/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А25-1678/2015

г. Краснодар

31 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епифановым М.В., при организации видеоконференцсвязи Арбитражным судом Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Байчоровой Ф.Б. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Туристическая база Алания» (ИНН 7715900500, ОГРН 1127746034690) – Гребенюк О.Б. (доверенность от 20.10.2018), в отсутствие представителя истца – администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (ИНН 0912000551, ОГРН 1060912000621), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: публичного акционерного общества «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» (юридическое лицо, зарегистрированное в Украине, код ЕГРПОУ 20355550), общества с ограниченной ответственностью «База туристического отдыха “Алания”», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 (судьи Егорченко И.Н., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) по делу № А25-1678/2015 , установил следующее.

Администрация Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики иск к обществу с ограниченной ответственностью «Туристическая база Алания» (далее – общество) о взыскании 8 638 280 рублей 81 копейки долга по договору от 15.10.2009 № ПА-00413 аренды земельного участка площадью 30 417 кв. м с кадастровым номером 09:06:0050105, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, п. Архыз, ул. Ленина, 1 (далее – договор аренды, земельный участок) с 2006 года по конец второго квартала 2015 года (30.06.2015). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» «Туристическая база «Алания» (далее – турбаза завода) и общество с ограниченной ответственностью «База туристического отдыха “Алания”» (далее – база отдыха).

Турбаза завода (ИНН 9909130204), привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, зарегистрирована 01.10.2014 как обособленное подразделение работающей в Российской Федерации иностранной организации с местонахождением: с. Архыз Зеленчукского района Карачаево-Черкесской Республики, ул. Ленина и снята с учета 30.09.2015 в связи с прекращением деятельности в Российской Федерации. В этой связи, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен завод.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 23.06.2017 в редакции исправительного определения от 14.07.2017 ходатайство общества о назначении экспертизы отклонено, в удовлетворении иска отказано. 

Определением от 25.09.2017 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с изменением определением суда первой инстанции от 14.07.2017 содержания принятого судебного акта (взысканной суммы) под видом исправления опечатки.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 23.06.2017 отменено, в иске отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.03.2018 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в связи с ненадлежащим уведомлением судом апелляционной инстанции о времени и месте судебного заседания иностранной организации и базы отдыха при переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции. Суд округа также указал на необходимость принятия во внимание дополнительного соглашения от 10.11.2014 № 2 к договору купли-продажи от 22.07.2014 № 1, отражающего договоренность сторон о передаче покупателю прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка. В отсутствие не извещенного надлежащим образом о рассмотрении дела завода толкование условий дополнительного соглашения от 10.11.2014 № 2 к договору купли-продажи от 22.07.2014 № 1 об отсутствии выражения прямой воли общества как покупателя на принятие долгов прежнего арендатора требовало обсуждения вопроса о солидарной ответственности первоначального и нового арендаторов.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции судом апелляционной инстанции даны судебные поручения от 26.03.2018 Хозяйственному суду Донецкой области и Хозяйственному суду города Киева об извещении завода о назначении дела к судебному разбирательству на 20.06.2018. Хозяйственным судом города Киева   соблюдены правила извещения завода о рассмотрении настоящего дела.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 23.06.2017 отменено, в иске отказано со следующей мотивировкой. Администрация обладает полномочиями по распоряжению земельным участком. С момента приобретения расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества к обществу перешли права арендатора по договору аренды. Завод и общество солидарно отвечают по договору аренды земельного участка. По требованиям о взыскании долга до 17.09.2012 администрацией пропущен срок исковой давности, о применении которой заявило общество. С 02.09.2011 при расчете задолженности подлежала применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 246 184 рубля 49 копеек, с 22.01.2015 – 60 695 298 рублей 48 копеек. По договору аренды, заключенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, размер арендной платы не должен превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата с 17.09.2012 по 30.06.2015 в сумме 549 147 рублей 09 копеек обществом погашена. Основания для удовлетворения иска отсутствуют. При заключении договора купли-продажи объектов недвижимости стороны не имели намерения на уклонение от оплаты аренды.

Администрация обжаловала постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Общество приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от предыдущего собственника расположенного на данном участке недвижимого имущества. Долг продавца недвижимого имущества (завода) по договору аренды земельного участка перешел к обществу. Переводом прав и обязанностей арендатора преследовались цели избежать договорную ответственность, связанную с ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, предоставить необоснованные преимущества новому арендатору. Такие действия квалифицируются как злоупотребление правом. Общество признало мнимый характер договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного с целью ухода от обязанности по погашению долга за пользование земельным участком. Завод фактически передал пользование земельным участком обществу с момента его организации. На момент передачи прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества прежний арендатор земельного участка принял новые процентные ставки и расчет арендной платы, которые впоследствии приняло общество. Выданный правопредшественнику завода государственный акт о праве постоянного (бессрочного) пользования землей для строительства турбазы не может служить основанием для исчисления арендной платы по ставке 2 % от кадастровой стоимости земельного участка. Турбаза построена и эксплуатируется. Договор аренды земельного участка заключен для размещения туристической базы, а не для ее строительства. Администрация не пропустила срок исковой давности.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что за Ждановским заводом тяжелого машиностроения (правопредшественником завода) для строительства туристической базы закреплен на праве бессрочного и бесплатного пользования земельный участок, площадь которого составляла 3,16 гектаров, что подтверждено выданным исполнительным комитетом Зеленчукского районного Совета депутатов трудящихся 04.07.1977 государственным актом серии А-I № 182923.

На земельном участке расположены принадлежавшие заводу объекты недвижимости (здания, сооружения). Сельское муниципальное образование с. Архыз (арендодатель) и завод (арендатор) 30.12.2005 заключили договор аренды земельного участка для размещения базы отдыха с 01.01.2006 по 31.12.2055. Арендная плата составила 468 176 рублей 63 копейки в год. Договор аренды зарегистрирован 06.05.2006. На основании постановления администрации от 06.10.2009 № 623 администрация (арендодатель) и завод (арендатор) 06.10.2009 заключили договор аренды земельного участка для размещения туристической базы до 30.12.2058 с годовой арендной платой 295 тыс. рублей. Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав) 08.12.2009. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.10.2009. На основании постановления главы администрации от 15.10.2009 № 646 администрация (арендодатель) и завод (арендатор) 15.10.2009 заключили договор аренды земельного участка для размещения туристической базы до 31.12.2058 с арендной платой  295 тыс. рублей в год. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 08.12.2009. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 20.10.2009. В акте сверки взаимных расчетов по договорам аренды от 30.12.2005, 15.10.2009 по состоянию на 01.01.2010 администрация и общество констатировали отсутствие задолженности с учетом внесения 02.12.2009 арендной платы за четвертый квартал 2009 года.

По договору от 01.07.2010 № 4/1 в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2012 завод (арендодатель) передал в аренду Ярошеву И.И. (арендатор) жилые помещения в двух зданиях спальных корпусов с кадастровыми номерами 09:060050105:0002:1327:007, 09:060050105:0002:1327:008, расположенных по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, п. Архыз, ул. Ленина, 2, (далее – нежилые помещения) до 31.12.2027 с арендной платой 10 тыс. рублей в месяц. По договору от 23.09.2013 № 1/4/1-13 права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.07.2010 № 4/1 переданы  Ярошеву В.И. (новый арендатор).

Завод (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 22.07.2014 № 1 купли-продажи расположенных на земельном участке объектов недвижимости. Объекты недвижимости переданы обществу по акту приема-передачи недвижимого имущества от 22.07.2014. Запись о соответствующем переходе к обществу права собственности  внесена в Единый государственный реестр прав 06.02.2015. По платежным поручениям заводу перечислена плата по договору купли-продажи в сумме 16 560 364 рублей. Дополнительным соглашением от 10.11.2014 № 2 стороны согласовали переход к обществу как покупателю недвижимого имущества прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 15.10.2009. Дополнительное соглашение зарегистрировано 05.05.2015. Свидетельствами о государственной регистрации права от 06.02.2015 подтвержден переход к обществу права собственности на расположенные на земельном участке нежилое одноэтажное здание спального корпуса площадью 674,8 кв. м (номер регистрациии 09-09/001-09-0901/094/2014299/2), нежилой одноэтажный домик на четыре человека площадью 30,8 кв. м (номер регистрации 09-09/001-09-09-01/094/2014325/2). Общество уведомлением от 12.04.2015 № 12 известило администрацию о переходе к нему с 06.02.2015 права собственности на расположенное на земельном участке недвижимое имущество, а также прав и обязанностей по договору аренды от 15.10.2009.

В кадастровом паспорте земельного участка от 28.05.2009 № 0906/201/-3522 его кадастровая стоимость указана равной 257 940 рублям 31 копейке, в кадастровом паспорте от 21.02.2014 № 09/14/1-13352 – 1 246 184 рублям 49 копейкам. Последняя определена по состоянию на 27.01.2010, утверждена постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 23.12.2009 № 492 и внесена в государственный кадастр недвижимости 02.09.2011. Кадастровая стоимость земельного участка в размере 60 695 298 рублей 48 копеек определена по состоянию на 01.01.2014, утверждена постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 16.12.2014 № 394 и внесена в государственный кадастр недвижимости 22.01.2015 (справка федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» от 22.08.2016 № 1415).

Письмом от 01.09.2015 № 01-1339 администрация предупредила общество о необходимости погашения задолженности по арендной плате с 2005 года в сумме 8 638 280 рублей. Общество на предупреждение не отреагировало.

Общество (продавец) и база отдыха (покупатель) заключили договор от 06.11.2015 № 01/11 купли-продажи расположенного на земельном участке недвижимого имущества. Соответствующий переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 12.11.2015. База отдыха письмом от 13.01.2015 № 28 уведомила администрацию о переходе прав и обязанностей по договору аренды в связи с переходом права собственности на недвижимое имущество. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 27.02.2017 по делу № А25-2618/2016 договор купли-продажи от 06.11.2015 № 01/11 признан недействительным (ничтожным) с погашением в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды базы отдыха на земельный участок и восстановлением записи о праве аренды общества.

 

Изложенные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Редакция пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса, согласно которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, применяется к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года (пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Статьями  392.3, 391 Гражданского кодекса определено, что при одновременной передаче стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по общему правилу, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором. По смыслу содержащихся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснений, при заключении арендатором и третьим лицом договора перенайма без согласия арендодателя первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора.

В силу статей 606, 610, 614, 617 Гражданского кодекса, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22).

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил о следующем. К обществу перешла обязанность по внесению платы по договору аренды земельного участка за спорный период. К требованиям о взыскании долга за период, предшествовавший 17.09.2012, по заявлению общества подлежит применению исковая давность. Доказательства того, что переводом прав и обязанностей арендатора преследовались цели избежать договорную ответственность, связанную с ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, предоставить необоснованные преимущества новому арендатору, администрация не представила. Договор аренды земельного участка заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, поэтому арендная плата должна рассчитываться исходя из 2 % от кадастровой стоимости земельного участка. Принятие предыдущим арендатором условия об ином размере арендной платы правового значения не имеет. С учетом динамики величины кадастровой стоимости земельного участка в спорный период, нормативно установленного предела величины арендной платы и фактически произведенных обществом платежей, отыскиваемая администрацией задолженность и основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 по делу № А25-1678/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова