АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-25210/2018

г. Владивосток

24 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2019 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Кирильченко М.С.,

при ведении протокола секретарем  судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (с учетом процессуального правопреемства)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Прим» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 04.11.2004) 

третьи лица: Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрация города Владивостока, ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Компания ТО», общество с ограниченной ответственностью «Оптима-ДВ», общество с ограниченной ответственностью «Эко-Сабсан», общество с ограниченной ответственностью «Энтазис», общество с ограниченной ответственностью «Шкипер Гек», общество с ограниченной ответственностью «Бриз»

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка от 05.06.2003 № 02-00404-Ю-Д-0056 

от истца- ФИО4 по доверенности от 190.01.2019

от ответчика- ФИО5 по доверенности от 22.03.2019, ФИО6 по доверенности от 22.03.2019

от ООО «Эко Собан»- ФИО7 по доверенности от 10.04.2019

от Администрации г. Владивостока - ФИО4 по доверенности от 12.04.2019

от Департамента, ФИО2, ФИО3, ООО «Компания ТО», ООО «Оптима-ДВ», ООО «Энтазис», ООО «Шкипер Гек», ООО «Бриз»- не явились

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Прим» о взыскании задолженности задолженность по арендной плате в размере 525339 рублей 91 копейку за период с 09.09.2015 по 15.01.2019, пени в размере 1665551 рублей 70 копеек за период с 10.09.2015 по 19.02.2019, всего 2062657 рублей 97 копеек (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 26.03.2019  к участию в деле в качестве третьих лиц в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации –далее по тексту АПК РФ) привлечены ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Компания ТО», общество с ограниченной ответственностью «Оптима-ДВ», общество с ограниченной ответственностью «Эко-Сабсан», общество с ограниченной ответственностью «Энтазис», общество с ограниченной ответственностью «Шкипер Гек», общество с ограниченной ответственностью «Бриз».

В ходе судебного разбирательства суд произвел процессуальное правопреемство на стороне истца, заменив Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края на Управление муниципальной собственности г. Владивостока в порядке статьи 48 АПК РФ, а также с учетом периода возникших спорных правоотношений изменил процессуальный статус Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края и привлек его в качестве третьего лица в соответствии со статьей 51 АПК РФ путем вынесения определения от 15.05.2019.

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Компания ТО», общество с ограниченной ответственностью «Оптима-ДВ», общество с ограниченной ответственностью «Энтазис», общество с ограниченной ответственностью «Шкипер Гек», общество с ограниченной ответственностью «Бриз», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явились, явку компетентных представителей в заседание суда не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанных лиц.

Истец в судебном заседании заявленные требования с учетом принятых судом уточнений поддержал в полном объеме. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств договору  аренды земельного участка от 05.06.2003 №02-00404-Ю-Д-0056, в связи с  чем, ему помимо основного долга начислены пени, установленные договором. Истец дал суду пояснения по представленному расчету пени  с учетом срока исковой давности, согласно которому по состоянию на 15.01.2019 образуется переплата по арендной плате в сумме 654225 рублей.

Ответчик с заявленными требованиям  не согласен по основаниям, изложенным в отзыве. Считает, что обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком им исполнена в полном объеме и надлежащим образом. На стороне ответчика не имеется задолженности по внесению арендной платы и по оплате неустойки. Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по платежам за период до 09.09.2015. Кроме того, в случае удовлетворения заявленных требований, ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки  на основании статьи 333 ГК РФ.

Администрация г. Владивостока поддержало позицию истца, просит удовлетворить заявленные требования.

Из представленных документов судом установлено, что 05.06.2013 между Администрацией г. Владивостока (Арендодатель) и ООО «Аттик-Строй» (Арендатор) заключен Договор аренды № 02-00404-Ю-Д-0056 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020007:67, площадью 1 776 кв.м., находящегося по адресу: г Владивосток, в районе проспекта Красного Знамени, 5 для использования  в целях строительства и дальнейшей эксплуатации многоэтажного административно-общественного здания.

Право аренды было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.06.2003 была сделана запись регистрации №25-1/00-84/2003-14

04.09.2015  между ООО «Аттик-Строй» (Арендатор) и ФИО2, ФИО3, ООО «Бриз», ООО «Шкипер Гек», ООО «Энтазис», ООО «Эко-Сабсан», ООО «Гранд-Прим», ООО «Оптима ДВ», ООО «Компания-ТО» (Новый Арендатор) заключено Соглашение о перемене лиц в обязательстве.

Впоследствии, на основании соглашения о перемене лиц в обязательстве от 04.09.2015 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 05.06.2003 №02-00404-Ю-Д-0056 переданы ООО «Гранд-Прим» (доля в праве 51/200).

Право аренды Ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.09.2015 была сделана запись регистрации №25-25/001 -25/001/009/2015-5389/1.

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок аренды земельного участка-с 21.05.2003 по 20.05.2018. По окончании срока аренды земельный участок по акту приема-передачи не сдан.

