701/2023-62269(1) 

 

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции 

г. Краснодар Дело № А53-6213/2023 2 2   н о я б р я 2023 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2023 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 22 ноября 2023 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Драбо Т.Н. при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Ануфриевой Н.А., при участии в судебном  заседании с использованием системы веб-конференции от истца – индивидуального  предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) –  ФИО2 (доверенность от 21.10.2021), в отсутствие представителей ответчика –  комитета по управлению имуществом города Батайска (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований  относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью  «Гарант-строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО3, Управления Федерального казначейства по Ростовской области  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени  и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном  сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,  рассмотрев кассационную жалобу ФИО3 на решение  Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2023 и постановление Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 05.09.2023 по делу № А53-6213/202, установил  следующее.  

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к комитету  по управлению имуществом города Батайска (далее – комитет) о признании  недействительным проведенного 16.03.2022 по информационному сообщению  от 11.02.2022 № 110222/0063532/01 аукциона (лот № 1) на право заключения договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010601:5782 площадью  3192 кв. м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным  использованием для обслуживания жилой застройки, под магазинами, расположенного  по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Половинко (далее – земельный участок),  о взыскании 836 000 рублей внесенного задатка.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3  (далее – физическое лицо), общество с ограниченной ответственностью «Гарант-Строй»  (далее – общество).  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2023, оставленным  без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 05.09.2023, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Торги проведены  с нарушением закона. Земельный участок не мог быть объектом заключаемого  на аукционе договора аренды, поскольку образован частично за счет благоустроенной  придомовой территории многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:  

<

...>  (долее – многоквартирный дом), на нем имеются газоны, древонасаждения, тротуары,  организованный асфальтированный проезд к многоквартирному дому, автопарковка  и дренажный канал. Данные обстоятельства исключали возможность использования  земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, проведению  торгов на право заключения договора аренды земельного участка. Информация  об ограничениях в использовании земельного участка в связи с его частичным  расположением в границах территории общего пользования в извещении о проведении  аукциона не содержалась. На основании изданного администрацией города Батайска  (далее – администрация) постановления земельный участок перераспределен с иными  публичными землями, в результате чего его границы изменились и образован смежный  земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010601:5964 площадью 1208 кв. м,  относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием  для благоустройства территории, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – смежный земельный участок),  закрепленный за муниципальным казенным учреждением «Управление жилищно-коммунального хозяйства города Батайска» (далее – учреждение) на праве постоянного  бессрочного пользования.  

Физическое лицо, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области  от 28.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  

от 05.09.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело  следующие основания проверки законности судебных актов. Суд не применил закон,  подлежащий применению. Предприниматель как победитель аукциона не подписал  полученные им 07.04.2022 проекты договора аренды земельного участка. Физическое  лицо как участник аукциона, сделавший предпоследнее предложение о цене его предмета,  имеет право на заключение договора аренды земельного участка. Выявленные нарушения  в содержании сообщения о проведении аукциона не повлияли на формирование цены  и не воспрепятствовали предпринимателю в одержании победы на торгах. В материалы  дела не представлены доказательства относимости тротуаров, проездов, парковки,  дренажного канала к зданиям, сооружениям или объектам незавершенного строительства,  их размещения на земельном участке на законных основаниях, нарушения оспариваемым  аукционом прав и интересов собственников названных объектов. Предприниматель  выявил на земельном участке благоустроенную территорию только после его признания  победителем аукциона. Подав заявку на участие в торгах, он согласился  с характеристиками и состоянием земельного участка, право на заключение договора  аренды которого являлось предметом аукциона.  

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразил мотивированное  мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения  либо отмены обжалуемых судебных актов.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрацией  города Батайска издано постановление от 09.02.2022 № 241 о проведении аукциона  на право заключения договора аренды земельного участка на десять лет.  Соответствующее извещение о проведении торгов № 110222/0063532/01 было  опубликовано 11.02.2022 на сайте www.torgi.gov.ra. В извещении указаны форма торгов –  аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, категория земель –  земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: обслуживание жилой  застройки, магазины, начальный размер годовой арендной платы – 836 000 рублей, сумма  задатка для участия в аукционе – 836 000 рублей, «шаг» аукциона – 25 080 рублей (3%).  

Предприниматель, общество и физическое лицо подали заявки на участие в торгах.  Предприниматель внес задаток в сумме 836 000 рублей по платежному поручению  от 28.02.2022 № 164. Заявки признаны соответствующими опубликованному извещению  

о торгах, а указанные лица – участниками аукциона (протокол заседания аукционной  комиссии от 16.03.2022 № 1).  

