ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Ленина, дом 145, Чита, 672007,  http://4aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  П О  С У Щ Е С Т В У  С П О Р А

Дело №А10-2544/2020

г. Чита

27 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2024 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Н. А. Корзовой, судей Н. И. Кайдаш, А. В. Гречаниченко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело №А10-2544/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании с некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» компенсации в сумме 6 362 500 рублей,

в деле о признании общества с ограниченной ответственностью «Домстройкомплект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) несостоятельным (банкротом).

В состав суда, рассматривающего настоящее дело, входили: председательствующий судья Н.А. Корзова, судьи Н.И. Кайдаш, О.А. Луценко.

Определением председателя третьего состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 произведена замена судьи О. А. Луценко на судью А. В. Гречаниченко.

В судебное заседание 20.03.2024 в Четвертый арбитражный апелляционный суд лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Кроме того, они извещались о судебных заседаниях по данному делу судом первой инстанции, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе.

Руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 123, частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле. 

Судом установлены следующие обстоятельства.

07.12.2022 в Арбитражный суд Республики Бурятия поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия» о взыскании с некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» компенсации в сумме 6 362 500 рублей, так как его  требования  были обеспечены залогом жилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, № 4, кадастровый номер земельного участка 02:24:034406:336, в том числе:

- 1 331 000 рублей, как требование, которое было обеспечено залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/3-12 от 17.03.2015;

- 979 500 рублей, как требование, которое было обеспечено залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/3-46 от 17.03.2015;

- 789 750 рублей, как требование, которое было обеспечено залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/3-47 от 17.03.2015;

- 979 500 рублей, как требование, которое было обеспечено залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/3-6 от 17.03.2015;

- 789 750 рублей, как требование, которое было обеспечено залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/3-7 от 17.03.2015;

- 710 250 рублей, как требование, которое было обеспечено залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/4-2 от 13.03.2015;

- 782 750 рублей, как требование, которое было обеспечено залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ДСК 105/4-53 от 13.03.2015.

Заявитель ссылается на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22.07.2022 № 34-П,  пунктом 4 резолютивной части которого указано на возможность требовать от фонда выплаты компенсаций кредиторам.

Определением от 14.12.2022 заявление принято к рассмотрению, назначено судебное заседание. К участию в настоящем обособленном споре в качестве заинтересованного лица с правами ответчика, привлечена некоммерческая организация «Фонд поддержки граждан - участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» (далее – региональный фонд).

Региональный фонд в суде первой инстанции указал, что просит  в случае установления размера компенсации залоговому кредитору, обязать публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» перечислить региональному фонду  соответствующую сумму выплаты.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 06 июля 2023 года заявление общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия» о взыскании с некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» первоначальной компенсации удовлетворено. Суд определил взыскать компенсацию в сумме 6 362 500 рублей как требования, которые были обеспечены залогом жилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, № 4, кадастровый номер земельного участка 02:24:034406:336. Обязать публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» перечислить некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» 6 362 500 рублей в целях выплаты компенсации в пользу общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия».

Не согласившись с определением суда первой инстанции, публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее - Фонд развития территорий) обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель в апелляционной жалобе выражает несогласие с определением суда первой инстанции, указывая, что при рассмотрении заявлений бывших залоговых кредиторов Правительство Республики Бурятия в лице уполномоченного органа исполнительной власти Республики Бурятия не было уведомлено о дате судебного заседания по данному обособленному спору, в адрес уполномоченного органа исполнительной власти Республики Бурятия копия заявления об установлении первоначальной компенсации не направлялась.

Фактически, суд первой инстанции, при возложении обязанности на Фонд развития территорий произвести перечисление денежных средств в адрес регионального фонда вышел за пределы рассматриваемого спора, самостоятельно изменив требования.

Судебный акт напрямую затрагивает права Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, при этом указанное министерство не было привлечено к рассмотрению настоящего обособленного спора.

