Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

http://www.kaliningrad.arbitr.ru 

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-12416/2018

26 декабря 2018 года

г. Калининград

 

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2018 года.

Решение изготовлено в полном объеме 26 декабря 2018 года.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Марковой Л.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юридическое бюро Правовые традиции» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Балтмет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 29.06.2017 за ноябрь, декабрь 2017 года, с января по июль 2018 года в размере 1 260 000 руб., пени по состоянию на 21.08.2018 в размере 1 260 000 руб.,

 

при участии:

от истца – ФИО2 – генеральный директор по выписке из ЕГРЮЛ, по паспорту;

от ответчика – ФИО3 – представитель по доверенности, по паспорту, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Юридическое бюро Правовые традиции» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ООО «Юридическое бюро Правовые традиции», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Балтмет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ООО «Балтмет», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 29.06.2017 за ноябрь, декабрь 2017 года, с января по июль 2018 года в размере 1 260 000 руб., пени по состоянию на 21.08.2018 в размере 1 260 000 руб. 

Информация о дате и времени судебного заседания своевременно размещена в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда Калининградской области.

В судебном заседании объявлялся перерыв в течение дня до 17 час. 00 мин.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями части 6 статьи 121, части 1 статьи 123 АПК РФ. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, ссылаясь на доводы, изложенные в нем. Исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика возражала против исковых требований, придерживаясь позиции, изложенной в отзыве, дополнениях к нему. Указала на недобросовестное поведение истца, заявившего иск с целью заведомо неосновательного приобретения материальных выгод. Пояснила, что перед заключением договора аренды истец взял на себя устные обязательства по решению вопросов, касающихся подведения на земельный участок электричества и межевания земельного участка. В сентябре 2017 года ответчику стало известно о невозможности решить указанные вопросы, в связи с чем ответчик в этом же месяце при личной встрече с истцом передал ключи от въездных ворот всей территории земельного участка, на которой находятся объекты, и уведомил истца о расторжении договора аренды. При этом, как указывает сам ответчик, письменного уведомления о расторжении договора ответчик в адрес истца не направлял, полагаясь на его порядочность и честность. По мнению ответчика, истец знал и понимал, что договорные отношения между сторонами прекращены с 30.11.2017, поскольку последняя оплата была произведена ответчиком за период с 29.09.2017 по 29.10.2017, а также учитывая тот факт, что ответчик фактически не использует объекты договора аренды, поскольку сдал ключи от въездных ворот истцу еще в сентябре 2017 года. Однако, как указывает ответчик, истец намеренно выждал время окончания договора, счетов и актов ответчику не выставлял, бездействовал с целью увеличения суммы долга. Кроме того, указал на то, что замощение, сданное истцом в аренду, как объект недвижимости не возводилось и в эксплуатацию не принималось, а, следовательно, не могло являться предметом договора аренды. Замощение, по мнению ответчика, является не отдельным объектом недвижимости, а частью земельного участка. Земельный участок, на котором находятся замощения, перечисленные в договоре аренды, принадлежит муниципалитету, и, следовательно, у истца отсутствовали правовые основания для сдачи в аренду указанных замощений.  Заявлено о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки.

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

29 июня 2017 года между ООО «Юридическое бюро Правовые Традиции» (Арендодатель) и ООО «Балтмет» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (далее – договор), согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду недвижимое имущество (далее Объект):

- нежилое здание (здание склада) общей площадью 433,4 кв.м., Литер Л, этажность 1, кадастровый номер 39:15:150524:25, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

- замощение (литер XV) общей площадью 3 150 кв.м., кадастровый номер 39:15:150524:74, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

- замощение (литер XVII) общей площадью 1 293,1 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 39:15:150524:32, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

- замощение (литер XII из литера I) общей площадью 1045,7 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 39:15:150524:24, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>.

В пункте 1.4. договора указано, что Арендодатель владеет Объектом на праве собственности на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 02.03.2015 № 2.

В соответствии с пунктом 1.4. настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует на срок аренды с 29 августа 2017 года по 29 июля 2018 года.

Платежи и расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 3. 

