АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2676/24 

Екатеринбург

20 июня 2024 г.

 

Дело № А07-17427/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании  с использованием системы веб-конференции кассационную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2023 по делу № А07-17427/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании 10.06.2024 принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш новый город» – ФИО1 (доверенность от 27.03.2023).

В судебном заседании суда кассационной инстанции 10.06.2024 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 13.06.2024, после перерыва судебное заседание продолжено.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 13.06.2024 в соответствии с частью 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Полуяктова А.С. на судью Лазарева С.В.

В судебном заседании посредством подключения к электронной системе «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) приняли участие представители:

администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО2 (доверенность от 09.02.2024);

общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш новый город» – ФИО1 (доверенность от 27.03.2023).

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш новый город» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее –  администрация) о признании дополнительного соглашения от 27.06.2022 № 2 к договору № 48-РТ об определении перечня объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность в виде помещения кратковременного пребывания детей на 40 мест в литере 1; помещения кратковременного пребывания на 33 места в литере 2; помещения кратковременного пребывания на 33 места в литере 4; пристроя к школе № 48 на 400 мест недействительным (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2023 исковые требования общества удовлетворены: дополнительное соглашение от 27.06.2022 № 2 к договору от 31.10.2014  № 48-РТ признано  недействительным. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.

Заявитель указывает, что суды пришли к необоснованному выводу о бездействии администрации в части принятия решения об изъятии объектов недвижимости. Ссылается на постановление администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 6556 от 17.11.2010, которым было предусмотрено, осуществить реконструкцию школы-лицея № 48, путем надстройки одного этажа емкостью на 350 мест над существующим 2-этажным корпусом, позднее, общество при разработке проекта планировки и проекта межевания территории, утвержденного постановление администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1105 от 09.07.2018, с учетом своих ТЭП (технико-экономические показатели в строительстве), предусмотрел выполнить пристрой к существующей школе № 48 на 400 мест учащихся. Территория данной школы позволяет выполнить пристрой на 400 мест, так как  может быть увеличена за счет сноса ветхих 2-х этажных жилых домов. Изъятие их по инициативе органа местного самоуправления повлечет возникновение дополнительных денежных затрат из бюджета на реализацию процедуры изъятия, которые в соответствии с требованиями федерального законодательства должны обеспечиваться застройщиком по договору о развитии застроенной территории. Более того, изъятие земельного участка и жилого дома без соответствующего обращения от застройщика, являющегося стороной по договору о развитии застроенной территории, противоречит требованиям градостроительного законодательства. Заявитель полагает, что в нарушение норм материального права, суды пришли к неверному выводу о том, что администрация должна принимать решения об изъятии несмотря на отсутствие обращения застройщика и допустили чрезмерно расширительное толкование условия договора о развитии застроенной территории № 48-РТ, чем, фактически, отошли от условий самого договора, а также законодательства регулирующего договор о развитии застроенной территории. Также заявитель отмечает, что общество не предпринимало мер по формированию испрашиваемых земельных участков и не обращалось в уполномоченный орган с заявлением о необходимости формирования земельного участка под объектами социальной инфраструктуры в границах, указанных в проекте межевания территории, тогда как, в соответствии с частью 7 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, данная процедура должна осуществляться по инициативе застройщика. Заявитель не согласен с выводами судов о неправомерности требований администрации в части безвозмездной передачи объектов социальной инфраструктуры в муниципальную собственность. Администрация, ссылаясь на пункт 1.1. договора № 48-РТ, которым  установлено, что общество принимает на себя обязательства своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.1.1 -3.1.19 настаивает на том, что общество должно за свой счет построить социальные объекты и, в последующем, безвозмездно передать в муниципальную собственность. Заявитель утверждает, что обязательство общества осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной сферы и передать их в собственность муниципального образования предусмотрено пунктами 3.1.17, 3.1.19 договора № 48-РТ, которые являются существенными, их наличие предусмотрено статьей 46.2. Земельного кодекса Российской Федерации.             По мнению заявителя жалобы, обязанность администрации по определению объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, путем подписания дополнительного соглашения к договору  прямо вытекает из условий самого договора, подписанного без замечаний. Заявитель указывает, что в нарушение норм материального права, суды  пришли к необоснованному выводу о том, что оспариваемое соглашение заключено с обществом с нарушением порядка совершения указанной сделки, посколькуобязательство по заключению дополнительного соглашения было предусмотрено изначально при заключении договора № 48-РТ. Заявитель считает, что неблагоприятные условия, возникающее в процессе исполнения договоров о развитии застроенной территории, являются предпринимательским риском и не могут служить основанием для освобождения лица от исполнения обязательств. Согласно доводам заявителя, оспариваемое дополнительное соглашение заключено в процессе обычной хозяйственной деятельности, в соответствии с требованиями закона, в связи с чем, исковые требования общества не подлежали удовлетворению.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, доводы заявителя жалобы несостоятельными, просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями  286,  287  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией и обществом (застройщик) заключен договор от 31.10.2014               № 48-РТ (далее ? договор) о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

В силу положений пункта 3.1.12 договора (в редакции заключенного между сторонами дополнительного соглашения от 14.06.2022 № 1 к договору от 31.10.2014 № 48-РТ), к обязанностям застройщика относится: «Осуществление строительства на застроенной территории, указанной в пункте 1.1 настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории». 

В соответствии с пунктом 3.1.17 договора застройщик обязан: «Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии». 

В последующем, в соответствии с пунктом 3.1.18 договора: «В течение 1-го месяца, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застраиваемой территории». 

При этом, согласно пункту 3.1.19 договора: «Перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору». 

Сроки исполнения обязательств по договору, а также сам срок действия договора, предусмотренный в первоначальной его редакции в пункте 5.4                    (5 лет), были продлены на 4 года 4 месяца в результате подписания сторонами дополнительного соглашения от 14.06.2022 № 1 к договору.

Таким образом, договор в настоящее время считается действующим. 

Все строительные работы, производимые застройщиком, должны быть осуществлены в соответствии с разработанным им (на основании пункта 3.1.3 договора) и согласованным в установленном порядке проектом планировки и проектом межевания застроенной территории, ограниченной улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

Работы, предусмотренные пунктом 3.1.3, застройщиком исполнены. 

В результате администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление от 09.07.2018 № 1105 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченной улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе округа город Уфа Республики Башкортостан». 

Согласно пункту 4 приложения № 4 к данному постановлению  обеспечение жителей проектируемого квартала необходимым набором услуг и местами в дошкольном учреждении запланировано осуществляться в проектируемых встроенных и пристроенных помещениях жилых зданий с учетом существующих предприятий обслуживания. Обеспечение жителей проектируемой части квартала требуемых по расчету 84 местами в детских дошкольных учреждениях производится за счет проектируемых в 1-х этажах жилых домов помещений  кратковременного  пребывания детей. Для таких целей предусмотрены помещения в 26-этажном жилом доме лит.1 на 40 мест, в 26-этажном жилом доме лит. 2 на 22 места, в 8-11-этажном доме лит. 4 на 22 места. Обеспечение жителей проектируемой части квартала местами в средних школах производиться за счет находящихся в пешеходной и транспортной доступности школах Орджоникидзевского района. Согласно расчету для жителей проектируемой территории необходимо 293 места в школьных учреждениях. Согласно информации о проектной и фактической наполняемости школ Орджоникидзевского района г. Уфы в данном районе не хватает 80 мест. Проектом предлагается выполнить пристрой на 400 учащихся к существующей школе № 48 проектной мощностью – 550 учащихся, по адресу:  ул. Борисоглебская, д. 17.

В последующем было заключено дополнительное соглашение от 27.06.2022 № 2 к договору, которым стороны определили перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность:  помещения кратковременного пребывания детей на 40 мест в литер 1;  помещения кратковременного пребывания на 33 места в литер 2;  помещения кратковременного пребывания на 33 места в литер 4;  пристрой к школе № 48 на 400 мест. 

В рамках настоящего дела истец оспаривает дополнительное соглашение от 27.06.2022 № 2 к договору. 

Обществом в адрес администрации направлена претензия (от 15.05.2023 исх. № 35). 

