СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                           Дело № А45-36643/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2023 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Зайцевой О. О., Павлюк Т. В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции рассмотрел апелляционную жалобу  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (№07АП-2799/2023) на решение от 21.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-36643/2022 (судья Галкина Н.С.), по заявлению Администрации города Оби Новосибирской области (ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 

<

***>) о признании недействительным приостановления государственной регистрации прав, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, общество с ограниченной ответственностью «Сибэнергострой», ФИО8, ФИО9, ФИО10, общество с ограниченной ответственностью «Карсиб»,

В судебном заседании принимают участие:

От заявителя: ФИО11 по дов. от 01.04.2020, диплом,

От иных лиц: без участия, 

 

У С Т А Н О В И Л:

администрация города Оби Новосибирской области (далее - заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - заинтересованное лицо, управление) о признании недействительным приостановления государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении от 14.11.2022 № КУВД001/2022-49582517/1, обязании исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, общество с ограниченной ответственностью «Сибэнергострой», ФИО8, ФИО9, ФИО10, общество с ограниченной ответственностью «Карсиб».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.02.2022 заявленные требования удовлетворены, суд признал недействительным приостановление государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении управления от 14.11.2022 № КУВД-001/2022-49582517/1, обязал управление в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Не согласившись с решением суда, управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель, ссылаясь на часть 11.1 статьи 48 Закона №218-ФЗ, статью 9 Закона №214-ФЗ, считает, что отсутствует возможность прекращения основного неисполненного обязательства в случае прекращения залога, которым оно было обеспечено; указывает, что общие правила прекращения обязательств главы 26 ГК РФ такого основания, как «неспособность исполнения обязательства» не предусматривают.

02.05.2023 от заявителя в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Апелляционным судом протокольным определением от 11.05.2023 отказано в приобщении отзыва на апелляционную жалобу, поскольку не представлено доказательств направления в адрес иных лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)). 

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей заинтересованного и третьих лиц.

В судебном заседании представитель заявителя с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя заявителя, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, 06.12.2011 между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Карсиб» был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 № 1/31-11а. Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, денежные средства которых были привлечены ООО «Карсиб» для строительства жилых домов, возводимых на указанном земельном участке, также зарегистрированы в ЕГРН.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2016 по делу № А45-18226/2016, исковые требования администрации о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и о расторжении договора аренды земельного участка от 06.12.2011 № 1/31-11а, удовлетворены. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.05.2018 по делу № А45-2340/2018 управление обязано произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.08.2022 по делу № А45-3272/2022, суд обязал управление в течение двадцати дней с момента вступления в законную силу судебного акта произвести государственную регистрацию прекращения записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391. 

На основании судебных актов Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2016 по делу № А45-18226/2016, от 24.05.2018 по делу № А45- 2340/2018, от 17.08.2022 по делу № А45-3272/2022, администрация обратилась в управление с заявлением об исключении из ЕГРН, сведений о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391. 

Уведомлением от 14.11.2022 № КУВД-001/2022-49582517/1 осуществление государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391, приостановлено. Основанием для приостановления послужило то, что администрация не является участником долевого строительства в отношении указанного земельного участка, не представлено документов, подтверждающих расторжение или прекращение договоров долевого участия. Заявителю предложено в целях устранения причин приостановления представить заявления лиц, установленными законодательством, а также документы, являющиеся основанием для исключения из ЕГРН сведений о регистрации договоров долевого участия в долевом строительстве. 

Администрация, указывая на незаконность приостановления государственной регистрации, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 № 1/31-11а, прекратил свое действие (расторгнут), запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 была прекращена, правовых оснований для сохранения сведений о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391, не имеется.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ, Закона о регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 36 Закона № 218-ФЗ).

Судом установлено, что управление, принимая решение о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391, исходило из того, что администрация не является участником долевого строительства в отношении указанного земельного участка, не представлено документов, подтверждающих расторжение или прекращение договоров долевого участия.

Однако, как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 06.12.2011 № 1/31-11а, заключенный между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Карсиб» расторгнут на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2016 по делу № А45-18226/2016. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.05.2018 по делу № А45-2340/2018, управление обязано произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.08.2022 по делу № А45-3272/2022, вступившим в законную силу, суд обязал управление произвести государственную регистрацию прекращения записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391. 

Судом установлено, что договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком обществом с ограниченной ответственностью Карсиб» в 2015-2017 годах.

Расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391, прекращение записи об ипотеке, свидетельствует о неспособности застройщика – общества с ограниченной ответственностью «Карсиб» удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры. 

Из положения части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) следует, что с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

При этом частью 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом № 214-ФЗ.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке. 

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, как правильно указал суд, Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения. 

В статье 352 ГК РФ предусмотрено такое основание для прекращения залога как прекращение заложенного права. Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса. 

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды).

Сам факт возникновения залога в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога. 

Поскольку, как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 № 1/31-11а, прекратил свое действие (расторгнут), запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 была прекращена, правовых оснований для сохранения сведений о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391, не имеется. В противном случае арендодатель после расторжения договора аренды земельного участка лишен защиты своих прав, вытекающих из полномочий по распоряжению земельным участком.

Учитывая, что аренда земельного участка прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 прекращена, суд пришел к верному выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права.

С учётом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности приостановления государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения и оценки судом первой инстанции, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения.

В связи с изложенным, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей  270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы  суд апелляционной инстанции не усмотрел.

           Руководствуясь статьями  258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд   

 

                                               П О С Т А Н О В И Л:

 

решение от  21.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-36643/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области – без удовлетворения.

            Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

 

 

Председательствующий                                                          С. В. Кривошеина 

 

Судьи                                                                                        О. О. Зайцева

 

                                                                                                   Т. В. Павлюк