/

 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-10860/2018-ГК

г. Пермь

02 октября 2018 года

Дело № А50-6487/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  02 октября 2018 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В.,

судей  Макарова Т.В., Скромовой Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.

при участии:

от истца: Хайруллин Д.Ф. по доверенности от 19.04.2018;

от ответчика: Бельков Е.В. по доверенности от 14.05.2018, Ключинский Е.В. (директор);

от третьего лица - не явились.

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, муниципального казенного учреждения «Пермблагоустройство»,

на решение Арбитражного суда Пермского края 

от 15 июня 2018 года

по делу № А50-6487/2018,

принятое судьей Истоминой Ю.В.

по иску муниципального казенного учреждения «Пермблагоустройство» 

(ОГРН 1065902058364, ИНН 5902293435)

к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Велта» 

(ОГРН 1025900761171, ИНН 5903022131)

о расторжении договора аренды, возврате имущества,

третье лицо:  

Департамент имущественных отношений администрации города Перми,

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Пермблагоустройство» (далее - истец, учреждение, МКУ «Пермблагоустройство») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Велта» (далее – ответчик, ООО «Фирма «Велта», общество «Фирма «Велта») о расторжении договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества подземный переход: Пермский край, Ленинский район, шоссе Космонавтов (в районе Центрального рынка) № 1-А от 24.10.2017, возложении на ответчика обязанности возвратить имущество по следующим основаниям: отсутствие регистрации договора, ремонтных работ, согласия на сдачу имущества в субаренду, вывески, согласования с Роспотребнадзором, страхования.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора  (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Перми (далее – Департамент).

Решением от 15.06.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, указывает, что в нарушении п. 2.2.2 договора аренды в подземном переходе у ЦКР ведется несанкционированная торговля, объект сдается в аренду третьим лицам без согласования с арендодателем.

Доводы апелляционной жалобы применительно к основаниям расторжения договора подкреплены ссылками на п.п. 3.2.4, 3.2.6, 3.3 договора, указано, что в адрес ответчика неоднократно направлялись предписания с требованием устранить нарушения договора (от 15.01.2018, от 07.12.2017).

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, арбитражным судом апелляционной инстанции признается соответствующим фактическим обстоятельствам, 04.07.2005 между Департаментом (балансодержатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого фонда № 1663-05Л, по условиям которого арендатор принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде подземного пешеходного перехода.

Имущество передано по акту приема-передачи объекта муниципального арендного фонда (МАФ) от 12.10.2005.

03.07.2013 в преамбулу договора внесены изменения в виде изменения арендодателя на МКУ «Пермблагоустройство», зарегистрированные в установленном порядке 12.08.2013 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) по Пермскому краю.

Объект принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию г. Пермь на основании свидетельства о государственной регистрации права 59 № 304849 от 18.11.2002 и передан Департаментом истцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права АА № 11057 от 03.04.2015.

Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 1663-05Л от 04.07.2005 расторгнут по соглашению сторон от 23.10.2017.

24.10.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества подземный переход: Пермский край, Ленинский район, шоссе Космонавтов (в районе Центрального рынка) № 1-А от 24.10.2017 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору объект муниципального недвижимого имущества (далее – объект, подземный пешеходный переход).

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Пермскому краю 01.03.2018, вступает в силу с даты государственной регистрации, срок аренды объекта с 24.10.2017 по 24.10.2022 (п. 1.4 договора).

Арендная плата составляет 45 537 руб. 25 коп. в месяц.

В период с 24.10.2017 по 06.06.2018 года арендная плата вносится ответчиком в соответствии с условиями договора, что, как указано в обжалуемом решении, признано сторонами в качестве факта не требующего доказывания (ч. 2 ст. 70 АПК РФ).

По фактам выявленных нарушений арендодатель в течение 1 рабочего дня направляет в адрес арендатора предписание об устранении дефектов и недостатков содержания объекта, а также устанавливает срок устранения дефектов (п. 3.1.7 договора).

В обоснование иска указано на то, что предписаниями № 1 от 07.12.2017 истцом зафиксированы недостатки и нарушения, допущенные ответчиком (неудовлетворительное состояние урн, частичное отсутствие деревянного настила на лестничном сходе, нахождение бытового мусора на прилегающей территории, наличие на стенах графических записей и объявлений), № 2 от 07.12.2017 (неудовлетворительное состояние урн, складирование снега на прилегающей территории, увеличение периодичности очистки лестничных сходов от снега), № 3 от 15.01.2018 (ведение несанкционированной торговли, сдача в субаренду без согласования с арендодателем, отсутствие вывески).

