АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-28789/2021

г. Краснодар

06 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2023 года.

  Постановление в  полном объеме изготовлено 06 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                             председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В.,                                  при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙДЕТАЛЬСЕРВИС 2» (ИНН 

<

***>,                                               ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 30.12.2022), от                             заинтересованного лица – Департамента имущественных отношений                          Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 09.01.2023), в отсутствие  третьих лиц – администрации                           муниципального образования Успенский район (ИНН 

<

***>,                                               ОГРН 

<

***>), публичного акционерного общества «Ростелеком»                                  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), публичного акционерного общества «Мобильные ТелеСистемы» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),                               публичного акционерного общества «Российские сети» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), публичного акционерного общества «Россети Кубань» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  надлежаще извещенных о времени                                     и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу                         Департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2022                                           по  делу № А32-28789/2021,  установил  следующее.

ООО «СТРОЙДЕТАЛЬСЕРВИС 2» (далее – общество) обратилось в                        арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных отношений                                 Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным отказа от 16.03.2021 № 52-32-16-10170/21 в предоставлении в собственность за плату без проведения                              торгов земельного участка площадью 175 300 кв. м  с кадастровым номером 23:34:0901000:907, расположенного по адресу: Краснодарский край, Успенский район, Коноковское сельское поселение, в границах земель ЗАО «Коноковское», участок 207 (далее – спорный участок); возложении на департамент обязанности со дня                          вступления решения суда в законную силу подготовить и направить проект договора купли-продажи  спорного участка. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Успенский район (далее – администрация), ПАО «Ростелеком», ПАО «Мобильные ТелеСистемы», ПАО «Российские сети», ПАО «Россети Кубань».

Решением суда от 19.09.2022 в удовлетворении заявленных требований                          отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в соответствии с Генеральным планом Коноковского сельского поселения Успенского района, утвержденным решением                        Совета Коноковского сельского поселения Успенского района от 26.01.2011 № 92                             (в редакции решения 81-й сессии от 24.07.2014 № 293) (далее – Генплан от 26.01.2011), спорный участок расположен на проектируемой производственной территории; фактическое использование спорного участка не соответствует его правовому режиму. 

Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.11.2022 решение суда от 19.09.2022 отменено, исковые требования удовлетворены; признан незаконным выраженный в письме от 16.03.2021 № 52-32-16-10170/21 отказ департамента в предоставлении обществу в собственность за плату  спорного участка; на департамент возложена обязанность в течение 10 (десяти) дней с даты принятия постановления подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи                              спорного участка. Судебный акт мотивирован отсутствием противоречий между категорией и назначением спорного участка, а также тем, что возможность                осуществления сельскохозяйственного производства на  спорном участке с учетом недоказанности факта реализации документов территориального планирования                                    в части размещения на спорном участке производственных объектов позволяет предоставить данный земельный участок обществу в собственность на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился департамент с кассационной жалобой, просит постановление суда апелляционной инстанции                        отменить, оставить в силе решение суда. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не учел, что фактическое использование спорного участка не соответствует              его правовому режиму. В соответствии с Генпланом от 26.01.2011  спорный участок расположен в проектируемой производственной зоне. Правилами землепользования                             и застройки Коноковского сельского поселения Успенского района Краснодарского края, утвержденными решением  Совета Коноковского сельского поселения Успенского района от 27.03.2014 № 276 (в редакции решения 67-й сессии от 26.02.2020 № 431) (далее –                           ПЗЗ от 27.03.2014) спорный участок отнесен к зоне предприятий, производств и                        объектов III класса вредности СЗЗ-300 м (П-3), что предусматривает возведение зданий, строений и сооружений различного назначения.  Вместе с тем, спорный участок                       свободен от зданий, строений и сооружений и используется для возделывания сельскохозяйственных культур. Сведения из ЕГРН носят информационный характер, вносятся на основании документации о территориальном планировании и должны ей соответствовать. Однако согласно выписке из ЕГРЮЛ основными видами деятельности общества является торговля розничная скобяными изделиями, лакокрасочными материалами и стеклом в специализированных магазинах. Производство сельскохозяйственной продукции не  указано в качестве основного вида  деятельности общества.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить постановление                        суда апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица отзывы на кассационную жалобу не представили.

В судебном заседании представители департамента и общества поддержали  доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                      проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить, решение суда – оставить в силе                                по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела, между администрацией (арендодатель)                                        и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.12.2010 № 8834000146                            (далее – договор № 8834000146), по условиям которого арендодатель передал во временное владение арендатору сроком на 10 лет (до 30.11.2020)  спорный участок                        для сельскохозяйственного производства. Договор № 8834000146 зарегистрирован в установленном законом порядке.  

Согласно выписке из ЕГРН спорный участок принадлежит на праве                            собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю.  

Дополнительным соглашением от 01.10.2020 к договору № 8834000146 срок аренды спорного участка продлен до 30.11.2023. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке. 

10 февраля 2021 года общество обратилось в департамент с заявлением                                    о предоставлении спорного участка в собственность за плату без проведения                                  торгов. 

Письмом от 16.03.2021 № 52-32-16-10170/21 департамент отказал обществу                               в предоставлении спорного участка в собственность, указав следующее: согласно                              ПЗЗ от 27.03.2014  спорный участок расположен в границах зоны предприятий, производств и объектов III класса вредности СЗЗ-300м П-3, не предусматривающей использование данного участка в целях сельскохозяйственного производства, а согласно Генплану от 26.01.2011 спорный участок расположен на проектируемой производственной территории, что в силу пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации исключает возможность передачи обществу спорного участка в собственность за плату без проведения торгов. 

