АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-2614/2021

г. Белгород

02 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 02 февраля 2023 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Мирошниковой Ю. В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видео записи секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 357 682 руб. 32 коп.,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО3., доверенность от 07.11.2022, служебное удостоверение, диплом;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений обратился в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением  с учётом уточнённых требований к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании  задолженности по договору долгосрочной аренды земельного участка от 07.12.2016 №72-2/16 в виде основного долга за период с 25.03.2018 по 31.07.2022 в размере 236 696 руб. 26 коп., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 10.04.2019 по 31.03.2022 в размере 120 713 руб. 06 коп., всего - 357 682 руб. 32 коп.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик в судебное заседание не явился, иск не признал по доводам отзыва, сослался на ошибочность расчетов арендодателя (применение повышающих коэффициентов), заявил о рассмотрении спора в своё отсутствие. 

Изучив материалы дела,  оценив в силу ст. ст. 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, выслушав в судебном заседании представителя истца, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица  приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они  свободны в установлении своих прав  и обязанностей на основе договора.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 07.12.2016г. между Муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действовал истец, и ФИО4 (далее - прежний арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды № 72-2/16 (далее - договор аренды), согласно которому истец предоставил, а прежний арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 31:06:0220047:73 с видом разрешенного использования - для строительства шиномонтажной мастерской с магазином по продаже автозапчастей, площадью 855,0 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> для завершения строительства.

Срок действия договора: с 07.12.2016г. по 07.12.2019г.

29.08.2017г. между прежним арендатором и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - шиномонтажной мастерской с магазином по продаже автозапчастей площадью застройки 446,8 кв.м., степенью готовности 8%, расположенного на арендуемом земельном участке по адресу: 

<

...>. 

Согласно данным ЕГРН право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 31:06:0101001:11599, площадью 444,8 кв.м., расположенный в переделах земельного участка 31:06:0220047:73 по адресу: 

<

...> зарегистрировано за ответчиком 07.09.2017г.

Департамент о данной сделке уведомлен не был, изменения в договор аренды прежним арендатором или ответчиком не вносились.

11.01.2021г. арбитражным судом Белгородской области по делу № А08- 952/2020 удовлетворены исковые требования ответчика о признании права собственности на нежилое здание - шиномонтажная мастерская с магазином по продаже автозапчастей площадью 714,4 кв.м., расположенное земельном участке с кадастровым номером 31:06:0220047:73 по адресу: 

<

...>.

При рассмотрении дела № А08-952/2020 Департамент участвовал в качестве третьего лица, относительно удовлетворения заявленных требований возражений не высказывал.

В соответствии с ч. 1. ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды земельного участка не освобождает пользователя от обязанности оплачивать пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы.

Продолжая арендовать спорный земельный участок, ответчик неоднократно нарушал условия договора (п.п. 3.1, 3.2) о размере ежемесячной арендной платы и сроке внесения платежей - не позднее 10-го числа каждого месяца.

Как следует из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 12 декабря 2017 года № 32-КГ17-37, по смыслу ч. 1 и 2 ст. 622 Гражданского кодекса РФ и в случае истечения срока действия договора аренды плата за фактическое пользование арендуемым имуществом производится в размере, определенном этим договором, его прекращение само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы. Требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством

Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель.

Постановлением Правительства Белгородской области от 13.07.2009 № 247- пп утверждён «Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участи, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Порядок №247-пп).

В соответствии с п. 5 Порядка №247-пп размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, за год определяется по формуле:

Аг = УПКС х S х К (%), где: Аг - размер арендной платы за использование земельного участка; УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м, земельного участка; S - площадь земельного участка в кв.м.; К(%) - величина в процентах от кадастровой стоимости по видам функционального использования земель (корректирующий коэффициент).

С 01.01.2017г. арендная плата была определена в размере 7 521,61 руб., в  месяц.

В силу п. 3.4 договора аренды размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, соответствующего коэффициента и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.

Правительством Белгородской области 28.12.2017г. принято Постановление № 501-пп "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок №501-пп).

Пунктом 6 Порядка №501-пп предусмотрено с 01.01.2018г. определение размера арендной платы равным рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из пункта 19 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ № 73 следует, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса РФ (данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 №12404/09).

В виду наличия спора по размеру арендной платы, по ходатайству истца судом назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО  «Комитет Судебных Экспертов».

Согласно заключению эксперта №31-119/2021 СЭ от 29.11.2021 рыночная стоимость арендной платы в год за спорный  земельный участок площадью 855 кв.м. по состоянию на 01.01.2018 составляет 133722 руб. (11143,50 руб. в месяц).

Проанализировав экспертное заключение, суд признает его соответствующим действующему законодательству об оценочной деятельности.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Противоречий в выводах и неясностей заключение не содержит.

Примененные методы оценки, подбор аналогов и исключения экспертом достаточно обоснованы.

Выбранные экспертом объекты - аналоги максимально возможно приближены к основным характеристикам оцениваемого объекта по площади, местоположению и назначению земельного участка.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными для этого познаниями. В заключении эксперта указаны источники получения информации, а также справочные материалы и нормативные документы, которыми эксперт руководствовался при разрешении поставленного вопроса, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

По мнению суда, заключение эксперта №31-119/2021 СЭ от 29.11.2021 соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", Федеральным стандартам оценки, оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ сведения.

Заключение судебной экспертизы оценено арбитражным судом на предмет его соответствия предъявляемым законодательством требованиям и признано надлежащим и достоверным доказательством.

Из условий пунктов 11, 12 Постановления N 501-ПП от 28.12.2017 следует, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, указывают на возможность применения нового размера арендной платы только на последующий период, исключая ее применение за тот год, в котором осуществлена новая оценка.

Расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости за период времени, предшествующий проведению оценки, не предусмотрен Постановлением N 501-ПП от 28.12.2017.

Таким образом, с 01.01.2018 расчет арендной платы следует производить на основании кадастровой стоимости земельного участка, то есть исходя из размера арендной платы 7521,61 руб. в месяц.

При расчете арендных платежей с 01.01.2019 следует применять рыночную стоимость арендной платы, определенную экспертом АНО  «Комитет Судебных Экспертов в размере 11143,50 руб. в месяц.

Учитывая изложенное,  размер арендной платы за период аренды с 25.03.2018 по 31.07.2022 составит 174922 руб. 12 коп.  

Доводы ответчика о неправомерном начислении арендной платы с применением повышающего коэффициента по договору аренды земельного участка, суд считает несостоятельными, как основанные на неверном толковании норм права.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или  договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае  просрочки исполнения.

В силу п. 5.5 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Исходя из размера арендной платы с 25.03.2018 по 31.07.2022 в размере 174922 руб. 12 коп.,  сумма пени за период с 10.04.2019 по 31.03.2022 составляет 84792 руб. 00 коп.

Госпошлина за подачу искового заявления в соответствии со статьёй 110 АПК РФ относится на ответчика, истец от уплаты госпошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 174922 руб. 12 коп. долга за период аренды с 25.03.2018 по 31.07.2022, 84792 руб. 00 коп. неустойки за период с 10.04.2019 по 31.03.2022, всего – 259714 руб. 12 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 8194 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдается после вступления судебного акта в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Мирошникова Ю. В.