В обжалуемом судебном акте отсутствует информация о стоимости переданного региональному фонду имущества застройщика. В определении Арбитражного суда Республики Бурятия от 06.07.2023 по делу № А10- 2544/2020 не приведена информация о совокупном составе требований бывших залоговых кредиторов, перед которыми у регионального фонда не возникли обязательства по передаче жилых помещений. В мотивировочной части обжалуемого определения отсутствуют сведения о размере требований участников строительства. В обжалуемом определении отсутствует расчет компенсационной выплаты, а только определяется размер первоначальной компенсации, с учетом установленной законодательством о банкротстве очередности удовлетворения требований конкурсных кредиторов. 

С учетом указанных обстоятельств, Фонд развития территорий просит определение отменить, в удовлетворении требования отказать.

Общество с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия» в отзыве на апелляционную жалобу считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, апелляционную жалобу -  не подлежащей удовлетворению. В

Определением от 03.11.2023 апелляционный суд перешел к рассмотрению заявления общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость Бурятия» о взыскании с некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» компенсации в сумме 6 362 500 рублей по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Привлек к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных прав требования относительно предмета спора, -  публично-правовую компанию «Фонд развития территорий».

Этим же определением лицам, участвующим в споре, предложено представить правовые позиции относительно необходимости привлечения публично-правовой компании «Фонд развития территорий» к участию в споре в качестве соответчика, с точки зрения части 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Исследовав материалы настоящего обособленного спора, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

09.06.2020  Фонд развития территорий обратился с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Домстройкомплект» (далее – общество, должник,  ООО «Домстройкомлект») несостоятельным (банкротом).

Определением от 15.06.2020 данное заявление принято к производству, возбуждено производство по делу о банкротстве должника.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 16.07.2020 (резолютивная часть оглашена 09.07.2020) общество с ограниченной ответственностью «Домстройкомплект» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО2. Применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона «О  несостоятельности  (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее – Закона о банкротстве).  

25.02.2021 в реестр  требований кредиторов должника конкурсным управляющим   ООО  «Домстройкомплект» самостоятельно включены требования ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» по передаче следующих жилых помещений: 

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 1, проектной площадью 44,23 кв.м., находящейся на 1 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 1 105 750 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 10, проектной площадью 31,59 кв.м., находящейся на 2 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 789 750 рублей;

- двухкомнатной квартиры под (строительным) номером № 12, проектной площадью 53,24 кв.м., находящейся на 2 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 1 331 000 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 19, проектной площадью 39,18 кв.м., находящейся на 3 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 23, проектной площадью 39,18 кв.м., находящейся на 3 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 788 000 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 3, проектной площадью 39,18 кв.м., находящейся на 1 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 30, проектной площадью 39,18 кв.м., находящейся на 1 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 38, проектной площадью 39,18 кв.м., находящейся на 2 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 40, проектной площадью 44,23 кв.м., находящейся на 2 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 1 105 750 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 43, проектной площадью 39,18 кв.м., находящейся на 3 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 46, проектной площадью 39,18 кв.м., находящейся на 3 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 47, проектной площадью 31,59 кв.м., находящейся на 3 этаже в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 789 750 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 6, проектной площадью 39,18 кв.м., находящейся в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 979 500 рублей;

- квартиры под (строительным) номером № 7, проектной площадью 31,59 кв.м., находящейся в жилом доме № 3, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 789 750 рублей;

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 2, проектной площадью 28,41 кв.м., находящейся в жилом доме № 4, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 710 250 рублей.

- однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 53, проектной площадью 31,31 кв.м., находящейся в жилом доме № 4, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

...> кадастровый номер земельного участка 03:24:034406:336, с указанием на полную оплату стоимости в размере 782 750 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 03.03.2021 переданы некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан - участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) права застройщика общества с ограниченной ответственностью «Домстройкомплект» на земельный участок площадью 30 538 кв.м, с кадастровым номером 03:24:034406:336, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 105-й микрорайон, находящийся в собственности у общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Центр недвижимости ФПФ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), предоставленный обществу с ограниченной ответственностью «Домстройкомплект» в пользование на основании договора аренды земельного участка с последующим выкупом №СИ/ДСК-01 от 02.07.2014, номер регистрации 03-03-01/262/2014-497 с дополнительными соглашениями (согласно дополнительному соглашению от 01.12.2018 объект аренды был разделен на два участка с кадастровыми номерами 03:24:034406:1194 и 03:24:034406:1195), со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, объектами незавершенного строительства в составе Жилого комплекса в 105 квартале Октябрьского района, дома №№ 1, 2, 3, 4, расположенными по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 105 микрорайон;

переданы некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан - участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обязательства застройщика общества с ограниченной ответственностью «Домстройкомплект» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика № А10-2544/2020 в размере 213 298 997 рублей.

Согласно пункту 1 статьи  201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который становится приобретателем  и  в  качестве  встречного  представления  исполняет  за  застройщика полученные  от  него  в  порядке  перевода  долга  обязательства  перед  участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (абзац 1), а приобретателем может быть соответствующий фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого им решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства (абзац 6). 

В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве и подпункта 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве  передача  земельного  участка  с  находящимися  на  нем  неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика осуществляется с соблюдением условия о том, что в  реестре  требований  кредиторов  отсутствуют  требования  кредиторов,  не  являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект  незавершенного  строительства  и  земельный  участок,  либо  указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве,  то  есть  в  размере,  достаточном  для  погашения  требований  указанных кредиторов.

Согласно части 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон  об  участии  в  долевом  строительстве)  к  отношениям,  вытекающим  из  залога, возникающего  на  основании  данного  Федерального  закона,  применяются - с  учетом установленных им особенностей - положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее   - ГК РФ) и Федерального закона от 16.07.1998  N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Статья 353 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет общий принцип следования залога за предметом залога, означающий,  что  при  неисполнении  или  ненадлежащем  исполнении  должником обеспеченного  залогом  обязательства  взыскание  может  быть  обращено  на  заложенное имущество и тогда, когда оно перешло в собственность третьего лица. Вместе с тем, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в иных, помимо перечисленных в этом пункте, случаях, предусмотренных законом или договором.

Пунктом 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве предусмотрено, что при передаче прав и обязанностей застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями  лицу,  имеющему  намерения  исполнить  обязательства  перед  участниками строительства,  залог  прав  застройщика  на  земельный  участок  с  находящимися  на  нем неотделимыми  улучшениями  по  обязательствам,  не  связанным  с  обеспечением  прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. 

Юридические лица, заключившие с застройщиком договоры о приобретении жилых помещений  и  лица,  заключившие  договоры,  направленные  на  приобретение  нежилых помещений площадью более 7 кв.м, по смыслу действующих положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве не являются участниками строительства, требования которых в процедуре банкротства  застройщика  могут  быть  удовлетворены  путем  передачи  помещений  после завершения строительства объекта Фондом.

31.05.2021 в Арбитражный суд Республики Бурятия поступило заявление некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан - участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» о признании необоснованным решения конкурсного управляющего должника –  общества с ограниченной ответственностью «Домстройкомплект» от 19.08.2020 о включении в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве требований общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия» и об исключении требований из реестра.

Определением  Арбитражного  суда  Республики  Бурятия  от  25.02.2022, оставленным  без  изменения  постановлением Четвертого  арбитражного  апелляционного суда  от  11.05.2022, исключены  из  реестра  требований  о  передаче жилых  помещений  должника – ООО «Домстройкомплект» требования ООО  «Столичная недвижимость.  Бурятия» о  передаче  жилых  помещений:  двухкомнатной  квартиры  под (строительным)  номером №  12; однокомнатной  квартиры  под  (строительным)  номером №  46;однокомнатной  квартиры  под  (строительным)  номеромo47;однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 6;квартиры под (строительным) номером № 7;однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 2;однокомнатной квартиры под (строительным) номером № 53. Включены в реестр требований участников строительства ООО «Домстройкомплект» денежное   требования ООО   «Столичная   недвижимость. Бурятия»:  

- в  сумме  1  331  000  рублей  как  требование,  обеспеченное  залогом  жилого помещения,   являющегося   предметом   договора   участия   в   долевом   строительстве № ДСК  105/3-12  от  17.03.2015; 

- в  сумме  979  500  рублей  как  требование,  обеспеченное залогом  жилого  помещения,  являющегося  предметом  договора  участия  в  долевом строительстве № ДСК  105/3-46  от  17.03.2015;

- в  сумме  789  750  рублей  как  требование, обеспеченное  залогом  жилого  помещения,  являющегося  предметом  договора  участия  в долевом  строительстве № ДСК  105/3-47  от  17.03.2015;

- в  сумме  979  500  рублей  как требование, обеспеченное залогом жилого помещения, являющегося предметом договора участия  в  долевом  строительстве №  ДСК  105/3-6  от  17.03.2015; 

- в  сумме  789  750  рублей как  требование,  обеспеченное  залогом  жилого  помещения,  являющегося  предметом договора  участия  в  долевом  строительстве №  ДСК  105/3-7  от  17.03.2015;

- в  сумме 710  250  рублей  как  требование, обеспеченное  залогом  жилого  помещения,  являющегося предметом  договора  участия  в  долевом  строительстве № ДСК  105/4-2  от  13.03.2015;

- в сумме  782  750  рублей  как  требование,  обеспеченное  залогом  жилого  помещения, являющегося  предметом  договора  участия  в  долевом  строительстве № ДСК  105/4-53  от 13.03.2015,  

с  очередностью  удовлетворения  в  четвертую  очередь. В  остальной  части  в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточного-Сибирского округа от 17.08.2022 определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25.02.2022, постановление  Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2022 отменены в части  признания  обеспеченных  залогом  жилых  помещений денежных  требований  общества  с  ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия», включенных  в   четвертую очередь участников строительства общества с ограниченной   ответственностью «Домстройкомплект». В указанной части  принят  новый  судебный  акт об  отказе  в  удовлетворении  заявленных требований. В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Таким образом, требования ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника в размере 66 786 558 рублей.

В связи с передачей прав застройщика на земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства региональному фонду в  целях  завершения  строительства  и  исполнения  обязанностей  перед  участниками строительства,  у  ООО  «Столичная недвижимость. Бурятия»  прекратился  залог  прав  на  указанное имущество, которым были обеспечены обязательства должника перед заявителем.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении  от 21.07.2022 N 34-П (далее – постановление № 34-П) установил временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им компенсации со стороны фонда в пределах, определенных в постановлении, в виде:

выплат, осуществляемых в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части постановления N 34-П, размер которых не зависит от продажи фондом помещений в полученном им от застройщика объекте незавершенного строительства (компенсация, причитающаяся залогодержателю из самого факта отчуждения (реализации) фонду заложенных объектов по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, ставящая залогодержателя в то же положение, как если бы данные объекты были проданы по этой цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве между всеми залогодержателями, включая граждан - участников строительства, но в размере, не превышающем 50 процентов от размера их требований к застройщику; далее - первоначальная компенсация);

распределяемой на условиях, предусмотренных абзацем четвертым пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П части выручки от реализации фондом помещений в полученном им объекте строительства, уменьшенной на расходы фонда, понесенные в связи с участием в отношениях по поводу достройки данного объекта, включая расходы на оплату услуг и работ, направленных на ввод объекта в эксплуатацию, а также относящиеся к объекту операционные расходы самого фонда (зарплата персонала, аренда помещений, транспортные расходы и т.д.) и расходы на уплату налогов (компенсация из чистой прибыли фонда, полученной им по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта; далее - последующая компенсация).