Полагая, что отказ департамента в предоставлении спорного участка в собственность является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд. 

Суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленные требования общества                        со ссылкой на то, что в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного                          производства без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется                    участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного                              участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды;                                у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка. 

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорный участок                              общество использует на основании договора № 8834000146 более трех лет, на момент обращения с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность срок договора № 8834000146 не истек, доказательства нарушения обществом                            земельного законодательства не представлены; в материалы дела  не представлены и доказательства, подтверждающие реализацию документов территориального планирования (Генплан от 26.01.2011) в части строительства (размещения) производственных объектов.  Суд указал, что само по себе утверждение (изменение) генерального плана поселения не влечет изменение правового режима земельных участков при отсутствии доказательств реализации  документов территориального планирования, поэтому ссылка департамента на пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не может служить единственным основанием для отказа в предоставлении спорного участка для сельскохозяйственного производства. В ЕГРН                           в качестве вида разрешенного использования спорного участка указано – для сельскохозяйственного производства.  Противоречия между категорией и назначением спорного участка отсутствуют. 

Суд апелляционной инстанции указал, что возможность осуществления сельскохозяйственного производства на спорном участке с учетом недоказанности                       факта реализации документов территориального планирования в части размещения на спорном участке производственных объектов позволяет предоставить спорный                            участок обществу в собственность на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не учел следующее.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории,                          согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их                              принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той                                    или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов                               (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33,                         пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен принцип первичности генерального плана как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. 

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов                        развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования                            среды жизнедеятельности. 

Как установлено пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации,  в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным                               зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

В силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами                      земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии                                     с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере                                  на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (часть 3 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий                               для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для                                                                                   планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов в том числе правообладателей земельных участков и объектов                           капитального строительства; создания условий для наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального                    строительства 

Однако земельные участки в составе зон сельскохозяйственного                                использования в населенных пунктах (земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения) используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, в изъятие из общего правила, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования на основании пункта 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования                                             и застройки.

В пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, отражен                              правовой подход, согласно которому предназначенный для сельскохозяйственного производства земельный участок в составе земель населенных пунктов не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса                           Российской Федерации после изменения правилами землепользования и застройки его разрешенного использования, не предусматривающего сельскохозяйственное производство. 

Суды установили, что в соответствии с договором аренды № 8834000146                          спорный участок предоставлен обществу на праве аренды для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения). В материалах дела имеются акты обследования, которые подтверждают факт использования спорного участка под возделывание сельскохозяйственных культур.  

Из сведений Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности следует, что в соответствии с Генпланом от 26.01.2011 спорный участок расположен в проектируемой производственной зоне, а согласно  ПЗЗ от 27.03.2014 спорный участок отнесен к зоне предприятий, производств и объектов III класса вредности СЗЗ-300м (П-3).

Суд первой инстанции установил, что изменение вида использования по территориальной зоне, к которой относится спорный участок, произошло в период действия договора № 8834000146, но до обращения общества с заявлением о предоставлении спорного участка в собственность. Генплан от 26.01.2011 и                                          ПЗЗ от 27.03.2014 не оспорены и являются действующими. 

Как предусмотрено пунктами 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса                          Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности,                        без проведения торгов, в случаях если с заявлением о предоставлении земельного                     участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством                                 не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов и если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям                          использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Установив, что  фактическое использование спорного участка не соответствует                        его правовому режиму, разрешенное использование  спорного участка                            предусматривает размещение объектов капитального строительства и не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении общества о предоставлении спорного участка (для ведения сельскохозяйственного производства),                     что в силу пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации                           является основанием принятия решения об отказе в предоставлении земельного                         участка в собственность без проведения торгов, суд первой инстанции правомерно отказал обществу в удовлетворении исковых требований.

При этом суд первой инстанции учел правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2019 № 309-ЭС19-352, согласно которой продажа без проведения торгов земельного участка, отнесенного градостроительным регламентом к производственной зоне, под видом земельного                     участка сельскохозяйственного использования, повлечет обход процедур, установленных земельным законодательством. 

Поскольку суд первой инстанции правильно применил нормы права к установленным по делу обстоятельствам, оценил представленные в материалы дела доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  и мотивированно поддержал  позицию департамента о том, что в данном случае исключена                             возможность передачи обществу спорного участка в собственность без проведения                    торгов, обоснованно отказав  обществу в удовлетворении требований о признании незаконным отказа от 16.03.2021 № 52-32-16-10170/21 в предоставлении в                       собственность за плату без проведения торгов  спорного участка  и возложении на департамент обязанности со дня вступления решения суда в законную силу подготовить                    и направить проект договора купли-продажи  спорного участка, суд  округа в силу                      пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса                                    Российской Федерации считает  возможным отменить постановление суда апелляционной инстанции от 15.11.2022 и оставить в силе решение суда от 19.09.2022.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  15.11.2022                                                                 по делу № А32-28789/2021 отменить, решение Арбитражного суда                                       Краснодарского  края  от  19.09.2022  по  делу  № А32-28789/2021  оставить  в  силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                               Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                             В.А. Анциферов

                                                                                                             И.В. Сидорова