АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-17054/2019

г.Тверь

21 мая 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 17 мая 2021 года.

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Романовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца – ФИО2 по доверенности, директора ФИО3, ответчиков – ФИО4, ФИО5, ФИО6 по доверенностям, третьих лиц - ФИО7, ФИО8 по доверенностям,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Капстрой», г.Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации города Твери, г.Тверь (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

Обществу с ограниченной ответственностью «Евростор», г.Тверь (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г.Тверь,

третьи лица: ФИО9, г.Тверь, ФИО10, г.Тверь, ФИО11, г.Тверь, ФИО12, Калининский р-он, ООО «Транзит-98», г.Тверь, ООО «Тверьтехцентр +», г.Тверь, ООО «Квартал 71», г.Тверь

о признании недействительным соглашения об установлении сервитута    № 544-1 от 14.12.2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Капстрой» (далее – истец, ООО «Капстрой») обратилась в суд с заявлением к Администрации города Твери (далее - ответчик 1, Администрация), Обществу  с ограниченной ответственностью «Евростор» (далее – ответчик 2, ООО «Евростор»), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее - ответчик 3, Управление) о признании недействительным соглашения об установлении сервитута №544-1 от 14.12.2018 года в части установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:13 (учетный номер части: 19) площадью 504 кв.м., расположенного по адресу 

<

...> (с учетом ранее принятого уточнения заявленных требований).

В качестве доводов в обоснование заявленных исковых требований истец указывает на то, что соглашение об установлении сервитута №544-1 от 14.12.2018 (далее - соглашение о сервитуте) заключено в нарушение  положений пункта  1 статьи 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); указывает на несоответствие сроков действия договора аренды и соглашения о сервитуте; считает что соглашение о сервитуте совершено в обход предусмотренного законом порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что не соответствует нормам закона и нарушает права ООО «КАПСТРОИ» как арендатора земельного участка и собственника помещений расположенных на данном участке; лишает истца возможности использования земельного участка по назначению, в настоящее время затруднена стоянка автомобилей сотрудников истца и его арендаторов, периодически возникают проблемы с погрузо-разгрузочными работами в помещениях, принадлежащих истцу, затруднен проход граждан к зданиям в связи интенсивным движением транспорта к зданию, принадлежащему ООО «ЕВРОСТОР».

Ответчики против удовлетворения заявленных исковых требований возражают, считают доводы о недействительности соглашения о сервитуте необоснованными.

ФИО9, ФИО12, ООО «Квартал 71», привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, против удовлетворения заявленных исковых требований возражают по основаниям изложенным в отзывах.

ООО «Транзит-98» также привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, поддерживает позицию истца, считает, что требования подлежат удовлетворению, представил отзыв.

Как следует из материалов дела, между ООО «Капстрой» и Администрацией города Твери был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 877-1 от 27.12.2004, по условиям которого истцу предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером №69:40:04 00 099:0013, находящийся по адресу: 

<

...> в Центральном районе, для использования под производственную базу общей площадью 4 885,2 кв.м Сторонами установлен срок аренды с 27.12.2004 по 31.12.2052 г.

В отношении части принадлежащего истцу на праве аренды земельного участка соглашением №544-1 от 14.12.2018 года  между Администрацией и ООО «Евростор» установлен частный сервитут в пользу ООО «Евростор» (учетный номер части земельного участка - 19) для осуществления прохода (проезда) к земельному участку с кадастровым номером 69:40:0400099:560 сроком до 14.12.2067 года. 

Истец, считая что, заключенное между ответчиком 1 и ответчиком 2 соглашение о сервитуте нарушает его права владения и пользования спорным земельным участком, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), суд считает исковые требования (с учетом уточнений) обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. 

В статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. 

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются: установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

В соответствии с частью 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно статье 277 ГК РФ сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

При этом, как прямо предусмотрено абзацем вторым пункта 1 статьи 274 ГК РФ, сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, разъяснено, что сервитут может быть установлен, только если отсутствует иная возможность для удовлетворения нужд лица, в пользу которого устанавливается сервитут, а собственник земельного участка, обремененного сервитутом, не лишится возможности использовать его по назначению.

В силу пункта 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. 

В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством (пункт 6 статьи 274 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.24 ЗК РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.

По смыслу вышеуказанных норм права лицом, по соглашению с которым устанавливается сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в аренду на срок более чем один год, является арендатор земельного участка. При недостижении соглашения с арендатором лицо, требующее установления сервитута, на основании статьи 274 ГК РФ вправе обратиться в суд с иском об установлении сервитута.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, на момент заключения соглашения о сервитуте земельный участок, обременяемый сервитутом, был передан на основании договора аренды во владение и пользование истца.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Сервитут, как разновидность вещного права (статья 216 ГК РФ), также предполагает возникновение у его обладателя прав пользования земельным участком.

Заключив Соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, принадлежащего Истцу на праве аренды, ответчики нарушили установленный законом запрет ограничения прав арендатора земельного участка, возникших ранее из договора аренды земельного участка от № 877-1 от 27.12.2004.

В соответствии с частью 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено, что Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Статьей 39.20 ЗК РФ установлено исключительное право истца, как владельца недвижимого имущества на спорном земельном участке, на приобретение в собственность либо в аренду указанного земельного участка.

Из представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что 27 декабря 2004 года между ЗАО «Капстрой» (правопредшественник ООО «Капстрой») и Администрацией города Твери подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №877-1, в соответствии с которым обществу был передан по акту приема-передачи от 27 декабря 2004 года земельный участок площадью 4885,2 кв. метров, расположенный по адресу: 

<

...> в Центральном районе, кадастровый номер 69:40:04:00:099:0013, для использования под производственную базу.

Пунктом 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В рамках дела № А66-11712/2016, сторонами которого являлись ООО «Капстрой» и Администрация г. Твери, судом установлен факт заключения, передачи имущества в пользование и исполнения сторонами договора аренды земельного участка от 27.12.2004 № 877-1.

В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует иметь в виду: по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО "ЕВРОСТОР" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0400099:307 Собственность, № 69-69/002-69/140/031/2016-32/2 от 28.07.2016. Земельный участок с кадастровым номером № 69:40:0400099:560 дата постановки на кадастровый учет 15.06.2018.

ФИО9 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0400099:303 Долевая собственность, № 69-69/002-69/140/003/2016-180/2 оформлялась с 28.01.2016 по 01.02.2016. Нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0400099:316 Долевая собственность 69-69/002-69/140/003/2016-156/2 от 29.01.2016, Земельный участок с кадастровым номером № 69:40:0400099:570 дата постановки на кадастровый учет 16.06.2020.

Земельный участок с кадастровым номером № 69:40:0400099:559 дата постановки на кадастровый учет 15.06.2018.

ФИО10 является собственником доли на земельный участок с кадастровым номером № 69:40:0400099:570 дата постановки на кадастровый учет 16.06.2020.

ФИО11 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0400099:335 Собственность, № 69:40:0400099:335-69/002/2017-2 от 15.09.2017. Земельный участок с кадастровым номером № 69:40:0400099:557 дата постановки на кадастровый учет 16.06.2020.

Таким образом, Администрация, связанная с ООО " Капстрой " обязательством договора аренды земельного участка от 27.12.2004г. № 877-1. и ООО "Евростор" располагая сведениями о правах ООО " Капстрой " на спорный земельный участок, заключили соглашение о сервитуте в нарушение положений пункта 1 статьи 39.24 ЗК РФ и пункта 3 статьи 274 ГКР РФ. что является основанием для признания соглашение об установлении сервитута недействительным.

Кроме того из материалов дела нашел свое подтверждение довод истца о несоответствии сроков действия договора аренды и срока действия сервитута, что свидетельствует о нарушении пункта 4 статьи 39.24 ЗК РФ и является основанием для отказа в государственной регистрации соглашения об установлении сервитута и признании соглашения недействительным.

Ссылка Администрации на то, что договор аренды земельного участка является не заключенным в связи с отсутствием государственной регистрации на момент заключения соглашения о сервитуте, является нарушением п.З ст.432 ГК РФ и не может быть основанием для признания отсутствия права ООО «Капстрой» на земельный участок при заключении соглашения об установлении сервитута является необоснованной. 

В основу решения и определения арбитражных судов по делу А66-1022/2017 об отказе в признании недействительным ненормативного правового акта, на которое ссылается Администрация, было положено не признание отсутствия какого либо права ООО «Капстрой» на земельный участок с КН 69:40:0400099:13, а то, что у ООО «Капстрой» не оформлены права на спорный земельный участок в установленном порядке и Истец не вправе регулировать вопросы определения, установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка.

После приобретения в 2016-2017 годах нежилых помещений по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0400099:14, ООО «ЕВРОСТОР», ФИО9 и другие собственники недвижимого имущества в 2018-2020 годах произвели межевание земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:14, разделив участок на несколько частей.

В настоящее время проезд (проход) к зданию ООО «ЕВРОСТОР» возможен не только по земельному участку, предоставленному в аренду ООО «Капстрой», но и по земельным участкам, образованным в результате межевания исходного участка и находящимся в собственности и в аренде у ФИО9, ФИО10, ФИО11 посредством демонтажа легкосъемных проволочных заборов.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При заключении соглашения об установлении сервитута не были учтены существенные условия, нарушающие права истца.

Допущенные при заключении соглашения о сервитуте нарушения существенно нарушают права ООО «Капстрой», так как создают препятствия для использования помещений по назначению, нарушают договорные отношения между ООО «Капстрой» и арендаторами помещений.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

В первом абзаце пункта 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе при заключении договоров и соглашений. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исследуя доказательства, приобщённые к материалам дела, доводы сторон, суд полагает необходимым отметить, что иные доводы ответчиков, в частности, наличие или отсутствие иного проезда к объектам учреждения не имеют правового значения, потому что, во-первых, не входят в предмет исследования по заявленному предмету и основаниям исковых требований; во-вторых, стороны не лишены возможности урегулировать вопрос об установлении частного сервитута между всеми заинтересованными лицами. Учитывая вышеизложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме. Расходы истца по госпошлине подлежат отнесению на ответчиков в равных долях в порядке ст. 110 АПК РФ.  

Руководствуясь статьями 110, 167–170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным соглашение Заявленные Обществом с ограниченной ответственностью «Капстрой» требования удовлетворить.

об установлении сервитута № 544-1 от 14.12.2018 года в части установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:13 (учетный номер части: 19) площадью 504 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>.

Взыскать с Администрации города Твери, г.Тверь (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Капстрой», г.Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 2000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Евростор», г.Тверь (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Капстрой», г.Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 2000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г.Тверь (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Капстрой», г.Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 2000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья                Е.В. Романова