Применительно к пункту 6 статьи 138 Закона о банкротстве распределение средств следует осуществлять после погашения расходов на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств.

В рассматриваемом случае  требования ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника в размере 6 362 500 рублей как требования, которые были обеспечены залогом жилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, № 4, кадастровый номер земельного участка 02:24:034406:336.

Региональный фонд настаивает на том, что  при принятии наблюдательным советом Фонда развития территорий  решения о завершении строительства объекта,  застройщика банкрота ООО «Домстройкомплект» в 105 квартале г. Улан-Удэ и определения сумм расходов по достройке – выделение средств из федерального бюджета/бюджета субъекта РФ  (сопутствующих расходов),  денежных средств на выплату компенсаций залоговым кредитором предусмотрено не было, и у него соответствующие возможности отсутствуют. Полагает, что Фонд развития территорий обязан перечислить региональному фонду  соответствующую сумму первоначальной компенсации. Выплаты первоначальной компенсации залоговым кредиторам не вошли в состав финансирования мероприятий по завершению строительства, в связи с чем, исполнение Фондом обязательства по выплате залоговым кредиторам первоначальной компенсации является объективно невозможным.

Относительно статуса Фонда развития территорий как ответчика по настоящему спору апелляционный суд исходит из следующего. 

Положениями Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о Фонде развития территорий) определены порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью Фонда, который, будучи учрежден Российской Федерацией, является унитарной некоммерческой организацией, созданной для осуществления функций и полномочий публично-правового характера (статьи 1 и 2).

 К целям деятельности Фонда развития территорий относится и содействие реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, включая участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений; при этом под участником строительства понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения либо денежное требование в соответствии с Законом о банкротстве (статья 3  Закона о Фонде развития территорий).

Имущество Фонда развития территорий формируется за счет имущественных взносов Российской Федерации, имущества юридических лиц, чьим правопреемником он является, компенсационного фонда, имущества, приобретенного за счет имущественных взносов Российской Федерации, инвестирования временно свободных средств, добровольных имущественных взносов, в том числе публично-правовых образований, доходов, полученных Фондом от своей деятельности, и иных не запрещенных законом поступлений (статья 4  Закон ао Фонде развития территорий).

Согласно части 1 статьи 13  Закона о Фонде развития территорий выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 этого Закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство; такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

 В силу части 3.1 статьи 13.1  Закон о Фонде развития территорий фонд принимает решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования указанных в части 2 той же статьи мероприятий по основаниям, ею определенным, и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; такой порядок должен предусматривать в том числе предельный объем финансирования за счет имущества Фонда с учетом предоставляемого финансирования за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации или иного публично-правового образования; решение должно быть принято Фондом не позднее шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытия конкурсного производства при условии, что Фонд является лицом, участвующим в деле о банкротстве такого застройщика.

Правила принятия решения Фондом о финансировании или о нецелесообразности финансирования указанных мероприятий утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192 (далее – Правила № 1192).

Решение о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1  Закона о Фонде развития территорий, принимается наблюдательным советом Фонда (пункт 2 Правил № 1192).

Из протокола заседания Наблюдательного совета Фонда развития территорий от 30.12.2020 № НС-29/2020  следует, что Наблюдательным советом Фонда   принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 1 части 2 статьи 13.1 Закона о Фонде развития территорий в отношении должника, то есть о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, по завершению строительства (строительству) объектов инфраструктуры, в том числе мероприятий, связанных с содержанием жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов недвижимости до государственной регистрации права собственности участников строительства на указанные помещения и машино-места.

С этой целью Фондом  развития территорий и региональным фондом заключено соглашение № ФЗП-28/584-21 от 03.03.2021, которым урегулированы все основные вопросы с финансированием мероприятий по  завершению строительства объекта, виды расходов, на которые выделяются денежные средства, включая судебные расходы.

