АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А29-15729/2020

22 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15.10.2021.

Полный текст постановления изготовлен 22.10.2021. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бюро Независимых Экспертиз и Оценок»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 05.03.2021 ина постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021

по делу № А29-15729/2020 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Бюро Независимых Экспертиз и Оценок» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к акционерному обществу «Корпорация по Развитию Республики Коми» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании недействительным решения о выселении из занимаемых истцом помещений,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –

территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Бюро Независимых Экспертиз и Оценок» (далее – ООО «БНЭиО», Бюро) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к акционерному обществу «Корпорация по Развитию Республики Коми» (далее – Корпорация) о признании недействительным решения о выселении истца 30.12.2020 из занимаемых по договору № А 18/124-001 от 02.10.2018 помещений, выраженного в уведомлениях № 1809 от 19.11.2020, № 1944 от 15.12.2020.

Исковые требования основаны на статьях 450, 450.1, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы отсутствием у ответчика правовых оснований для одностороннего отказа от договора аренды.

Арбитражный суд Республики Коми решением от 05.03.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021, отказал в удовлетворении иска.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить в связи с нарушениями норм материального и процессуального права.

Заявитель жалобы настаивает на том, что арендодатель о намерении отказаться от договора аренды объекта недвижимости в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации должен был предупредить не позднее, чем за три месяца до планируемой даты прекращения договора. Кассатор не согласен со ссылкой суда апелляционной инстанции на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает, что срок, установленный в пункте 6.4 договора аренды, действует только в том случае, если иное не предусмотрено законом. По мнению истца, в нарушение пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» суды не дали оценки диспозитивному (отсылочному) характеру пункта 6.4 договора аренды и не установили приоритет статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В дополнениях к жалобе кассатор указал, что выселение арендатора из объекта аренды невозможно без расторжения договора. Арендодатель в уведомлениях, направленных Бюро, указывал только на необходимость выселения с приложением соглашения о расторжении договора аренды. Между тем, направление спорных уведомлений, по мнению заявителя, нельзя рассматривать, как юридический факт, повлекший прекращение арендных отношений, так как после стороны договора совершали действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, вплоть до сентября 2021 года. Аналогичная позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 3318/11, от 05.10.2010 № 5153/10. Уведомления, по мнению кассатора, не содержали четко выраженного проявления арендодателем воли на безусловный отказ от договора.

Корпорация в отзыве на кассационную жалобу не согласилась с доводами заявителя, просила оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу Бюро – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Корпорация (арендодатель) и Бюро (арендатор) заключили договор от 02.10.2018 № А 18/124-001 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает в аренду (во временное владение и пользование), а арендатор принимает нежилое помещение № 1 на первом этаже в административном здании, расположенном по адресу: Республика Коми, 

<

...>, для использования под служебные помещения. Общая площадь арендуемого имущества составляет 534 квадратных метра; поэтажный план имущества (согласно техническому паспорту) согласован в приложении 3 к договору.

Срок аренды установлен с 08.08.2018 по 30.06.2019 (пункт 1.4 договора).

Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений арендатора, направленных за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 6.3 договора предусмотрены случаи, признаваемые сторонами существенными нарушениями условий договора, при которых договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор обязан возвратить арендованное имущество по первому требованию арендодателя, в том числе при невнесении или неполном, несвоевременном внесении арендатором платы по договору в установленные договором сроки два и более раза (подпункт «а»).

В этом случае, если иное не предусмотрено законодательством, действующим на территории Российской Федерации, или обязательными указаниями государственных (муниципальных) органов, договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента уведомления стороной-инициатором расторжения договора другой стороны (пункт 6.4 договора).

Претензией от 20.03.2020 № 344 ответчик уведомлял истца о наличии задолженности по договору и необходимости ее погашения.

Претензией от 19.11.2020 № 1808 ответчик уведомлял истца о наличии 172 161 рубля 60 копеек задолженности по арендной плате по договору за период с 01.10.2020 по 30.11.2020, а также о неисполнении обязательства по внесению арендной платы за период с 01.02.2020 по 29.02.2020 в сумме 36 306 рублей 80 копеек.

Корпорация письмом-уведомлением от 19.11.2020 № 1809 сообщила, что по состоянию на 18.11.2020 обязательства по внесению арендной платы Бюро надлежащим образом не исполнены, общая сумма задолженности составляет 208 468 рублей 40 копеек, в том числе 36 306 рублей 80 копеек за период с 01.02.2020 по 29.02.2020, 172 161 рубль 60 копеек за период с 01.10.2020 по 30.11.2020 года. Ссылаясь на пункты 6.3 и 6.4 договора, ответчик сообщил, что в связи с неоднократным нарушением Бюро порядка оплаты Корпорацией принято решение о выселении Бюро из занимаемых помещений с 30.12.2020. Указано на обязанность в срок до 30.12.2020 включительно выселиться из занимаемых нежилых помещений.

Корпорация направила Бюро письмо от 15.12.2020 № 1944, в котором со ссылкой на ранее направленное уведомление № 1809 от 19.11.2020 сообщила о принятом решении о выселении в связи с неоднократным нарушением порядка внесения арендных платежей, а также в соответствии с пунктом 6.3 договора.

Считая решение о выселении, выраженное в уведомлениях № 1809 от 19.11.2020, № 1944 от 15.12.2020, недействительным, Бюро обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и письменного отзыва, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей также право сторон установить и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 5782/08 и от 16.02.2010 № 13057/09 отмечено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от его исполнения.

Из материалов дела следует, что контрагенты в пункте 6.3 договора согласовали случаи, при которых договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор обязан возвратить арендованное имущество по первому требованию арендодателя, в том числе при невнесении или неполном, несвоевременном внесении арендатором платы по договору в установленные договором сроки два и более раза.

В случаях, указанных в пунктах 6.2, 6.3 договора, если иное не предусмотрено законодательством, действующим на территории Российской Федерации, или обязательными указаниями государственных (муниципальных) органов, договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента уведомления стороной-инициатором расторжения договора другой стороны (пункт 6.4 договора).

Корпорация, сославшись на пункты 6.3, 6.4 договора аренды, письмом от 19.11.2020 № 1809 уведомила истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, в том числе, договор от 02.10.2018 № А18/124-001, уведомление от 19.11.2020 № 1809 и иные документы и пришли к обоснованному выводу о том, что Обществом нарушены обязательства по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем ответчик правомерно воспользовался правом на односторонний отказ от договора, предусмотренным пунктом 6.3 последнего.

У суда кассационной инстанции отсутствуют законные основания для иной оценки собранных по настоящему делу доказательств в силу ограничения полномочий, установленного в статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При условии несоблюдения Бюро положений договора, наделяющих арендодателя правом на досрочный отказ от сделки, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы кассатора о неправильном толковании судами пункта 6.4 договора применительно к статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации основаны на неверном понимании истцом спорных правоотношений.

В рассмотренном споре основанием для прекращения арендодателем договора аренды в одностороннем порядке послужила не статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а допущенные арендатором нарушения условий договора, согласованные сторонами как существенные.

Окружной суд признал необоснованной позицию кассатора о необходимости применения срока, предусмотренного указанной правовой нормой, в случае отказа арендодателя от договора аренды на основании пункта 6.4 последнего.

Ссылка Бюро на то, что спорные уведомления о выселении не являются отказом арендодателя от договора аренды, противоречит содержанию направленных арендатору документов, в которых имеется ссылки на пункты 6.3 и 6.4, определяющие порядок расторжения договора. 

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил в дело доказательств того, что арендодатель признал арендные отношения возобновленными. 

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа   

  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 05.03.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021 по делу № А29-15729/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бюро Независимых Экспертиз и Оценок» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов