Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь 

26.08.2019 года Дело № А50-19998/19

Резолютивная часть решения объявлена 20.08.2019

Решение в полном объеме изготовлено   26.08.2019

Арбитражный суд Пермского края в составе:

судьи Н.В. Гусельниковой

при ведении протокола судебного заседания

секретарем ФИО1  

рассмотрев дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, 

<

...>, ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании недействительным решения

При участии

От заявителя ФИО4 – представитель по доверенности от 14.02.2019, паспорт

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю – ФИО5 представитель по доверенности от 26.12.2018, удостоверение

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 ФИО3 (далее заявитель) обратился в суд в порядке главы 24 АПК РФ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее Управление, орган, осуществляющий публичные полномочия) о признании недействительным решения Управления, изложенного в уведомлении об отказе в государственной регистрации права от 06.05.2019 КУВД -001/2019-1139558, № PKPVDMFC-2019-02-01-120594.

В обоснование требований указал, что он выступает инвестором по строительству объекта с кадастровым номером 59:01:4311942:254. Между ООО «АВИАТОР-3» (застройщик) и ИП ФИО2 Ю.Р.О. (инвестор) заключен договор № 4АЗ-18-90/17 от 23.06.2017 инвестирования строительства нежилого помещения, в соответствии с которым за счет инвестиционного взноса ИП ФИО2 Ю.Р.О. осуществляется финансирование   строительства  объекта - нежилого   помещения общей площадью 1659,02 кв.м. на 1 этаже, размещением в осях А-Б, 1-4/1; В-Г, 3/1-4/1, общей площадью 46,84 кв.м. в подвале, размещением в осях А-Б, 1-4/1; В-Г, 3/1-4/1. Объект расположен в здании по адресу: г.Пермь, Свердловский район, ул. ФИО6, 143. В него внесены изменения соглашением 18.12.2017 в связи с внесением изменений в проектную документацию в отношении строящегося здания и выделения работ по строительству объекта – нежилого помещения в самостоятельный этап строительства – этап №1.

Заявителем доводы заявления поддержаны. По его мнению Управление должно прекратить запись об ипотеке в пользу дольщиков, поскольку такой записи  в Реестра не могло быть внесено.

Управление с предъявленными требованиями не согласен по доводам отзыва. Из отзыва следует, что согласно разрешению на строительство № 59-RU90303000-357-2014/2 от 10.04.2018, представленному на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4311942:254, разрешено осуществление строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 59:01:431 1942:126, 59:01:4311942:132, 59:01:4311942:13 здания общей площадью 28402,54 кв.м, площадью застройки 2445,7 кв.м. с количеством этажей -21, количеством квартир  340, количеством очередей - 3. Данное разрешение содержит также сведения об общей площади помещений магазина -1723,12 кв.м. и сведения об общей площади квартир с балконами и общей, площади квартир без балконов, количеством очередей - 3, без конкретного указания сведений о таких очередях.

Учитывая данные сведения, органом регистрации прав во исполнение положений ч. 2 ст. 13 Закона № 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика - на данный Объект незавершенного строительства в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства.  

Погашение такой записи возможно на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Суд в порядке ст. 137 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по существу.

Как следует из материалов дела в Едином государственном реестре недвижимости содержатся следующие сведения:

04.10.2018 в кадастр недвижимости были внесены сведения о следующем объекте недвижимости — объект незавершенного строительства, площадь застройки 2445.7 кв.м, степень готовности - 10%, проектируемое назначение - многоквартирный жилой дом, кадастровый номер 59:01:4311942:254, адрес:- Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. ФИО6, д. 143, - с одновременным внесением в реестр прав записи о государственной регистрации права собственности ООО "Авиатор-3" и запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. 

В целях осуществления данных учетно-регистрацибнных действий в орган регистрации прав ООО «Авиатор-3» было представлено разрешение на строительство № 59-RU90303000-357-2014/2 от 10.04.2018, согласно которому разрешено осуществление строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 59:01:4311942:126, 59:01:4311942:132, 59:01:4311942:13 здания общей площадью 28402,54 кв.м, площадью застройки 2445,7 кв.м, с количеством этажей -21, количеством квартир - 340, количеством очередей - 3, без конкретного указания сведений о таких очередях. В разрешение также включены сведения об общей площади помещений магазина - 1723,12 кв.м и сведения об общей площади квартир с балконами и общей площади квартир без балконов.

В представленном в орган регистрации прав техническом плане указывалось об объекте незавершенного строительства 1-го этапа (магазина общей площадью 1723,12 кв.м. и нижнего техподвала) со степенью готовности 10%. В проектной документации содержались сведения о наличии двух блок-секций - в блокировочных осях «3/1-4/1В-Г» и в блокировочных осях «1-4/А-Б», - а также о том, что помещения магазина расположены на первом этаже обеих секций.

Указанные в разрешении на Строительство земельные участки находились и находятся по настоящее время в собственности ООО «Авиатор-3» и имеют разрешенное использование, соответствующее осуществлению строительства многоквартирного дома. В отношении данных земельных участков содержались и содержатся по настоящее время записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу участников такого строительства.