Пунктом 2.1 соглашения № ФЗП-28/584-21 от 03.03.2021 предусмотрено, что финансовая помощь выделена в  сумме 194 337 874,81 рублей. 

В силу пункта 3.3 соглашения № ФЗП-28/584-21 от 03.03.2021 окончательный размер финансовой помощи фиксируется в дополнительных соглашениях. 

Для получения части финансовой помощи в целях авансирования расходов в пункте 4.6.1 соглашения № ФЗП-28/584-21 от 03.03.2021 предусмотрена необходимость оформления заявки в соответствии  с приложением № 3. 

В соглашении прописаны порядок и условия изменения финансирования, направления заявок, разрешения споров и т. д. 

В пункте 13.2 соглашения № ФЗП-28/584-21 от 03.03.2021 указано, что изменение его условий допускается по соглашению сторон. 

Споры разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы. 

В силу пункта 8 Правил № 1192 решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования принимается Фондом развития территорий на основании ходатайства субъекта Российской Федерации о восстановлении прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории такого субъекта Российской Федерации, составленного в соответствии с типовой формой согласно приложению N 1, подписанного высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации и направленного посредством личного кабинета субъекта Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства (при отсутствии технической возможности направления ходатайства посредством указанного личного кабинета ходатайство подается в Фонд на бумажном носителе). Решение о финансировании принимается Фондом по результатам рассмотрения ходатайства в случае признания застройщика банкротом и при отсутствии условий принятия решения о нецелесообразности финансирования, предусмотренных частью 3.3 статьи 13.1 Закона.

Из указанного следует, что процедура принятия решений Фондом развития территорий, созданным в целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера, четко регламентирована законодательством и ее соблюдение является обязательной.

В этой связи отсутствуют правовые основания возлагать на Фонд  развития территорий обязанность по выплате первоначальной компенсации в рамках настоящего обособленного спора, поскольку все вопросы, включая выделение дополнительного финансирования, разрешаются в строго регламентированном порядке, в том числе и прописанном в  соглашении № ФЗП-28/584-21 от 03.03.2021.

Применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств  Фонду  развития территорий  или соответствующим региональным фондам представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 N 34-П).

 Вместе с тем,  права застройщика переданы не Фонду развития территорий, а региональному фонду, являющемуся самостоятельным хозяйствующим субъектом. 

С учетом чего, в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия» о привлечении к участию в деле в качестве соответчика публично-правовой компании «Фонд развития территорий» надлежит отказать. Постановление в указанной части может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа лицом, подавшим соответствующее ходатайство.

Согласно правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 N 309-ЭС22-24570(6,7), первоначальная компенсация выплачивается залогодержателю вследствие самого факта передачи региональному фонду предмета залога.

По смыслу абзаца пятого пункта 4 резолютивной части постановления N 34-П при определении суммы данной компенсации используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства (с особенностями, предусмотренными упомянутым постановлением).

При реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов. Из этой стоимости вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога (пункт 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве). Тем самым рассчитывается чистая выручка, которая подлежала бы распределению между кредиторами при обычной продаже.

Затем вычисляется 60-процентная часть чистой выручки, в распределении которой на основе принципа пропорциональности гарантированно участвуют все кредиторы - залогодержатели (далее - гарантированная квота) (имея в виду наличие во временном порядке прямой ссылки на пункт 6 статьи 210 Закон о банкротстве, который, в свою очередь, отсылает к подпункту 1 пункта 1 статьи 201.14 названного Закона).

После этого определяется совокупный размер требований всех залоговых кредиторов (включая граждан - участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду) и доля требования конкретного кредитора, претендующего на получение компенсации, в этом совокупном размере.

И наконец, исходя из размера указанной доли, в целях соблюдения принципа пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями, определяется та ее часть, которая пришлась бы на кредитора при отчуждении предмета залога на торгах.

