04.2024, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2024, в пользу ООО «Ресурс плюс» с ИП ФИО7 взыскана задолженность по договору аренды № 9 от 01.03.2020 в размере 107 000 руб., пени в размере 60 860 руб., по договору № 1 от 01.01.2020 задолженность в размере 43 500 руб., пени в размере 1 950 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований по отношению к ИП ФИО7, а также в полном объёме по отношению к ИП ФИО1 отказано.

Удовлетворяя частично исковые требования, заявленные по отношению к ИП ФИО7, суд первой инстанции пришёл к выводу о доказанности истцом факта беспрепятственного использования ответчиком нежилых помещений по двум договорам аренды за весь заявленный период, отсутствием доказательств внесения предпринимателем арендных платежей. При этом суд пришёл к выводу о необходимости начисления неустойки за просрочку внесения ответчиком арендной платы до момента расторжения сторонами договоров аренды № 9 от 01.03.2020 и № 1 от 01.01.2020, т.е. до 27.11.2020, в связи с чем произвёл её перерасчёт и частично удовлетворил данное исковое требование общества.

Отказывая в полном объёме в удовлетворении исковых требований по отношению к ИП ФИО1, суд первой инстанции, руководствуясь заключением судебной экспертизы, пояснениями экспертов, полученными в ходе судебного заседания, заключением специалиста, пришёл к выводу о том, что ООО «Ресурс плюс» не исполнило своей обязанности по передаче ИП ФИО1 в рамках договора аренды № 5 от 01.02.2021 нежилых помещений в надлежащем техническом состоянии, позволявшем использовать их по назначению, определённому условиями договора, - для целей размещения в них автомойки. В связи с этим, суд пришёл к выводу о том, что у ИП ФИО1 не могло возникнуть обязанности по внесению неисправному арендодателю арендной платы.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами суда первой инстанции.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления судов в части отказа в удовлетворении исковых требований, ООО «Ресурс плюс» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просило их в обжалуемой части отменить, принять в данной части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В обоснование доводов кассационной жалобы ООО «Ресурс плюс» указывает на то, что ИП ФИО1 приняла помещения по акту приёма-передачи в пригодном для ведения хозяйственной деятельности состоянии без каких-либо возражений и замечаний. После этого ИП ФИО1 не обращалась к ООО «Ресурс плюс» с какими-либо претензиями по поводу обнаружения ею скрытых недостатков технического состояния арендованного имущества, не позволявших пользоваться арендованным имуществом, не потребовала от истца уменьшения арендной платы либо расторжения договора. Напротив, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт реального использования ответчицей спорных нежилых помещений по их целевому назначению - для целей функционирования автомойки. Суды не учли, что заключение судебной экспертизы не содержит вывод об аварийности спорных нежилых помещений и недопустимости их использования по целевому назначению. 

Также ООО «Ресурс плюс» указывает на то, что взыскание неустойки с ИП ФИО7 только до момента расторжения договоров аренды (до 27.11.2020) является необоснованным, т.к. штрафная санкция подлежит начислению и уплате до момента исполнения предпринимателем своей обязанности по погашению основного долга.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «Ресурс плюс» поддержал доводы своей кассационной жалобы, просил оспариваемые судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований по отношению к каждому из ответчиков и принять в данной части по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме. 

На вопрос суда представитель истца пояснил, что распечатки Интернет сайтов и иные документы, содержащие сведения о предоставлении ИП ФИО1 в рассматриваемый период услуг по мойке автомобилей по адресу места нахождения спорных нежилых помещений, он предоставлял в канцелярию суда первой инстанции с соответствующими ходатайствами, что подтверждается штампами суда, проставленными на копиях ходатайств. Представитель предоставил указанные документы на обозрение суда.

Представитель ИП ФИО1 с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оспариваемые судебные акты в части отказа в удовлетворении иска в отношении ответчицы оставить без изменения.

На вопрос суда представитель пояснил, что о недостатках спорных нежилых помещений, а также об одностороннем отказе от исполнения договора № 5 от 01.02.2021 ИП ФИО1 уведомляла руководителя ООО «Ресурс плюс» в устном порядке, т.к. между ними существовали хорошие отношения. После подписания акта приёма-передачи в отношении спорного имущества ИП ФИО1 был выявлен скрытый недостаток, заключающийся в том, что система канализации не функционировала, что не позволяло вести деятельность по мойке автотранспорта, однако данное обстоятельство не может быть подтверждено документально.

ИП ФИО7 и иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции.

От ответчика поступил отзыв, в котором он просил оспариваемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «Ресурс плюс» - без удовлетворения.

С отношении не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьёй 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу о необходимости частичной отмены оспариваемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, в собственности ООО «Ресурс Плюс» находится одноэтажное нежилое помещение 1943 года постройки с кадастровым номером 57:25:0010404:194, площадью 964,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись от 18.02.2004.

Между ООО «Ресурс плюс» (арендодатель) и ИП ФИО7 (арендатор) заключён договор аренды № 1 от 01.01.2020, по условиям которого предпринимателю в аренду сроком до 30.12.2020 передана часть выше указанного помещения площадью 57,2 кв.м., оборудование и мебель, перечисленные в акте № 3 (пункты 1.1, 8.1 договора).

Согласно пунктам 5.2, 5.3 договора арендная плата составляет 15 000 руб. в месяц. Арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествовавшего оплачиваемому месяцу (предоплата).

За просрочку по оплате счетов или арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Арендатор считается просрочившим платёж в случае, если платёж не был фактически осуществлён арендатором до 25 числа предшествующего месяца.

В пункте 6.2 договора согласовано условие о том, что договор может быть расторгнут досрочно по письменному уведомлению другой стороны за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения и выполнения всех требований договора.

01.01.2020 между сторонами также подписан акт № 1 приёма-передачи помещения, согласно которому техническое состояние помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора.

Также между ООО «Ресурс плюс» (арендодатель) и ИП ФИО7 (арендатор) заключён договор аренды № 9 от 01.03.2020, по условиям которого предпринимателю в аренду сроком до 28.02.2021 передана часть выше указанного помещения площадью 182,25 кв.м. и оборудование для автомойки (пункты 1.1, 8.1 договора).

Согласно пункту 5.2 договора арендная плата составляет 30 000 руб. в месяц. Арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно не позднее 30 числа месяца, предшествовавшего оплачиваемому месяцу (предоплата).

За просрочку по оплате счетов или арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Арендатор считается просрочившим платёж в случае, если платёж не был фактически осуществлён арендатором до 30 числа предшествующего месяца.

В пункте 6.3 договора согласовано условие о том, что договор может быть расторгнут досрочно по письменному уведомлению другой стороны за два месяца до предполагаемой даты расторжения.

01.03.2020 между сторонами также подписан акт № 1 приёма-передачи помещения, согласно которому техническое состояние помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора.

31.08.2020 ИП ФИО7 направил в адрес ООО «Ресурс плюс» требование о расторжении договора, мотивированное невозможностью использовать арендуемые по договорам № 1 от 01.01.2020 и № 9 от 01.03.2020 нежилые помещения по их целевому назначению, ввиду отключения электроэнергии из-за бездействия арендодателя.

В ответных письмах от 09.09.2020 ООО «Ресурс плюс» указало на то, что оно не допускало нарушений условий договоров, основания для их расторжения по вине арендодателя отсутствуют. Одновременно с этим общество указало предпринимателю на то, что в силу пунктов 6.2 договоров он вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения сделок. В связи с этим, предпринимателю было предложено передать арендуемое имущество, погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и оплатить аренду, начисленную до даты возврата имущества.

27.11.2020 между сторонами подписаны акты возврата ИП ФИО7 арендованного имущества в адрес ООО «Ресурс плюс».

