Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-22901/2019

г. Хабаровск

29 января 2020 года

Резолютивная часть решения суда оглашена 23.01.2020г.

Арбитражный суд в составе судьи Бутковского А.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по иску ООО «12 месяцев»

к ООО «Центральный универмаг»

третье лицо ООО «Премьер» 

о взыскании 3400322,76руб.

при участии

от истца: ФИО2 дов. от 18.11.2019г.

от ответчика: ФИО3 дов. от 09.01.2019г. ФИО4 дов. от 01.11.2018г.

представитель ООО «Премьер» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела с его участием в порядке ст.121-123 АПК уведомлен, согласно ст.156 АПК дело рассмотрено в отсутствие представителя ООО «Премьер».

 

ООО «12 месяцев» (далее –– истец, арендатор) обратилось в арбитражный суд к ООО «Центральный универмаг» (далее –– ответчик, арендодатель) с иском о взыскании 3400322,76руб. неосновательного обогащения в виде не обоснованно, по мнению истца, перечисленной арендной платы за часть арендуемых помещений.

В порядке ст.51 АПК к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено  ООО «Премьер» как первоначальный арендатор помещений.

В ходе рассмотрения дела представитель истца иск поддерживала по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представители ответчика возразили против иска, сослались на то, что арендатор совместно с ООО «Бизнес Групп ДВ», ООО «Центр Развития Бизнеса», ООО «Премьер» относятся к компаниям, арендовавшим в разное время помещения Центрального универмага, аффилированным с ФИО5 (единственный учредитель, руководитель). При сдаче в аренду помещений Центрального универмага спорное помещение №9 сторонами выделялось как склад, предыдущие арендаторы, в том числе истец в лице ФИО6, были уведомлены о его характеристиках (холодный склад). Считает, что арендатор был уведомлен и не возражал против особенностей аренды помещения №9, основания считать уплаченную аренду неосновательным обогащением отсутствуют.

ООО «Премьер» отзыв не представлен, представители в судебные заседания не являлись.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

Как следует из материалов дела, между сторонами (первоначальный арендатор –– ООО «Премьер», в соответствии с соглашением об уступке прав по договору аренды от 01.10.2014г. передавший права и обязанности по договору аренды истцу (перенайм)) заключен договор аренды №9018 от 17.11.2011г. 

Согласно п.1.1. договора, в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2015г., арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые функциональные помещения, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: 

<

...> (назначение торговое, инв. №465 литер А, А1-А7, кадастровый (условный) номер 27:23:55:23/465), принадлежащие на праве собственности арендодателю, для использования под организацию бара и общественного питания.

Номера помещений в соответствии с кадастровым паспортом №2700/301/14-302621 от 04.12.2014г. - №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 21, 22, 26, 27, 28, 29, 30, 36, 38, 43, 44, 45, 46, 47, 48. Общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 489,7 кв.м., в том числе 148 кв.м. - площадь зала обслуживания посетителей, 341,7 кв.м. - подсобные помещения.

Согласно акту приема-передачи указанных помещений между ответчиком и ООО «Премьер» техническое состояние предоставленных нежилых помещений хорошее и позволяет использовать их в соответствии с п.1.1 договора №9018. Стороны в акте приема-передачи подтвердили отсутствие претензий к качеству передаваемых нежилых помещений.

Согласно п. 2.1.1. Договора аренды, в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2015г., постоянная арендная плата с 01.05.2015г. начислялась по ставке 1680 руб. (в т.ч. НДС) в месяц за 1 кв.м. арендуемой площади.

Согласно дополнительному соглашению от 12.12.2018г. к договору аренды в связи с тем, что с 01 января 2019 года ставка НДС увеличена до 20 %, п.2.1.1 договора аренды с 01.01.2019г. изложен в редакции «постоянная арендная плата -денежные средства по ставке 1708,47 руб. (в т.ч. НДС 20%) в месяц за 1 кв.м. арендуемой площади.»

Соглашением сторон от 14.05.2019г. договора аренды №9018 расторгнут с 16.05.2019г.

По акту возврата от 16.05.2019г. арендуемые помещения возвращены истцом ответчику. При этом согласно п.3.1 акта в помещении №9 арендатором произведена несанкционированная полная перепланировка без разрешения арендодателя, на время осмотра данное помещение разделено на 3 помещения.  

Обращение истца в суд связано с тем, что, по его мнению, одно из переданных в аренду помещений, №9, не соответствовало назначению объекта аренды и не могло быть использовано под организацию бара и общественного питания.

В подтверждение суду представлено заключение специалиста ООО РЭОЦ «Вымпел» от 31.05.2019г. №768, согласно которому ввиду того, что в помещении №9 не утеплена крыша, отсутствует система отопления, частично повреждены стены и потолки, указанное помещение №9 не соответствует целевому назначению арендуемого объекта и не может использоваться с вышеуказанной целью аналогично иным арендуемым помещениям.

Суду представлен письма истца от 27.02.2018г. №8, от 21.03.2018г. №1, от 19.06.2018г. №22 о необходимости установки в помещении №9 системы отопления, а также о снижении арендной платы. В ответном письме от 10.08.2018г. №75 ответчик указал на экономическую нецелесообразность установки системы отопления в помещении №9.

