АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-3667/2022

г. Архангельск

26 июля 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2022 года  

Полный текст решения изготовлен 26 июля 2022 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кашиной Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального предприятия городского округа Архангельской области "Мирный" "Муниципал-сервис" (ОГРН 

<

***>; адрес: 164170, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 313292029500029; место жительства: г.Мирный, Архангельская область)

о взыскании 674 535 руб. 96 коп.,

без участия в судебном заседании представителей сторон – не явились (извещены);

установил следующее:

муниципальное предприятие городского округа Архангельской области "Мирный" "Муниципал-сервис" (далее – истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании 50 000 руб., в том числе 40 000 руб. части долга по договору аренды нежилого помещения № 020321/0351797/01 от 02.03.2021 и 10 000 руб. части пеней.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство об увеличении размера иска до 900 113 руб. 51 коп., из которых 639 902 руб. 67 коп. долга по внесению арендной платы за период с 20.03.2021 по 12.04.2022 по договору №020321/0351797/01 от 02.03.2021 и 260 210 руб. 84 коп. пеней за период с 20.03.2021 по 12.04.2022. Увеличение размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом. 

Затем истцом заявлено ходатайство об уменьшении размера исковых требований, в соответствии с которым истец просил взыскать с ответчика 424 616 руб. 74 коп. долга по арендной плате за период с 02.03.2021 по 18.04.2022, 245 850 руб. 36 коп. пеней за период с 20.03.2021 по 31.03.2022 и 4068 руб. 86 коп. долга по коммунальным платежам за период с 01.04.2022 по 18.04.2022. Уменьшение размера иска принято судом.

Ответчик в процессе рассмотрения дела представил отзыв на иск, в котором указал на то, что задолженность по договору аренды должна быть частично погашена путем зачета стоимости выполненных Предпринимателем ремонтных работ. Также ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки по статье 333 ГК РФ.    

Стороны, извещённые о дате и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд своих представителей не направили. 

Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон. 

Изучив письменные материалы дела, суд установил следующее. 

Истцу на праве хозяйственного ведения принадлежит нежилое встроено-пристроенное помещение №1 площадью 264 кв.м на 1 этаже в здании по адресу: Архангельская область, МО "Мирный", 

<

...>.  

В отношении указанных помещений между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 02.03.2021 заключен договор аренды №020321/0351797/01. Помещения переданы в аренду ответчику для размещения торговой площади и цеха по изготовлению мясной продукции и полуфабрикатов. 

Согласно пункту 7.1 договора срок аренды установлен до 04.07.2026. 

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (номер регистрации 29:25:010118:624-29/010/2021-16 от 24.03.2021). 

По акту приема-передачи от 10.03.2021 помещения переданы во владение и пользование ответчику. 

В пункте 3.1 договора указано, что арендатор производит уплату арендной платы, включающей в себя: 

- стоимость аренды имущества, определяемую в соответствии с порядком расчета размера платы за аренду здания (помещения) или сооружения, находящегося в муниципальной собственности МО «Мирный», утверждаемым постановлением адимнистраци Мирного согласно Приложению №3, без НДС,

- компенсацию платежей за земельный участок согласно Приложению №5, 

- компенсацию расходов, связанных с обслуживанием и текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома, пропорционально размеру занимаемой площади, 

- стоимость коммунальных услуг, определяемую на основании счетов эксплуатационных и ресурсоснабжающих организаций. 

В приложении №3 к договору размер арендной платы установлен 52 534, 42 руб. в месяц.  

Уведомлением от 21.12.2021 установлен размер арендной платы 52 592, 81 руб. в месяц. 

Согласно пункту 3.5 договора оплата производится ежемесячно вперед до 20 числа оплачиваемого месяца по определенным в договоре реквизитам. 

Письмом от 31.03.2022 №106 (получено арендатором под роспись 31.03.2022) истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 01.05.2022, в связи с чем предложил ответчику в срок до 05.05.2022 освободить арендуемое помещение.

18.04.2022 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды.

Помещение освобождено арендатором и сдано по акту приема-передачи арендодателю 18.04.2022. В акте приема-передачи стороны зафиксировали состояние помещения при возврате.  

Ссылаясь на то, что ответчиком не полностью внесена арендная плата за период с марта 2021 года по апрель 2022 года, в связи с чем числится долга в размере 424 616 руб. 74 коп., истец обратился в суд с рассматриваемым иском. 

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды. 

Наличие задолженности в заявленном истцом размере 424 616 руб. 74 коп. ответчиком документально не опровергнуто, доказательства ее оплаты в материалы дела не представлены, в связи с чем требование о взыскании суммы долга в размере 424 616 руб. 74 коп. подлежит удовлетворению судом в заявленном размере.

Также истцом заявлено требование о взыскании 4068 руб. 86 коп. задолженности по коммунальным услугам (отопление, водоснабжение и водоотведение) за период с 01.04.2022 по 18.04.2022. 

Для оплаты коммунальных услуг в адрес ответчика был выставлен счет №935 от 13.05.2022 на сумму 4068 руб. 85 коп. 

 В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В пункте 2.3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора нести все расходы по содержанию помещения и благоустройству территории пропорционально арендуемой площади, а также оплачивать коммунальные расходы на общедомовые нужды. 

Согласно пункту 3.1 договора арендатор помимо арендной платы за пользование помещением, рассчитанной в соответствии с приложением №3 к договору, также обязан уплачивать коммунальные платежи, определяемые на основании счетов, поступивших от эксплуатационных и ресурсоснабжающих организаций. 

Оплата за коммунальные платежи производится арендатором ежемесячно, в соответствии со счетами, перевыставленными арендодателем на основании счетов ресурсоснабжающих организаций (пункт 3.6 договора). 

Таким образом, требование истца о возмещении коммунальных расходов за период с 01.04.2022 по 18.04.2022 является обоснованным. Возражений по объему и стоимости коммунальных услуг ответчик не представил. Размер задолженности подтверждается материалами дела, в том числе подписанным между сторонами актом сверки взаимных расчетов. 

 Возражая против иска, ответчик указал, что им были произведены работы по ремонту арендованного помещения, стоимость которых с учетом стоимости приобретенных материалов составила 185 141 руб. По утверждению ответчика, при заключении договора помещение было в неудовлетворительном состоянии, не позволяющем осуществлять в нем предпринимательскую деятельность, в связи с чем истец в устном порядке согласовал ответчику зачет денежных средств, потраченных арендатором на ремонт, в счет арендной платы. Однако после предоставления ответчиком отчетных документов по затратам на ремонт, истец уклонился от зачета, ответчиком получен устный отказ. 

В то же время 01.04.2022 истцом был произведен осмотр помещения и составлен акт приемки работ по ремонту помещения. Произведенные ответчиком ремонтные работы, признанные неотделимыми улучшениями, были истцом осмечены, их стоимость по расчету Предприятия составила 42 283, 15 руб. Указанную сумму арендодатель зачел в счет погашения арендной платы. Все остальные улучшения признаны истцом отделимыми, их стоимость не принята к зачету. 

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно действующему законодательству, в частности пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Положение абзаца 4 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Из содержания договора аренды и акта приема-передачи от 10.03.2021 нежилого помещения следует, что указанные документы ответчиком подписаны без возражений и разногласий, следовательно, имущество передано арендатору в надлежащем состоянии, претензий относительно непригодности помещения со стороны ответчика в адрес истца не поступало.

Доказательств, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия, ответчиком не представлено.

Доказательств обращения ответчика к истцу с заявлением о проведении капитального ремонта, либо о получении его согласия в материалы дела также не представлено. Таким образом, улучшения, если и произведены, то без согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Ссылка ответчика на то, что истец устно согласился на зачет денежных средств, потраченных ответчиком на капитальный ремонт в счет арендной платы, является несостоятельной, поскольку устная договоренность о зачете улучшений истцом оспорена.

Таким образом, ответчик не доказал наличие обстоятельств, необходимых в силу вышеназванных положений статей 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации для возложения на арендодателя обязанностей по возмещению затрат арендатора на ремонт арендованного имущества.

Доводы ответчика о неверном разнесении Предприятием платежей, поступающих от арендатора, не принимается судом во внимание, поскольку последующим подписанием актов сверок по каждому составляющему арендной платы, а также акта сверки по пеням, ответчик фактически согласился с произведенным разнесением. 

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей за общий период просрочки с 20.03.2021 по 31.03.2022. 

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательства является неустойка.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5.5 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы и иных предусмотренных разделом 3 договора платежей, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,2% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.   

Оценив расчет истца, суд установил, что в нем допущены ошибки при определении начальных дат начисления пеней по отдельным периодам просрочки, поскольку истцом не учтены положения пункта 3.5 договора (оплата производится до 20 числа текущего месяца) и статьи 193 ГК РФ. Пени должны начисляться с 21 числа месяца, а в случае, если оплата приходится на нерабочий день, то на следующий день после первого рабочего дня соответствующего месяца. 

По расчету суда неустойка составляет 244 721 руб. 67 коп. Указанная сумма заявлена истцом обоснованно.

Суд считает обоснованным ходатайство ответчика о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной. 

С учётом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации  предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При этом снижение неустойки судом возможно только в одном случае - при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Решая вопрос о возможности уменьшения неустойки, суд с учётом материалов дела и его фактических обстоятельств должен оценить соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, принимая во внимание обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к делу. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут являться чрезвычайно высокий процент неустойки, значительное превышение неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств,  фактическое исполнение должником своих обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое.

Как установлено судом, размер начисленной истцом неустойки составляет половину суммы долга. Вместе с тем, превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

Учитывая баланс интересов сторон, суд приходит к выводу, что неустойка в общем размере 244 721,67 руб. явно несоразмерна тем неблагоприятным последствиям, которые могло повлечь для истца допущенное ответчиком нарушение условий договора. 

В рассматриваемом случае суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, ходатайства ответчика об уменьшении размера неустойки, учитывая разъяснения, изложенные в постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", учитывая компенсационный характер неустойки, необходимость соблюдения баланса интересов сторон, считает возможным снизить размер неустойки до 122 360, 84 руб., что соответствует ставке 0,1%, которая является обычно принятой в деловом обороте. 

Оснований для большего снижения неустойки суд не усматривает, учитывая, в том числе размер задолженности и период допущенной ответчиком просрочки.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 122 360 руб. 84 коп. неустойки, а во взыскании остальной части пеней суд отказывает. 

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально размеру требований, признанных обоснованными. Недостающая часть госпошлины взыскивается с ответчика в доход бюджета. 

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313292029500029, ИНН 

<

***>) в пользу муниципального предприятия городского округа Архангельской области "Мирный" "Муниципал-сервис" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  551 046 руб. 44 коп., в том числе 428 685 руб. 60 коп. долга и 122 360 руб. 84 коп. неустойки, а также 1972 руб. расходов по государственной пошлине. 

В остальной части иска отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313292029500029, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 14 491 руб. государственной пошлины. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Ю. Кашина