Дело № А38-3623/2021

17 февраля 2022 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2022 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Серф» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 15.10.2021 по делу № А38-3623/2021, принятое по иску Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Серф» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка, третьи лица: муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Марий Эл, Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», при участии в судебном заседании: от заявителя жалобы (ответчика) – общества с ограниченной ответственностью «Серф» – ФИО2 (директора, по решению от 02.10.2020).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Истец, Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл (далее – Министерство), обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Серф» (далее – Общество), о расторжении договора купли-продажи от 06.10.2017 № 32/2017 и об обязании возвратить Республике Марий Эл земельный участок общей площадью 243 кв.м, с кадастровым номером 12:04:0210102:936, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее - Комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Марий Эл, Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола».

Решением от 15.10.2021 Арбитражный суд Республике Марий Эл  исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с дополнениями к ней), в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба принята и назначена к рассмотрению.

Определением от 13.01.2022 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что соглашением от 18.07.2018 права и обязанности по договору о комплексном освоении территории от 18.06.2015 № 1 переданы Комитету, в связи с чем удовлетворение настоящего иска не повлечет восстановление прав Министерства, поскольку последнее с 19.07.2018 выбыло из отношений. Также указал на то, что в силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока, предусмотренного пунктом 2.1 договора о комплексном освоении территории от 18.06.2015 № 1, не прекратило обязательства сторон данного договора, поскольку согласно пункту 3.3 договора он действует до окончания строительства, следовательно, в спорной ситуации не утрачена возможность использования земельного участка по целевому назначению. Полагает, что в материалы дела не представлены доказательства систематического нарушения застройщиком принятых на себя обязательств по исполнению условий договора о комплексном освоении территории от 18.06.2015 № 1, а также доказательства неоднократного понуждения застройщика уполномоченным органом к надлежащему исполнению обязательств. Отметил, что спорный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598, в связи с чем считает, что факт его неиспользования не может быть установлен без оценки обстоятельств использования иных образованных земельных участков. Обратил внимание на ведение строительства на земельном участке, являющемся составной частью земельного участка, предоставленного по договору о комплексном освоении территории от 18.06.2015 № 1. По мнению заявителя, обжалуемый судебный акт принят без учета разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.04.2014 № 35 «О последствиях расторжения договоров», и судом немотивированно применена исключительная мера ответственности в виде расторжения договора.

В судебном заседании от 10.02.2022 представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку полномочных представителей в заседание суда от 10.02.2022 не обеспечили. 

Министерство в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к нему возразило по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица отзывы по существу апелляционной жалобы не представили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца и третьих лиц по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы заявителя апелляционной жалобы и возражения на них, заслушав пояснения представителя Общества, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, во исполнение постановления Правительства Республики Марий Эл от 29.04.2015 № 249 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного освоения территории», принятого на основании статей 39.6, 39.7, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Министерством издано распоряжение от 15.05.2015 № 1190 и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 для комплексного освоения территории, результаты которого оформлены протоколом заседания единой комиссии по приватизации государственного имущества, продаже прав на заключение договоров аренды и иных прав, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества казны, от 17.06.2015.

Согласно аукционной документации и информации, размещенной в газете «Йошкар-Ола», земельный участок предоставляется в аренду на срок пять лет в целях комплексного освоения территории, которое также должно было быть завершено по проекту договора комплексного освоения территории в течение 5 лет.

По результатам аукциона 18.06.2015 между Министерством, действовавшим от имени публично-правового образования, (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 1 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории. 

По условиям договора арендатору во временное владение и пользование был предоставлен на срок по 30.06.2020 земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства площадью 304 500 кв.м категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 12:04:0210102:598, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола. 

В соответствии пунктом 6.4.1 договора аренды арендатор обязан заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением настоящего договора.

Земельный участок передан арендатору по акту от 01.07.2015, а договор зарегистрирован в ЕГРН 09.07.2015.

Полномочия Министерства по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, закреплены в статьях 13, 14 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», протоколе от 30.09.2014 № 8 заочного голосования Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, Указе Президента Республики Марий Эл от 15.06.2009 № 103 «О полномочиях органов государственной власти Республики Марий Эл по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками», а также в указанном выше постановлении Правительства Республики Марий Эл от 29.04.2015 № 249.

18.06.2015 между Министерством, действовавшим от имени публично-правового образования, (уполномоченный орган) и Обществом (застройщик) заключен договор комплексного освоения территории, по условиям которого застройщик в срок по 30.06.2020 своими силами и за свой счет обязуется выполнить обязательства по комплексному освоению территории (пункты 1.1, 2.1 договора).

Согласно пункту 3.2.5 договора стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» 03.03.2016 принято 

постановление

 № 307 об утверждении документации по планировке территории, а 28.04.2016 постановление № 671 об утверждении проекта межевания территории.

Стороны 01.06.2016 заключили дополнительное соглашение к договору от 18.06.2015 № 1 о комплексном освоении территории, которым утвердили в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:95, 12:04:0210102:689, 12:04:0210102:694, 12:04:0210102:92312:04:0210102:969, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598, график осуществления мероприятий по освоению территории, содержащий дату окончания строительства - 30.06.2020.

На основании распоряжения Министерства от 06.10.2017 № 860 «О продаже земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, без проведения торгов» 06.10.2017 истцом и ответчиком заключен договор № 32/2017 купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, по условиям которого Министерство приняло на себя обязательство передать в собственность Общества земельный участок общей площадью 243 кв.м, с кадастровым номером 12:04:0210102:936, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, предназначенный для проектирования и строительства трансформаторной подстанции.

Указанная в пункте 2.1 договора цена спорного земельного участка определена на основании постановления Правительства Республики Марий Эл от 02.07.2015 № 361 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Марий Эл, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» в размере десяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка и составила 4483 руб. 84 коп.

Договором купли-продажи на покупателя возложены обязанности оплатить земельный участок; использовать участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием; осуществлять архитектурно-строительное проектирование и строительство на участке с учетом требований законодательства и технической документации; осуществлять застройку земельного участка в соответствии с проектной документацией, согласованной с соответствующими органами и организациями, договором о комплексном освоении территории, а также правилами, установленными законодательством Российской Федерации; при необходимости создания сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с выданными техническими условиями подключения (технологического присоединения) в целях функционирования объекта строительства, подлежащего передаче в муниципальную собственность, данная передача осуществляется безвозмездно по акту приема-передачи после оформления разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства в течение месяца (пункт 3.4 договора).

Продавец обязательство по передаче земельного участка исполнил надлежащим образом. Земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:936 передан Обществу, переход права собственности на спорный земельный участок к ответчику зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл 09.11.2017.

Обязанность оплатить приобретенный земельный участок исполнена Обществом 25.10.2017 (т. 1 л.д. 82).

Ссылаясь на нарушение ответчиком обязанности по застройке приобретенного в собственность земельного участка, Министерство обратилось с иском в суд.

Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи и обязании ответчика возвратить спорный земельный участок, с чем суд апелляционной инстанции соглашается.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Как следует из материалов дела, исходя из условий договора купли-продажи обязанности Министерства передать земельный участок корреспондировали обязанности Общества не только оплатить участок, но и осуществить его застройку в соответствии с договором о комплексном освоении территории.

Применительно к спорному земельному участку ответчик должен был в соответствии с договором о комплексном освоении территории от 18.06.2015 № 1 (в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2016) в срок до 30.06.2020 осуществить строительство трансформаторной подстанции.

Между тем актами осмотра земельного участка подтверждено и ответчиком по существу не оспаривается, что покупатель земельного участка не только не выполнил какие-либо работы по комплексному освоению спорного участка, но и не приступил к их выполнению. Разрешение на строительство на спорном земельном участке Обществом не получено.

Доводы заявителя жалобы о том, что он приступил к строительству на земельном участке с кадастровым номером 12:04:0210102:936, а также о том, что земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598, являются едиными в юридическом смысле, основан на неверном толковании норм материального права и подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В пункте 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу пункта 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждает прекращение его существования.