В претензиях от 23.11.2020 ООО «Ресурс плюс» предлагало ИП ФИО7 погасить задолженность по арендной плате по договору № 1 от 01.01.2020 в общей сумме 45 000 руб., образовавшуюся за период с сентября по ноябрь 2020 года, и по договору № 9 от 01.03.2020 в общей сумме 110 000 руб., образовавшуюся за период с августа по ноябрь 2020 года.

Неисполнение ИП ФИО7 указанных претензий явилось основанием для обращения ООО «Ресурс плюс» в арбитражный суд с иском по настоящему делу, в котором истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды № 1 от 01.01.2020 за период с 01.09.2020 по 27.11.2020 в размере 43 500 руб., по договору аренды № 9 от 01.03.2020 за период с 01.08.2020 по 27.11.2020 года в размере 107 000 руб., а также начисленную за периоды просрочек неустойку с распространением её взыскания на период до момента погашения ответчиком суммы основного долга.

Руководствуясь нормами статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суды пришли к выводу о необходимости удовлетворения в полном объёме требования общества о взыскании с ИП ФИО7 суммы основного долга в общем размере 150 500 руб., указав на то, что предприниматель не представил доказательства невозможности использования арендованного имущества в рассматриваемый период по причине отсутствия в нежилых помещения электроснабжения в результате неправомерных действий ООО «Ресурс плюс».

В данной части судебные акты сторонами не обжалуются, в связи с чем не являются предметом рассмотрения суда кассационной инстанции.

Удовлетворяя частично иск к ИП ФИО7 о взыскании неустойки, суд первой инстанции исходили из того, что договоры аренды были расторгнуты 27.11.2020, в связи с чем начисление штрафной санкции после указанной даты является неправомерным (в указанной части суд руководствовался разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 35 от 06.06.2014 «О последствиях расторжения договора» (далее - постановление Пленума № 35)). Суд первой инстанции также пришёл к выводу об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В своей апелляционной жалобе ООО «Ресурс плюс» указывало на то, что неустойка вне зависимости от даты расторжения договора подлежит начислению до момента исполнения ответчиком своего обязательства по уплате основного долга. Однако суд апелляционной инстанции какой-либо оценки данному доводу апелляционной жалобы не дал.

В своей кассационной жалобе общество повторно привело данный довод, который, по мнению суда кассационной инстанции, является обоснованным.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании неустойки, начисленной после 27.11.2020, суд первой инстанции неправомерно руководствовался разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 3 постановления Пленума № 35, т.к. согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 указанного пункта Пленума, те условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения, сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Кроме того, в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума № 35 прямо закреплено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

В материалы дела не представлено соглашение сторон, в силу которого они ограничили бы право арендодателя по начислению неустойки на сформировавшуюся задолженность по арендной плате моментом расторжения самих договоров аренды.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что ООО «Ресурс плюс» вправе требовать начисление неустойки только до даты расторжения договоров - до 27.11.2020, является ошибочным и не основанным на нормах действующего законодательства. Несмотря на доводы апелляционной жалобы, в указанной части законность решения суда первой инстанции нет была проверена судом апелляционной инстанции, допущенная судом ошибка в применении норм материального права не устранена.

С учётом изложенного, суду надлежало проверить правильность начисления истцом неустойки за весь заявленный период, в том числе с учётом сроков внесения арендных платежей, установленных условиями договоров, и с учётом норм статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, и только после этого рассмотреть вопрос о наличии либо отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чём было заявлено ИП ФИО7 При этом суду надлежит оценить соразмерность как самих ставок штрафных санкций, установленных договорами, так и общий размер начисленной неустойки в его соотношении с основным долгом (правильно определить соразмерность неустойки последствиям неисполнения ответчиком своих договорных обязательств). При этом суд кассационной инстанции не наделён правом разрешать вопрос о необходимости применения к спорным правоотношениям норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учётом изложенного, суд кассационной инстанции полагает необходимым отменить оспариваемые судебные акты в части рассмотрения искового требования общества о взыскании с ИП ФИО7 неустойки в полном объёме, а также в части распределения судебных расходов по указанному иску, в данной части дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отношении исковых требований, заявленных к ИП ФИО1, суд кассационной инстанции установил следующее.

