АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

«

Дело № А08-9201/2021

г. Калуга

27» июня 2023 года

Резолютивная часть постановления оглашена «21» июня 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме «27» июня 2023 года  

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего                                   Серокуровой У.В.

судей                                                                        Чудиновой В.А.

                                                                          ФИО1,

 

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 25.02.2022,

от индивидуального предпринимателя ФИО4: представители ФИО5 по доверенности от 23.03.2022, ФИО6 по доверенности от 23.03.2022, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.10.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2023 по делу № А08-9201/2021,  

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - ИП ФИО4, истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2), обществу с ограниченной ответственностью группа компаний «Промресурс» (далее - ООО ГК «Промресурс») о признании договора аренды части нежилого помещения от 15.07.2020, заключенного ИП ФИО2 и ООО ГК «Промресурс», недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения от 15.07.2020 в здании с кадастровым номером 31:16:0208025:405 площадью 14235,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - спорное здание).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, общество с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Славянский привоз» (далее - ООО «ТПК «Славянский привоз»), ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.10.2022, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2023, исковые требования удовлетворены.  

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт.  Кассатор не согласен с оценкой, данной судами имеющимся в деле доказательствам, и сделанными на ее основе выводами. Считает, что ему принадлежит доля в праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером 31:16:0208025:405, в связи с чем как один из владельцев здания вправе сдавать находящиеся в нем помещения в аренду. Ссылается на недобросовестное поведение истца.

В судебном заседании суда округа представитель ИП ФИО2 поддержал доводы кассационной жалобы. Представители истца в судебном заседании и в ранее представленном письменном отзыве возражали против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. От представителя  ООО ГК «Промресурс» поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей иных лиц.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, суд округа не находит оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 09.01.2014 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) произведена государственная регистрация права долевой собственности ФИО4 в размере 1/4 доли, ФИО7 в размере 1/4 доли и ФИО2 в размере 1/2 доли в праве собственности на нежилое здание площадью 14235,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

02.12.2013 между вышеуказанными сособственниками и ООО «ТПК «Славянский Привоз» был заключен договор аренды нежилого здания № 2/12-2013, по условиям которого и с учетом дополнительного соглашения собственники передали принадлежащее им нежилое здание площадью 10524,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, в аренду ООО «ТПК «Славянский Привоз» сроком на 10 лет.

29.04.2014 между ООО «ТПК «Славянский Привоз» (арендатор) и ООО ГК «Промресурс» (субарендатор) заключен договор субаренды частей здания № 715, площадь передаваемого объекта составила 4891,3 кв.м, сроком до 30.11.2023.

01.05.2014 между ООО ГК «Промресурс» (арендатор) и ООО «Европа» (субарендатор) заключен договор № 388 субаренды части здания, площадь передаваемого объекта составила 3138,4 кв.м, сроком до 30.11.2023.

26.07.2019 в ЕГРН внесены записи о прекращении долевой собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 31:16:0208025:405, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании соглашения о прекращении долевой собственности и реальном разделе недвижимого имущества от 16.07.2019 между ФИО2, ФИО7 и ФИО4

В результате раздела объекта с кадастровым номером 31:16:0208025:405 в ЕГРН внесены сведения о нежилых помещениях с кадастровыми номерами 31:16:0208025:435, 31:16:0208025:433, 31:16:0208025:432, 31:16:0208025:434, а именно: помещения с кадастровыми номерами 31:16:0208025:435, 31:16:0208025:433, 31:16:0208025:432 зарегистрированы на праве собственности за ФИО2, помещение с кадастровым номером 31:16:0208025:434 зарегистрировано на праве собственности за ФИО7 (41/100 доли) и ФИО4 (59/100 доли).

Вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда г. Белгорода от 08.12.2020, оставленным без изменения апелляционным определением Белгородского областного суда от 09.03.2021 и определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11.08.2021 по делу № 2-2204/2020, соглашение о прекращении долевой собственности и реальном разделе недвижимого имущества от 16.07.2019 признано недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки: исключены из ЕГРН сведения о нежилых помещениях с кадастровыми номерами 31:16:0208025:435, 31:16:0208025:434, 31:16:0208025:433, 31:16:0208025:432, расположенных по адресу: 

<

...>, восстановлены в ЕГРН сведения о нежилом здании с кадастровым номером 31:16:0208025:405 площадью 14235,3 кв.м, количество этажей: 2, расположенном по адресу: 

<

...>, существовавшие до государственной регистрации соглашения о прекращении долевой собственности и реальном разделе недвижимого имущества от 16.07.2019, в ЕГРН восстановлена запись от 09.01.2014 о регистрации долевой собственности ФИО2 (1/2 доля в праве), ФИО7 (1/4 доля в праве), ФИО4 (1/4 доля в праве) на нежилое здание с кадастровым номером 31:16:0208025:405 площадью 14235,3 кв.м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: 

<

...>, существовавшие до государственной регистрации соглашения о прекращении долевой собственности и реальном разделе недвижимого имущества от 16.07.2019.

В ходе оспаривания указанного соглашения в суде общей юрисдикции 15.07.2020 ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО ГК «Промресурс» (арендатор) заключен договор аренды части помещения с кадастровым номером 31:16:0208025:433 площадью 5018,3 кв.м, расположенного на первом этаже здания с кадастровым номером 31:16:0208025:405 по адресу: 

<

...>. Площадь переданного в аренду объекта составила 4891,3 кв.м. Договор заключен сроком на 10 лет до 15.07.2030.

На данный момент в выписке из ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером 31:16:0208025:405 имеется запись о государственной регистрации договора аренды части помещения с кадастровым номером 31:16:0208025:433 от 15.07.2020.

Судами было установлено, что ООО ГК «Промресурс» использовало помещения в здании с кадастровым номером 31:16:0208025:405 на основании спорного договора и оплачивало арендную плату ИП ФИО2

Кроме того, занимаемые ООО ГК «Промресурс» площади на основании договора аренды части помещения от 15.07.2020 ранее были переданы ФИО2, ФИО7, ФИО4 в аренду ООО «ТПК «Славянский привоз» по договору аренды от 02.12.2013 № 2/12-2013, который  является действующим, стороны его не изменяли и не расторгали.

Суды двух инстанций учли, что ИП ФИО2 в отсутствие согласия сособственников сдавал в аренду помещения, которые в 2013 году уже были сданы в аренду всеми сособственниками ООО «ТПК «Славянский привоз». При этом, ООО ГК «Промресурс» вносило арендную плату только ИП ФИО2

Поскольку соглашение о прекращении долевой собственности и реальном разделе недвижимого имущества от 16.07.2019 является недействительным с момента его совершения, то оно не повлекло за собой фактического прекращения права общей долевой собственности ИП ФИО4 на нежилое здание с кадастровым номером 31:16:0208025:405. 

Ссылаясь на то, что раздел здания с кадастровым номером 31:16:0208025:405 и образование, в том числе помещения с кадастровым номером 31:16:0208025:433, недействительны с момента заключения соглашения от 16.07.2019, в связи с чем все сделки, совершенные единолично ИП ФИО2 в отношении объекта с кадастровым номером 31:16:0208025:433, являются недействительными, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды двух инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно статье 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Суды двух инстанций установили, что не являясь стороной договора аренды части нежилого помещения от 15.07.2020, ИП ФИО4 ссылалась на то, что в настоящее времени объекта с кадастровым номером 31:16:0208025:433, переданного ФИО2 в аренду, не существует, при этом у ИП ФИО2 не возникло право собственности на объект с кадастровым номером 31:16:0208025:433 ввиду признания соглашения о прекращении долевой собственности и реальном разделе недвижимого имущества от 16.07.2019 недействительным. Кроме того, ИП ФИО2 не вправе без согласия сособственников распоряжаться помещениями в здании с кадастровым номером 31:16:0208025:405, единолично заключать договор аренды с ООО ГК «Промресурс» и получать арендную плату.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что положение ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с частью 2 статьи 651 ГК РФ, частью 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Оценив факт признания недействительным соглашения о прекращения долевой собственности и реальном разделе недвижимого имущества от 16.07.2019 и восстановления права долевой собственности ФИО2 (1/2 доля в праве), ФИО7 (1/4 доля в праве), ФИО4 (1/4 доля) на спорное нежилое здание, существовавшего до государственной регистрации соглашения о прекращении долевой собственности и реальном разделе недвижимого имущества от 16.07.2019, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что правоотношения ФИО4, ФИО2 и ФИО7 в отношении спорного объекта недвижимости регулируются положениями статей 246 - 248 ГК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников

Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Сделка, совершенная по волеизъявлению лишь отдельных участников долевой собственности, в отсутствие соответствующего соглашения и определенного порядка пользования общим имуществом, прямо противоречит законодательно установленным правилам статей 246 - 247 ГК РФ и является недействительной (ничтожной) с момента ее заключения, несмотря на добросовестное исполнение сторонами обязательств.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции заключили, что действующее законодательство не предусматривает возможности заключения сделки по распоряжению объектом недвижимого имущества, находящимся в общей долевой собственности, без согласия одного из собственников, в связи с чем ИП ФИО2 не вправе без согласия сособственников распоряжаться помещениями в здании с кадастровым номером 31:16:0208025:405 и единолично заключать договор аренды с ООО ГК «Промресурс». В связи с этим в силу правил пункта 2 статьи 168 ГК РФ договор аренды части нежилого помещения от 15.07.2020 является ничтожным как не соответствующий требованиям пункта 1 статьи 247 ГК РФ и нарушающий права и охраняемые законом интересы остальных участников общей долевой собственности, в том числе истца.

