Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-821/2023

26 апреля 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2023 года.Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего судьи Швец Е.А.

судей  Сапрыкиной Е.И., Тищенко А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тында: ФИО2,  по доверенности от 10.01.2023 № 08;

от индивидуального предпринимателя ФИО3: явка не обеспечена;

 рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тында

на решение от  17.01.2023

по делу № А04-7580/2022

Арбитражного суда Амурской области

по иску Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тында

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

о  взыскании задолженности по договору аренды

 по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 

к Управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тында

о взыскании убытков в виде необоснованно оплаченной арендной платы

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды № 1336/1 от 26.05.2021  за период с 26.05.2021 по 30.04.2022 в размере 1 611 192,05 руб.

Требование мотивировано неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору при нахождении муниципального имущества в аренде у предпринимателя.

Определением от 05.12.2022 принято встречное исковое заявление ИП ФИО3 к Управлению о взыскании убытков в виде необоснованно оплаченной арендной платы с 01.04.2020 по 30.04.2022 в размере 1 570 770,80 руб.

Встречные исковые требования мотивированы неправомерными действиями истца, так как ответчик вынужден был длительное время платить арендную плату, в то время как, действуя в рамках установленных норм, Управление обязано была заключить договор купли-продажи.

Решением от 17.01.2023 суд в удовлетворении иска Управления  к  ИП  ФИО3 отказал. Встречный иск суд удовлетворил, взыскал с Управления   в пользу ИП  ФИО3 убытки в размере 1 570 770,80 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 28 708 руб.

Не согласившись с решением суда, Управление заявило апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции ввиду неправильного применения норм материального, процессуального права, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт, которым иск Управления удовлетворить, во встречном иске предпринимателю отказать.   

ИП ФИО3 в представленных возражениях, выразил несогласие с апелляционной жалобой. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное.

В судебном заседании, проведенном в режиме веб-конференции, представители Управления поддержали доводы апелляционной жалобы.

ИП ФИО3 участие  в заседании суда апелляционной инстанции не принимал. Жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствие с частью  5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив представленные материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и возражений на нее, выслушав представителей Управления, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены   судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества №1336 от 26.05.2016, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное, возвратное пользование часть помещения (кадастровый номер объекта недвижимости 28:06:011404:3963), балансовой стоимостью 4 912 581,09 руб., площадью 574,4 м., (помещение № 8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 первый этаж)), расположенное на 1 этаже по адресу: 

<

...>, (далее - имущество) для осуществления предпринимательской деятельности (производство хлеба и мучных кондитерских изделий).

Одновременно с передачей указанного имущества арендатору в аренду передано право пользования земельным участком с кадастровым номером 28:06:011202:165 пропорционально занимаемой площади и необходимым для использования.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 26.05.2016.

Договор заключен на срок с 26.05.2016 по 25.05.2021 (пункт 2.1.).

В соответствии с пунктом 4.1 договора №1336 от 26.05.2016, арендная плата  составляет 133 191,87 руб. (1м. - 231,88 руб.) и оплачивается в срок до 1 числа месяца аренды.

По истечении срока действия договора №1336 от 26.05.2016 стороны заключили договор аренды недвижимого муниципального имущества №1336/1 от 26.05.2021 на срок с  26.05.2021 по 25.08.2021.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 26.05.2021.

Договор № 1336 зарегистрирован в установленном порядке, сведения об обременении прав внесены в ЕГРН.

 Являясь субъектом малого предпринимательства и более четырех лет непрерывно арендуя муниципальные нежилые помещения по договору аренды №1336 от 26.05.2016,  ИП ФИО3   28.12.2019 обратился  в Администрацию города Тында   с заявлением о даче согласия на выкуп арендуемых муниципальных нежилых помещений.

29.01.2020 Мэром города Тынды предпринимателю дан ответ, что для подготовки договора купли-продажи Управлению муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды необходимо обеспечить изготовление технического плана с дальнейшей постановкой на кадастровый учет нежилого помещения площадью 574,4 кв. и определить рыночную стоимость помещения в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации; после получения отчета об оценке нежилых помещений управление направит проект договора купли-продажи нежилых помещений.

23.06.2020 ИП ФИО3 повторно обратился в администрацию с просьбой в десятидневный срок направить проект договора купли-продажи арендуемых помещений, либо предоставить обоснованный отказ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 09.11.2020 по делу №А04-5142/2020 обстоятельства надлежащего обращения предпринимателя за реализацией законодательно установленного права на приобретение занимаемого помещения в собственность еще 28.12.2019 установлены.

