Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-42716/22

20 февраля 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 08 февраля 2023

Полный текст решения изготовлен 20 февраля 2023

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "ИНЖСТРОЙТЕХНОЛОГИЯ"

к ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" о признании,

третье лицо: ООО "ЭКОКВАРТАЛ"

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "ИНЖСТРОЙТЕХНОЛОГИЯ" (далее – истец, общество) обратилась Арбитражный суд Московской области с иском к ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" (далее – ответчик, фонд) о признании права собственности на следующие объекты недвижимости: 

- квартира № 2, расположенная по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, 

<

...>, кадастровый номер: 50:11:0020206:1794;

- квартира № 9, расположенная по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, 

<

...>, кадастровый номер: 50:11:0020206:1801;

- квартира № 24, расположенная по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, 

<

...>, кадастровый номер: 50:11:0020206:1816;

- квартира № 140, расположенная по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, 

<

...>, кадастровый номер: 50:11:0020206:1931;

- квартира № 172, расположенная по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, 

<

...>, кадастровый номер: 50:11:0020206:1963;

- квартира № 174, расположенная по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, 

<

...>, кадастровый номер: 50:11:0020206:1965;

- квартира № 206, расположенная по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, 

<

...>, кадастровый номер: 50:11:0020206:1997;

- квартира № 210, расположенная по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, 

<

...>, кадастровый номер: 50:11:0020206:2001;

- квартира № 241, расположенная по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, 

<

...>, кадастровый номер: 50:11:0020206:2032;

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

Истец в судебное заседание представителя не направил, извещен надлежащим образом.

 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 123,156 АПК РФ в отсутствие истца.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы и возражения сторон, арбитражный суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и пояснений истца, между ООО "ЭКОКВАРТАЛ" (Застройщик) и ООО "ИНЖСТРОЙТЕХНОЛОГИЯ" (Участник) 30.06.2017 заключен договор № ДУ-10-11к1/ИСТ участия в долевом строительстве.

В соответствии с указанным договором Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать квартиры Участнику, а Участник обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять квартиры от Застройщика по Акту приема-передачи квартир (п. 2.1. договора). Характеристики квартир были определены в п. 2.2. договора.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018 ООО "ЭКОКВАРТАЛ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Московской области от 17.08.2021 конкурсным управляющим ООО "ЭКОКВАРТАЛ" утвержден ФИО2 (член ПАУ ЦФО).

Определением суда от 23.09.2019 отказано конкурсному управляющему должника в признании недействительными:

- договора участия в долевом строительстве от 30.06.2017 №ДУ-10-10/ИСТ, заключенного между ООО «Инжстройтехнология» и ООО «Экоквартал»;

- договора участия в долевом строительстве от 30.06.2017 №ДУ-10-13/ИСТ, заключенного между ООО «Инжстройтехнология» и ООО «Экоквартал»;

- договора участия в долевом строительстве от 30.06.2017 №ДУ-10-09/ИСТ, заключенного между ООО «Инжстройтехнология» и ООО «Экоквартал»;

- договора участия в долевом строительстве от 30.06.2017 №ДУ-10-07/ИСТ, заключенного между ООО «Инжстройтехнология» и ООО «Экоквартал»;

- договора участия в долевом строительстве от 30.06.2017 №ДУ-10-11к1/ИСТ, заключенного между ООО «Инжстройтехнология» и ООО «Экоквартал»;

- договора участия в долевом строительстве от 30.06.2017 №ДУ-10-11к2/ИСТ, заключенного между ООО «Инжстройтехнология» и ООО «Экоквартал»;

- договора участия в долевом строительстве от 30.06.2017 №ДУ-10-06/ИСТ, заключенного между ООО «Инжстройтехнология» и ООО «Экоквартал»;

- договора участия в долевом строительстве от 30.06.2017 №ДУ-10-10-Н/ИСТ, заключенного между ООО «Инжстройтехнология» и ООО «Экоквартал»;

- договора участия в долевом строительстве от 30.06.2017 №ДУ-10-14/ИСТ, заключенного между ООО «Инжстройтехнология» и ООО «Экоквартал»;

- договора участия в долевом строительстве от 30.06.2017 №ДУ-10-14-Н/ИСТ, заключенного между ООО «Инжстройтехнология» и ООО «Экоквартал».

Включить в реестр требований ООО "Экоквартал" о передаче жилых помещений требования ООО «Инжстройтехнология» о передаче в том числе:

- квартир, расположенных в многоквартирном доме №11 корпус 11.1, по строительному адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи дер. Сабурово, со следующими характеристиками:

Этаж

Секция

Строительный номер

Общая площадь, кв. м

Цена Объекта, руб.