В дальнейшем были внесены изменения 26:11.2018 объект незавершенного строительства, площадь застройки 2445.7 кв. м, степень готовности - 48%, проектируемое назначение - многоквартирный жилой дом 2 очередь строительства, кадастровый номер 59:01:431194-2:255, адрес: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. ФИО6, 2 очередь строительства, - с одновременным внесением в реестр права собственности ООО "Авиатор-3"

12.12.2018 на основании решения об исправлении технической ошибки государственным регистратором была внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников Долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

28.11.2018 в кадастр недвижимости были внесены сведения оследующем объекте недвижимости объект незавершенного строительства,площадь застройки 2445.7 кв. м, степень- готовности - 50%, проектируемое назначение - многоквартирный жилой дом 3 очередь строительства, кадастровый- номер 59:01:4311942:256, адрес: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул: ФИО6, 3 очередь строительства, - с одновременным внесением в реестр прав записи о государственной регистрации права собственности ООО "Авиатор-3".

01.12.2018 посредством корректировки сведений ЕГРН государственным регистратором была внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

08.12.2018 в отношении объекта с кадастровым номером59:01:4311942:254 в ЕГРН были внесены следующие изменения: изменена степень готовности с «10%» на «66%»; изменено проектируемое назначение с «многоквартирный жилой дом» на «встроенно-пристроенные помещения магазина». Данные изменения являются актуальными.

26.12.2018 на основании договора ипотеки № 10АЗ-20-90/18от 20.12.2018 на объект с кадастровым номером 59:01:4311942:254 в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу ФИО3. В последствии данная запись была изменена на основании дополнительного соглашения к договору ипотеки № ЮАЗ-20-90/18 от 13.02.2019.

01.02.2019 от имени ФИО2 ФИО3 поступило заявление о погашении записи о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства в отношении объекта с кадастровым, номером 59:01:4311942:254.

К данному заявлению в качестве основания погашения записи об ипотеке были приложены следующие документы:

-договор ипотеки № 10АЗ-20-90/18 от 20.12.2018;

-договор № 4АЗ-18-90/17 инвестирования строительства нежилого помещения от 23.06.2017;

-договор № 6АЗ-21-90/15 участия в долевом строительстве от 27.07.2015

06.02.2019 по результатам правовой экспертизы документов на основании п. 2, п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона, от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственным регистратором было принято о приостановлении государственной регистрации прав сроком до трех месяцев.

06.05.2019 в связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих погашению записи о государственной регистрации ипотеки, было вынесено решение об отказе в государственной регистрации прав на основании ст. 27 Закона № 218-ФЗ, о чем было составлено уведомление от 06.05.2019 №КУВД-001/2019-1139558.

Порядок осуществления государственной регистрации прав регламентирован   Законом   №   218-ФЗ,   иными   федеральными   законами   и издаваемыми в соответствии с ними другими нормативными правовыми актами РФ.

В соответствии с ч. 1 ст.14 Закона№ 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления за исключением установленных Законом №218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке. 

Основания для осуществления государственной регистрации прав указаны в ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. К ним относятся:  акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры   и  другие  сделки в  отношении  недвижимого  имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим  в месте расположения  недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную: силу судебные акты.

Государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в её осуществлении (п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ).

В силу п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для её осуществления.

Согласно ч. 2 ст. 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

В случае если в течение срока приостановления государственной регистрации прав не устранены препятствующие её осуществлению причины, указанные в ст. 26 Закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора (ст. 27 Закона № 218-ФЗ).

Заявитель ссылается на заключение с ООО "Авиатор 3" инвестиционного договора № 4АЗ-18-90/17 от 23.06.2017 инвестирования строительства нежилого помещения, в соответствии с которым за счет инвестиционного взноса ИП ФИО2 Ю.Р.О. осуществляется финансирование   строительства  объекта - нежилого   помещения общей площадью 1659,02 кв.м. на 1 этаже, размещением в осях А-Б, 1-4/1; В-Г, 3/1-4/1, общей площадью 46,84 кв.м. в подвале, размещением в осях А-Б, 1-4/1; В-Г, 3/1-4/1. Объект расположен в здании по адресу: г.Пермь, Свердловский район, ул. ФИО6, 143. Законодательством не предусмотрено регистрации такого договора.

Вместе с тем не может быть не зарегистрирован договор участия в долевом строительстве (ч.3 ст.4 Закона №214-ФЗ).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия с момента государственной регистрации догов участия у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный Для строительства: (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (ч. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

В силу ч. 2 ст. 13 Закона № 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства  с  момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).

Как указано выше, при регистрации было представлено разрешение на строительство от 10.04.2018 в связи с чем регистратор в соответствии с ч.2 ст. 13 Закона №214-ФЗ внес запись о регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства.

Порядок погашения такой записи регламентирован  ч. 11 ст. 53 Закона№ 218-ФЗ по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон № 102-ФЗ), а также по основаниям, предусмотренным Законом № 102-ФЗ.

В соответствии с п. 1.1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ в части - ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

В отсутствие указанных оснований погашение записи о государственной регистрации ипотеки, возникшей в пользу участников долевого строительства, закон не предусматривает. Принято решение Управлением соответствует действующему законодательству и не нарушает права заявителя.

Заявителем настоящим оспаривается имеющаяся в реестра запись об ипотеке в пользу участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

 Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект.

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом приведенного, заявленное заявителем требование не приведет к восстановлению нарушенных прав и записи об ипотеке, возникшей в пользу участников долевого строительства.

Госпошлина по правилам ст. 110 АПК РФ относится на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 168 – 170, 201 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                            Н.В. Гусельникова