АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-9783/2015

г. Краснодар

07 декабря 2017 года

Резолютивная часть решения принята 27.11.2017

Полный текст решения изготовлен 07.12.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                  ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350000, 

<

...> (далее – истец, администрация)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированное строительно – монтажное управление «Краснодар» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350020, 

<

...> (далее – ответчик, ООО «СССМУ «Краснодар», общество)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>), ООО «КУБАНСКИЕ ИНВЕСТИЦИИ» (ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – представитель, по доверенности

от иных лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявление к ООО «СССМУ «Краснодар» о расторжении договора от 16.11.2010 № 4300016875 аренды земельного участка площадью 2 479 кв. м с кадастровым номером 23:43:0208042:1081, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира с почтовым адресом: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 3/3, (далее - договор аренды, земельный участок) и о возврате земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2015, в удовлетворении иска отказано по мотивам отсутствия у общества возможности своевременного освоения земельного участка и получения разрешительной документации на строительство по причине бездействия муниципальных органов, признанного незаконным вступившим в законную силу судебным актом по делу № А32-38254/2014, а также совершения обществом в течение трех лет действий, направленных на получение исходной разрешительной документации на проектируемый объект.

Постановление Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 03.03.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2015 по делу № А32-9783/2015 отменены. Дело № А32-9783/2015 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Дело находилось в производстве судьи Мигулиной Д.А.

Определением от 30 марта 2017 и. о. председателя гражданской коллегии Арбитражного суда Краснодарского края ФИО4, на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело №А32-9783/2015 передано на рассмотрение судье Арбитражного суда Краснодарского края Левченко О.С.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Иные лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 27.11.2017 объявлен перерыв до 17 часов 00 минут 27.11.2017. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 01.11.2010 № 8824 администрация (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на период с 01.11.2010 по 01.11.2020 в целях строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения. Договором аренды арендодатель управомочен на односторонний отказ от исполнения договора при неиспользовании арендатором объекта аренды в течение одного года, а также на инициирование процедуры расторжения договора аренды при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 27.12.2010. По договору от 17.01.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу. Государственная регистрация договора перенайма произведена 05.05.2011.

В актах осмотра земельного участка от 09.07.2014 № 1939, от 23.09.2014 № 2513 специалистами администрации зафиксировано, что земельный участок огражден, на его части расположено два металлического вагончика, два сооружения из металлоконструкций хозяйственно-бытового назначения, складирован строительный материал, основная часть земельного участка свободна от строений и сооружений, на ней произрастает трава, деревья. Письмами от 11.07.2014 № 29/6665 и от 18.09.2014 № 29/9114 департамент подтвердил, что разрешение на строительство на земельном участке многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения обществу не выдавалось. В предписании от 13.08.2014 № 35700.26, поступившем в общество 14.08.2014 (вх. № 233-СС), указано на необходимость устранения выявленных нарушений в месячный срок. В связи с неисполнением предписания обществу направлено письмо от 29.09.2014 № 11354/01 с предложением о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи (поступило в общество 30.10.2014 вх. № 308-СС). Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка стороны не подписали.

Полагая, что неиспользование арендатором земельного участка по его целевому назначению в течение согласованного срока является основанием для расторжения договора аренды, администрация обратилась в арбитражный суд.

В силу статей 167, 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка не требует признания ее таковой в судебном порядке. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. По смыслу вышеназванных норм и разъяснений, квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

В соответствии с положениями статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке, а изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в спорный период устанавливались статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.

В преамбуле к постановлению администрации от 01.11.2000 № 8824, на основании которого заключен договор аренды земельного участка, указано, что последний образован в результате объединения двух земельных участков, предоставленных в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Кубанские инвестиции» в целях строительства гостиничного комплекса и временного размещения автомобильной стоянки и подъездных путей. По договорам перенайма права и обязанности арендатора названных участков переданы ФИО2, которому спорный земельный участок предоставлен в аренду в целях жилищного строительства.

Сведения о заключении договора аренды на торгах (аукционе) ни постановление администрации от 01.11.2000 № 8824, ни иные имеющиеся в деле доказательства не содержат.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности для признания сделки недействительной (ничтожной) не принимаются судом, так как требование истца основано на ничтожной сделке и оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной (последний абзац пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что ничтожный договор аренды от 16.11.2010 № 4300016875 не породил у подписавших их сторон никаких законных взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке.

По смыслу вышеназванных норм и разъяснений, квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

Кроме того, в рамках дела № А32-10755/2016, возбужденного на основании искового заявления общества предъявленного к администрации о расторжении договора аренды земельного участка № 4300016875 от 16.11.2010; о взыскании убытков в размере 58 392 037,35 рублей, упущенной выгоды в размере 218 269 326,12 рублей, суды трех инстанций также пришли к выводу о ничтожности спорного договора.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 41, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко