АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-27216/2022

г. Тюмень

18 октября 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 04 октября 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Смирновой Т.В., рассмотрев дело, возбужденное по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1

к ООО «МПФ»

о признании недействительным договора, о применении последствий недействительности сделки,

а также встречный иск

ООО «МПФ»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 13.02.2024, ФИО3 лично, личность удостоверена паспортом,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 10.04.2024,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Тюменской области к ООО «МПФ» с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ), о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки, согласно которому просит: 

1. Признать недействительным договор аренды от 01.01.2020 № 01/20 нежилого помещения общей площадью 414 кв. м., расположенного на 2 этаже по адресу: 

<

...>.

2. Взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные истцом в счет арендной платы в размере 1 591 200 рублей.

3. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата имущества принадлежащего арендатору ФИО1: металлоконструкции стоимостью 1 263 489 рублей, сантехники общей стоимостью 28 464 рубля 15 копеек, электрооборудования общей стоимостью 143 136 рублей 20 копеек, лестницы-стремянки на платформе стоимостью 5 300 рублей.

4. В случае невозможности ответчика вернуть принадлежащее истцу указанное в иске имущество, взыскать с ответчика в пользу истца стоимость имущества:  металлоконструкции стоимостью 1 263 489 рублей, сантехники общей стоимостью 28 464 рубля 15 копеек, электрооборудования общей стоимостью 143 136 рублей 20 копеек, лестницы-стремянки на платформе стоимостью 5 300  рублей.

5. Взыскать с ответчика в пользу истца сумму уплаченной государственной пошлины в размере 34 467 рублей.

6. Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 55 000 рублей уплаченные истцом за проведение экспертизы назначенной судом для разрешения вопроса по существу заявленных требований.

7. Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 50 000 рублей уплаченные истцом за проведение повторной экспертизы.

8. Взыскать с ответчика в пользу истца стоимость работ по установке электрооборудования в арендованном помещении в размере 114 369 рублей.

9. Взыскать с ответчика в пользу истца стоимость работ по установке сантехники в арендованном помещении в размере 15 064 рубля.

10. Взыскать с ответчика в пользу истца стоимость работ по косметическому ремонту помещения санузла в арендованном помещении в размере 15 092 рубля.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, предприниматель указал, что на дату подписания договора, у ответчика отсутствовали права собственности на объект недвижимого имущества, права распоряжаться объектом недвижимости, разрешительные документы (акт ввода в эксплуатацию, заключения МЧС). По мнению истца, арендуемое помещение не могло эксплуатироваться, поскольку существовала угроза жизни и здоровью граждан. Также истец указал, что произвел улучшения арендуемого помещения, в период с 28.03.2020 по 28.06.2020 был вынужден приостановить торговую деятельность в соответствии с Постановлением Губернатора Тюменской области от 17.03.2020 № 120-п «О введении режима повышенной готовности». Истец полагает, что неиспользование арендатором помещения было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы, наступление которых не зависело от предпринимателя. ФИО1 указал, что ответчик уклонился от подписания дополнительного соглашения к договору аренды, которым предусмотрено снижение размера арендной платы в период с февраля по май 2020 года. Истец указал, что в июне 2020 году произошла протечка кровли, помещение было затоплено, в связи с невозможностью осуществления предпринимательской деятельности, истец направил Обществу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Впоследствии, при попытке  ФИО1 осуществить вывоз имущества из арендуемого помещения, Общество препятствовало возврату принадлежащего истцу имущества. 

Ответчик представил письменный отзыв на исковое заявление, возражает против заявленных требований, считает, что препятствий в осуществлении предпринимательской деятельности истцу не создавал, введение в период действия договора аренды, моратория не является основанием для освобождения и уменьшения внесения арендной платы. Считает, что все произведенные улучшения в помещении, в соответствии с условиями договора, являются неотделимыми и становятся собственностью ответчика, заявил о пропуске срока исковой давности. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

ООО «МФП» предъявил предпринимателю встречные исковые требования, уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ. Общество просит взыскать с ИП ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.08.2020 в размере 1 656 000 рублей, договорную неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 01.04.2020 по 16.05.2023 в размере 1 324 800 рублей, стоимость работ по демонтажу металлических конструкций в размере 109 933 рубля, стоимость работ по ремонту потолка после демонтажа металлических конструкций в размере 151 135 рублей.