Довод кассатора об отсутствии у ИП ФИО4 намерения осуществить эксплуатацию спорного здания совместно с иными сособственниками в связи с рассмотрением Арбитражным судом Белгородской области дела № А08-9688/2021 по иску ИП ФИО2 к ИП ФИО4 и ИП ФИО7 о реальном разделе спорного здания не имеет правового значения, поскольку в случае удовлетворения исковых требований ИП ФИО4 по настоящему делу договор аренды части нежилого помещения от 15.07.2020 будет считаться недействительным с момента заключения, а судебный акт по делу № А08-9688/2021 о разделе нежилого здания будет распространяться на будущие правоотношения сособственников, которые возникнут после вступления решения суда в законную силу, что не может повлиять на уже свершившийся факт заключения недействительного договора, которым нарушено право ИП ФИО4 на распоряжение имуществом. При этом возможный раздел помещений, арендуемых ООО ГК «Промресурс», не устранит недействительность договора.

Применение последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения от 15.07.2020 в здании с кадастровым номером 31:16:0208025:405 площадью 14235,3 кв.м, количество этажей: 2, расположенном по адресу: 

<

...>, обусловлено намерением соответчиков согласовать условия и заключить договор аренды в установленном порядке с соблюдением прав иных участников права общей долевой собственности, что следует из объяснений представителей соответчиков, данных в ходе рассмотрения дела.

Следует учитывать, что в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Довод кассатора о неверном применении судами реституции, которую по его мнению, следовало реализовать путем обязания ООО ГК «Промресурс» возвратить арендованное нежилое помещение ИП ФИО2, отклоняется судом округа, поскольку в отзыве на кассационную жалобу ООО ГК «Промресурс» указало на то, что 05.04.2023 спорное помещение освобождено от принадлежащего ООО ГК «Промресурс» имущества и возвращено собственникам, аренда прекращена.

Таким образом, суды обоснованно применили последствия недействительности ничтожной сделки.

Ссылка ИП ФИО2 на то, что ему с 09.01.2014 принадлежит доля в праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером 31:16:0208025:405, в связи с чем как один из владельцев здания вправе сдавать находящиеся в нем помещения в аренду, правомерно отклонена судами на основании следующего.

Судами двух инстанций установлено, что предметом настоящего иска является требование о признании договора аренды части нежилого помещения от 15.07.2020 недействительной сделкой, а не о признании договора незаключенным, что исключает необходимость подтверждать факт согласования предмета договора.

Вопреки утверждению ИП ФИО2 истец просил признать недействительным договор аренды части нежилого помещения от 15.07.2020 не в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о части здания с кадастровым номером 31:16:0208025:433, а ввиду отсутствия у ИП ФИО2 права собственности на объект с кадастровым номером 31:16:0208025:433, которое не могло возникнуть из признанного недействительным соглашения о прекращении долевой собственности и реальном разделе недвижимого имущества от 16.07.2019.

Кроме того, наличие действующего договора аренды части здания от 15.07.2020 в отношении исключенного из ЕГРН объекта недвижимости и наличие записи об этом договоре в реестре позволяет ИП ФИО2 в отсутствие правовых оснований получать арендную плату от ООО ГК «Промресурс».

Довод о противоречивости поведения истца, который, с одной стороны, оспаривает договор аренды части нежилого помещения от 15.07.2020, с другой стороны - в рамках исполнительного производства № 14852/22/31028-ИП получает арендную плату по указанному договору, правомерно отклонен судами, поскольку в рамках исполнительного производства № 14852/22/31028-ИП ИП ФИО4 с депозитного счета службы судебных приставов поступают денежные средства, удержанные судебным приставом-исполнителем с должника в целях исполнения судебного акта, а не арендные платежи по договору аренды части здания от 15.07.2020, что соответствует части 1 статьи 68 Федерального закона от 02.10.2007 № 299-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ, суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.10.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2023 по делу № А08-9201/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

 

Председательствующий                                                  У.В. Серокурова  

 

Судьи                                                                              В.А. Чудинова

 

                                                                                         ФИО1