﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15667/2020

г. Краснодар

15 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителя заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Кафе "Витязь"» (ИНН 2311017258, ОГРН 1022301821190) – Абрамова А.Н. (доверенность от 24.03.2020), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации муниципального образования город Краснодар, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кафе "Витязь"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2020 по делу № А32-15667/2020, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Кафе "Витязь"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) о признании незаконным отказа администрации, изложенного в письме от 10.02.2020 № 2059/26, в предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 195 кв. м для эксплуатации кафе по адресу: г. Краснодар, ул. Атарбекова, 45/47.

Решением от 17.08.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.12.2020, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы тем, что испрашиваемый земельный участок пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137005:2582. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 24.01.2019 нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0137005:6929 площадью 72,1 кв. м, принадлежащее на праве собственности обществу, расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137005:2582 (смежный земельный участок). На момент обращения с заявлением о предварительном согласовании предоставления спорного земельного участка имеется реестровая ошибка в сведениях о его границах, подлежащая исправлению. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 11.07.2020 № 23/153/011/2020-16668 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137005:2582 площадью 48 кв. м, предназначенный для эксплуатации офиса, имеет статус «временный», который установлен до 01.03.2022. В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской думы Краснодара от 30.01.2007 № 19, п. 6 (далее – Правила) испрашиваемый земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2). Размеры земельных участков в названной территориальной зоне составляют от 300 кв. м, тогда как испрашивается земельный участок площадью 195 кв. м, что меньше минимально допустимой площади.

В кассационной жалобе общество просит решение от 17.08.2020 и апелляционное постановление от 21.12.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что уточнение границ земельного участка осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков. Таких обстоятельств при рассмотрении настоящего дела не установлено, то есть реестровая ошибка в отношении другого (смежного) участка не является основанием для отказа обществу в порядке пункта 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Заявитель не является лицом, правомочным обратиться с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество об исправлении реестровой ошибки в отношении ранее сформированного (смежного) земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137005:2582. Правоотношения сторон по использованию земельного участка под объектом недвижимости общества сложились непосредственно после приватизации здания по договору купли-продажи от 27.01.1994, то есть, задолго до утверждения в 2007 году Правил. Соответственно, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, что испрашиваемая площадь земельного участка (195 кв. м) меньше минимально допустимой площади земельного участка в соответствии с Правилами.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы. Администрация явку процессуального представителя в суд округа не обеспечила, извещена надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные обществом в кассационной жалобе, выслушав процессуального представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что дело необходимо направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции с учетом следующего.

Согласно выписке из ЕГРН от 24.01.2019 общество является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0137005:6929 площадью 72,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Атарбекова, 45/47 (т. 1, л. д. 12). Право собственности на указанный объект зарегистрировано 09.10.2018 (№ 23:43:0137005:6929-23/001/2018-1).

22 января 2020 года заявитель обратился в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 195 кв. м для эксплуатации кафе, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Атарбекова, 45/47, с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, выполненной кадастровым инженером Меркурьевым А.В.

Решением, изложенным в письме от 10.02.2020 № 2059/26, администрация отказала в оказании муниципальной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка». Отказ мотивирован тем, что земельный участок площадью 195 кв. м пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137005:2582; на рассматриваемом земельном участке самовольно размещены временные сооружения (навес).

Общество, ссылаясь на незаконность решения администрации об отказе в предоставлении испрашиваемой муниципальной услуги, нарушение его прав (интересов) как собственника объекта недвижимости, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Исходя из части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 Кодекса, для признания незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.14 Земельного кодекса.

Так, пунктами 2, 3 части 1 статьи 39.14 Земельного кодекса предусмотрено, что одним из этапов предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является принятие уполномоченным органом на основании заявления гражданина или юридического лица решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 названного Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с частью 8 статьи 39.15 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 названного Кодекса; 2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 – 13, 15 – 19, 22 и 23 статьи 39.16 данного Кодекса; 3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 – 23 статьи 39.16 Земельного кодекса.

Отказывая в удовлетворении заявления общества, суды обеих инстанций указали, что испрашиваемый земельный участок (195 кв. м) пересекает границы смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137005:2582 площадью 48 кв. м, предназначенного для эксплуатации офиса, имеющего статус «временный», установленный до 01.03.2022. Кроме того, минимальная площадь земельных участков в территориальной зоне Ж.2 составляет 300 кв. м, тогда как заявитель просит сформировать участок площадью 195 кв. м.

Коллегия суда кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Из пояснительной записки от 31.10.2019 к схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории следует, что проектная площадь испрашиваемого земельного участка 195 кв. м, которая подлежит уточнению при проведении кадастровых работ. В этой связи указание судебными инстанциями на наличие реестровой ошибки неправомерно, поскольку декларированная площадь участка, не имеющего установленных по требованиям закона границ, к таким величинам не относится, а значит, в принципе не может быть оценена в качестве ошибочной, подлежащей исправлению в процедуре исправления реестровой ошибки.

В соответствии с Правилами рассматриваемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж.2 «Зона застройки многоэтажными жилыми домами в границах города Краснодара». Фактическое использование участка – эксплуатация кафе, которое соответствует основному виду разрешенного использования согласно Правилам (часть II. Градостроительные регламенты, статья 20. Виды территориальных зон).

Следует также отметить, что в материалах дела имеется постановление администрации от 31.12.2015, которым отменено постановление администрации от 04.03.2014 № 122 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "АИР"» в собственность за плату земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара», на основании которого сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок 23:43:0137005:2582 площадью 48 кв. м, предназначенный для эксплуатации офиса (т. 1, л. д. 27, 28).

Кроме того, согласно ответу департамента муниципальной собственности и городских земель от 17.10.2019 № 22182/26 под объектом недвижимости (кафе) сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137005:2277.

Постановлением главы городского самоуправления мэра города Краснодара от 19.05.1997 № 846 обществу (кафе «Витязь») в аренду на пять лет из земель городской застройки предоставлен земельный участок площадью 1743,3 кв. м, пропорционально доле собственности в здании по ул. Атарбекова, 45/47 г. Краснодара. При этом из данного постановления следует, что кафе «Витязь» (ТОО) является собственником помещений кафе «Витязь», расположенного на первом этаже 9-ти этажного жилого дома. Доля собственности кафе «Витязь» составляет 41/100 от общей площади всего здания; общая площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации 9-ти этажного жилого дома, составляет 4252 кв. м, площадь земельного участка, пропорциональная доле собственности кафе «Витязь» (ТОО) – 1743,3 кв. м.

Данные документы не получили судебной оценки, тогда как обстоятельства, касающиеся формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом, в котором расположен объект (кафе), принадлежащий на праве собственности обществу, имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

Суды не учли, что ранее кафе «Витязь» (ТОО) являлось арендатором земельного участка площадью 1743,3 кв. м по ул. Атарбекова, 45/47 г. Краснодара по договору аренды от 23.10.1997 № 1294, заключенному на основании постановления главы городского самоуправления мэра города Краснодара от 19.05.1997 № 846 (т. 1, л. д. 37).

Суд округа также отмечает, что правоотношения по использованию земельного участка под объектом недвижимости истца сложились после приватизации здания (договор купли-продажи от 27.01.1994), то есть задолго до утверждения актуальных Правил, ввиду чего не может иметь решающего значения то обстоятельство, что заявитель просит предварительно согласовать предоставление земельного участка площадью 195 кв. м (исходя из существующей плотности застройки).

С учетом изложенного коллегия окружного суда полагает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не основаны на полном и всестороннем исследовании фактических обстоятельств и представленных доказательств, принимая во внимание, что приведенные в отрицательном решении администрации от 10.02.2020 № 2059/26 факты (наличие навеса, пересечение земельного участка со смежным), не могли служить основанием для отказа в оказании испрашиваемой муниципальной услуги. Наличие же иных препятствий для удовлетворения администрацией заявления общества суды не проверили.

В тоже время, в рассматриваемой ситуации необходимо учитывать следующее.

По смыслу нормы статьи 39.20 Земельного кодекса правом на приобретение публичного земельного участка обладает собственник отдельно стоящего объекта недвижимости. Лицо, являющееся собственником отдельно стоящего здания вправе приобрести часть земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Неделимым земельным участком признается земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в предусмотренных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Как пояснил представитель общества и подтверждено материалами дела, кафе расположено на первом этаже многоквартирного жилого дома. Как следует из постановления главы городского самоуправления мэра города Краснодара от 19.05.1997 № 846, общая площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации 9-ти этажного жилого дома, составляет 4252 кв. м, площадь земельного участка, пропорциональная доле собственности кафе «Витязь» (ТОО), – 1743,3 кв. м.

В силу пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

С учетом приведенных норм жилищного законодательства, в целях недопущения нарушения прав и законных интересов иных участников общей долевой собственности имущества многоквартирного дома, судам надлежало обсудить вопрос об их привлечении к участию в деле.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить надлежащий субъектный состав участников дела, обсудить вопрос о привлечении в судебный процесс товарищества собственников жилья либо управляющей компании для выяснения их позиции относительно возможности формирования земельного участка общества под кафе, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся (дополнительно представленные) доказательства, дать оценку всем доводам (возражениям) участников спора, который разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

17 апреля 2021 года 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2020 по делу № А32-15667/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин