АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-28165/21

г. Уфа

03 марта 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.02.2022

Полный текст решения изготовлен 03.03.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Жильцовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Время" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; далее – истец, общество "Время") к обществу с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТАМОЛЛУФА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; далее – ответчик, общество "ПЛАНЕТАМОЛЛУФА") о взыскании суммы обеспечительного платежа, внесенного по договору аренды от 01.09.2014 № 035-РУФ-2014-ДДА в размере 509 505 руб. 13 коп., расходов на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: нет явки представителя, извещен надлежащим образом; 

от ответчика: представитель по доверенности ФИО2, доверенность - от 05.02.2022, предъявлен паспорт, диплом о высшем юридическом образовании.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.   

Отводов суду не заявлено.

 

На рассмотрение Арбитражного суда города Москвы поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Время" к обществу с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТАМОЛЛУФА" о взыскании суммы обеспечительного платежа, внесенного по договору аренды от 01.09.2014 № 035-РУФ-2014-ДДА в размере 509 505 руб. 13 коп., расходов на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.09.2021 дело №А40-147777/21-37-1006 по иску общества с ограниченной ответственностью "Время" к обществу с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТАМОЛЛУФА" передано на рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.10.2021 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 06.12.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому в удовлетворении заявленных требований просит отказать, поскольку на дату прекращения договора аренды у арендатора перед арендодателем имелась задолженность по арендным платежам в размере 509 505 руб. 13 коп., которая была удержана из суммы обеспечительного платежа в порядке и на условиях, согласованных в Приложении 6 к договору аренды. 

Истец, извещенный надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства по правилам статьи 123 АПК РФ, в том числе посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, каких-либо ходатайств не заявил.

Ответчик в удовлетворении требований просил отказать.

Рассмотрев заявленные требования, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между обществом «Максима» (арендатор) и обществом «РосЕвроДевелопмент-Уфа» (впоследствии переименовано на «ПЛАНЕТАМОЛЛ-УФА») (арендодатель) был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения № 035-РУФ-2014-ДДА от 01 сентября 2014 года.

01.03.2017 все права и обязанности по договору аренды были переуступлены в пользу общества «Время» (арендатор). Произошла смена стороны арендатора во время исполнения договора аренды, с общества «Максима» на общество «Время».

Согласно пункту 5.1 договора аренды арендатор обязался уплатить арендодателю обеспечительный платеж в сумме, равной 626 472 руб. 61 коп.

Пунктом 3 Приложения 6 «Обеспечительный Платеж» к договору аренды установлено, что арендодатель вправе удовлетворить свои требования к арендатору из суммы обеспечительного платежа в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором его платежных обязательств по договору аренды, если соответствующее нарушение не было исправлено в течение 7 (семи) дней после установленной даты для оплаты - в размере причитающихся арендодателю платежей.

Согласно п.7 Приложения 6 к договору аренды, обеспечительный платеж (его оставшаяся не взысканная арендодателем часть) должен быть возвращен арендатору при наступлении более позднего из следующих событий: (i) прекращение договора аренды по любым основаниям, при условии подписания сторонами акта приема-передачи помещения, и (ii) после оплаты арендатором последнего счета арендодателя по результатам сверки расчетов по прекращении договора аренды и (iii) в течение 10 (десяти) дней после получения письменного требования арендатора о возврате обеспечительного платежа, при условии, что на такую дату арендатор не имеет задолженности ни по каким иным платежам.

Обеспечительный платеж в согласованном размере 626 472 руб. 61 коп.  внесен арендатором. Спора относительно внесения истцом обеспечительного платежа у сторон не имеется.

Срок действия договора аренды с учетом дополнительного соглашения № 20 от 10.03.2020 стороны определили до 31 мая 2020 г.

Договор аренды 31.05.2020 прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен. 

Между истцом и ответчиком 31.05.2020 был подписан акт возврата помещения арендодателю от 31.05.2020.

Основанием для обращения истца в суд с заявленным требованием явилось следующее обстоятельство. 

В связи с введением Указом Президента РФ от 25 марта 2020 г. № 206 и Постановлением Главы Республики Башкортостан № УГ-124 от 27.03.2020 г. ограничительных мер, связанных с приостановлением деятельности торгово-развлекательных центров в связи с новой короновирусной инфекцией Covid-19 на период времени с 28.03.2020 до даты отмены ограничительных мер деятельность ТРЦ в Республике Башкортостан была приостановлена на период с 28.03.2020 г. и до 31.05.2020.

Как указывает истец, взятые на себя обязательства по договору аренды исполнял надлежащим образом, вовремя и в полном объеме оплачивал арендную плату по договору аренды.

В период с 28.03.2020 и по 31.05.2020 просил пересмотреть арендодателя начисление арендной платы, поскольку торговая деятельность была прекращена на указанный период по причинам, не зависящим от арендатора. 

Поскольку арендодатель из суммы уплаченного ранее обеспечительного платежа в размере 626 472 руб. 61 коп. возвратил только часть обеспечительного платежа, а оставшуюся часть в сумме 509 505 руб. 13 коп. зачел в качестве арендной платы за апрель, май месяцы 2020 г., истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о возврате обеспечительного платежа, а впоследствии обратился в суд с рассматриваемым иском.

Проанализировав условия договора аренды № 035-РУФ-2014-ДДА от 01 сентября 2014 года, суд пришел к выводу, что правоотношения сторон подлежат регулированию нормами законодательства об аренде (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также общими положениями Гражданского кодекса.  

