﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

454000, г. Челябинск, ул. Воровского, 2

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-7104/2021

23 ноября 2021 года

город Челябинск

Резолютивная часть решения изготовлена 23.11.2021 г.

Полный текст решения изготовлен 23.11.2021 г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

администрации г. Магнитогорска, г. Магнитогорск, ОГРН 1027402226830 

к обществу с ограниченной ответственностью «Ветеран» г. Магнитогорск, ОГРН 1027402240470 

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Рожкова Дмитрия Викторовича 

о расторжении договора №6004 аренды земельного участка, освобождении участка

с участием представителей 

истца: Веревко А.А., доверенность от 02.12.2020, 

ответчика: Хазова В.В., доверенность от 10.05.2017,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Магнитогорска (далее- истец, администрация) 05.03.2021 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ветеран», г. Магнитогорск (далее – ответчик, общество) о расторжении договора №6004 от 02.06.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:02130033:23 и 74:33:0213003:22. 

Свои требования истец основывает на ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора аренды земельного участка, на нормах ст.ст. 309, 450, 452 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 46 Земельного кодекса РФ.

Ответчик против удовлетворения требований возражал, указав на то, что о нарушении условий договора аренды в части продажи алкогольных напитков в 2018 г. администрация его в известность не поставила. В отношении нарушения, установленного 24.01.2020, о данному нарушении общество было извещено администрацией в претензии от 07.04.2020 и данное нарушение было прекращено путем расторжения договора аренды НТО с соответствующим арендатором (л.д. 85-87). Считает, что на дату обращения в суд с иском у администрации отсутствовали сведения о продолжении нарушения условия договора №6004 в части реализации в НТО алкогольной продукции, поэтому оснований для расторжения договора не имеется. 

На отзыв администрация представила возражения от 20.07.2021 (л.д. 92-93), в котором сослалась на существенность нарушений как договора, так и законодательства об обороте алкогольной продукции. 

Определением от 21.07.2021 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен арендатор НТО Рожков Дмитрий Викторович (л.д. 82-83), который представил мнение от 10.11.2021 (л.д. 122-123), в котором просил в удовлетворении требований отказать. 

Дело слушается по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещенного удом о судебном разбирательстве третьего лица.    

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего:

Как следует из материалов дела, 02.06.2011 между администрацией (арендодатель) и ООО «Ветеран» (арендатор) подписан договор аренды №6004 (л.д. 10-12).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду 

- земельный участок с кадастровым номером 74:33:0213003:23, общей площадью 24 кв.м., находящийся по адресу г. Магнитогорск, остановка автобуса по ул. Суворова в районе здания №121 из земель населенных пунктов для целей не связанных со строительством- размещение торгово- остановочного комплекса торгового киоска;

- земельный участок с кадастровым номером 74:33:0213003:22, общей площадью 14 кв.м., находящийся по адресу г. Магнитогорск, остановка автобуса по ул. Суворова в районе здания №121 из земель населенных пунктов для целей не связанных со строительством- размещение торгово- остановочного комплекса торгового киоска.  

Срок действия договора установлен до 30.12.2024 г. (п. 2.1 в редакции соглашения от 24.02.2015, л.д. 10).  

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 1.1 договора аренды сторонами указано местоположение земельных участков, их кадастровый номер, площадь. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что на момент подписания договора у сторон не имелись разногласия относительно его предмета.

Заявляя требования о расторжении указанного договора, истец ссылается на то, что в адрес администрации поступили протоколы об административном правонарушении от 21.01.2018, от 25.10.2019 и от 24.01.2020, составленные инспектором ПДН СП «Правобережный» УМВД России по г. Магнитогорска в отношении общества «Ветеран» о реализации алкогольной продукции в НТО, расположенных на участка, являющихся предметом договора №6004 (л.д. 20-35, 116-117).

Между тем, условиями договора аренды прямо запрещена деятельность арендатора по продаже алкогольной продукции. Так как общество трижды нарушило условия договора, от добровольного расторжения отказалось, то договор подлежит расторжению в судебном порядке.  

12 мая 2020 г. администрация направила в адрес общества предложение о расторжении договора №6004 (л.д. 17-18), оставленное без ответа, в связи с чем, администрация обратилась в  суд с настоящим иском. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором условий договора, определенных судом как существенные, суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование искового требования о расторжении договора аренды администрация ссылается на подпункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 3.4.5 договора аренды арендатор обязался не осуществлять торговлю пивом и напитками с содержанием этилового спирта 5 и менее процентов объема готовой продукции в НТО.  

Однако как установлено постановлениями по делу о возбуждении административного правонарушения 27.01.2018, 23.10.2019 и 24.01.2020 арендаторами НТО, принадлежащего  обществу «Ветеран», несовершеннолетним лицам был продан алкоголесодержащий напиток. 

По условиям п. 6.4.7 договора №6004 договор подлежит расторжению по требованию арендодателя в случае нарушения условий п. 3.4.5 договора. 

При этом арендодатель по условиям п. 6.4 вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае недостижения сторонами соглашения о расторжении договора. 

На основании статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В направленной в адрес арендатора претензии от 07.04.2020 администрация потребовала устранить выявленные нарушения, а 12.05.2020 , направила предложение №КУИиЗО-02/3132-1 о расторжении договора аренды.   

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о соблюдении истцом требования о письменном предупреждении арендатора об исполнении им обязательства, необходимого в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ для расторжения договора в судебном порядке.

Так как ответчик нарушил существенные условия договора аренды №6004 в части запрета на реализацию, тем более несовершеннолетним, алкогольной продукции, требование о расторжении договора №6004 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.  

Довод ответчика о том, что после января 2020 г. общество «Ветеран» не нарушало условия договора в части продажи алкогольной продукции, а также что о правонарушении в 2018 г. общество не было поставлено в известность ни арендодателем, ни лицом, совершившим правонарушение, что является основанием для отказа в удовлетворении требования, судом отклоняется.

Так, условиями договора аренды участков не предусмотрена обязанность арендодателя по извещению арендатора о выявленных в отношении арендуемого объекта нарушений, устанавливаемых уполномоченным на то государственным органом. Кроме того, условие о запрете продажи алкогольной продукции является для сторон существенным, и расторжение договора при его нарушении не поставлено в зависимость от уведомления или не уведомления о состоявшемся нарушении, в частности о продаже алкогольной продукции в НТО, арендатора. 

Последний обязан при сдаче своего имущества в аренду осуществлять контроль за лицами, осуществляющими деятельность на спорных участках. При этом в договоре №4 от 01.01.2017, заключенным обществом «Ветеран» с ИП Рожковым Д.В. даже отсутствует условие о запрете предпринимателю при пользовании НТО продавать алкогольную продукцию.

С учетом изложенного, суд считает доказанным факт существенного нарушение со стороны ответчика условий договора аренды №6004. 

Так как после расторжения договора аренды у общества отсутствуют правовые основания для занятия участка, требование об обязании общество «Ветеран» возвратить земельный участок в течении 15 календарных дней со дня вступления решения в законную силу обоснованно и также подлежит удовлетворению.  

Рассмотрев поступившее от общества «Ветеран» заявление о пропуске срока исковой давности, суд не находит оснований для применения таких положений. 

Согласно статье 195, пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Буквальное толкование указанной нормы права, указывает на то, что начало течения исковой давности закон связывает, с одной стороны, с объективным моментом, то есть нарушением субъективного права, а с другой стороны, - с субъективным моментом, то есть моментом, когда управомоченный субъект узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Согласно части 2 статьи 450 и части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. 

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в таких отношениях действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ (п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Следовательно, исковая давность применительно к требованию арендодателя о расторжении договора должна исчисляться с момента получения   арендатором уведомления о расторжении договора аренды.

Предложение о расторжении договора аренды направлено в адрес общества 29.05.2020.

Следовательно, срок исковой давности по требованию о расторжении договора не пропущен. 

Срок исполнения требования об освобождении участка исчисляется с даты расторжения договора аренды (по аналогии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ), то есть срок давности и по данному требованию не пропущен. 

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины. 

Так требования удовлетворены судом, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере пропорциональном удовлетворённым требованиям (с учётом требований нематериального характера- 12 000 руб.).  

Руководствуясь ст.ст. 110, 156-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требование удовлетворить. 

Расторгнуть договор аренды №6004 от 02.06.2011.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Ветеран» возвратить земельный участок земельный участок с кадастровым номером 74:33:0213003:23, общей площадью 24 кв.м., находящийся по адресу г. Магнитогорск, остановка автобуса по ул. Суворова в районе здания №121 из земель населенных пунктов для целей не связанных со строительством- размещение торгово- остановочного комплекса торгового киоска, с кадастровым номером 74:33:0213003:22, общей площадью 14 кв.м., находящийся по адресу г. Магнитогорск, остановка автобуса по ул. Суворова в районе здания №121 из земель населенных пунктов для целей не связанных со строительством- размещение торгово- остановочного комплекса торгового киоска в течении 15 календарных дней со дня вступления решения в законную силу.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ветеран» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                           Л.Д. Мухлынина  

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru