ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А31-2648/2021

г. Киров

22 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судейВолковой С.С., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Костромской области:

представителей истца (по первоначальному иску) – директора ФИО3, действующего на основании выписки из ЕГРЮЛ; ФИО4, действующей на основании доверенности от 01.08.2021; 

представителя ответчика (по первоначальному иску) – ФИО5, действующей на основании доверенности от 20.03.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Евровелт»

на решение Арбитражного суда Костромской области от 14.07.2022 по делу № А31-2648/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Евровелт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к акционерному обществу «Инвест Пионер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительными уведомления о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, акта приема-передачи нежилого помещения,

и встречному исковому заявлению акционерного общества «Инвест Пионер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Евровелт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Евровелт» (далее – истец, ООО «Евровелт») обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Инвест Пионер» (далее – ответчик, АО «Инвест Пионер») о признании недействительными уведомления от 16.02.2021 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения № 12/20 от 01.12.2020, акта приема-передачи нежилого помещения от 17.02.2021.

Определением от 15.07.2021 судом к рассмотрению приняты уточненные исковые требования, истец просит признать одностороннюю сделку ответчика по расторжению договора аренды нежилого помещения от 01.12.2020 № 12/20 недействительной, применить последствия недействительности в виде признания договора аренды нежилого помещения от 01.12.2020 № 12/20 действующим до 18.03.2021.

Кроме того в производстве Арбитражного суда Костромской области находилось дело № А31-4436/2021 по иску АО «Инвест Пионер» к ООО «Евровелт» о взыскании 113 872 рублей 40 копеек неосновательного обогащения.

Определением от 26.10.2021 дела № А31-2648/2021 и № А31-4436/2021 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен № А31-2648/2021.

Определением от 19.04.2022 судом к рассмотрению были приняты уточненные встречные исковые требования, ООО «Инвест Пионер» просит взыскать 153 214 рубля 31 копейку неосновательного обогащения (110 000 рублей сумма внесенного депозита, 43 214 рублей 31 копейка сумма авансового платежа за коммунальные услуги).

Решением Арбитражного суда Костромской области от 14.07.2022 в удовлетворении исковых требований ООО «Евровелт» к АО «Инвест Пионер» отказано. Встречный иск АО «Инвест Пионер» к ООО «Евровелт» удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Евровелт» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания неосновательного обогащения по обеспечительному платежу в сумме 110 000 рублей и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, акт приема-передачи от 17.02.2021 не является соглашением о расторжении договора. ООО «Евровелт» указывает, что стороны не заключали соглашение о расторжении договора аренды от 01.12.2020 № 12/20, истец вынужденно принял помещение, так как в нем отсутствовала система отопления.

АО «Инвест Пионер» считает, что принятием помещения и подписанием акта приема-передачи нежилого помещения от 17.02.2021 ООО «Евровелт» выразило согласие на досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон в связи с обстоятельствами, указанными ответчиком в уведомлении. 

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 17.08.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 18.08.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Костромской области. В судебном заседании представители сторон поддержали занятые по делу правовые позиции.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, 01.12.2020 между ООО «Евровелт» (арендодатель) и ООО «Инвест Пионер» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 12/20.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение № 87 (ком. № 21, 23-29, 31, 32), общей площадью 111,7 кв.м, в том числе, торговая площадь 46,5 кв.м, расположенное на 1-м этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 8.1 срок аренды составляет 11 месяцев, начиная с даты заключения договора.

Имущество передано арендатору по передаточному акту от 29.11.2020 года.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей постоянной и переменной, а именно: размер постоянной арендной платы составляет 110 000 рублей ежемесячно (пункт 3.1.1 договора); переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией арендодателя на оплату электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, расходов по статье содержание, капитальный ремонт и оплачивается ежемесячно, в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, в срок до 25 числа месяца, следующего за отчетным месяцем (пункт 3.1.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.5 договора при прекращении действия договора, в том числе в случае его досрочного расторжения, постоянная арендная плата и переменная (коммунальные платежи) уплачивается арендодателю до подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещения включительно.

Согласно пункту 4.1 гарантия исполнения обязательств арендатора по договору обеспечивается вносимой им суммой денежных средств, именуемой «Обеспечительный Взнос». Сумма обеспечительного взноса равна 110 000 рублей.

Обеспечительный взнос возвращается арендатору по его письменному требованию в течение 5 рабочих дней с даты возврата помещения, в случае полного и надлежащего выполнения им обязательств по оплате постоянной и переменной арендной плате, кроме случая досрочного прекращения договора по инициативе арендатора или в связи с нарушением им условий договора (пункт 4.3 договора).

Платежным поручением от 27.11.2020 № 294 арендатор перечислил, в том числе, сумму обеспечительного взноса в сумме 110 000 рублей.

10.02.2021 в квартире № 30 многоквартирного жилого дома № 33 по ул. Полянской г. Костромы, расположенной над нежилым помещением № 87, произошел разрыв радиатора отопления, в результате чего нежилое помещение было залито горячей водой, имуществу причинен ущерб.

