АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3352/2024

15 августа 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи  В.А. Гребенщиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: ФИО1, представитель по доверенности от 28.12.2023          № 09-13/16808

от ООО «Дивас»: ФИО2, представитель по доверенности                              от 07.08.2023 № 1/2023

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

на решение от 19.02.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2024

по делу №  А73-13387/2023 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000,                        

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дивас»                                         (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680030, 

<

...>)

о взыскании 397 901 руб. 86 коп. 

 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – ДМС, департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дивас» (далее – ООО «Дивас», общество, ответчик) о взыскании                                 356 990 руб. 50 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 11.11.2021 № 297 за период с 01.01.2022 по 30.06.2023, 40 911 руб. 36 коп. пеней за период с 31.01.2022 по 22.11.2023 (с учетом уточнения требований        в порядке 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.02.2024, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2024, с ООО «Дивас» в пользу департамента взыскана неустойка в размере 8684 руб. 74 коп., в остальном отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, департамент просит указанные судебные акты изменить, поскольку суды применили для расчета в 2023 году арендную плату, установленную в 2021 году в размере 350 809 руб. 35 коп., тогда как при расчете надлежит применить арендную плату уже прошедшую индексацию в 2022 году, то есть 364 841 руб. 72 коп. + 5,5 % в год                     (32 076,66 руб. в месяц).

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Дивас», возражая относительно изложенных в ней доводов, просило судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон поддержали свои позиции, приведенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном                   заседании объяснения присутствовавших в нем лиц, Арбитражный                             суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между ДМС (арендодатель) и                      ООО «Дивас» (арендатор) заключен договор аренды от 11.11.2021 № 297                в отношении земельного участка площадью 1950 кв. м, кадастровый                  номер 27:23:0040904:157, расположенный в Железнодорожном районе                                     г. Хабаровска по местоположению: 

<

...> м на юго-запад от жилого здания по ул. К. Маркса,                   дом 118), для завершения строительства объект незавершенного строительства - магазина.

Сторонами договора подписан акт приема-передачи от 11.11.2021,                       в котором отражено, что земельный участок используется арендатором                       с 11.10.2021 (предыдущий договор от 17.02.2014 № 68 расторгнут                               с 11.10.2021).

Пунктом 1.2 договора с учетом дополнительного соглашения к нему                                    от 17.02.2023 срок его действия установлен с 11.11.2021 по 10.11.2027.

Обременение в виде аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.06.2023.

В соответствии с пунктом 2.1 договора за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

Размер арендной платы определяется в порядке, установленном действующим законодательством: 2 421 000 (Кс) х 0,49437 (Квзн) х                  0,1309 (Кп) = 350 809 руб. 35 коп., где Кс - кадастровая стоимость земельного участка, Квзн - коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территории, Кп - понижающий коэффициент.

Пункт 2.3 договора закреплено, при изменении размера арендной платы за пользование земельным участком, а также при изменении методики расчета платы, реквизитов по оплате, в том числе кодов бюджетной классификации, арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта, внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету.

Пунктом 4.1 предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки в случае не внесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором.

Письмом от 01.12.2021 № 06-06/15227 департамент уведомил                     ООО «Дивас» об увеличении размера арендной платы по договору на                  2022 год на размер уровня инфляции, равного 4 %.

Уведомлением от 21.11.2022 № 02-06/14400 департамент уведомил ООО «Дивас» об изменении арендной платы в 2023 году с учетом уровня инфляции на 2023 год, постановления Правительства Хабаровского края                       от 19.12.2019 № 565-пр, приказа Министерства имущества Хабаровского края от 24.11.2022 № 70 и постановления администрации г. Хабаровска                      от 20.01.2022 № 189. Размер ежемесячной платы составил 32 075 руб. 66 коп.

Решением Хабаровского краевого суда от 13.12.2022 по делу                                № 3а-356/2022 установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 5 206 246 руб. 50 коп.

На основании обращения арендатора от 21.02.2023 № 3311 департамент письмом от 09.03.2023 № 13-07/2768 сообщил об изменении размера арендой платы по договору в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (5 206 246 руб. 50 коп.) с учетом уровня инфляции – 4 %                             и применением коэффициентов, установленных постановлением администрации г. Хабаровска от 20.01.2022 № 189: Квзн в размере 0,11029 и Кп в размере 0,99. Размер арендной платы составил 591 193 руб. 16 коп. в год или 49 266 руб. 10 коп. в месяц.

Решением Хабаровского краевого суда от 27.07.2023 по делу                           № 3а-187/2023 установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 5 052 723 руб.

Письмом от 28.09.2023 № 02-06/3638 арендодатель направил арендатору новое уведомление о перерасчете арендной платы, согласно которому с 01.01.2023 размер ежемесячного платежа составит 51 975 руб. 74 коп. в связи с её увеличением на размер уровня инфляции на текущий финансовый год (49 266 руб. 10 коп. + 5,5 %); указал, что уведомление от 21.11.2022                            № 02-06/14400 просит считать недействительным.

Письмом от 05.10.2023 № 13-07/12896 арендодатель в связи с установлением новой кадастровой стоимости земельного участка направил арендатору новый расчет арендной платы на 2023 год, согласно которому размер годовой платы составил 582 035 руб. 24 коп. (5 052 723 руб. х 0,11029 х 0,99 + 5,5 %), ежемесячный – 48 502 руб. 94 коп.

ДМС в претензии от 19.06.2023 № 02-06/7656, направленной в адрес  ООО «Дивас», ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по оплате арендных платежей в период с 01.01.2022                               по 30.06.2023, указал на образование долга по арендной плате в сумме                       356 990 руб. 50 коп. и начисление в связи с просрочкой в оплате арендных платежей неустойки в размере 40 911 руб. 36 коп. за период с 31.01.2022               по 22.11.2023 в соответствии с расчетом, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы за использование земли являются земельный налог                        (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

На момент заключения спорного договора действовал порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, утвержденный постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-пр (далее – постановление                 № 565-пр), согласно пункту 2.1 которого размер арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые                        не разграничена, рассчитывается по формуле: А = Кс x Квзн, где:                           Кс - кадастровая стоимость земельного участка.

Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений ЕГРН; Квзн - значение коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий. Значения коэффициента с учетом дифференциации по градостроительным или оценочным зонам, видам деятельности и отдельным городским, сельским поселениям и территориям, находящимся вне границ поселений, устанавливаются органами местного самоуправления, уполномоченными на предоставление земельных участков, и не могут превышать максимальных значений коэффициента в соответствии со значениями, утвержденными постановлением об арендной плате.

В силу пункта 2.3 постановления № 565-пр для определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства,                       в пределах срока договора аренды земельного участка органы местного самоуправления вправе устанавливать понижающий коэффициент, учитывающий вид и сроки использования земельного участка, от 0,10                                до 0,99.

При изменении значения понижающих коэффициентов, установленных в соответствии с абзацем первым настоящего пункта, размер годовой арендной платы на очередной финансовый год, определенный с применением понижающих коэффициентов, не может превышать произведения размера годовой арендной платы за отчетный финансовый год на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете                 на очередной финансовый год.

При заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы                   за пользование земельным участком.

При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на текущий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом,                             в котором заключен указанный договор аренды (пункт 2.15 постановления      № 565-пр).

Ежегодное увеличение размера арендной платы на уровень инфляции предусмотрено в пункте 2.3 договора аренды от 11.11.2021 № 297. При этом на момент заключения спорного договора аренды значения коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Хабаровск» утверждены постановлением администрации                     г. Хабаровска от 08.12.2020 № 4010.

Согласно данному постановлению Квзн для разрешенного вида использования спорного земельного участка установлен в размере 0,49437; Кп - в размере 0,1309.

Соответственно, размер годовой арендной платы установлен                             договором в сумме 350 809 руб. 35 коп. (5 421 000 руб. (Кс) х 0,49437 (Квзн) х 0,1309 (Кп).

Постановлением администрации города Хабаровска от 20.01.2022                    № 189 на территории городского округа «Город Хабаровск» установлены новые значения коэффициентов по виду разрешенного использования для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа «Город Хабаровск», предоставленных в аренду без проведения торгов.

Согласно данному постановлению коэффициент Квзн для разрешенного вида использования спорного земельного участка установлен в размере 0,11029; понижающий коэффициент Кп - в размере 0,99.

Федеральным законом от 06.12.2021 «О федеральном бюджете на               2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов» утверждены основные характеристики федерального бюджета на 2022 год, исходя из прогнозируемого уровня инфляции, не превышающей 4 %.