1

3

11к1-002

68

2 505 293

3

3

11к1-009

62,1

2 857 358

6

3

11к1-024

62,1

2 700 269

8

2

11к1-140

51,8

2 372 336

8

2

11к1-172

48

2 198 304

8

1

11к1-174

32,6

1 599 421

8

2

11к1-206

47,9

2 193 724

1

3

11к1-210

63,5

3 283 191

8

2

11к1-241

47,8

2 219 373

Также включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника ООО «Экоквартал» требования ООО «Инжстройтехнология» в размере 20 864 286 руб.  основного долга, в признании статуса залогового кредитора отказано.

Судебным определением от 08.04.2019 переданы приобретателю - Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с обязательным переоформлением разрешений на строительство, выданных Министерством строительства Московской области должнику, имущество застройщика: земельные участки, незавершенные строительством объекты, в том числе в квартале Сабурово, и обязательства застройщика перед участниками строительства о передаче помещений, включенные в реестр требований участников строительства.

31.12.2019 Минжилполитики Московской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-11-15118-2019 от 31.12.2019 г., жилому комплексу присвоены адреса:

Московская область, г.о. Красногорск, 

<

...> (корпус 11.1); Московская область, г.о. Красногорск, 

<

...> (корпус 11.2).

После ввода объекта в эксплуатацию квартиры не были переданы истцу.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Учитывая, что спорные квартиры полностью оплачены, жилые помещения построены, индивидуализированы и поставлены на кадастровый учет, истец считает, что спорные объекты недвижимости должны быть ему переданы в соответствии с действующим законодательством.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Ответчик против исковых требований возражал, сославшись на положения ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред.                       от 13.07.2020) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон                        № 151-ФЗ), согласно которой с 27.06.2019 юридические лица исключены из состава участников строительства.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 201.1. Закона о банкротстве участник строительства - это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Механизм урегулирования обязательств застройщика путем передачи его имущества и обязательств Фонду, имеющему особый правовой статус, призван восстановить именно нарушенные права граждан - участников долевого строительства как непрофессиональных инвесторов.

Следовательно, по мнению ответчика, в настоящем деле подлежит применению действующая редакция подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которой юридические лица не могут быть признаны участниками строительства, их требования о передаче жилых помещений не могут быть квалифицированы как требования участников строительства.

Как полагает ответчик, в данном случае требования истца трансформируются в денежные требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору о приобретении жилых помещений.

Указанная правовая позиция подтверждена Определением Верховного суда Российской Федерации по делу 305-ЭС19-12342(3) от 23.09.2022.

Рассмотрев заявленные требования, с учетом пояснений обеих сторон, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В настоящем деле судом установлено, что между ООО "ЭКОКВАРТАЛ" (Застройщик) и ООО "ИНЖСТРОЙТЕХНОЛОГИЯ" (Участник) 30.06.2017 заключен договор                                 № ДУ-10-11к1/ИСТ участия в долевом строительстве.

Расчеты между ООО "ЭКОКВАРТАЛ" и участником строительства произведены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 859 от 05.07.2017 и установлено вступившими в законную силу судебными актами. В рамках дела                                     № А41-44407/2018 судами установлено, что обязательства по оплате Договора долевого участия в строительстве № № ДУ-10-11к1/ИСТ исполнены                                                         ООО "ИНЖСТРОЙТЕХНОЛОГИЯ" в полном объеме.

Таким образом, установлена необходимая совокупность обстоятельств для удовлетворения исковых требований о признании права собственности.

Вместе с тем, в соответствии со п. 1, ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

При этом лицо, являясь хозяйствующим субъектом и действуя в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой им на свой риск, должно проявлять необходимую степень осмотрительности и разумности при заключении сделок.

В силу части 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве -участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Согласно подпункту «а» пункта 2 статьи 4 Закона № 151 -ФЗ внесены изменения в подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которым юридические лица перестали быть участниками строительства.

По общему правилу изменения, внесенные в Закон о банкротстве Законом № 151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 того Закона).

В то же время в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого Закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (пункт 3.2 статьи 201.1. статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ.

Из перечисленных правовых норм следует, что в целях безотлагательной и эффективной реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты жилищных прав граждан - участников строительства, Закон                           № 151-ФЗ придал обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства.

Само по себе отсутствие в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи Фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота.

Аналогичная позиция Верховного суда Российской Федерации об отсутствии у юридического лица статуса участника строительства изложена в определениях                                   от 23.09.2022 г. № 305-ЭС19-12342(3) по делу № А40-253090/2016 и от 03.10.2022                            № 305-ЭС21-2063(3,5) по делу № А41-92972/2018.

Фонд Московской области создан в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которой предусмотрено, что фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства.

Статья 21.1 Федерального закона № 214-ФЗ о создании региональных фондов зашиты прав граждан - участников долевого строительства введена в действие Законом №151-ФЗ и одновременно этим же законом юридические лица утрачивают статус участников строительства.

Поскольку статус граждан и юридических лиц различен, постольку различны и их конституционные права, и гарантии защиты их прав, приоритет в защите и восстановлении прав остается на стороне граждан, не являющихся профессиональными инвесторами. Соответственно, в условиях банкротства должника юридические лица не могут получить удовлетворение в одной очереди с гражданами, внесшими свои средства для приобретения жилых помещений для проживания.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ООО "ИНЖСТРОЙТЕХНОЛОГИЯ" не представило убедительных доводов и доказательств о наличии у Фонда правомочий по предоставлению жилых помещений юридическим лицам, ранее признававшимся участниками строительства, либо о праве застройщика-банкрота оставить часть помещений за собой для дальнейшего расчета с этими юридическими лицами в натуральном виде.

По мнению истца, момент передачи прав и обязанностей застройщика-банкрота новому застройщику, в том числе Фонду, является моментом расчета с кредиторами третьей очереди. И с учетом того, что имущество застройщика-банкрота передано Фонду 08.04.2019, с указанной даты начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, в связи с чем Закон № 151-ФЗ в деле о банкротстве ООО "ЭКОКВАРТАЛ" и в спорных отношениях применению не подлежит.

Вместе с тем, истец отождествил понятия «исключение из реестра требований участников строительства требований участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю (Фонду)» и «расчеты с кредиторами третьей очереди в деле о банкротстве», что суд не может признать обоснованным.

Понятие расчетов с кредиторами приведено в статье 142 Закона о банкротстве.

Под расчетами с кредиторами в ходе конкурсного производства понимается расчеты, которые производятся из конкурсной массы должника. При этом должны быть соблюдены обязательные условия, перечисленные в статье 142 Закона о банкротстве:

- расчеты производятся конкурсным управляющим или лицами, имеющими в соответствии со статьями 113 и 125 Закона о банкротстве право на исполнение обязательств должника;

- расчеты производятся в соответствии с реестром требований кредиторов;

- требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом для удовлетворения обеспеченных залогом имущества должника требований кредиторов;

- при недостаточности денежных средств должника для удовлетворения требований кредиторов одной очереди денежные средства распределяются между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам их требований, включенных в реестр требований кредиторов, если иное не предусмотрено Законом о банкротстве;

- удовлетворение требований кредиторов лицами, перечисленными в статьях 113 и 125 Закона о банкротстве, производится на основании заявления о намерении, по результатам рассмотрения которого выносится определение о признании требований кредиторов удовлетворенными;

- денежные средства для удовлетворения требований кредиторов перечисляются на специальный счет должника, откуда они перечисляются кредиторам должника;

- удовлетворение требований кредиторов лицами, перечисленными в статьях 113 и 125 Закона о банкротстве не предусматривает переход прав требований к застройщику в пределах выплаченной суммы.

Расчеты с кредиторами в деле о банкротстве застройщика производятся в порядке ст. 201.9 Закон о банкротстве. При этом под расчетами в указанной статье понимается перечисление денежных средств, поступивших в конкурсную массу должника, кредиторам в соответствии с очередностью, установленной данной статьей:

- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;

- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

- в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:

в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;

во вторую очередь - по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

- в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

В то же время в рамках дела № А41-44407/2018 о банкротстве ООО "ЭКОКВАРТАЛ" расчеты с кредиторами третьей очереди не начинались, доказательства обратного (выписка из реестра требований кредиторов или ответ конкурсного управляющего ООО "ЭКОКВАРТАЛ" в материалах дела отсутствуют. При этом выводы о том, что передача Фонду имущества ООО "ЭКОКВАРТАЛ" и обязательств перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, а также погашение их требований в реестре требований участников строительства являются расчетами с кредиторами третьей очереди, противоречит вышеуказанным положениям ст. 142 и ст. 201.9 Закона о банкротстве.

Поскольку по состоянию на 27.06.2019 расчеты с кредиторами третьей очереди в деле № А41-44407/2018 о банкротстве ООО "ЭКОКВАРТАЛ" не начаты, истец был лишен статуса участника строительства и, соответственно, права требования к Фонду о передаче спорных квартир.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации, а также в Определениях                   № 390-ЭС21-22265, № 309-ЭС18-13770 (4-6), № 308-ЭС21-13151 (3,4) приведены иные механизмы защиты права кредиторов застройщика-банкрота в порядке, предусмотренном в п. 4 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации                              от 21.07.2022 № 34-П.

Учитывая вышеизложенное, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Возвратить ООО "ИНЖСТРОЙТЕХНОЛОГИЯ" из федерального бюджета                         78 646 руб. госпошлины, оплаченной по п/п № 54 от 30.05.2022.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                                                                     О.В. Анисимова