Указанные обстоятельства подтверждаются решением Ленинского районного суда города Костромы от 01.04.2022 по делу № 2-19/2022 и сторонами не оспариваются.

ООО «Инвест Пионер» направило арендодателю уведомление от 16.02.2021 о расторжении договора аренды, поскольку переданное в аренду имущество оказалось в состоянии не пригодном для использования, в котором также просил возвратить переплату арендной платы и сумму обеспечительного платежа.

Помещение принято арендодателем по акту приема-передачи от 17.02.2021, что арендодателем не оспаривается.

Письмом от 19.02.2021 № 5 ООО «Евровелт» сообщило ООО «Инвест Пионер», что не согласно с досрочным расторжением договора, отказалось возвращать денежные средства, в том числе обеспечительный платеж.

Полагая, что уведомление от 16.02.2021 о расторжении договора аренды является недействительной сделкой, ООО «Евровелт» обратилось в суд с иском о признании односторонней сделки ответчика по расторжению договора аренды нежилого помещения от 01.12.2020 № 12/20 недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды нежилого помещения от 01.12.2020 № 12/20 действующим до 18.03.2021.

В рамках встречного иска ООО «Инвест Пионер» просит взыскать с ООО «Евровелт» 153 214 рублей 31 копейку неосновательного обогащения. Указанная сумма состоит 110 000 рублей суммы обеспечительного платежа, перечисленного платежным поручением от 27.11.2020 № 294, и 43 214 рублей 31 копейки - суммы переплаты по арендной плате за февраль 2021 года.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначального иска, встречный иск удовлетворил в полном объеме.

Как следует из текста апелляционной жалобы, ООО «Евровелт» оспаривает решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения по обеспечительному платежу в сумме 110 000 рублей. Факт расторжения договора аренды от  01.12.2020 с даты подписания акта возврата имущества арендодателю 17.02.2021 сторонами не оспаривается. 

Исходя из доводов апелляционной жалобы, спорным является вопрос о порядке расторжения договора от 01.12.2020, поскольку АО «Инвест пионер» не вправе рассчитывать на возврат ранее внесенного обеспечительного платежа в случае досрочного прекращения договора по инициативе арендатора. Удовлетворяя встречные требования АО «Инвест пионер», суд первой инстанции сделал вывод о прекращении договорных отношений по соглашению сторон.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом разъяснений, данных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта только в обжалуемой части по доводам, приведенным в апелляционной жалобе.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Из статей 309 - 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Поскольку договор аренды от 01.12.2020 в данном случае заключен в письменной форме, то и соглашение о его расторжении также должно было заключаться в письменной форме.

Согласно пункту 3 статьи 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что принятием помещения и подписанием акта приема-передачи нежилого помещения 17.02.2021 ООО «Евровелт» выразило согласие на досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон в связи с невозможностью дальнейшего использования торгового помещения по назначению, и прекращение договорных правоотношений.

Как указано выше, платежным поручением от 27.11.2020 № 294 арендатор перечислил, в том числе, сумму обеспечительного взноса в сумме 110 000 рублей. Доказательства возврата АО «Инвест пионер» суммы обеспечительного платежа материалы дела не содержат.

Исходя из положений пункта 1 статьи 329 ГК РФ обеспечительный платеж представляет собой особый способ обеспечения исполнения обязательств. Сущность обеспечительного платежа выражается в его компенсационном характере в случае ненадлежащего исполнения арендатором договорных обязательств или отступления от них.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Проанализировав условия договора, апелляционный суд пришел к выводу о том, что пункт 4.3 предусматривает следующие случаи, когда обеспечительный платеж не подлежит возврату арендодателю: расторжение договора по инициативе арендатора и нарушение арендатором условий договора.

Из текста уведомления от 16.02.2021 о расторжении договора аренды от 01.12.2020 следует, что сданное в аренду недвижимое имущество невозможно использовать по назначению в связи с прорывом системы отопления в квартире, расположенной над арендуемыми помещениями, который повлек за собой затопление магазина.

Таким образом, причиной расторжения договора послужила невозможность использования торговых помещений арендатором по назначению, что по существу не оспаривается ООО «Евровелт».

Предоставленное арендатору пунктом 9.1 договора от 01.12.2020 право расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом арендодателя за 30 дней до даты расторжения, АО «Инвест пионер» реализовано не было.

Учитывая, что договор аренды расторгнут по соглашению сторон, нарушений условий договора со стороны арендатора не допущено, апелляционный суд поддерживает изложенный в решении вывод об отсутствии у ООО «Евровелт» права на удержание обеспечительного платежа.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены встречные исковые требования в части взыскания с ООО «Евровелт» в пользу АО «Инвест пионер» обеспечительного платежа в сумме 110 000 рублей.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены или изменения принятого им судебного акта.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Костромской области от 14.07.2022 по делу № А31-2648/2021 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Евровелт» - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 14.07.2022 по делу № А31-2648/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Евровелт» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                                      

 

Е.В. Минаева

 

Судьи         

ФИО6

ФИО1