Таким образом, предварительный размер первоначальной компенсации в рублях определяется по следующей формуле:

К = (С - Р) x 0,6 x Д/100,

где К - сумма компенсации,

С - оценочная стоимость предмета залога,

Р - сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога,

Д - доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, в совокупном размере всех требований залогодержателей передаваемого региональному фонду предмета залога (включая граждан - участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду), выраженная в процентах.

Если полученная величина менее 50 процентов от суммы требования кредитора к застройщику, кредитор получает первоначальную компенсацию, рассчитанную по приведенной формуле, если больше - 50 процентов от его требования.

При этом по смыслу абзаца пятого пункта 4 резолютивной части постановления N 34-П суд, реализуя дискреционные полномочия, в целях установления разумного размера компенсации вправе отойти от приведенной методики расчета как в сторону уменьшения присуждаемой суммы, так и в сторону ее увеличения (при сохранении равного подхода ко всем получателям компенсации). Вместе с тем такое отступление не может быть произвольным, оно должно быть обусловлено спецификой отношений по поводу конкретного передаваемого объекта, наличием исключительных обстоятельств, существенно отличающих этот объект от других подобных. Соответствующие мотивы указываются в судебном акте.

В рассматриваемом случае региональный фонд обязан перечислить первоначальную компенсацию заявителю по спору. 

При этом все основные показатели для подсчета данной компенсации по формуле, определённой высшей судебной инстанцией, в рассматриваемом споре, имеются, поэтому основания для приостановления производства по спору отсутствуют. 

Как отмечено выше, Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении N 34-П установил механизм предоставления первоначальной компенсации в виде выплат, осуществляемых в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части постановления N 34-П.

Первоначальная компенсация выплачивается залогодержателю вследствие самого факта передачи региональному фонду предмета залога.

Расчет, основанный на определении Верховного Суда РФ  от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570 (6, 7) по делу о банкротстве № А60-31963/2020, осуществляется по формуле:

К = (С - Р) x 0,6 x Д/100, 

где К - сумма компенсации, С - оценочная стоимость предмета залога, Р - сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога, Д - доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, в совокупном размере всех требований залогодержателей передаваемого региональному фонду предмета залога (включая граждан - участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду), выраженная в процентах.

В определении Арбитражного суда Республики Бурятия от 03.03.2021 оценочная стоимость предмета залога определена в сумме 163 112 000  рублей (показатель С в формуле). 

Сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога составляет 370 800 рублей.

Гарантированная квота 60% чистой выручки, в распределении которой на основе принципа пропорциональности участвуют все кредиторы – залогодержатели, составляет – 97 644 720 рублей.

Совокупная сумма требований граждан – участников долевого строительства, на момент вынесения определения от 03.03.2021 составила 213 298 997 рублей (третья очередь реестра). 

Между тем  в реестр требований участников строительства общества «Домстройкомплект», после вынесения определения от 03.03.2021 включены требования на общую сумму – 10 352 715 рублей, а также включены требования кредиторов, которые ранее признавались залогодержателями в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства, но не являлись участниками строительства применительно к отношениям несостоятельности застройщика (по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).  

Общая сумма таких требований  - 9 059 620 рублей (четвертая очередь реестра), в том числе: 1 253 920 рублей – требование общества «Восток-Транзит»; 1 443 200 рублей - требование общества «Нестандартные металлоизделия»; 6 362 500 рублей - требование ООО «Столичная недвижимость. Бурятия».

Кроме того, требования залогового кредитора ООО НТС «Сейсмострой» определением от 15.09.2021 исключены из реестра на передачу жилых помещений, стоимостью 1 042 470 рублей  и не учтены в реестре требований кредиторов (очередность  не определена).  

Таким образом, апелляционный суд соглашается с расчетом, предложенным региональным фондом, согласно которому  сумма всех требований залоговых кредиторов составляет 232 711 332 рублей (213 298 997+10 352 715 + 9 059 620). 

При этом показатель формулы Д – доля требования ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» (в процентах) составляет 6 362 500/232 711 332 *100=2,73%. 

С учетом чего размер первоначальной компенсации, согласно приведенной выше формуле в рублях равен 2 665 701 рублей: (163 112 000 - 370 800) х  0,6 (или 60 %)  х 2,73%.  

Итоговая  сумма размера первоначальной компенсации  менее 50 процентов от суммы требования кредитора  ООО «Столичная недвижимость. Бурятия» к застройщику, соответственно  кредитор   может рассчитывать на первоначальную компенсацию, рассчитанную по приведенной формуле, в размере 2 665 701  рублей. 

При этом отклоняются апелляционным судом доводы заявителя по спору о необходимости учета стоимости предмета залога, определенной экспертным путем.

Выше указано, что оценочная стоимость определена в сумме 163 112 000 рублей определением от 03.03.2021. 

Апелляционный суд учитывает правовую позицию, приведенную в пункте 4 Определения Конституционного Суда Российской Федерации  от 14 ноября 2023 года № 3016-О, согласно которой рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения, исходя из которой рассчитывается размер возмещения гражданину - участнику строительства, определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 той же статьи. Порядок, в котором рассчитывается размер возмещения, установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 октября 2017 года N 1233, утвердившим Правила выплаты публично-правовой компанией "Фонд развития территорий" возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. Согласно пункту 3 приложения к Правилам расчет размера возмещения осуществляется исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке по всем договорам, заключенным гражданином в отношении одного объекта строительства либо по всем паям в жилищно-строительном или ином кооперативе.

Таким образом, действующее регулирование содержит требования, которым обязан следовать оценщик, привлеченный Фондом, для определения размера возмещения гражданину - участнику строительства. В силу же статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом сообразно их компетенции, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно его статье 12 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное; итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В определении от   03.03.2021 по настоящему делу отмечено, что рыночная стоимость прав застройщика на земельные участки с кадастровым номером 03:24:034406:336 (согласно дополнительному соглашению от 01.12.2018 объект аренды был разделен на два участка с кадастровыми номерами 03:24:034406:1194 и 03:24:034406:1195) с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, определена независимым оценщиком ООО «Межрегиональная компания «Союз», и согласно отчету об оценке № 108/20 от 14.10.2020 (и пояснениям к отчету от 19.02.2021) составляет 163 112 000 рублей.

Оснований не согласиться с такой оценкой, указанной во вступившем в законную силу судебном акте и отвечающей критериям, изложенным в Определении  Конституционного Суда Российской Федерации  от 14 ноября 2023 года № 3016-О, не имеется. 

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции выносит определение. 

Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в арбитражном суде апелляционной инстанции.

По результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьями 170 и 271 Кодекса.

В этой связи  определение  Арбитражного суда Республики Бурятия от 06 июля 2023 года по делу №А10-2544/2020 надлежит отменить,  заявление   удовлетворить частично.

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия» о привлечении к участию в деле в качестве соответчика публично-правовой компании «Фонд развития территорий» отказать.

Взыскать с некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия» первоначальную компенсацию в сумме 2 665 701 рублей. В остальной части требований отказать. 

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных «Картотека арбитражных дел» по электронному адресу: www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 06 июля 2023 года по делу №А10-2544/2020 отменить.

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия» о привлечении к участию в деле в качестве соответчика публично-правовой компании «Фонд развития территорий» отказать. Постановление в указанной части может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа лицом, подавшим соответствующее ходатайство.

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании с некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» первоначальной компенсации удовлетворить частично.

Взыскать с некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Столичная недвижимость. Бурятия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) первоначальную компенсацию в сумме 2 665 701 рублей. В остальной части требований отказать. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение месяца в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий   Н.А. Корзова

Судьи   А. В.  Гречаниченко

                                                                                                             Н. И. Кайдаш