Встречные исковые требования ООО «МФП» обосновывает тем, что ответчик по встречному иску, в нарушение условий договора, своевременно не вносил арендную плату, в связи с чем, образовалась задолженность. После расторжения договора, Общество утверждение, что было вынуждено нести расходы по демонтажу оборудования и проведению работ по восстановлению  поверхности потолка. 

Ответчик по встречному иску представил отзыв, встречные требования не поддерживает, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям: в период действия договора аренды  был введен мораторий, истец отказался  уменьшить арендную плату, арендованное помещение ответчиком не использовалось, при этом ответчик продолжал платить арендную плату. Считает, что размер начисленной неустойки является неправильным и завышенным, просит применить положение стать 333 ГК РФ. Заявляет о частичном пропуске истцом срока исковой давности.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои требования.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд полагает, что первоначальные и встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что 01.01.2020 между ООО «МПФ» и ИП ФИО1 заключен договор аренды № 01/20.

Согласно пункту 2.1. договора, арендодатель на условиях настоящего договора передаёт, а арендатор принимает во временное, возмездное и возвратное пользование (аренду) помещение, назначение; нежилое помещение, общей площадью - 414 кв. м, расположенное на 2 этаже по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 2.2. договора, арендатор использует арендуемое помещение, для магазина Люстры.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что передача помещения арендатору осуществляется по акту приема-передачи по форме согласно Приложению № 1.

До момента подписания настоящего договора. Арендатор произвел осмотр помещения, ознакомился с состоянием помещения и не имеет к нему каких-либо претензий. Арендатор подтверждает, что помещение соответствует всем предъявляемым требованиям к помещению в зависимости от размещенного вида деятельности (целевого использования) помещения Арендатором (пункт 2.6. договора).

В соответствии с пунктом 3.3. договора, арендодатель ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным, предоставляет арендатору счет, выставляемый управляющей организацией по переменной части арендной платы. Оплата переменкой части арендной платы производится Арендатором в течение 5 (пяти) банковских, дней со дня предоставления счета на оплату.

Согласно пункту 3.4. договора, постоянная часть арендной платы за первый месяц аренды подлежит оплате в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи арендуемого помещении. В дальнейшем арендная плата подлежит оплате ежемесячно с 25 числа по первое число (например, оплата за февраль 2020г., производится с 25 января  до 1 февраля 2020г.). Ежемесячная величина постоянной части составляет: 331 200 (триста тридцать одна тысяча двести) рублей.

Пунктом 5.2.1. договора закреплено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя и на основании проектной документации производить отделимые и неотделимое улучшения помещения.

При подписании договора, арендатор принимает на себя  исполнение следующих обязательств: 

Своевременно, уплачивать Арендную плату и надлежащим образом исполнять денежные обязательства в соответствии с условиями настоящего Договора (пункт 5.4.5. договора).

В течение всего времени, когда Помещение будет находиться в его пользовании, поддерживать Помещение в исправном состоянии и своевременно за свой счет производить текущий ремонт, нести расходы по содержанию собственного имущества (при этом все работы, проводимые арендатором в арендуемом Помещении, не рассматриваются как улучшения и затраты на их выполнение не подлежат возмещению), а также нести расходы по обслуживанию и ремонту оборудования, установленного в Помещении Арендодателем, собственником Помещения (пункт 5.4.7. договора). 

Арендатор обязан непосредственно в день окончания срока действия настоящего Договора или, в случае досрочного прекращения или расторжения настоящего Договора (вне зависимости от оснований такого прекращения или расторжения), в день досрочного прекращения настоящего Договора возвратить Помещение Арендодателю о порядке, установленном статьей и настоящего Договора (пункт 5.4.17. договора).

В соответствии с пунктом 6.1. договора, все ремонтные и отделочное работы (неотделимые и отделимые улучшения) выполняются арендатором исключительно после получения предварительного письменного согласия арендодателя, за свой счет, в соответствии со всеми предъявляемыми требованиями к работам арендатора. 

Пунктом 6.2. договора закреплено, что все отделимые улучшения и изменения, произведенные арендатором или арендодателем за счет арендатора в помещении, являются собственностью арендатора и в случае прекращения договора подлежат изъятию и вывозу силами и средствами арендатора в течение срока для освобождения помещения.

Согласно пункту 6.3. договора, стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения вне зависимости от того осуществлены они с согласия арендодателя или без него, при расторжении или прекращении настоящего договора арендатору не возмещается. При выполнении арендатором в помещении любых работ по оборудованию, обустройству, отделке и усовершенствованию, Арендодатель не возмещает убытки, не принимает участия в расходах, понесенных арендатором, в том числе в форме снижения арендной платы. Все неотделимые улучшения помещения становятся собственностью арендодателя по истечении срока аренды с момента подписания акта возврата помещения. 

В соответствии с пунктом 7.2. договора, арендатор вправе в любой момент отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке с письменным уведомлением арендодателя за 30 (тридцать) календарных дней.

Пунктом 9.5. договора, установлено, что в случае просрочки выполнения иных денежных обязательств, в том числе внесения арендной платы арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,5 % от подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 11.1. договора, арендатор обязан непосредственно в день окончания срока действия настоящего договора или, случае досрочного прекращения или расторжения настоящего договора (вне зависимости от основании такого прекращения или расторжения), в день досрочного прекращения настоящего договора возврат помещение арендодателю по соответствующему акту приема-передачи помещения, форма которого согласована сторонами в приложений № 3 к настоящему договору, где должно быть указано техническое состояние помещения на соответствующую дату, причем помещение должно быть сдано в том же состоянии, в котором оно было принято, с учетом естественного износа и согласованных сторонами улучшений. 

В соответствии с пунктом 11.2. договора,  помещение должно быть возвращено арендодателю освобожденным от какого-либо оборудования и инвентаря, смонтированного, установленного или находящегося в помещении, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в помещении с согласия арендодателя для цели его разрешенного использования, и/или иных вещей арендатора и/или третьих лиц. Арендодатель вправе рассматривать оставленное арендатором имущество как умышленно оставленное или брошенное и распоряжаться им по своему усмотрению. Арендатор обязан компенсировать арендодателю все расходы, связанные с освобождением помещения от имущества арендатора, хранением, вывозом, реализацией и утилизацией донного имущества.

01.01.2020 истцу, согласно акту приема – передачи, было передано арендованное  помещение.

Истцом произведена оплата  арендных платежей за период с января 2020 по май 2020, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

30.06.2020 истец направил ответчику по почте уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды от 01.01.2020 № 01/20.

Как утверждает истец в период, с 23.07.2020 по 27.07.2020, он смог вывези принадлежащий ему товар. Демонтаж товарного оборудования произвести не удалось, также, как и забрать принадлежащее истцу имущество сантехнику, металлоконструкцию, электрооборудование, стремянку на колесах. 

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из содержания статьи 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального конституционного закон от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

В пунктах 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в целях обеспечения единообразных подходов разрешения вопросов, возникающих в судебной практике даны следующие разъяснения.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Из материалов дела следует и не оспаривается предпринимателем, что право собственности ООО «МПФ» на спорный объект зарегистрировано 30.06.2020, то есть после заключения договора аренды, однако данное обстоятельство, само по себе, не свидетельствует о недействительности совершенной сделки.

Сведения о том, что указанный объект недвижимости являлся самовольной постройкой, у суда отсутствуют.

Кроме того, в соответствии с п.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Данная норма права нашла свое подтверждение в п.70 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки требование, предъявленное в суд, возражения ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно. В частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п.5 ст.166 ГК РФ). 

В отзыве на исковое заявление Общество указало, что предприниматель получил доступ в помещение для проведения ремонта и отделки в августе 2019 года, договор заключен 01.01.2020. Из материалов дела следует, что предприниматель пользовался арендованным помещением, производил в нем ремонт, установку торгового оборудования (конструкции для люстр), осуществлял внесение арендной платы.

При оценке совокупности указанных обстоятельств суд исходит из принципа добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

По мнению суда, предприниматель, зная об обстоятельствах, изложенных в исковом заявлении и исполняя договор аренды, утратил право ссылаться на его недействительность.

Также ООО «МФП» заявлено о пропуске срока исковой давности.

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Указанные положения соответствуют разъяснениям Пленума ВС РФ, приведенным в пункте 102 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Спорный договор подписан сторонами 01.01.2020. Исковое заявление поступило в суд 21.12.2022, что подтверждается входящим штампом Арбитражного суда Тюменской области.

Таким образом, срок исковой давности о признании договора недействительным  истек.

Принимая во внимание отсутствие оснований для признания судом оспариваемой сделки недействительной, суд, руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает, что исковые требования ФИО1 и признании недействительным договора аренды от 01.01.2020 № 01/20 нежилого помещения общей площадью 414 кв. м., расположенного на 2 этаже по адресу: 

<

...> и применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, уплаченных в счет арендной платы в размере 1 591 200 рублей, не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Из статьи 606 ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды.