Федеральным законом от 05.12.2022 «О федеральном бюджете на                    2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов» утверждены основные характеристики федерального бюджета на 2023 год, исходя                                          из прогнозируемого уровня инфляции, не превышающего 5,5 %.

Департамент, ссылаясь на указанные выше положения законодательства в отношении порядка определения размера арендной платы, учитывая изменение кадастровой стоимости спорного земельного участка в 2022 и                    в 2023 годах, определил ежегодный размер арендной платы следующим образом: на 2022 год в сумме 591 193 руб. 16 коп. (5 206 246,50 х 0,11029 х 0,99 + 4 %); на 2023 год в сумме 582 035 руб. 24 коп. (5 052 723 руб. х 0,11029 х 0,99 + 5,5 %).

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций руководствовались следующим.

Согласно положениям статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Предметом аренды в данном случае является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся                                       в государственной или муниципальной собственности и предоставленные                    в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся                                  в муниципальной собственности.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку арендная плата за пользование спорным земельным участком, находящимся в публичной собственности, носит регулируемый характер, ее размер, подлежащий внесению арендатором в определенный период, определяется исходя из содержания нормативных правовых актов, принятых уполномоченными органами, и устанавливающих ставки арендной платы, а также методику их расчета.

Положениями пункта 2.16 постановления № 565-пр предусмотрено, что годовой размер арендной платы подлежит пересчету с применением уровня инфляции, утвержденного федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год и на плановый период со дня начала применения кадастровой стоимости, измененной в случаях, указанных в части пятой статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ                 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

К таким случаям относятся: изменение кадастровой стоимости вследствие исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившего основанием для такого изменения; изменение кадастровой стоимости вследствие внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; изменение кадастровой стоимости вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка и (или) коэффициента по виду разрешенного использования для ранее заключенных договоров аренды годовой размер арендной платы не может превышать годовой размер арендной платы, рассчитанный до изменения кадастровой стоимости и (или) коэффициента по виду разрешенного использования с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на текущий финансовый год.

Материалами дела подтверждено, что в отношении спорного земельного участка в 2022 году изменился коэффициент по виду разрешенного использования и понижающий коэффициент, также в 2022 и                     в 2023 годах изменилась кадастровая стоимость земельного участка.

При этом изменения коэффициентов привели к значительному увеличению размера арендной платы, несмотря на снижение кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом действия пункта 2.16 постановления № 565-пр годовой расчет арендной платы при повышении значений коэффициентов по виду разрешенного использования земельных участков не может превышать годовой размер арендной платы, рассчитанный до изменения кадастровой стоимости и (или) коэффициента по виду разрешенного использования                       с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе                     о федеральном бюджете на текущий финансовый год.

В этой связи суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении спора, самостоятельно осуществил расчет арендной платы за спорный период,                      в соответствии с которым размер арендной платы составляет: в 2022 году –        364 841 руб. 72 коп. в год или 30 403 руб. 48 коп. в месяц; в 2023 году –                      370 103 руб. 86 коп. в год или 30 841 руб. 99 коп. в месяц.

С учетом произведенных ООО «Дивас» в спорный период платежей по арендной плате, суды пришли к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате, как следствие, отказе в иске в данной части.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 ГК неустойка (штраф, пени) - определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено                    в письменной форме независимо от формы основного обязательства                    (статья 331 ГК РФ).

Пунктом 4.1 договора предусмотрена ответственность арендатора                         за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Осуществив перерасчет, исходя из установленного судом размера арендной платы с учетом произведенных ответчиком платежей, а также                    с применением положений постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022     № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», в период действия которого неустойка, пени за просрочку уплаты налога или сбора,                   а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие, суд установил подлежащей взысканию неустойку в размере 8684 руб. 74 коп.

Довод кассационной жалобы, заявленный впервые, о том, что к расчету арендной платы за 2023 год должен быть применен уже проиндексированный в 2022 году размер арендной платы, подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм права.

Из содержания пункта 2.16 постановления № 565-пр следует, что к расчету арендной платы за новый период применяется размер годовой арендной платы за предшествующий период без учета инфлятора, применяемого ранее к последующему периоду. Механизм по этому постановлению императивно предполагает однократное применение коэффициента инфляции на текущий год. В обратном случае было бы применение двойного показателя инфлятора.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу требований части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.02.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2024 по делу № А73-13387/2023 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                    в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова

 

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

ФИО3