Из материалов дела следует, что в рассматриваемом случае предметом договора купли-продажи является земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:936, обладающий индивидуально определенными признаками, в связи с чем, вопреки мнению заявителя жалобы, оснований полагать, что его целевое использование следует устанавливать исходя из обстоятельств освоения иного земельного участка не имеется.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт неиспользования по целевому назначению спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, в пункте 2.1 договора от 18.06.2015 № 1 о комплексном освоении территории установлен срок действия договора по 30.06.2020.

Согласно Приложению № 1 к названному договору (т. 1 л.д. 26-28) срок освоения земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:936 – 30.06.2020.

В пункте 3.3 договора о комплексном освоении территории предусмотрено, что датой окончания жилищного и иного строительства является дата выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, утвержденной документацией по планировке территории.

Вопреки мнению заявителя жалобы содержание приведенного пункта договора не свидетельствует о том, что обязательство по комплексному освоению территории может быть исполнено Обществом за пределами срока, установленного в пункте 2.1 договора, а лишь устанавливает порядок определения даты окончания строительства, в том числе в целях установления надлежащего/ненадлежащего исполнения обязательств по данному договору.

Обратное толкование привело бы к тому, что срок действия договора от 18.06.2015 № 1 будет поставлен в зависимость от действий застройщика по комплексному освоению территории, что противоречит пункту 8 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому срок действия договора о комплексном освоении территории является существенным условием такого договора.

Таким образом, срок действия заключенного с Обществом договора о комплексном освоении территории истек 30.06.2020, обязательства сторон по нему прекратились.

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.04.2021 по делу № А38-5916/2020 Обществу отказано в удовлетворении требования о заключении договора о комплексном освоении территории на новый срок в пять лет.

Таким образом, в настоящий момент Общество лишено возможности осуществления мероприятий на земельном участке, который был приобретен в собственность с определенным целевым назначением.

Доводы Общества о том, что нарушение им обязательства по своевременному завершению строительства объектов не может считаться существенным по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу этого не может повлечь расторжение договора купли-продажи в судебном порядке, несостоятельны, поскольку целью заключения спорного договора купли-продажи земельного участка являлось именно комплексное освоение территории для жилищного строительства, то есть осуществление совокупности мероприятий, направленных на освоение незастроенной территории и формирование комплексной инфраструктуры.

По имеющимся в деле доказательствам таких обстоятельств не установлено и суд не может констатировать завершение комплексного освоения территории, в силу чего по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации истец лишился права на то, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, учитывая сохранение при отчуждении земельного участка в собственность ответчика их разрешенного использования (для строительства).

С учетом изложенного, невыполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи земельного участка в виде неосуществления его застройки в соответствии с договором о комплексном освоении территории, правомерно признано судом первой инстанции существенным нарушением условий договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для расторжения спорного договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем обязал ответчика возвратить земельный участок продавцу.

При этом, разрешая спор, суд полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований истца, не допустил неправильного применения норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя жалобы относительно того, что Министерство является ненадлежащим истцом по настоящему спору и выбыло из правоотношений с Обществом после заключения 18.07.2018 дополнительного соглашения к договору от 18.06.2015 № 1 о комплексном освоении территории, подлежат отклонению.

Распоряжением Правительства Республики Марий Эл от 26.02.2018 № 86-р в собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» безвозмездно переданы земельные участки, к числу которых участок с кадастровым номером 12:04:0210102:936 не относится. Предметом настоящего спора является расторжение договора кули-продажи, заключенного непосредственно между Министерством и Обществом. Замены в данном материальном правоотношении в соответствии с дополнительным соглашением от 18.07.2018, заключенным между Министерством и Комитетом, по которому последнему переданы права и обязанности уполномоченного органа по договору  о комплексном освоении территории от 18.06.2015 № 1, не произошло.

Иные доводы заявителя жалобы судом проверены и отклонены по вышеназванным мотивам.

Аргументы заявителя жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда. 

Наличие у Общества собственной позиции по спорным вопросам не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта, основанного на полном, всестороннем и объективном исследовании представленных в дело доказательств и обстоятельств спора. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 15.10.2021 по делу № А38-3623/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Серф» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Н.В. Устинова

 

Судьи

Е.Н. Наумова

 

Д.Г. Малькова