Как следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда от 02.07.1996 № 678/96, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества по акту сдачи-приемки, после чего арендодатель вправе требовать арендную плату.

Факт передачи имущества предпринимателю подтвержден актом приема-передачи, не оспорен.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договором аренды согласован размер арендной платы, что ответчиком не оспаривается.

Исполнив обязанность по передаче имущества ответчику, истец вправе требовать арендную плату за весь период пользования имуществом. 

В соответствии со ст. 309, ч. 1 ст. 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Заявляя встречный иск, ООО «МФП» просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.08.2020 в размере 1 656 000 рублей.

В соответствии с пунктом 7.2. договора, арендатор вправе в любой момент отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке с письменным уведомлением арендодателя за 30 (тридцать) календарных дней.

Из материалов дела следует, что предприниматель направил Обществу уведомление о расторжении договора 30.06.2020, следовательно, договор считается расторгнутым с 01.08.2020.

Из пояснений ФИО1 следует, что начиная с 01.07.2020, он начал предпринимать попытки по вывозу своего имущества из арендованного помещения. По утверждения предпринимателя, общество чинило препятствия по осуществлению указанных действий, в частности, закрывало доступ в помещение, не согласовывало время для демонтажа оборудования. В обоснование своих доводов, ФИО1 представил переписку в мессенджере и фотографии, на которых зафиксировано, что вход в помещение заблокирован. 

06.07.2020 ООО «МФП» направило в адрес предпринимателя письмо, содержащее требование о передаче помещения не позднее 30.07.2020 и уведомление о необходимости присутствия представителя арендодателя при демонтаже оборудования.

22.07.2020 арендодатель направил ФИО1 телеграмму с просьбой освободить помещение.

29.07.2020 предприниматель направил в общество график демонтажа и вывоза металлоконструкции, в котором указал, что будет производить демонтаж с 30.07.2020 в ночное время.

Арендодатель в свою очередь проинформировал арендатора о невозможности проведения демонтажа в ночное время.

На момент рассмотрения спора оборудование, принадлежащее ФИО1, демонтировано Обществом самостоятельно.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Совокупное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю. 

Вместе с тем, обязанность арендатора по внесению арендной платы обусловлена не только формально-юридическим содержанием договорной связи, но и фактическим получением от арендодателя встречного предоставления. 

Так, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). 

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд принимает во внимание, что договор аренды расторгнут сторонами с 01.08.2020. Доказательства того, что после указанной даты арендатор пользовался спорным помещением, суду не представлены.

С учетом данного обстоятельства, суд считает, что арендная плата должна быть уплачена по 30.07.2020. Наличие оснований для взыскания арендной платы за август 2020, Обществом документально не подтверждено.

Доводы предпринимателя со ссылкой на Постановление Правительства Тюменской области от 17 марта 2020 года № 120-п «О введении режима повышенной готовности» и Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»  о том, что Общество необоснованно отказалось от заключения дополнительного соглашения, предусматривающего снижение арендной платы, судом отклоняется.

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239 введен ряд мер и ограничений, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), в том числе, объявлены нерабочие дни.

В наступлении данных обстоятельств вина арендодателя отсутствует.

01.04.2020 был принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» №98-ФЗ, статьей 19 которого предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования). Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям  к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

В утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 разъяснено, что обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя  к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Таким образом, и отсрочка внесения арендной платы, и уменьшение размера арендной платы предоставляются по инициативе арендодателя.

Основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы введение указанных выше мер не является.

Доказательств подписания дополнительного соглашения до момента расторжения договора в материалы дела не представлено.

ФИО1 заявил о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с п. 3.4. договора, постоянная часть арендной платы за первый месяц аренды подлежит оплате в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи арендуемого помещении. В дальнейшем арендная плата подлежит оплате ежемесячно с 25 числа по первое число (например, оплата за февраль 2020г., производится с 25 января  до 1 февраля 2020г.). 

Учитывая указанное условие договора, плата за апрель 2020 года должна быть внесена не позднее 01.04.2020, за май 2020г. – не позднее 01.05.2020.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ). Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ). 

Поскольку требования истца вытекают из неисполнения обязательств по внесению арендной платы, в силу вышеуказанных норм права в рассматриваемом споре к отношениям сторон подлежит применению трехгодичный срок исковой давности. 

Судом установлено, что ООО «МФП» обратилось в суд с встречным иском 23.05.2023.

Исходя из того, что обязанность арендатора по внесению платы по договору возникает  равными  частями ежемесячно, по договору истек срок исковой давности по требованию об оплате арендных платежей за апрель и май 2020 года.

Учитывая изложенное, после оценки обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковое требование о взыскании задолженности по договору подлежит частичному  удовлетворению за июнь и июль 2020 года в размере 662 400 рублей.

Истцом по встречному иску также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 1 324 800 рублей за период с 01.04.2020 по 16.05.2023.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7) указано, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа – пени (п.1 ст.330 ГК РФ).

Из указанных норм права, а также из правовой природы неустойки следует, что обязанность должника уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства представляет собой обязанность, являющуюся дополнительным (акцессорным) денежным обязательством.

Следовательно, правовым основанием для взыскания неустойки является положение договора или закона, предусматривающие ответственность стороны за нарушение установленного обязательства.

Пунктом 9.5. договора, установлено, что в случае просрочки выполнения иных денежных обязательств, в том числе внесения арендной платы арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,5 % от подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Предприниматель заявил ходатайство о снижении размера неустойки.

Суд полагает, что ходатайство о снижении размера неустойки подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части первой статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 263-О именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размеры неустойки, они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При применении статьи 333 ГК РФ суд учитывает компенсационную природу неустойки, ее высокий процент, период просрочки исполнения договорных обязательств, а также отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства в рамках действующего между сторонами договора. 

Множество опубликованных в общедоступных информационных ресурсах и правовых системах судебных актов по спорам о применении договорной неустойки за нарушение денежного обязательства позволяет сделать вывод о сложившемся обычае делового оборота в сфере свободного определения сторонами ставки неустойки за аналогичные нарушения в размере, приближенном к 0,1% от просроченной в оплате суммы долга за каждый день просрочки.

В связи с вышеизложенным, учитывая, что, заявляя о применении к ответчику гражданской ответственности в виде неустойки истцом заявлена высокая ставка неустойки – 0,5%, суд полагает необходимым уменьшить размер ответственности ответчика до 0,1% от просроченной в оплате суммы долга за каждый день просрочки.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее - Постановление № 497) в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. 

Поскольку последствия введения моратория установлены статьей 9.1 Закона о банкротстве, порядок применения которой разъяснен в постановлении постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее также - постановление Пленума № 44), толкование Постановления № 497 должно осуществляться сообразно указанным последствиям. 

Так, в соответствии с пунктом 7 постановления Пленума № 44 мораторий презюмируемо не позволяет начислять финансовые санкции (например, начисленные по статьям 330, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации или статье 75 Налогового кодекса Российской Федерации только по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). При этом в исключение из общего правила финансовые санкции не заменяются классическими «мораторными» процентами, предусмотренными пунктом 4 статьи 63, пунктом 2 статьи 213.19 Закона о банкротстве и пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2013 № 88 «О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве». Согласно пункту 11 постановления Пленума № 44 по смыслу подпункта 2 пункта 4 статьи 9.1 Закона о банкротстве требования, возникшие после начала действия моратория, подлежат квалификации как текущие. 

Закон о банкротстве не запрещает начислять финансовые санкции в связи с просрочкой исполнения должником обязательств, относящихся к текущим платежам. Требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве»). Из изложенного следует, что в соответствии с Постановлением № 497 период действия моратория (с 01.04.2022 по 01.10.2022) не начисляются финансовые санкции только за просрочку исполнения тех обязательств, которые возникли до 01.04.2022. Финансовые санкции в связи с просрочкой исполнения обязательств, возникших после 01.04.2022, которые для целей применения положений о моратории могут именоваться текущими платежами, продолжают начисляться в обычном порядке. 

Таким образом, с учетом пропуска срока исковой давности и моратория на штрафные санкции, задолженность по оплате пени по договору аренды подлежит взысканию за период с 01.06.2020 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 16.05.2023.