Общество полагает, что заключено заведомо неисполнимое дополнительное соглашение, поскольку земельные участки, предназначенные под размещение школы, детского сада в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан                    от 09.07.2018 № 1105, не образованы и не предоставлены застройщику ни в аренду, ни в собственность без торгов свободными от прав третьих лиц. 

По мнению общества, условие о возведении пристроя к школе № 48 (МАОУ «Башкирский лицей № 48») выходит за рамки принятых администрацией решений о развитии территорий.

 Так, МАОУ «Башкирский лицей № 48» расположен по адресу: 450035, 

<

...> (в соответствии с данными ЕГРЮЛ и общедоступными сведениями о местонахождении образовательного учреждения). 

Ввиду оставления администрацией претензии общества без удовлетворения, последний обратился с исковым заявлением в арбитражный суд. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что бездействие администрации в части исполнения договора от 31.10.2014 № 48-РТ привело к длительной задержке в выполнении обществом договорных обязательств, что  явилось существенным изменением обстоятельств. Суд пришел к выводу, что администрация не вправе требовать понуждения к исполнению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, поскольку земельный участок, предназначенный под размещение школы, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, не может быть предоставлен обществу ни в аренду, ни в собственность без торгов и не является свободным от прав третьих лиц. 

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не установил.

Выводы судов признаются судом округа соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству на основании следующего.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства. 

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, здесь и далее в действовавшей в спорный период редакции, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В указанной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) ? подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.                     В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее ? постановление Пленума № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума № 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков.

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора- застройщика исполнения в натуре –  передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

Положения градостроительного законодательства и условия заключенного сторонами договора от 31.10.2014 № 48-РТ (пункты 2.1- 2.3, 2.5, 2.6 договора) определяют, что развитие застроенной территории осуществляется в целях строительства на территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии, объектов недвижимости на месте объектов недвижимости, подлежащих сносу или реконструкции.

В соответствии с частью 2 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

В силу части 3 указанной статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В силу положений частей 4, 5 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, но не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 данной статьи. 

Таким образом, часть 5 указанной нормы устанавливает запрет на развитие застроенных территорий, на которых расположены объекты капитального строительства помимо указанных в частях 3 и 4 этой же нормы.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что на основании договора от 31.10.2014 № 48-РТ общество обязалось осуществлять развитие застроенной территории, ограниченной улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан; осуществлять строительство объектов, в том числе, инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В отношении указанной территории постановлением администрации от 09.07.2018 № 1105 утвержден проект планировки и проект межевания территории.

В порядке реализации проекта планировки обеспечение жителей проектируемого квартала необходимым набором услуг и местами в дошкольном учреждении должно осуществляться в проектируемых встроенных и пристроенных помещениях жилых зданий с учетом существующих предприятий обслуживания, в том числе за счет реконструкции школы № 48 проектной мощностью – 550 учащихся,  по адресу:  ул. Борисоглебская, д. 17 путем возведения пристроя на 400 учащихся (пункт 4 приложения № 4 к постановлению от 09.07.2018 № 1105).

Исследовав и оценив материалы дела, руководствуясь положениями вышеуказанных норм и сформированной правовой позиции по вопросу их применения, суды пришли к обоснованному выводу, что застройщиком заключено заведомо неисполнимое дополнительное соглашение.

Судами установлено, что земельные участки, предназначенные под размещение детских дошкольных учреждений, а также необходимые для реконструкции школы по адресу: ул. Борисоглебская, д. 17 в целях увеличения количества мест  в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации от 09.07.2018 № 1105, не образованы и не предоставлены застройщику. 

Судами также установлено, что МАОУ «Башкирский лицей № 48» расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030238:2 площадью 12 546 кв. м., который  не входит в границы застроенной территории; указанный земельный участок с учетом требований предусмотренных СП 42.13330.2016 явно не достаточен под размещение пристроя на 400 учащихся, так как создание дополнительных 400 учебных мест предполагает соответствующее увеличение земельного участка – не менее чем на 8800 кв. м (при расчете максимального числа обучающихся, превышающих 1500 – 22 кв. м на обучающегося), до 16 000 кв. м (при расчете площади земельного участка в отношении пристроя без учета вместимости школы – 40 кв. м на обучающегося) и с учетом допускаемых уменьшений участков до 20 %, необходимо предоставление участка площадью от 7040 кв. м до 12 800 кв. м. 

Учитывая, что ни земельный участок, занятый указанной школой, ни участки, необходимые для ее расширения, не входят в определенные в установленном порядке границы застроенной территории, подлежащей развитию  (и не могут входить с учетом требований  частей 3, 4, 5 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), необходимые земельные участки не могут быть предоставлены органом местного самоуправления застройщику в порядке исполнения соглашения о развитии застроенной территории, то есть без торгов и бесплатно в соответствии  с пунктом 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации  в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпунктом 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, частью 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Как установлено судами, оспариваемое дополнительное соглашение не содержит обязательств администрации по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 02:55:030238:2 либо иного участка для исполнения обществом обязательств по соглашению (реконструкции/строительства школы, детского сада).

Суды также верно приняли во внимание, что согласно  представленным выпискам из Единого государственного реестра недвижимости в зоне возможной постройки пристроя (потенциальной территории размещения пристроя около МАОУ «Башкирский лицей № 48») в настоящий момент расположены многоквартирные дома, права на квартиры в которых принадлежат физическим лицам. Доказательств того, что указанные дома отвечают требованиям частей  3, 4 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и включены в определенные договором  границы застроенной территории материалы дела также не содержат. Следовательно, данные участки не могут быть предоставлены застройщику  органом местного самоуправления до их предварительного изъятия для муниципальных нужд в установленном порядке (при наличии к тому оснований, предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Доводы администрации о том, что изъятие земельных участков и жилых домов без соответствующего обращения от застройщика, являющегося стороной по договору о развитии застроенной территории, противоречит требованиям градостроительного законодательства, что  общество не предпринимало мер по формированию испрашиваемых земельных участков и не обращалось в уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка под объектами социальной инфраструктуры в границах, указанных в проекте межевания территории, в соответствии с частью 7 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, являются не состоятельными, поскольку, как установлено судами, необходимые для исполнения обязательств по спорному дополнительному соглашению земельные участки в границы застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии и заключен договор с застройщиком, не входят.

          С учетом изложенного истец не входит и в перечень организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, предусмотренный пунктом 1 статьи 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, расселение и снос указанных домов за свой счет повлечет для застройщика дополнительные расходы, помимо расходов, необходимых для исполнения соглашения о развитии застроенных территорий, без встречного  предоставления ему земельных участков в собственность или в аренду   без торгов и бесплатно, поскольку в границы соответствующей застроенной территории  они не входят.

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение. 

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным, в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре ? передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020                                              № 301-ЭС19-25810). 

Юридическая невозможность исполнения сделки, созданная администрацией – органом муниципальной власти, в компетенцию которой входит принятие решения о развитии застроенной территории и которая должна была на основании документов  градостроительного планирования и зонирования убедиться в возможности осуществлять строительство всех объектов, включая объекты социальной инфраструктуры, в границах застроенной территории, свидетельствует о злоупотреблении со стороны муниципального органа. Общество, полагавшееся на действия органа публичной власти, не может быть признано недобросовестным.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

 Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами также приняты во внимание доводы общества о том, что с учетом безвозмездной передачи 10 % проектируемого жилья в целях расселения, а также выкупа 70 % по фиксированной цене, фактически проект по договору опирается на финансирование за счет возможных к реализации 20 % проектируемого жилья. Дополнительное соглашение предусматривает передачу построенных объектов в муниципальную собственность, то есть фактически означает проектное увеличение затрат общества без изменения доходной части договора о развитии территории. 

Как верно отмечено судами, вышеуказанный подход не может признан объективным, так как по своей сути превращает правоотношения по договору развития территории в дарение.

Вопреки доводам заявителя, специальным законодательством  об обязательствах, возникших из договора о развитии застроенной территории не предусмотрено  возложение на застройщика обязанности исполнить договор без встречного предоставления муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщику в дарение. Таким образом, осуществление застройщиком обязательств без предоставления земельного участка (в отсутствие у муниципального органа такой возможности ввиду того, что такой участок не входит в границы застроенной территории) превращает такой договор в договор дарения.

В правоприменительной практике сформирован подход, в соответствии с которым в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Суды обоснованно учли довод общества о том, что  исполнение обязательств по оспариваемому соглашению ставит истца в положение объективного банкротства. Так, согласно представленному расчету, ожидаемый экономический интерес общества  в реализации договора от 31.10.2014 № 48-РТ составляет 79 721 897,05 рублей прибыли (без учета налоговых обязательств) из расчета затрат в размере 5 311 916 842,55 рублей, выручки в размере 5 391 638 739,60 рублей. Дополнительные издержки в размере   636 900 960 рублей (без учета дополнительных затрат, исключительно издержки на осуществление строительства) приводит финансовый результат истца к отрицательным значениям (-557 179 062,95), не покрываемым имеющимся у истца имуществом. В случае освобождения территории для осуществления строительства пристроя в соответствии с нормами и правилами, необходимо также осуществить расселение близлежащих домов. Стоимость подобных мероприятий ориентировочно составляет 843 234 677 рублей в соответствии с расчетами, основанными на методических рекомендациях Минэкономразвития. Издержки общества по осуществлению строительства пристроя составят уже более 1 480 135 637 рублей, а экономический результат деятельности, соответственно, приближается к -1 400 413 740 рублей. Указанные обстоятельства свидетельствуют о явно убыточном характере соглашения, и его необоснованности, с точки зрения баланса интересов сторон сделки. 

При этом суды пришли к выводу, что оспариваемое соглашение заключено  обществом с нарушением порядка совершения указанной сделки. 

Согласно положениям Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон  об обществах с ограниченной ответственностью) решение об одобрении крупной сделки принимается собранием участников общества. Сделка является для общества крупной по совокупности количественного и качественного критериев и ее совершение должно осуществляться обществом с соблюдением установленного для совершения крупной сделки порядка получения согласия органа управления.

Так, суды установили, что пунктом 1.2 статьи 14 Устава общества предусмотрено, что решение о совершении крупной сделки принимается участником общества. Согласно материалам дела, единственный участник общества на указанную дату – акционерное общество «Инвестиционное агентство». Согласование обществом не осуществлялось, участник общества о намерении совершения сделки не уведомлялся. Информация о совершении сделки руководителем общества в нарушение обычных для общества процедур не была доведена до сведения бухгалтерии, экземпляр дополнительного соглашения для хранения и учета не передан. Одновременно, иная сторона сделки – администрация –  должна быть осведомлена о том, что данная сделка является для истца крупной сделкой, так как является по отношению к истцу заинтересованным лицом (через акционерное общество «Инвестиционное агентство» и УЗИО ГО г. Уфы).

В силу положений части 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам юридического лица может быть признана судом недействительной по иску юридического лица, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица, либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.     

В соответствии с  пунктом 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ущерб интересам может проявляться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации). О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. 

Согласно положениям статьи 46 Закон  об обществах с ограниченной ответственностью, крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.   

Как установлено судами, в соответствии с данными бухгалтерского баланса общества на 31.12.2021 (предшествующая отчетная дата), стоимость активов истца составляла 46 000 000 рублей. Принятие обществом на себя обязательств на общую сумму 636 900 960 рублей (в ценах 2020 года) является крупной сделкой, так как размер обязательств по указанному контракту значительно превышает стоимость активов общества (в 13 раз), является крупной сделкой и подлежит одобрению со стороны участников общества.

Последующее изменение условий одобренной сделки является самостоятельной сделкой и нуждается в новом одобрении (пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность»).

При этом судами отмечено, что общество не отказывается от исполнения обязательств, принятых  им по договору от 31.10.2014 № 48-РТ. Между тем до настоящего времени земельные участки, которые должны быть переданы для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, застройщику  муниципальным органом также   не переданы.

С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили иск.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактические обстоятельства дела судом установлены в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, выводы судов не опровергают, о нарушении судами норм права не свидетельствуют, основаны на неправильном толковании заявителем приведенных норм права применительно к установленным судами  обстоятельствам, и подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного  суда (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2023 по делу                           № А07-17427/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                            Н.Г. Беляева 

 

                                                                                             С.В. Лазарев