АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-34865/2016

г. Нижний Новгород                                                                                     «06» июня 2018 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2018 года,

В полном объеме решение изготовлено 6 июня 2018 года,

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-918)

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи  Калагановой Е.Г.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Зефс-энерго», город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику: комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1, город Нижний Новгород,

о признании недостоверным отчета и обязании заключить договор,

 

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца - ФИО2 (доверенность от 04.12.2016), ФИО3 (доверенность от 09.11.2016),

от ответчика - ФИО4 (доверенность от 09.01.2018), после перерыва - ФИО5 (доверенность от 09.01.2018),

индивидуальный предприниматель ФИО1 - явилась лично, паспорт, 

 

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Зефс-энерго» (далее - Общество) к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит:

- признать недостоверными отчет о рыночной оценке от 28.03.2016 № 2016-РС-08 по определению рыночной стоимости права собственности и права пользования имуществом муниципальной казны города Нижнего Новгорода с целью совершения сделок гражданско-правового характера, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО1, 

- признать недостоверной величину рыночной стоимости арендной платы в год в размере 11 567 167 рублей 61 копейки, установленную в указанном отчете.

Обязать Комитет заключить с Обществом договор аренды объекта инженерной инфраструктуры муниципальной казны города Нижнего Новгорода № 03.242.А, на следующих условиях:

- пункт 5.1 договора - «Арендная плата за имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора составляет 6 095 000 рублей в год, в том числе НДС (18%) - 929 745 рублей 76 копеек (Приложение № 3 настоящего договора).

Арендная плата в квартал составляет 1 523 750 рублей, в том числе НДС (18%) 232 436 рублей 44 копейки.

Платежи вносятся арендатором один раз в квартал не позднее 15-го числа первого месяца квартала, следующего за расчетным, по следующим реквизитам:

Получатель - УФК по Нижегородской области (Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, л/с 

<

***>), ИНН/КПП 

<

***>/526001001, ОКТМО 22701000, банк получателя - Волго-Вятское отделение ГУ Банка России, БИК 042202001, расчетный счет 

<

***>, КБК 36611105034041020120, статус плательщика - 08.

Датой оплаты считается дата зачисления средств на реквизиты арендодателя».

Приложение № 3 к договору - «Расчет арендной платы за имущество муниципальной казны города Нижнего Новгорода, передаваемого в аренду ООО «Зефс-энерго»:

Годовая арендная плата - 5 165 254 рубля 24 копейки, НДС - 929 745 рублей 76 копеек, итого - 6 095 000 рублей.

Квартальная арендная плата - 1 291 313 рублей 56 копеек, НДС - 232 436 рублей 44 копейки, итого - 1 523 750 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО1, которая в представленном отзыве и устно в судебном заседании иск отклонила, указав, что отчет от 28.03.2016 № 2016-РС-08, который она подготовила, носит рекомендательный характер и утратил юридическую силу, поскольку срок его действия определен до 28.09.2016.

Ответчик иск отклонил в полном объеме.

По ходатайству истца суд назначил экспертизу, проведение которой поручил ООО «Центр оценки «Выбор», с целью определения:

- рыночной стоимости имущества муниципальной казны, указанного в приложении к постановлению администрации города Нижнего Новгорода от 23.12.2015 № 2946, по состоянию на 01.07.2015;

- рыночной стоимости арендной платы в год имущества муниципальной казны, указанного в приложении к постановлению администрации города Нижнего Новгорода от 23.12.2015 № 2946, по состоянию на 01.07.2015.

В суд поступило заключение ООО «Центр оценки «Выбор», согласно которому:

- рыночная стоимость имущества муниципальной казны, указанного в приложении к постановлению администрации города Нижнего Новгорода от 23.12.2015 № 2946, по состоянию на 01.07.2015 составляет 73 430 000 рублей,

- рыночная стоимость арендной платы в год имущества муниципальной казны, указанного в приложении к постановлению администрации города Нижнего Новгорода от 23.12.2015 № 2946, по состоянию на 01.07.2015 составляет 6 095 000 рублей, том числе НДС.

После получения заключения эксперта суд возобновил производство по делу.

В судебном заседании 21.05.2018 по ходатайству ответчика объявлен перерыва до 24.05.2018 до 14 часов 00 минут. В указанное время судебное заседание продолжено в присутствии сторон.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Нижнего Новгорода № 2946 от 23.12.2016 Обществу предоставлено в аренду на новый срок имущество муниципальной казны города Нижнего Новгорода, указанное в приложении к постановлению.

Во исполнение постановления 28.09.2016 Комитет направил Обществу для подписания договор аренды объектов инженерной инфраструктуры муниципальной казны города Нижнего Новгорода № 03.242.А.

Согласно пункту 5.1 проекта договора № 03.242.А и приложения № 3 к нему, по данным отчета о рыночной стоимости от 28.03.2016 № 2016-РС-08, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО1. арендная плата в квартал составляет 2 891 791 рубль 90 копеек, в том числе НДС.

Не согласившись с размером арендной платы, предложенным Комитетом в договоре № 03.242.А, Общество 25.10.2016 направило Комитету договор аренды объектов инженерной инфраструктуры муниципальной казны города Нижнего Новгорода № 03.242.А. с протоколом разногласий.

Истец предложил установить размер арендной платы за имущество 5 500 000 рублей в год, в том числе НДС.

Письмом № 20-08/1-17247/1бис от 26.11.2016 Комитет вернул без подписания протокол разногласий к договору аренды объектов инженерной инфраструктуры муниципальной казны города Нижнего Новгорода № 03.242.А.

Полагая, что отчет о рыночной оценке от 28.03.2016 № 2016-РС-08 является недостоверным, поскольку размер арендной платы, установленный в пункте 5.1 и приложении 3 к договору являются завышенными, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как видно из материалов дела у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы по договору.

В силу положений части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров (за рядом исключений).

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление № 73), для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 постановления № 73).

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусматривает, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с исполнением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчета.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Истец представил в материалы дела заключение от 19.10.2016 № 03/10, составленное ООО "Агентство Управления Активами", по проведению рецензирования отчета о рыночной стоимости от 28.03.2016 № 2016-РС-08, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО1, согласно которому при составлении отчета от 28.03.2016 № 2016-РС-08 методологически неверно применен расчет рыночной стоимости индексным методом в рамках затратного подхода; в расчете рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках затратного подхода наиболее целесообразно использование базисно-индексного метода расчета, с использованием соответствующих сборников показателей восстановительной стоимости оцениваемых объектов; значение ценообразующего коэффициента выбрано оценщиком неверно.

В рамках рассмотренного спора истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости арендованного имущества и размера арендной платы.

В суд поступило заключение ООО «Центр оценки «Выбор» № 198/07/17, согласно которому:

- рыночная стоимость имущества муниципальной казны, указанного в приложении к постановлению администрации города Нижнего Новгорода от 23.12.2015 № 2946, по состоянию на 01.07.2015 составляет 73 430 000 рублей,

- рыночная стоимость арендной платы в год имущества муниципальной казны, указанного в приложении к постановлению администрации города Нижнего Новгорода от 23.12.2015 № 2946, по состоянию на 01.07.2015 составляет 6 095 000 рублей, том числе НДС.

Таким образом, судебная экспертиза опровергла достоверность оценки, выполненной индивидуальным предпринимателем ФИО1

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что отчет индивидуального предпринимателя ФИО1 не может быть использован для принятия решений, связанных с совершением договора аренды оцениваемого имущества.

Как следует из материалов дела, оспариваемый истцом отчет не отражает реальной рыночной стоимости спорного имущества и арендной платы за него, а значит, указанные в нем величины не могут быть признаны достоверными.

Суд признает заключение судебной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного имущества, а также размер арендной платы по договору аренды указанного имущества. Доказательств, опровергающих достоверность выводов судебного эксперта, ответчик не представил.

При несогласии с выводами эксперта сторона вправе на основании статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы, однако такого ходатайства от Комитета не поступало, иного расчета в суд не представлено.

На основании изложенного суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования Общества о признании недостоверным отчета о рыночной оценке от 28.03.2016 № 2016-РС-08.

Суд обязывает ответчика заключить договор аренды объекта инженерной инфраструктуры муниципальной казны города Нижнего Новгорода № 03.242.А, изложив пункт 5.1 договора и приложение № 3 к нему в редакции, предложенной истцом.

На основании изложенного, иск Общества подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине и расходы по экспертизе относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недостоверными отчет о рыночной оценке от 28.03.2016 № 2016-РС-08 по определению рыночной стоимости права собственности и права пользования имуществом муниципальной казны города Нижнего Новгорода с целью совершения сделок гражданско-правового характера, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО1, и установленную в нем величину рыночной стоимости арендной платы в год в размере 11 567 167 рублей 61 копейки.

Обязать комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>, ИНН 

<

***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Зефс-энерго», город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) договор аренды объекта инженерной инфраструктуры муниципальной казны города Нижнего Новгорода № 03.242.А, на следующих условиях:

- пункт 5.1 договора - «Арендная плата за имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора составляет 6 095 000 рублей в год, в том числе НДС (18%) -  929 745 рублей 76 копеек (Приложение № 3 настоящего договора).

Арендная плата в квартал составляет 1 523 750 рублей, в том числе НДС (18%) 232 436 рублей 44 копейки.

Платежи вносятся арендатором один раз в квартал не позднее 15-го числа первого месяца квартала, следующего за расчетным, по следующим реквизитам:

Получатель - УФК по Нижегородской области (Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, л/с 

<

***>), ИНН/КПП 

<

***>/526001001, ОКТМО 22701000, банк получателя - Волго-Вятское отделение ГУ Банка России, БИК 042202001, расчетный счет 

<

***>, КБК 36611105034041020120, статус плательщика - 08.

Датой оплаты считается дата зачисления средств на реквизиты арендодателя».

Приложение № 3 к договору - «Расчет арендной платы за имущество муниципальной казны города Нижнего Новгорода, передаваемого в аренду ООО «Зефс-энерго»:

Годовая арендная плата - 5 165 254 рубля 24 копейки, НДС - 929 745 рублей 76 копеек, итого - 6 095 000 рублей.

Квартальная арендная плата - 1 291 313 рублей 56 копеек, НДС - 232 436 рублей 44 копейки, итого - 1 523 750 рублей.

Взыскать с комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Зефс-энерго», город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 12 000 рублей - расходов по оплате государственной пошлины, 80 000 рублей - расходов по оплате экспертизы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Зефс-энерго», город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 05.12.2016 № 4600.

Бухгалтерии Арбитражного суда Нижегородской области перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Выбор» 80 000 рублей по счету № 54 от 30.05.2018.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный  суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока  подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                      Н.В. Бодрова