ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А83-13575/2022

16 марта 2023 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 09.03.2023.

В полном объёме постановление изготовлено 16.03.2023.

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., Колупаевой Ю.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 15.11.2022 по делу №А83-13575/2022

по иску департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственности «Ванда» 

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым - ФИО2, представитель по доверенности от 27.12.2022 №10141/02.1-42, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от общества с ограниченной ответственности «Ванда» – ФИО3,  представитель по доверенности от 26.10.2022 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании, 

 

у с т а н о в и л:

департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее – истец, департамент, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ванда» (далее – ответчик, общество, арендатор) с требованием о расторжении договора от 12.04.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:060401:263, площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу г.Ялта, пгт. Никита, ул. Кедровая. Исковые требования мотивированы нарушением арендатором условий договора  от 12.04.2019 в части неосвоения земельного участка в течение 3 (трёх) лет.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 15.11.2022 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что арендатор приступил к освоению земельного участка посредством начала оформления рабочей документации в установленный договором срок. Кроме того, суд руководствовался тем, что срок введения в эксплуатацию объекта строительства не истек. 

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт ссылается на противоправное уклонение арендатора от освоения земельного участка в течение срока, установленного договором от 12.04.2019.

Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали соответственно свою апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы иной стороны.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,  12.04.2019 между департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу Республика Крым, г. Ялта, 

<

...> зарегистрированного Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 05.07.2019 №90:25:060401:263-90/090/2019-2 (далее - договор).

                Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 15 000 кв.м, с кадастровым номером 90:25:060401:263, из категории земель - «Земли населенных пунктов», расположенный по адресу Республика Крым, г. Ялта, 

<

...> в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющимся неотъемлемой частью договора.

               Согласно пункту 1.2 договора вид разрешенного использования земельного участка «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1). Категории земель: земли населенных пунктов.

Договор заключен сроком до 16.12.2056 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендодатель имеет право в соответствии со статьей 450 ГК РФ досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендатора за месяц до наступления такого события в случаях: а) невнесения арендатором арендной платы, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; б) неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения арендатором условий договора; в) использования арендатором участка не в соответствии с видом разрешенного использования; г) использования арендатором участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка; д) неиспользования (неосвоения) участка в установленные договором сроки и порядке.

Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан использовать арендованный земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В силу пункта 4.4.4 договора арендатор обязан приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора.

07.06.2022 сотрудниками департамента муниципального контроля Администрации города Ялта было произведено обследование фактического использования земельного участка с кадастровым номером 90:25:060401:263, расположенного по адресу Республика Крым, г. Ялта, 

<

...>.

По результатам осмотра земельного участка составлен акт осмотра земельного участка от 07.06.2022, которым установлено, что земельный участок свободен от застройки, не огражден, не освоен. На земельном участке произрастают зеленые насаждения, подлежащие инвентаризации и передаче на ответственное хранение получателя земельного участка. Через земельный участок не проходят сквозные проезды и проходы. Наличие охранных зон магистральных коммуникаций и водных объектов не установлено.

Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями договора, департамент обратился к ответчику с предупреждением от 09.06.2022 №3887/02.1-25 о необходимости исполнения обязательства по договору от 12.04.2019 и предложением о его расторжении.

Поскольку требования департамента, изложенные в указанном предупреждении, обществом исполнены не были, департамент обратился в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Как верно указал суд первой инстанции со ссылкой на положения части 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление №11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу пунктов 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

С учетом изложенного, суд первой инстанции верно указал, что в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 №18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку, земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

В соответствии с частью 1 статьи 48 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации (в том числе путем внесения в них изменений в соответствии с настоящим Кодексом) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) земельного участка, а также раздела проектной документации «Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства» при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства в случаях, предусмотренных частью 12.2 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

С учетом вышеприведенных норм законодательства, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции в том, что перед началом строительства застройщику необходимо совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречило бы законодательству в области градостроительства и архитектуры.

Таким образом, принимая во внимание положения статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ арендатор земельного участка должен действовать разумно и прежде чем приступить к осуществлению строительных работ и освоению земельного участка, должен предпринять все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Из материалов дела следует, что 16.11.2020 общество обратилось с заявкой №94928 в государственное унитарное предприятие Республики Крым «Крымэнерго» на осуществление технологического присоединения объекта, расположенного по адресу: г.Ялта, пгт.Никита, ул. Кедровая, с кадастровым номером 90:25:060401:263, площадью 15000 кв.м., к электрическим сетям.

Судом первой инстанции установлено, что между государственным унитарным предприятием Республики Крым «Крымэнерго» и обществом заключен договор №460/15-2596-21 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, согласованы технические условия к договору от 20.08.2021.

Вместе с тем, обществом через официальный интернет портал государственных и муниципальных услуг Республики Крым направлено заявление о выдаче градостроительного плана указанного выше земельного участка. По состоянию на 28.06.2022 градостроительный план не был получен.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции в том, что представленные арендатором доказательства свидетельствуют о невозможности разработки проектной документации по причине отсутствия градостроительного плана земельного участка.

Следовательно, общество не имело возможности освоить земельный участок и приступить к строительству по независящим от воли арендатора причинам.

Представленные обществом доказательства свидетельствуют о совершении арендатором действий для получения документов, необходимых для начала осуществления строительных работ и, соответственно, освоения земельного участка.

Департаментом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что невозможность получения разрешительной документации для освоения земельного участка в соответствии с его целевым назначением, вызвана по вине арендатора.

Принимая во внимание условия пункта 4.4.4 договора, дату регистрации договора и дату проведения департаментом обследования фактического использования земельного участка и учитывая, что из времени неиспользования земельного участка подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование, арендатор не мог исполнить обязательство по строительству по независящим от него объективным причинам.

В рассматриваемом случае поведение арендатора свидетельствует о намерении достижения им публичных целей. 

Осуществленные обществом темпы освоения земельного участка не влекут невозможность достижения целей заключения договора, с учетом срока его действия (16.12.2056).

Учитывая установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд не усматривает оснований для расторжения договора от 12.04.2019.

Так как фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, нормы материального права применены правильно, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта. Поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, 

 

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 15.11.2022 по делу №А83-13575/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                          А.А. Тарасенко                                                        

 

Судьи                                                                                        И.В. Евдокимов                       

 

                                                                                                              Ю.В. Колупаева