Пунктом 3.1 договора от 05.06.2003 №02-00404-Ю-Д-0056 арендная плата устанавливается с коэффициентом 3,0 по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 118 710 рублей 76 копеек за первый календарный год (по 31.12.2003 включительно).

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка ежеквартально, не позднее 15-го числа первого месяца квартала. За неполный квартал в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания акта приема-передачи, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Периодичность внесения платежей может быть изменена по соглашению сторон.

Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за последующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий год.

Согласно пункту 3.4 Договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В нарушение условий заключенного договора аренды от 05.06.2003 №02-00404-Ю-Д-0056 арендатор по мнению арендодателя не исполнял надлежащим образом обязанность по уплате арендных платежей, в связи с чем по состоянию на 13.07.2018 образовалась задолженность по арендной плате в размере 525339 рублей 91 копейку основного дога за период с 09.09.2015 по 15.01.2019, пени в размере 1665551 рублей 70 копеек за период с 10.09.2015 по 19.02.2019 (с учетом принятых судом уточнений).

Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края в адрес Ответчика было направлено предупреждение (претензия) от 24.07.2018 №20/04/07-12/25669 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в полном объеме. 

Неисполнение ответчиком претензии явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, возражения ответчика и 3-его лица оценив в порядке статьи 71 АПК РФ каждое доказательство, как в отдельности, так и в совокупности, пришел к следующим выводам.

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда» возникшие из договора аренды земельного участка от 05.06.2003 №02-00404-Ю-Д-0056. 

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 переходят Администрации города Владивостока.

В соответствии со статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Из системного толкования статей 384, 615 ГК РФ следует, что, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Согласно пункта 1.2. Соглашения указанное Соглашение является одновременно актом передачи новому арендатору прав и обязанностей по Договору аренды от 05.06.2003г. № 02-00404-Ю-Д-0056.

В силу пункта  5.1. Соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю. Согласно пункта 1.1. Соглашения стороны договорились, что до момента государственной регистрации Соглашения обязанность по уплате арендной платы земельного участка по Договору от 05.06.2003г. № 02-00404-Ю-Д-0056 лежит на арендаторе, а после государственной регистрации - на новом арендаторе.

Таким образом, из буквального толкования Соглашения о перемене лица в обязательстве в порядке статьи 431 ГК РФ следует, что стороны установили, что с момента государственной регистрации указанного Соглашения к новым арендаторам (в том числе к ООО «Гранд-Прим») переходят права и обязанности арендатора по договору от 05.06.2003  №02-00404-Ю-Д-0056 в том объеме, в каком они существовали на момент передачи, то есть без учета имеющейся у прежнего арендатора задолженности по арендной плате перед арендатором.

Как следует из принятых судом уточнений, период начисления истцом задолженности и пени определен с 09.09.2015 (пени с 10.09.2015), то есть после переуступки права. Вместе с тем, как следует из расчета, на начало отчетного периода истцом учтено сальдо в размере 1127443,18рублей основного долга и 318845,28рублей пени, составляющие задолженность первоначального арендатора на момент переуступки прав и обязанностей по договору.

Как следует из  разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", если арендатор и третье лицо заключили договор перенайма без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

В данном случае ответчик приобрел свои права и обязанности арендатора земельного участка по спорному договору в соответствии с оглашением о перемене лиц в обязательстве без согласия Администрации (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, независимо от условий заключенного между сторонами соглашения об уступке права, ответственными за исполнение условий договора до момента передачи прав являются как первоначальный так и  последующий арендаторы.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (пункт 1 статьи 323 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд отклоняет доводы ответчика о том, что требования о взыскании задолженности могут быть предъявлены к обществу только с момента государственной регистрации соглашение о перемене лиц в обязательстве. Суд приходит к выводу, что требования за спорный период предъявлены к надлежащему ответчику.

Факт пользования ответчиком земельным участком в период с 09.09.2015 по 15.01.2019 подтверждается материалами дела, и не опровергается ответчиком. 

Соглашением от 02.09.2015, заключенным между ответчиком и третьими лицам как инвесторами строительства спорного здания по адресу пр Красного Знамени, д.3 в г. Владивостоке, установлены размера долей каждого сособственника помещений. Дола в праве ответчика составляет 51/200. Спора между сторонами относительно размера доли ответчика в праве долевой собственности и определения в соответствии с ней размера доли в арендной плате за земельный участок не имеется.

Проверив расчет истца, в том числе с учетом примененной при расчете арендной платы доле в праве общей собственности, суд находит его правильным и арифметически верным. 

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения

Оценив доводы ответчика, а также представленный истцом расчет задолженности, суд, с учетом обращения истца в суд 03.12.2018 приходит к выводу о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности и пени, начисленные до 03.01.2016.

С учетом изложенного, принимая во внимание произведенные ответчиком платежи, суд установил, что на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате и пени у ответчика отсутствуют. Данные выводы суда также соответствуют представленному истцом справочному расчету. Оснований для удовлетворения исковых требований не имеется

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца, однако взысканию не подлежит, поскольку в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Кирильченко М.С.