По результатам проведенного 16.03.2022 аукциона на право заключения договора  аренды земельного участка его победителем признан предприниматель. Годовая арендная  плата за земельный участок определена в размере 27 521 120 рублей. Предпоследнее  предложение цены предмета аукциона – 27 496 040 рублей поступило от физического  лица. Победителю аукциона предложено заключить договор аренды по истечении десяти  дней с момент опубликования названных результатов (протокол заседания аукционной  комиссии от 16.03.2022 № 2).  

Прокурором города Батайска проведена проверка исполнения земельного  законодательства при проведении торгов на основании поступившей от предпринимателя  информации о фактах таких нарушений, требующих принятия мер прокурорского  реагирования. По результатам проверки прокурор направил в администрацию  представление от 15.04.2022 № 7-20-2022 об устранении нарушений земельного  законодательства, выразившихся в проведении аукциона на право заключения договора  аренды земельного участка, в границы которого включены благоустроенная придомовая  территория многоквартирного дома (газоны, многолетние древесные насаждения),  тротуары, организованный асфальтированный проезд к многоквартирному дому,  автопарковка и дренажный канал. Такой участок, по мнению прокурора, не мог быть  объектом договора аренды, право на заключение которого являлось предметом аукциона.  

На основании представления прокурора от 15.04.2022 № 7-20-2022 аукционной  комиссией принято решение об отмене аукциона на право заключения договора аренды  земельного участка, протоколов заседания аукционной комиссии по приему заявок  на участие в аукционе и о результатах аукциона от 14.03.2022 № 1, от 26.04.2022 № 3  (протокол заседания аукционной комиссии от 26.04.2022 № 3).  

Данное решение аукционной комиссии оспорено физическим лицом в порядке  административного производства в рамках административного дела № 2а-2047/2022.  Решением Батайского городского суда от 04.10.2022 физическому лицу отказано в  удовлетворении его административного иска.  

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам  Ростовского областного от 11.02.2-23 решение Батайского городского суда от 04.10.2022  по делу № 2а-2047/2022 отменено, по административному иску физического лица  признано незаконным выраженное в протоколе заседания аукционной комиссии  от 26.04.2022 № 3 решение об отмене аукциона на право заключения договора аренды  

земельного участка, протоколов от 14.03.2022 № 1, от 26.04.2022 № 3 заседания  аукционной комиссии по приему заявок на участие в аукционе и о результатах аукциона.  

Кассационным определением судебной коллегии Четвертого кассационного суда  общей юрисдикции от 29.06.2023 апелляционное определение Ростовского областного  суда от 11.01.2023 отменено, решение Батайского городского суда от 04.10.2022 оставлено  в силе. Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции  о правомерности обращения предпринимателя в надзорный орган с заявлением  о проведении проверки на предмет законности проведения торгов на право заключения  договора аренды земельного участка. Расположение в границах земельного участка  придомовой территории многоквартирного дома, тротуаров, асфальтированного проезда  к многоквартирному дому, парковки для автотранспорта признано обстоятельством,  препятствующим предоставлению этого участка на торгах в индивидуальное арендное  пользование для обслуживания жилой застройки и под магазинами. Принятые аукционной  комиссией по результатам рассмотрения представления прокурора решения признаны  законными и обоснованными. Поскольку физическое лицо не является победителем  аукциона, его права и законные интересы признаны не затронутыми оспариваемыми  решениями. Право на заключение договора аренды земельного участка, частично  расположенного на территории общего пользования, не могло быть предметом аукциона.  Физическое лицо, сделавшее на проведенном аукционе предпоследний шаг, не имеет  права на заключение договора аренды. В отсутствие заключенного по результатам  аукциона договора аренды земельного участка судебная процедура признания аукциона  недействительным не препятствовала принятию аукционной комиссией решений,  отменяющих ранее принятые неправомерные решения, связанные с организацией торгов.  

На основании изданного администрацией постановления от 03.06.2022 № 1478  земельный участок перераспределен с иными публичными землями, в результате чего его  границы изменились и образован смежный земельный участок. Последний 20.12.2022  закреплен за учреждением на праве постоянного бессрочного пользования.  

 Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя  в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой  и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся  в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного  процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной  инстанции.  

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее  рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда,  

рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда  общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3  статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса).  

В Постановлениях от 05.02.2007 № 2-П, от 21.12.2011 № 30-П Конституционный  Суд Российской Федерации отметил, что преюдициальная связь судебных актов  обусловлена свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта.  В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же  факт в отношениях между теми же сторонами. Недопустимо опровержение  опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда  о фактических обстоятельствах другим судебным актом. Преюдициальное значение  судебного решения обеспечивает его стабильность и общеобязательность, исключает  возможный конфликт судебных актов.  

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  Гражданский кодекс) торги, проведенные с нарушением установленных законом правил,  могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица  в течение одного года со дня их проведения. Торги могут быть признаны  недействительными в случае, если допущены существенные нарушения порядка  проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены  иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными  влечет недействительность договора, заключенного с выигравшим их лицом.  