Полагая, что доля арендной платы, уплаченная истцом за помещение №9 в период его использования, является неосновательным обогащением арендодателя, истец обратился к нему с претензией от 13.09.2019г. б/н, а затем в суд.

В ходе рассмотрения дела ответчиком сообщены суду следующие дополнительные обстоятельства.

Помещение № 9 является холодным складом, в связи с этим там нет отопления, канализации и водопровода, о чем истцу ФИО5 генеральному директору истца было известно.

08 декабря 2015 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды № 9018 от 17.11.2011 года, согласно п.1 которого в связи с тем, что помещение № 9 площадью 62,1 кв.м., входящее в состав переданных по договору аренды помещений не отапливаются, стороны пришли к соглашению не учитывать указанную площадь при расчете размера ежемесячной арендной платы в части отопления». Данное соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Кроме того, суд представлены доказательства того, что собственник и руководитель организации-истца ФИО5 являлся собственником и руководителем ООО «Бизнес Групп ДВ», был руководителем в 2014 года ООО «Центр Развития Бизнеса» (предыдущих арендаторов вышеуказанных помещений Центрального универмага по договору аренды №9005 от 01.20.2014г.), а также руководителем ООО «Премьер».

Из представленных суду договоров аренды №9005 от 01.02.2014г., №9005 от 01.10.2014г., актов приема-передачи к ним, следует, что в составе арендуемых помещений с целью организации в здании Центрального универмага кафе «Чашка чая» арендаторам передавалось в том числе нежилое функциональное помещение площадью 62,1кв.м. для использования под склад. При этом состояние помещения организациями –– предшественниками истца, органом управления которыми являлось одно лицо ФИО5, оценивалось как удовлетворительное.

По пояснениям истца, в феврале 2018 года в ООО «ЦУМ» произошла смена руководства, был в полном составе уволен коммерческий отдел, создан из новых специалистов отдел аренды. Письма от истца о том, что помещение холодное и там нужно провести отопление, исключить стоимость аренды по помещению №9 из аренной платы, начали поступать арендодателю после того, как ФИО5 обратился с предложением оборудовать помещение №9 отоплением для того, чтобы ФИО5 мог сделать там себе кабинет, на что получил отказ в связи нецелесообразностью делать из складского помещения офисное. До февраля 2018 года (до смены руководства ответчика) ФИО7 не обращался с жалобами на то, что он это помещение не может эксплуатировать в связи с отсутствием отопления, водопровода и канализации.

По результатам комиссионной проверки использования арендатором арендуемых помещений был составлен акт фактического использования помещений от 09.08.2018г. между арендодателем и арендаторами ООО «Бизнес Групп ДВ» и ООО «12 месяцев», согласно которому истцом фактически использовалось помещение №9 под склад, на момент проверки в нем находились коробки с алкоголем и иное имущество истца.

После этого, 18.10.2018г., истец в адрес ответчика направил письмо исх. №34 с намерением продлить договор аренды № 9018 от 17.11.2011 года сроком до 31 декабря 2023 года, то есть не возражал против возможности использования помещения №9 по договору аренды.

Суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

В силу ст.606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 ст.611 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно части 1 ст.612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы.

Согласно части 2 ст.612 ГК арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с частью 1 ст.614 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (часть 4 ст.614 ГК).

В рассматриваемом случае суд не усматривает оснований считать уплаченную истцом долю арендной платы за помещение №9 (склад) неосновательным обогащением арендодателя 

Из установленных судом обстоятельств исполнения договора аренды №9018 следует, что истец в лице директора ФИО5 в момент заключения договора аренды, а именно заключая дополнительное соглашение б/н от 15.01.2015 года (задолго до февраля 2018г.) об увеличении площади арендуемых помещений (включая спорное помещение № 9 площадью 62,1 кв.м.) был уведомлен о том, что назначение этого помещения «склад», в этом помещении есть электроэнергия, но отсутствует отопление, водоснабжение и канализация. Ранее ФИО5 подписывал акты приема-передачи по спорному помещению №9 площадью 62,1 кв.м. по аналогичным договорам аренды с перечисленными выше организациями.

Судом принимаются доводы ответчика о том, что отсутствие в помещении № 9 отопления, водоснабжения и канализации не мешало использовать его в качестве склада, что не противоречило назначению помещения «склад» и цели аренды «для использования под организацию бара и общественное питание».

Соответственно истец при заключении договора, его исполнении знал о свойствах и технических характеристиках помещения № 9 и использовал данное помещение в соответствии с его назначением.

К тому же, как уже сказано, стороны 08.12.2015 года подписали дополнительное соглашение к договору аренды № 9018 от 17.11.2011 года об уменьшении арендной платы по помещению 9 площадью 62,1 кв.м. исключив площадь помещения при расчете размера ежемесячной арендной платы в части отопления.

При таких обстоятельствах в силу части 2 ст.612 ГК у арендатора в рассматриваемом случае не арендодателя не возникло право на уменьшение арендной платы, соответственно у арендодателя в результате оплаты аренды за помещение №9 не возникло неосновательное обогащение.

Согласно ст.110 АПК уплаченная истцом государственная пошлина относятся на него.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                           А.В.Бутковский