В связи с чем, суд выполнил собственный расчет пени в соответствии с условиями договора, фактическими обстоятельствам дела, действующим законодательством, за заявленный истцом период, учитывая период моратория, предусмотренный Постановлением № 497, по расчету суда сумма пени составила 583 574 рубля 40 копеек.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из пункта 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Обращаясь в суд с иском, ИП ФИО1 просит возвратить принадлежащее ему имущество: металлоконструкцию стоимостью 1 263 489 рублей, сантехнику общей стоимостью 28 464 рубля 15 копеек, электрооборудование общей стоимостью 143 136 рублей 20 копеек, лестницу-стремянку на платформе стоимостью 5 300 рублей. В случае невозможности ответчика вернуть принадлежащее истцу указанное имущество, предприниматель взыскать с ответчика в пользу истца стоимость данного имущества:  металлоконструкции стоимостью 1 263 489 рублей, сантехники общей стоимостью 28 464 рубля 15 копеек, электрооборудования общей стоимостью 143 136 рублей 20 копеек, лестницы-стремянки на платформе стоимостью 5 300  рублей.

Кроме того, ФИО1 просит взыскать с ответчика в пользу истца стоимость работ по установке электрооборудования в арендованном помещении в размере 114 369 рублей, стоимость работ по установке сантехники в арендованном помещении в размере 15 064 рубля, стоимость работ по косметическому ремонту помещения санузла в арендованном помещении в размере 15 092 рубля.

ООО «МФП» в свою очередь предъявил предпринимателю встречные исковые требования о взыскании стоимости работ по демонтажу металлических конструкций в размере 109 933 рубля, стоимости работ по ремонту потолка после демонтажа металлических конструкций в размере 151 135 рублей.

Пунктом 5.2.1. договора закреплено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя и на основании проектной документации производить отделимые и неотделимое улучшения помещения.

При подписании договора, арендатор принимает на себя  исполнение следующих обязательств: 

В течение всего времени, когда Помещение будет находиться в его пользовании, поддерживать Помещение в исправном состоянии и своевременно за свой счет производить текущий ремонт, нести расходы по содержанию собственного имущества (при этом все работы, проводимые арендатором в арендуемом Помещении, не рассматриваются как улучшения и затраты на их выполнение не подлежат возмещению), а также нести расходы по обслуживанию и ремонту оборудования, установленного в Помещении Арендодателем, собственником Помещения (пункт 5.4.7. договора). 

Арендатор обязан непосредственно в день окончания срока действия настоящего Договора или, в случае досрочного прекращения или расторжения настоящего Договора (вне зависимости от оснований такого прекращения или расторжения), в день досрочного прекращения настоящего Договора возвратить Помещение Арендодателю о порядке, установленном статьей и настоящего Договора (пункт 5.4.17. договора).

В соответствии с пунктом 6.1. договора, все ремонтные и отделочное работы (неотделимые и отделимые улучшения) выполняются арендатором исключительно после получения предварительного письменного согласия арендодателя, за свой счет, в соответствии со всеми предъявляемыми требованиями к работам арендатора. 

Пунктом 6.2. договора закреплено, что все отделимые улучшения и изменения, произведенные арендатором или арендодателем за счет арендатора в помещении, являются собственностью арендатора и в случае прекращения договора подлежат изъятию и вывозу силами и средствами арендатора в течение срока для освобождения помещения.

Согласно пункту 6.3. договора, стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения вне зависимости от того осуществлены они с согласия арендодателя или без него, при расторжении или прекращении настоящего договора арендатору не возмещается. При выполнении арендатором в помещении любых работ по оборудованию, обустройству, отделке и усовершенствованию, Арендодатель не возмещает убытки, не принимает участия в расходах, понесенных арендатором, в том числе в форме снижения арендной платы. Все неотделимые улучшения помещения становятся собственностью арендодателя по истечении срока аренды с момента подписания акта возврата помещения. 

Согласно пункту 11.1. договора, арендатор обязан непосредственно в день окончания срока действия настоящего договора или, случае досрочного прекращения или расторжения настоящего договора (вне зависимости от основании такого прекращения или расторжения), в день досрочного прекращения настоящего договора возврат помещение арендодателю по соответствующему акту приема-передачи помещения, форма которого согласована сторонами в приложений № 3 к настоящему договору, где должно быть указано техническое состояние помещения на соответствующую дату, причем помещение должно быть сдано в том же состоянии, в котором оно было принято, с учетом естественного износа и согласованных сторонами улучшений. 

В соответствии с пунктом 11.2. договора,  помещение должно быть возвращено арендодателю освобожденным от какого-либо оборудования и инвентаря, смонтированного, установленного или находящегося в помещении, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в помещении с согласия арендодателя для цели его разрешенного использования, и/или иных вещей арендатора и/или третьих лиц. Арендодатель вправе рассматривать оставленное арендатором имущество как умышленно оставленное или брошенное и распоряжаться им по своему усмотрению. Арендатор обязан компенсировать арендодателю все расходы, связанные с освобождением помещения от имущества арендатора, хранением, вывозом, реализацией и утилизацией донного имущества.