 18.09.2020 ИП ФИО3 получен проект договора купли-продажи муниципального имущества от 15.09.2020 №88-п. 

Поскольку между продавцом (Управлением) и покупателем (ИП ФИО3) возникли разногласия относительно выкупной рыночной стоимости нежилых помещений,  предприниматель обратился с иском к Администрации города Тынды, Управлению муниципального имущества.

 Решением Арбитражного суда Амурской области по делу №А04-9550/2020 от 01.12.2021 иск удовлетворен частично, в том числе суд признал  недостоверной величину выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 06.09.2020 № 306-103/20, выполненным ООО «Проф-Инвест» и урегулировал разногласия, возникшие между ИП ФИО3   и Управлением  при заключении договора купли-продажи нежилых помещений и доли земельного участка № 88-п, определив его условия в установленной судом редакции.

04.07.2022 муниципальное образование город Тында в лице Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды (продавец) и ИП ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения и доли в праве на земельный участок.

За  период с  01.04.2020 по 30.04.2022 ИП ФИО3 оплатил арендную плату в сумме  1 570 770,80 руб., в том числе за период 26.05.2021 по 25.08.2021 - 158 970,94 руб. платежным поручением № 476 от 09.09.2021. 

25.05.2022 ИП ФИО3, полагая, что в результате незаконного бездействия муниципальных органов  по реализации права  на приобретение помещений ему причинены  убытки  в размере 1 570 770,80 руб., в  виде внесенной по договору арендной платы  до заключения договора купли-продажи,  направил Мэру города Тында и  Управлению претензию, которая  оставлена   без удовлетворения.

 Основываясь на пользовании предпринимателем имуществом по договору аренды, и ненадлежащим исполнением ИП ФИО3 условий  в части оплаты арендных платежей, Управление направило предпринимателю претензию № 1936 от 07.07.2022 с требованием о погашении задолженности. По расчету Управления  основной долг по арендной плате за период с 26.05.2021 по 30.04.2022 составил 1 611 192,05 руб.

Поскольку претензия была оставлена без удовлетворения, Управление обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

В свою очередь ИП ФИО3,  обратился в суд со встречным иском о взыскании  убытков в размере 1 570 770,80 руб., составляющих сумму уплаченной арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.04.2022.

 Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований Управления и удовлетворил встречные исковые требования предпринимателя, при этом обоснованно исходил из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) под  убытками  понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 16  ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Статьей 1069  ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.

Таким образом, гражданским законодательством установлены дополнительные гарантии для защиты прав граждан и юридических лиц от незаконных действий (бездействия) органов государственной власти, направленные на реализацию положений статей 52 и 53 Конституции Российской Федерации, согласно которым каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц, в том числе злоупотреблением властью.

Как указывалось выше, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 09.11.2020 по делу № А04-5142/2020 признано незаконным бездействие администрации города Тынды, выразившееся в уклонении в предоставлении преимущественного права покупки арендуемого по договору аренды № 1336 от 26.05.2016 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, как несоответствующее Закону №159-ФЗ, на администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения.

Поскольку бездействие органа местного самоуправления в уклонении в реализации права выкупа арендуемого имущества было уже признано незаконным судебным актом,   данное обстоятельство не подлежит доказыванию вновь в настоящем деле (статья 69 АПК РФ).

 Суд при рассмотрении дела №А04-5142/2020, принимая во внимание, что администрацией не были исполнены возложенные на нее обязанности, в установленные Федеральным законом №159-ФЗ сроки, а именно по состоянию на 22.06.2020  (с учетом обращения с заявлением 28.12.2019) техническая документация в отношении указанного объекта не изготовлена, оценка рыночной стоимости арендуемого имущества не проведена, решение об условиях приватизации арендуемого имущества не принято, проект договора купли-продажи арендуемого имущества в адрес предпринимателя не направлен, пришел к выводу об обоснованности требований предпринимателя.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункта 1 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В случае осуществления Управлением всех предусмотренных действий, направленных на реализацию преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемого имущества, обязательство по внесению арендных платежей подлежало прекращению ввиду заключения договора купли-продажи.

Фактическое владение имуществом при правомерном поведении участника гражданских правоотношений - Управления, продавца муниципального недвижимого имущества, для ИП ФИО3 должно было осуществляться на праве собственности, что прекращает обязательства арендатора по внесению арендной платы совпадением должника и кредитора.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также содержатся разъяснения относительно того, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Согласно материалам дела, ИП ФИО3 начальный срок для  начисления убытков определил с 01.04.2020,  договор купли-продажи заключен сторонами   04.07.2022.