Между ООО «Ресурс плюс» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключён договор аренды № 5 от 01.02.2021, по условиям которого предпринимателю в аренду сроком до 30.01.2022 передана часть выше указанного помещения площадью 233,9 кв.м. (далее - здание), оборудование и система очистки и слива сточной воды в городскую канализацию, расположенные по адресу: 

<

...>. Здание и оборудование передаются для организации мойки и полировки автотранспортных средств (пункты 1.1, 8.1 договора).

В соответствии с пунктами 2.1 - 2.4 договора арендодатель передаёт арендатору здание и оборудование, указанные в договоре и в приложениях № 1 и № 2, по акту приёма-передачи, подписываемому представителями арендодателя и арендатора в момент подписания сторонами договора. Обязательство арендодателя по передаче здания и оборудования арендатору считается исполненным после подписания сторонами акта приёма-передачи с приложением печатей. 

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю здание в надлежащем санитарно-техническом состоянии со всеми вытекающими разрешёнными арендодателем изменениями и неотделимыми улучшениями (после ремонта, реконструкции, перепланировки, строительства и т.д.) и оборудование в исправном состоянии. Возврат арендованного здания и оборудования арендодателю производится в течение двух дней с момента прекращения договора аренды. Возврат производится по акту приёма-передачи.

По условиям пункта 3.2 договора ИП ФИО1 приняла на себя обязанность поддерживать за свой счёт арендуемое здание и оборудование в исправном состоянии, не допускать их порчи, а также проводить текущий ремонт здания, оборудования, инженерных сетей и сантехнического оборудования, вышедшего из строя, за свой счёт.

Согласно пункту 5.2 договора арендная плата составляет 75 000 руб. в месяц. Арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно не позднее 30 числа месяца, предшествовавшего оплачиваемому месяцу (предоплата), а в феврале оплата производится не позднее 28 числа.

Стороны договорились, что арендатор начинает уплачивать арендную плату с 01.04.2021. Два месяца каникул по арендной плате арендатору предоставляются для производства текущего ремонта здания, оборудования и системы очистки сточной воды. 

За просрочку по оплате счетов или арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Арендатор считается просрочившим платёж в случае, если платёж не был фактически осуществлён арендатором до 30 числа предшествующего месяца.

В пункте 6.3 договора согласовано условие о том, что договор может быть расторгнут досрочно по письменному уведомлению другой стороны за два месяца до предполагаемой даты расторжения.

В случае досрочного расторжения арендатором договора, он обязан выплатить за два предыдущих месяца арендную плату; выполнить требования пункта 6.2 договора: выплатить арендодателю всю задолженность по арендной плате, включая пени; навести порядок в помещениях здания и на прилегающем участке; провести в арендуемом здании текущий ремонт; сделать текущий ремонт оборудования; откачать ил из системы очистки воды; сдать имущество арендодателю по акту приёма-передачи.

01.02.2021 между сторонами также подписан акт № 1 приёма-передачи помещений и оборудования, согласно которому техническое состояние части нежилого здания и оборудования удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора.

В претензии № 1 от 27.04.2021 ООО «Ресурс плюс» указало на невнесение ИП ФИО1 арендной платы за апрель 2021 года в размере 75 000 руб., в связи с чем потребовало погашения долга до 30.04.2021, уплаты арендной платы за май 2021 год, а также уплаты пени в размере 20 250 руб.

Неисполнение ИП ФИО1 указанной претензии явилось основанием для обращения ООО «Ресурс плюс» в арбитражный суд с иском по настоящему делу, в котором истец просил взыскать с ответчицы задолженность по арендной плате по договору аренды № 5 от 01.02.2021 за период с 01.04.2021 по 31.01.2022 в размере 750 000 руб., а также пени за период с 31.03.2021 по дату исполнения предпринимателей обязанности по погашению основного долга.

Возражая против иска, ИП ФИО1 привела довод о том, что ООО «Ресурс плюс» не исполнило свою обязанность по передаче нежилых помещений в состоянии, пригодном для использовании их по целевому назначению, определённому в пункте 1.1 договора - для организации мойки и полировки автотранспортных средств.

Отказывая в полном объёме в удовлетворении исковых требований ООО «Ресурс плюс», заявленных по отношению к ИП ФИО1, суды, руководствуясь нормами пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, позициёй, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 302-ЭС14-735 от 29.01.2015 по делу №А19-1917/2013, заключениями специалистов и судебных экспертов, пришли к выводу о том, что в спорный период из-за ненадлежащего технического состояния спорных нежилых помещений ИП ФИО1 не могла использовать арендованное имущество по его целевому назначению, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства реального использования ответчицей спорного имущества.

Однако судами не было учтено следующее.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Системное толкование приведённых норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2015 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015; пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2017 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017; пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2020 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952).

В силу пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 от 11.06.2020 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума № 6) по смыслу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность исполнения обязательства является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

Согласно нормам статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (скрытые недостатки).

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 1 статьи 615, пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно нормам статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе когда:

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В материалы дела было представлено заключение специалиста ФИО12, который указал, что основные несущие конструкции здания (фундаменты, стены, покрытия, кровля, перемычки) находятся в состоянии от ограниченно работоспособного до аварийного. Специалист также указал, что отдельные элементы значительно разрушены в результате эксплуатации. Местами нарушены сопряжения несущих конструкций, что привело к утрате пространственной жесткости здания, что не соответствует требованиям: СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87», Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». По мнению специалиста ФИО12, состояние ограждающих и несущих конструкций не позволяет поддерживать в помещениях здания необходимые условия для нормативной эксплуатации. Дальнейшая безопасная эксплуатация объекта не обеспечивается. По оценке специалиста физический износ здания на момент обследования составляет 84,68%, техническое состояние обследуемого здания оценивается как ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов. Ни одна из имеющихся конструкций здания не может быть использована повторно, поэтому проведение капитального ремонта здания невозможно или не целесообразно. Дальнейшее использование помещения в здании для мойки автомобилей нарушает строительные нормы и правила, является опасным для жизни и здоровья граждан, а также для окружающей среды.

Вместе с тем, как на это правомерно указало ООО «Ресурс плюс», заключение данного специалиста не может рассматриваться как достоверное доказательство по делу, т.к. сам специалист ФИО12 непосредственное техническое обследование конструктивных элементов здания и арендуемых помещений не осуществлял, а подготовил своё заключение исключительно на основании фото и видеоматериалов, полученных сторонами 21.04.2022 в ходе проведения совместного осмотра спорных нежилых помещений.

ИП ФИО1 в материалы дела также предоставлено заключение №5-АМ, выполненное специалистом ФИО13, о техническом анализе в отношении объекта недвижимости, помещения автомойки, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 57:25:0010404:194), согласно которому все несущие конструкции обследуемого здания, ввиду многочисленных повреждений и деформаций, не способны воспринимать строительные нагрузки, что свидетельствует об аварийности объекта. При этом, с учетом характера и видов выявленных дефектов строительных конструкций, давность возникновения таких дефектов составляет пять и более лет. Более точно дату возникновения описанных выше дефектов установить невозможно ввиду отсутствия соответствующей методики.

Однако, как и заключение специалиста ФИО12, заключение специалиста ФИО13 было подготовлено на основании фотоматериалов, без фактического исследования технических характеристик спорных нежилых помещений.

Кроме того, заключения специалистов вступают в противоречие с иными доказательствами по делу в части отнесения технического состояния здания истца к аварийному.

Так, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции в целях проверки доводов ИП ФИО1 по делу было назначено проведение судебной экспертизы, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы: 

1) соответствует ли техническое состояние здания, расположенного по адресу: 

<

...>, включая системы электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, в том числе техническое состояние части помещения в данном здании с кадастровым номером 57:25:0010404194, площадью 233,9 кв.м., являющегося предметом договора аренды №5 от 01.02.2021, по состоянию на дату проведения экспертизы техническому состоянию вышеуказанных объектов недвижимости, отраженному в материалах видеосъемки по результатам осмотра от 21.04.2022? 

2) соответствует ли техническое состояние вышеуказанное здание обязательным требованиям законодательства в области строительства по состоянию на дату проведения экспертизы, а также по состоянию на дату проведения осмотра от 21.04.2022 (на основании представленных видеоматериалов по результатам осмотра)? 

3) создает ли техническое состояние вышеуказанного здания угрозу жизни и здоровью граждан по состоянию на дату проведения экспертизы, а также по состоянию на дату проведения осмотра от 21.04.2022 (на основании представленных видеоматериалов по результатам осмотра)? 

В материалы дела ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» предоставило заключение от 20.04.2023 №2153/3-1. 

Из содержания заключения судебной экспертизы следует, что техническое состояние фундаментов и перекрытий частей здания лит. «И» и «И1» эксперты оценили как «ограниченно работоспособные», стен и кровли - как «недопустимое». Общее техническое состояние лит. «И» и «И1» эксперты оценили как «недопустимое» (стены и крыша), создающее угрозу жизни и здоровью граждан, и пригодным для дальнейшей эксплуатации только при проведении работ по их капитальному ремонту. 

Путём сопоставления, имеющегося в материалах дела акта обследования от 21.04.2022, с данными, полученными в ходе проведения экспертного осмотра, экспертами установлено, что описание объекта исследования (архитектурно-планировочные решения, отделка, инженерная оснащённость), отражённое в акте от 21.04.2022, соответствует фактическому состоянию исследуемого объекта на момент проведения экспертного осмотра.

Суд кассационной инстанции отмечает, что такое техническое состояние структурных элементов нежилого здания как «ограниченно работоспособное» либо «недопустимое» само по себе не свидетельствует о том, что данное здание утрачивает такое своё качество как обороноспособность в гражданских правоотношениях.

Из содержания приведённых норм статей 612, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что до вступления в договорные правоотношения по поводу аренды вещи будущий арендатор обязан осмотреть предложенное ему к передаче в аренду имущество, убедиться в его исправном состоянии и пригодности использования для достижения предполагаемой цели заключения договора. При этом, если недостатки сданного в аренду имущества были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, негативные последствия, вызванные такими недостатками, несёт сам арендатор, а не арендодатель, который освобождается от соответствующей ответственности.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Как указывалось ранее, ИП ФИО1 при заключении договора аренды без каких-либо замечаний и возражений 01.02.2021 подписала акт № 1 приёма-передачи помещений и оборудования, в котором отражено, что техническое состояние части нежилого здания и оборудования удовлетворительное и позволяет их использовать в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора, т.е. для организации мойки и полировки автотранспортных средств.

При этом судебные эксперты пояснили суду, что те недостатки конструктивных элементов здания, которые отражены в их заключении, скрытыми не являются.

В нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства того, что ООО «Ресурс плюс» препятствовало ИП ФИО1 в проведении осмотра спорных нежилых помещений перед заключением договора аренды и подписанием акта приёма-передачи имущества к нему, ввело ответчицу в заблуждение относительно технического состояния нежилых помещений либо умышленно скрыло те или иные их недостатки, наличие которых могло бы повлиять на решение предпринимателя о целесообразности вступления в арендные правоотношения, в материалы дела не представлены.

Следовательно, по общему правилу статей 612, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации риск принятия нежилых помещений с имеющимися у них недостатками лежит на ИП ФИО1 до тех пор, пока последняя не представит суду наличие правовых оснований необходимых для отнесения ответственности за такие недостатки на общество.

ООО «Ресурс плюс» обоснованно указывало на то, что ИП ФИО1 ни разу не обращалась к обществу по поводу выявления ею скрытых недостатков арендованного имущества, обнаруженных ею после получения спорных нежилых помещений в своё владение, которые бы реально препятствовали ей в использовании нежилых помещений по назначению, определённому в договоре аренды.

Ответчица утверждала, что ООО «Ресурс плюс» уклонилось от исполнения обязанности по проведению капитального ремонта арендуемых помещений, в связи с чем она была вынуждена освободить арендуемый объект без предупреждения арендодателя.

Вместе с тем, как на это обоснованно указывал истец, в силу положений пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта даёт арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  указано, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Однако доказательств того, что ИП ФИО1 обращалась к ООО «Ресурс плюс» с требованиями, поименованными в выше приведённых статьях Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлены. Кроме того, в любом случае, данные обстоятельство не наделяли ИП ФИО1 правом на односторонний отказ от исполнения договора и на оставление ею нежилых помещений без предупреждения об этом арендодателя.

Судами не был исследован вопрос о том, когда конкретно ИП ФИО1 покинула спорные нежилые помещения, какие конкретно выявленные ею недостатки помещений послужили причиной для совершения таких действий, каким образом ответчица возвратила арендованное имущество ООО «Ресурс плюс».

Суд кассационной инстанции также отмечает, что до 27.11.2020 спорные нежилые помещения использовались ИП ФИО7 для целей размещения в них автомойки.

Договор аренды этих же помещений для осуществления той же предпринимательской деятельности с ИП ФИО1 был заключён 01.02.2021, т.е. через два месяца после прекращения договорных правоотношений с ИП ФИО7

При этом в материалы дела не представлены доказательства того, что ИП ФИО7 когда-либо обращался к ООО «Ресурс плюс» с претензиями по поводу ненадлежащего технического состояния арендуемого имущества, препятствующих его использованию для целей размещения и функционирования автомойки.

Доказательства того, что в течение указанных двух месяцев техническое состояние спорных нежилых помещений резко ухудшилось, в связи с чем ведение в них деятельности по организации мойки и полировки автотранспортных средств стало невозможным, в материалы дела также не представлены.

Напротив, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции сторонами был осуществлён совместный осмотр спорных нежилых помещений. Из представленной в материалы дела видеосъёмки от 21.04.2022 следует, что на указанную дату помещения продолжали использоваться в целях оказания услуг по мойке автомобилей.

Суды также указали, что в материалы дела не представлены доказательства реального ведения ИП ФИО1 хозяйственной деятельности в спорных помещениях в рассматриваемый период.

С судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца представил на обозрение суда ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств по настоящему делу, адресованные суду первой инстанции, на которых проставлены входящие штампы канцелярии суда о поступлении данных ходатайств в суд до даты итогового судебного заседания и вынесения судом решения по делу. Вместе с тем, в материалах настоящего дела данные ходатайства и поименованные в них документы отсутствуют.

При таких обстоятельствах, выводы судов о том, что ООО «Ресурс плюс» не исполнило своей обязанности по передаче ИП ФИО1 нежилых помещений, которые последняя могла использовать для целей, поименованных в договоре (фактически, о необходимости отнесения ответственности за техническое состояние помещений на общество при подписании со стороны арендатора без замечаний акта приёма-передачи имущества и при отсутствии претензий последней по поводу выявления ею тех или иных недостатков арендованного имущества), что освобождало бы ответчицу от исполнения обязанности по внесению арендной платы, являются преждевременными. В связи с этим оспариваемые судебные акты в части отклонения иска ООО «Ресурс плюс», заявленного к ИП ФИО1, и распределения судебных расходов по данному иску подлежат отмене, а дело в указанной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции в силу положений части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в судах нижестоящий инстанций, либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела, обжалуемые судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287, статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить допущенные нарушения, дать оценку имеющимся в материалах дела доказательствам, правильно применить нормы материального и процессуального права, и принять законный и обоснованный судебный акт.

В силу абзаца второго части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов за подачу кассационных жалоб разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

С учётом изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Орловской области от 16 апреля 2024 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2024 года по делу № А48-595/2022 в части требования о взыскании неустойки с индивидуального предпринимателя ФИО7, в части отказа в удовлетворении иска к индивидуальному предпринимателю ФИО1, а также в части распределения судебных расходов отменить, в указанных частях дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Судьи

ФИО2

ФИО3

ФИО4