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 71 постановления  от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых  вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснил, что названный  перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является  исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются  существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено,  что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование  стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели  к ущемлению прав и законных интересов истца.  

В пункте 44 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных  с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов   № 10/22) Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации разъяснена необходимость рассмотрения споров о признании  торгов недействительными по правилам, установленным для признания  

недействительными оспоримых сделок. При этом с учетом приведенной в пункте 11  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с  признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках  исполнительного производства» рекомендации заключение договора на торгах  не препятствует его оспариванию по мотиву противоречия нормативным положениям,  то есть по ничтожным основаниям.  

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового  акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом  интересы третьих лиц (статьи 166, 168 Гражданского кодекса). Договор, условия которого  противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида  обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный даже в отсутствие прямого  указания на это в законе (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых  положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).  

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним  из оснований возникновения прав на земельные участки, находящихся в публичной  собственности, определен договор аренды (статья 39.1). По общему правилу, заключение  договора аренды такого земельного участка осуществляется на торгах, проводимых  в форме аукционов (статья 39.6). По результатам аукциона определяется ежегодный  размер арендной платы (пункт 16 статьи 39.11). Победителем аукциона признается его  участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный  участок (пункт 17 статьи 39.12). Уполномоченный орган направляет победителю аукциона  три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка  в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона (пункт 20  статьи 39.12).  

Земельный участок, находящийся в публичной собственности, не может быть  предметом аукциона, если его разрешенное использование не соответствует целям  использования, указанным в заявлении о проведении аукциона, если он расположен  в границах территории общего пользования (подпункты 5, 18 пункта 8 статьи 39.11  Земельного кодекса).  

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые  для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной  собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений  находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах,  

допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником  соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).  К таким территориям отнесены площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары,  парки, лесопарки (статья 1 Градостроительного кодекса, пункт 8 статьи 28 Федерального  закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального  имущества»).  

В постановлении от 12.04.2011 № 15248/10 Президиум Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию о недопустимости  выделения из земель общего пользования и предоставления в индивидуальное арендное  пользование конкретному лицу земельного участка, относящегося к землям (территориям)  общего пользования.  

По смыслу данных в пунктах 66, 67, 68 постановления Пленумов № 10/22  разъяснений в общую долевую собственность собственников помещений  в многоквартирным доме бесплатно переходит земельный участок под таким домом  и иными входящими в его состав объектами недвижимого имущества. Собственники  помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным  участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного  дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.  До образования такого участка собственник публичной земли не вправе распоряжаться  ею в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под  многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе  оспорить в судебном порядке право третьих лиц на такую землю.  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся  в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения  и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции  обоснованно заключили о следующем.  

Аукцион проведен с нарушением требований закона, при этом создана угроза  посягательства на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих  лиц. Земельный участок не мог быть объектом заключаемого на аукционе договора  аренды, поскольку разрешенное использование его части, за счет которой образован  смежный земельный участок (для благоустройства территории) не соответствовало целям  использования, указанным в заявлении о проведении аукциона (обслуживание жилой  застройки, магазины). Проведению аукциона также препятствовало частичное  образование земельного участка за счет благоустроенной придомовой территории  многоквартирного жилого дома и территории общего пользования (газоны, многолетние  

древесные насаждения, тротуары, асфальтированный проезд к многоквартирному дому,  автопарковка). Данные обстоятельства исключали возможность индивидуального  арендного пользования земельного участка в целях обслуживание жилой застройки  и под магазинами. Отсутствие в извещении о проведении аукциона информации  о соответствующих ограничениях в использовании земельного участка само по себе  названные пороки торгов не устраняет.  

В связи с названными недостатками, а также с перераспределением земельного  участка с иными публичными землями, образованием смежного земельного участка  и его закреплением за учреждением на праве постоянного бессрочного пользования  физическое лицо как участник аукциона, сделавший предпоследнее предложение о цене,  утратило право на заключение договора аренды земельного участка. Выявленные  нарушения могли повлиять на потенциальный круг участников торгов и формирование  цены договора аренды. В рассматриваемом случае отсутствовала необходимость  квалификации тротуаров, асфальтированного проезда к многоквартирному дому,  автопарковки как зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства,  а также установления их принадлежности конкретным лицам. Момент осведомленности  предпринимателя о выявленных пороках образования земельного участка и подача им  заявки на участие в торгах не влияют на оценку аукциона с точки зрения его законности.  

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены  на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной  инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка  судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных  по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов  относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя  из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел  в арбитражном суде кассационной инстанции»).  

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций  о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся  в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм  процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов  в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают  возможность ее удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2023  и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2023 по делу   № А53-6213/202, оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Анциферов  Судья В.Е. Епифанов  

Судья Т.Н. Драбо