При этом оплата  арендной  платы  за период с 01.04.2020 до 30.04.2022 (фактически вносилась с 20.04.2020) за пользование помещениями соответственно была вынужденной, обусловлена бездействием уполномоченного органа муниципального образования - Управления в реализации предпринимателем преимущественного  права  приобретения названного имущества и последующим установлением рыночно необоснованной цены договора, в  связи с чем является  убытками истца.

При определении периода возникновения убытков следует учесть сроки, отведенные законодательством для осуществления ответчиком процедур, связанных с реализацией преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-Ф3 при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

С учетом нормативно установленных сроков, с учетом поданного 28.12.2019 заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона № 159-Ф3 договор с оценщиком должен был быть заключен не позднее 28.02.2020. 

При этом судом в деле №А04-5142/2020 установлено, что техническая документация в отношении указанного объекта не изготовлена, оценка рыночной стоимости арендуемого имущества не проведена. Следовательно, с 29.02.2020 органы местного самоуправления неправомерно бездействовали уже на первом этапе исполнения обязанности.

Согласно расчету предпринимателя, основанному на надлежащем и нормативном выполнении органами местного самоуправления обязательств по части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ за период с 28.12.2019 по 01.04.2020 он должен был получить проект договора купли-продажи арендуемого имущества и стать покупателем имущества.

Общий срок совершения действий по заявлениям, подаваемым хозяйствующими субъектами о реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений согласно статьи 9 Федерального закона № 159-Ф3, а также Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Приватизация арендуемого муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в городе Тынде» от 27.04.2016 №1131 (размещенного в общедоступном официальном сайте в разделе муниципальные услуги, изменения от 16.04.2019 №741), не превышает 3 месяца с даты подачи заявления до выдачи решения об условиях приватизации с приложением договора купли-продажи. Помимо законодательно установленных сроков регламентом внесено указание на срок любое межведомственное взаимодействие, связанное с оказанием услуги -  5 рабочих дней.

Суд первой инстанции, определив с учетом положений Закона № 159-ФЗ сроки совершения Управлением действий по реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемых помещений,  пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 01.04.2020. Иное Управлением не доказано, расчеты истца по встречному иску не опровергнуты.

С учетом изложенного, как верно указал суд первой инстанции,  у Управления отсутствовали правовые основания для сохранения арендных отношений с предпринимателем в отношении объектов - нежилых помещений на первом этаже здания, площадью 574,4 м. и начисления соответствующих платежей в связи с установленным в судебном порядке правомерности реализации предпринимателем  права на выкуп арендованного имущества, предусмотренного   Законом № 159-ФЗ, за период, определяемый со следующего дня наступления срока, установленного частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ по заявлению арендатора о выкупе, и до даты фактической его реализации (даты заключения договора).

Довод Управления о том, что сторонами с протоколом разногласий было подписано соглашение о фактическом пользовании недвижимым муниципальным имуществом от 26.08.2021, с суммой ежемесячной арендной платы в размер  133 191,87 руб., согласно которому предприниматель обязан был оплачивать арендные платежи, правомерно отклонен судом первой инстанции.

Доводы Управления о том, что предприниматель получил имущественную выгоду в арендных отношениях в виде выполнения органами местного самоуправления предусмотренных мер поддержки субъектов малого предпринимательства, обоснованно отклонены судом первой инстанции, как не влияющие на разрешение спора. 

Как верно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что Управление в соответствии с нормативно установленными мерами поддержки субъектов малого предпринимательства, действуя добросовестно, правомерно и выполняя возложенные на него функции, осуществляло расчет арендной платы, начиная с 2016 года (градация процентов внесения арендной платы в первые три года аренды, соглашение по правам арендатора на выполнение капитального ремонта), не исключает последующего неправомерного поведения арендодателя и не влияет на размер причиненных убытков, рассчитанных по фактически внесенным платежам.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи,  в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования Управления  о взыскании задолженности по арендной плате, обусловленными неправомерным поведением самого истца, и удовлетворил встречные требования предпринимателя.

  Апелляционная жалоба, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

 При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу необоснованной, а обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от  17.01.2023 по делу № А04-7580/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Швец

Судьи

          Е.И. Сапрыкина

 

А.П. Тищенко