Так, согласно пункту 3.1. договора арендная плата составляет 140 000 руб. в месяц, а именно ежемесячно в период времени с 29.08.2017 по 29.07.2018 – 140 000 руб. Оплата производится ежемесячно в порядке 100 процентной предоплаты за предстоящий месяц аренды, не позднее 30-го числа месяца, предшествующему месяцу аренды (п. 3.2. договора).

Актом приема-передачи недвижимого имущества от 29.08.2017 Объект аренды был передан Арендодателем Арендатору. При этом в акте указано, что Арендатор ознакомлен с техническим состоянием и претензий не имеет. 

Истец принятые на себя по договору  обязательства исполнил надлежащим образом, своевременно и в полном объеме, предоставив ответчику в аренду согласованное имущество. 

Из материалов дела следует, что ответчик принятые на себя обязательства по оплате арендной платы исполнил ненадлежащим образом, а именно не оплатил в полном объеме арендные платежи за ноябрь, декабрь 2017 года, с января по июль 2018 года. В результате у ответчика образовалась перед истцом задолженность по договору аренды в размере 1 260 000 руб.

Претензия истца от 21.08.2018 об оплате образовавшейся задолженности, направленная ответчику, оставлена последним без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылается на то, что истец знал и понимал, что договорные отношения прекращены с 30.11.2017, поскольку последняя оплата была произведена ответчиком за период с 29.09.2017 по 29.10.2017, а также учитывая тот факт, что ответчик фактически не использует объекты договора аренды, поскольку сдал ключи от въездных ворот истцу еще в сентябре 2017 года. Ключи были переданы истцу, поскольку ответчику стало известно о невозможности решить вопросы по проведению к земельному участку электричества и межеванию земельного участка. Кроме того, в нарушение пункта 3.4. договора Арендодатель не предоставлял Арендатору акт оказанных услуг ежемесячно до 3-го числа месяца, что так же свидетельствует о понимании истцом того, что договор расторгнут.

В судебном заседании по ходатайству ответчика был опрошен свидетель ФИО4, который дал пояснения о том, что в сентябре 2017 года им были переданы директору истца ключи от въездных ворот всей территории земельного участка, на которой находятся Объекты аренды.

Вместе с тем, представитель истца указал, что ответчику было заранее известно о состоянии объекта аренды. При этом, стороны договорились, что ответчик при необходимости сам проведет электричество к земельному участку, а затраты на проведение электросетей будут зачтены в счет арендной платы за Объект (п. 2.3.1. договора). В связи с этим генеральным директором истца была выдана доверенность от 29.06.2017 на имя ФИО5 на ведение дел в различных государственных и муниципальных учреждениях, ОАО «Янтарьэнерго», в кабельных сетях, в МУП «Водоканал», а также в различных коммерческих предприятиях по решению спорных вопросов, возникающих в процессе пользования и распоряжения Объектами аренды. В отношении сдачи в аренду замощений пояснил, что сторонами были четко определены передаваемые в аренду Объекты, вопросов по арендуемому имуществу у ответчика не возникало.  Представил для обозрения суда соглашение, заключенное между истцом и Территориальным управлением Росимущества в Калининградской области, в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:0011, для приобщения представлены копии свидетельств о государственной регистрации права собственности ООО «Юридическое бюро Правовые традиции» на нежилое здание и замощения, сданные в аренду. 

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В соответствии с правилами статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ).

Судом установлено, что разногласий относительно существенных условий договора аренды между истцом и ответчиком при подписании договора не имелось.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, судом установлено, что при передаче имущества в аренду стороны согласовали все существенные условия сделки, договор подписан контрагентами без разногласий и дополнений, по акту приема-передачи от 29.08.2017 объект аренды передан арендатору в удовлетворительном состоянии и пригодном к эксплуатации, каких-либо претензий со стороны арендатора относительно передаваемого объекта не имелось. В процессе исполнения сделки от арендатора в адрес арендодателя в разумный срок не поступало претензий по состоянию переданного имущества. Принятие имущества во владение и пользование свидетельствует о том, что это имущество соответствует согласованным сторонами условиям сделки и требованиям арендатора. При этом, следует учесть, что ответчиком вносилась арендная плата за период с 29.08.2017 по 29.10.2017, подписывались акты оказанных услуг, в которых отражалось, что Арендатор претензий не имеет. Тем самым ответчик подтвердил факт наличия арендных отношений с истцом.

Кроме того, как установлено судом и ответчиком не оспаривается, письменного уведомления в адрес истца о расторжении договора аренды ответчиком не направлялось, Объект аренды по акту приема-передачи обратно передан не был. При таких обстоятельствах, договор аренды в установленном законом и договором порядке расторгнут не был.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно расчёту истца размер задолженности составил 1 260 000 руб. (9 месяцев ? 140 000 руб.).

Расчет суммы задолженности судом проверен и признан обоснованным по праву и по размеру. По состоянию на дату рассмотрения дела по существу доказательства оплаты задолженности не представлены.

Довод ответчика о том, что замощения являются частью земельного участка, который принадлежит муниципалитету, и, следовательно, у истца отсутствовали правовые основания для сдачи их в аренду, судом также отклоняется. 

Объект аренды, как существенное условие договора аренды, согласован сторонами в виде здания и замощения, находящегося на прилегающей территории и огороженного забором, срок аренды и цена установлены. Ответчиком принят объект аренды без возражений, произведена уплата двух арендных платежей. С учетом этого, принимая во внимание, что заявителем документально подтверждено, что упомянутый объект - замощение, расположенный на земельном участке, принадлежит ему на праве собственности и относится к объектам недвижимого имущества, о чем выданы свидетельства, и сторонами не оспаривается, что для эксплуатации и использования принадлежащего заявителю нежилого здания, переданного ответчику в аренду, необходим земельный участок испрашиваемой площади, следует признать возражения ответчика в части несогласия с арендой объекта в виде замощения необоснованными. То обстоятельство, что замощение не является самостоятельным объектом недвижимости, не освобождает ответчика от исполнения им взятых на себя договорных обязательств по оплате арендных платежей за предоставленный во временное владение и пользование объект аренды.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В силу пункта 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В связи с изложенным и невыполнением ответчиком обязанности по оплате арендованного имущества, заявленные требования в этой части подлежат удовлетворению. Суд признает исковое заявление обоснованным по праву и по размеру.

Кроме того, истцом заявлены ко взысканию пени, предусмотренные п. 4.2. договора в размере 1 % от просроченной суммы за каждый календарный день.

Согласно представленному истцом расчёту по состоянию на 11.10.2018 общая сумма пеней составила 1 400 000 руб. Вместе с тем, истцом уменьшен размер заявленных ко взысканию пеней до размера основного долга  - 1 260 000 руб.  

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Иными словами, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств посредством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Представитель ответчика, не оспаривая расчета пеней, ходатайствовала о снижении их размера на основании статьи 333 ГК РФ, ссылаясь на то, что сумма является несоразмерной.

Суд, исследовав материалы дела, установил, что имеются основания для снижения неустойки до 140 000 руб. исходя из следующего.

Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 21.12.2000 № 263-О, от 15.01.2015 № 7-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Снижение неустойки судом возможно в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

В силу пункта 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно пункту 75 указанного постановления Пленума ВС РФ при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Применяя статью 333 ГК РФ, суд исходит из того, что какие-либо неблагоприятные последствия, вызванные ненадлежащим исполнением обязательства ответчиком по оплате оказанных услуг не возникли, доказательств обратного суду не представлено.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, достаточно высокий процент неустойки, предусмотренный договором (1 %), а также то, что истцом не представлено доказательств того, что нарушение ответчиком обязательства повлекло для него существенные негативные последствия, суд пришел к выводу о возможности снижения размера неустойки до 140 000 руб., исходя из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», которым предусмотрена возможность применения двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период нарушения.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности в размере 1 260 000 руб., а также в части пеней в размере 140 000 руб. В остальной части иска следует отказать.

Иные доводы сторон судом исследованы и учтены при формировании окончательной позиции по делу и принятии решения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом, судом учитываются положения абзаца 3 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения. 

При подаче иска истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. По итогам рассмотрения дела государственная пошлина в размере 35 600 руб. подлежат взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтмет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическое бюро Правовые традиции» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 29.06.2017 за период с ноября 2017 года по июль 2018 года в размере 1 260 000 руб., пени в размере 140 000 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтмет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 35 600 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

 

Судья                                                                                              Л.С. Маркова