С целью определения стоимости установленного оборудования, а также, с целью определения являются ли улучшения отделимыми/неотделимыми, судом была назначена судебная экспертиза, которая была поручена ООО «Решение». 

В материалы дела представлено заключение от 06.02.2024 № 234., в котором указано, что  торговое оборудование для демонстрации люстр светильников является отделимым улучшением.

С целью определения стоимости установленного оборудования на дату проведения оценки и установления стоимости работ по демонтажу оборудования по состоянию на сентябрь 2020 года (период, когда Общество произвело демонтаж оборудования), а также стоимости восстановительных работ после проведения демонтажа конструкции, судом была назначена дополнительная судебная экспертиза, которая была поручена ООО «Решение». 

В материалы дела представлено заключение от 01.04.2024 № 35-2024 и уточнение к нему, в котором указано, что рыночная стоимость оборудования составляет 1 263 489 рублей, стоимость работ по демонтажу вышеуказанного оборудования составляет 109 933 рубля, стоимость восстановительных работ после проведения демонтажа конструкции составляет 100 930 рублей.

На основании ходатайства предпринимателя, с целью определения стоимости работ по установке электрооборудования в арендованном помещении, работ по установке (монтажу) сантехники в арендованном помещении, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Эксперт 72».

В материалы дела представлено заключение от 17.08.2024 № 466/07-24, в котором указано, что стоимость работ по установке электрооборудования в арендованном помещении составляет 114 369 рублей, стоимость работ по установке (монтажу) сантехники в арендованном помещении составляет 15 064 рубля.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что металлоконструкция (оборудование для демонстрации люстр и светильников) и сантехника являются отделимыми улучшениями. С учетом положений ст. 623 ГК РФ, п. 6.2 договора, суд полагает, что указанное имущество может быть истребовано законным владельцем. На момент рассмотрения спора обозначенное имущество, а также лестница-стремянка, принадлежащая предпринимателю, не возвращены ФИО1  

Стоимость стремянки и сантехники, подтверждена документами, представленными предпринимателем в материалы дела и не оспорена Обществом. Стоимость оборудования для демонстрации люстр и светильников установлена экспертным путем.

Учитывая, что Общество не представило доказательств сохранности указанного имущества, суд считает требование о взыскании стоимости имущества: металлоконструкции стоимостью 1 263 489 рублей, сантехники общей стоимостью 28 464 рубля 15 копеек, лестницы-стремянки на платформе стоимостью 5 300  рублей подлежащим удовлетворению.

Установленное предпринимателем электрооборудование является неотделимым улучшением, поскольку его демонтаж невозможен без повреждения помещения. С учетом содержания п. 6.3 договора, стоимость электрооборудования не подлежит возмещению.

Принимая во внимание содержание пункта 6.3 договора, требования ФИО1 о взыскании стоимости работ по установке электрооборудования в арендованном помещении в размере 114 369 рублей, стоимости работ по установке сантехники в арендованном помещении в размере 15 064 рубля, стоимости работ по косметическому ремонту помещения санузла в арендованном помещении в размере 15 092 рубля также не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 11.2. договора,  помещение должно быть возвращено арендодателю освобожденным от какого-либо оборудования и инвентаря, смонтированного, установленного или находящегося в помещении, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в помещении с согласия арендодателя для цели его разрешенного использования, и/или иных вещей арендатора и/или третьих лиц. Арендодатель вправе рассматривать оставленное арендатором имущество как умышленно оставленное или брошенное и распоряжаться им по своему усмотрению. Арендатор обязан компенсировать арендодателю все расходы, связанные с освобождением помещения от имущества арендатора, хранением, вывозом, реализацией и утилизацией донного имущества.

Судом установлено, что оборудование, установленное предпринимателем было демонтировано ООО «МФП». Учитывая содержание п. 11.2 договора, суд считает, что с предпринимателя с пользу Общества подлежит взысканию стоимость работ по демонтажу металлических конструкций в сумме 109 933 рубля.

Требование арендодателя о взыскании стоимости работ по ремонту потолка после демонтажа металлических конструкций в размере 151 135 рублей не подлежит удовлетворению. В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности использования помещения без проведения указанных работ. Предприниматель представил суду фотографии спорного помещения, сделанные на момент рассмотрения спора, из которых следует, что помещение используется, следы от ранее установленного оборудования не препятствуют арендодателю использовать имущество по его прямому назначению, фактически расходы на ремонт потолка не понесены. 

На основании изложенного, требования ИП ФИО1 подлежат частичному  удовлетворению: в части стоимости металлоконструкции в размере 1 263 489 рублей, стоимости сантехники в размере 28 464 рубля 15 копеек, стоимости лестницы – стремянки в размере 5 300 рублей (81,86% от заявленных требований).

Встречные исковые требования ООО «МФП» также подлежат частичному удовлетворению: в части задолженности по арендной плате в сумме 662 400 рублей, неустойки в сумме 583 574 рубля 40 копеек, стоимости работ по демонтажу металлических конструкций в размере 109 933 рубля (64,69% от заявленных требований, без учета снижения неустойки на основании ст.333 ГК РФ).

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению пропорционально удовлетворенным искам.

На основании части 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Руководствуясь положениями статей 319 ГК РФ, 170 АПК РФ, учитывая наличие обоснованных встречных денежных требований сторон, суд считает возможным провести зачет первоначальных и встречных требований.

Как было указано выше, судом были проведены судебные экспертизы, стоимость которых составила 55 000 рублей и 45 000 рублей. Указанные расходы полежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. 

Также при распределении расходов на проведение экспертиз суд учитывает следующие обстоятельства.

Экспертные заключения, представленные ООО «Решение» содержат выводы о стоимости установленного оборудования, о наличии признаком улучшения отделимости/неотделимости улучшений, о стоимости работ по демонтажу оборудования по состоянию на сентябрь 2020 года (период, когда Общество произвело демонтаж оборудования), а также стоимости восстановительных работ после проведения демонтажа конструкции. Таким образом, указанные исследования проводились с целью проверки обоснованности требований, как по первоначальному так и по встречному иску.

С учетом изложенного, суд считает, что указанную стоимость необходимо разделить на 2. Стоимость экспертиз составила 55 000 рублей (55 000/2=27500).

Расходы на проведение данных экспертиз подлежат отнесению на предпринимателя и Общество пропорционально удовлетворенным первоначальному (81,86%) и встречному (64,69%) искам: на предпринимателя – 17 789,75 рублей + 4 988,5 рублей, на Общество – 9 710 рублей + 22 511,50 рублей.

Экспертное заключение, составленное ООО «Эксперт 72» содержит стоимость работ по установке электрооборудования в арендованном помещении и стоимость работ по установке (монтажу) сантехники в арендованном помещении. Указанное исследование проводилось с целью проверки обоснованности доводов по первоначальному иску, его стоимость составила 45 000 рублей.

Расходы на проведение данной экспертизы подлежат отнесению на предпринимателя и Общество пропорционально удовлетворенному первоначальному иску (81,86%):  на предпринимателя – 8 163 рубля, на Общество – 36 837 рублей.

Распределить судебные расходы по проведению судебных экспертиз следующим образом: на индивидуального предпринимателя ФИО1 относится сумма в размере 30 941 рубль 25 копеек; на ООО «МФП» относится сумма в размере 69 058 рублей 75 копеек.

Излишне перечисленные суммы на депозитный счет суда, подлежат возврату после представления сторонами платежных реквизитов.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, 

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «МПФ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 стоимость металлоконструкции в размере 1 263 489 рублей, стоимость сантехники в размере  28 464 рубля 15 копеек, стоимость лестницы – стремянки в размере 5 300 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 23 613 рублей, всего: 1 320 866 рублей 15 копеек.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ООО «МПФ» задолженность по арендной плате в сумме 662 400 рублей, неустойку в сумме 583 574 рубля 40 копеек, стоимость работ по демонтажу металлических конструкций в размере 109 933 рубля, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25 364  рубля, всего: 1 341 271 рубль 40 копеек.

В удовлетворении остальной части встречных требований отказать.

Провести зачет встречных требований.

В результате зачета взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ООО «МПФ» 20 405 рублей 25 копеек.

Распределить судебные расходы по проведению судебных экспертиз: на индивидуального предпринимателя ФИО1 относится сумма в размере 30 941 рубль 25 копеек; на ООО «МПФ» относится сумма в размере 69 058 рублей 75 копеек.

Излишне перечисленные суммы на депозитный счет суда, подлежат возврату после представления сторонами платежных реквизитов.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

 

 Судья

 

Бадрызлова М.М.