Поскольку исследуемый договор содержит все существенные условия, по которым сторонами достигнуто соглашение, соответствуют требованиям, предъявляемым законом к форме и содержанию договорам аренды, подписан сторонами, оснований полагать о незаключенности либо ничтожности договора у суда не имеется.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. 

Согласно ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Как указывает истец, в течение периода действия договора все обязательства исполнялись им в полном объеме, в том числе в части перечисления истцу обеспечительного платежа. Поскольку Указом Главы Республики Башкортостан от 27.03.2020 № УГ-124 была приостановлена деятельности торгово-развлекательных центров, начиная с апреля по май 2020 г. истец фактически перестал пользоваться арендуемым помещением, в связи с чем полагает доводы ответчика о начислении арендной платы за апрель и май месяцы 2020 г. несостоятельными, а удержание внесенного обеспечительного платежа незаконным.

Согласно доводам ответчика, изложенным в письме от 17.06.2020 № 0645/РУФ/20-исх, следует, что за арендатором образовалась задолженность за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 в размере 509 505 руб. 13 коп., в том числе НДС – 84 917 руб. 52 коп., состоящая из:  фиксированная арендная плата за апрель 2020 г. - 155 599 руб. 89 коп., в том числе НДС - 25 933 руб. 32 коп.,  операционные расходы за апрель 2020 г. - 63 516 руб. 00 коп., в том числе НДС - 10 586 руб. 00 коп.;  маркетинговый платеж за апрель 2020 г. - 7 938 руб. 00 коп., в том числе НДС - 1 323 руб. 00 коп.; фиксированная арендная плата за май 2020 г. - 202 765 руб. 20 коп., в том числе НДС - 33 794 руб. 20 коп.;  операционные расходы за май 2020 г. - 69 867 руб. 60 коп., в том числе НДС - 11 644 руб. 60 коп.;  маркетинговый платеж за май 2020 г. - 8 731 руб. 80 коп., в том числе НДС - 1 455 руб. 30 коп.;  переменная арендная плата за май 2020 г. - 1 086 руб. 64 коп., в том числе НДС - 181 руб. 11 коп.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что у арендатора имелась задолженность по аренде за апрель, май 2020 года, в связи с чем обеспечительный платеж был возвращен лишь в части (платежное поручение № 819 от 03.07.2020 в сумме 118 251 руб. 07 коп.) (л.д. 106).

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения заявленного иска.

Согласно ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"  (далее – Закон № 98-ФЗ) если договор аренды недвижимости заключен до того, как в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) (далее – закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, освобождение от уплаты арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества Законом № 98-ФЗ не предусмотрено. 

В частности согласно абз.2 п.4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

С учётом изложенного, поскольку спорный договор заключен до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, к нему подлежат применению нормы  Закона № 98-ФЗ о предоставлении дополнительных гарантий арендаторам.

Таким образом, законом установлен порядок уменьшения размера арендной платы, при том, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению. Потребовать уменьшения арендной вправе любой арендатор недвижимости, в том числе не относящийся к категории осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Законом не предусмотрено правил для полного освобождения арендатора от уплаты аренды, по основанию связанному с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. (Вопросы 3-6 обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (covid-19) N 2 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года).

Нормы Закона №98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. При этом, в силу Закона № 98-ФЗ в случае «невозможности использования имущества» арендатор вправе рассчитывать на снижение размера арендной платы, при этом обстоятельства «невозможности использования» и размер снижения арендной платы будут определяться судом в каждом случае индивидуально. 

Часть 4 ст. 614 ГК РФ также закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора.

Право требовать уменьшения арендной платы может быть реализовано вне зависимости и одновременно с правом на односторонний отказ от договора аренды.

В соответствии с вопросом 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). 

В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ). 

Соглашения о снижении арендной платы в указанном размере сторонами не достигнуто. Сведений о том, что арендатор осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечисленных в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, материалы дела не содержат.

В пункте 9 Постановления № 7 от 24.03.2016 разъяснено, что наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.

Верховный суд РФ в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)" указал, что распространение коронавирусной инфекции само по себе не может быть признано форс-мажором, освобождающим от ответственности за неисполнение обязательств.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, и в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В данном случае невозможность пользоваться имуществом (помещением) не зависело от воли и действия арендодателя.

Судом учтено, что договор аренды является встречным, ответчик (арендодатель) предоставил имущество (помещение) в пользование арендатору, при этом никаких препятствий не чинил, обратного материалы дела не содержат (ст. 65 АПК РФ).

Кроме того суд обращает внимание, что в материалах дела имеется акт сверки взаимных расчетов за первое полугодие 2020 г., согласно которому задолженность общества "ПЛАНЕТАМОЛЛУФА" в пользу общества «Время» составляет 118 251 руб. 07 коп. Данный акт сверки скреплен печатями истца и ответчика, оснований для вывода о фальсификации не имеется, заявление в порядке ст. 161 АПК РФ в материалы дела не поступало. Также письмом исх. № 17/06/20 от 1.06.2020 сам истец просил ответчика вернуть 118 251 руб. 07 коп. (л.д. 141-142). Платежным поручением № 819 от 03.07.2020 ответчик вернул истцу 118 251 руб. 07 коп. (л.д. 106).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе договор аренды, суд установил факт заключения сторонами договора аренды, предоставления ответчику имущества во временное владение и пользование, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для возврата обеспечительного платежа в сумме 509 505 руб. 13 коп

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по уплате государственной пошлины и расходы на оплату услуг представителя за рассмотрение иска относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Время" отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья Е.А. Жильцова