По условиям договора арендатор принимает на себя обязательства выполнить за свой счет ремонт объекта в объеме и качеству, предусмотренных в приложении № 3, 4 и сдать его арендодателю (п. 1.2 договора).

Срок выполнения работ – с даты государственной регистрации по 01.07.2018 (п. 1.4 договора).

Арендодатель обязан передать объект арендатору по акту приема- передачи (п. 3.1.3 договора).

Объект считается переданным с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества после выполнения арендатором п. 1.2 договора (п. 1.4 договора).

Письмом № СЭД-059-01-13-И-285 от 21.02.2018 истец согласовал в качестве подрядной организации для производства работ по ремонту подземного пешеходного перехода ООО Электротехническая компания «ЭТА ТОК».

На проведение работ по ремонту подземного пешеходного перехода заключен договор подряда № 05-02/2018 от 21.02.2018 с ООО Электротехническая компания «ЭТА ТОК» со сроком окончания до 20.06.2018, ответчиком в период с 09.02.2018 по 04.06.2018 произведены оплаты предпринимателю Станишевскому И.П., ООО «Надежная логистика», ООО  ЭК «ЭТА ТОК» за материалы, авансовые платежи по договору подряда.

В качестве факта, не требующего доказывания (ч. 2 ст. 70 АПК РФ), сторонами также признан факт производства работ ответчиком в соответствии с п. 1.2 договора аренды на момент рассмотрения спора.

Фактическое пользование ответчиком имуществом по спорному договору аренды от 24.10.2017 с 24.10.2017 не оспаривается, в рамках ранее действовавшего договора аренды от 04.07.2005 имущество передано ответчику по акту от 12.10.2005 и с учетом заключенного в рамках дела № А50-15007/2016 мирового соглашения и факта признания ответчика победителем аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества от

12.10.2017, фактически из пользования ответчика не выбывало вплоть до момента рассмотрения настоящего спора.

Истец полагает, что по условиям договора передача имущества в аренду находится в зависимости от произведенного ответчиком ремонта, то есть только после ремонта имущество считается предоставленным в аренду, до этого момента объект передан арендатору только в части обязательств по выполнению работ.

Данная позиция, как указано в обжалуемом решении, основана, в том числе, на письме ГУ МВД России по Пермскому краю от 20.12.2017 № 4/14462.

Пунктом 2.2.2 договора предусмотрено право арендатора сдавать объект в пользование третьим лицам по договору субаренды исключительно с письменного согласия арендодателя в соответствии с действующим законодательством и (или) правовыми актами города Перми и подписания сторонами акта приема-передачи имущества.

Ответчик письмом № 6 от 09.11.2017 обратился к истцу с просьбой согласовать сдачу установленных им в подземном пешеходном переходе металлоконструкций в субаренду, на что истец письмом № СЭД-059-01-13- И-2005 от 16.11.2017 уведомил ответчика об отказе согласования передачи имущества в субаренду в связи с неисполнением обязательств арендатора по регистрации договора и выполнения им ремонтных работ.

Администрацией города Перми 15.07.1998 выдано разрешение на оборудование торговыми модулями подземного перехода, Инспекцией архитектурно-строительного надзора 16.07.1998 выдано разрешение № 163/98 на выполнение строительно-монтажных работ по установке торговых моделей.

Разрешение на эксплуатацию торговых модулей (павильонов) выдано 22.07.1998 Городской инспекцией архитектурно-строительного надзора.

Пунктом 9.3.6 стороны установили возможность одностороннего расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае неиспользование объекта (его части) либо передачи по любым видам договоров и сделок иным лицам без письменного согласия арендодателя.

Письмо № СЭД-059-01-13-И-72 от 22.01.2018 истец направил в адрес ответчика претензию о прекращении несанкционированной торговли и сдачу в субаренду имущества, обращения в суд в случае неисполнение предупреждения.

Письмо № СЭД-059-01-13-И-145 от 05.02.2018 истец направил ответчику предложение о расторжении договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества подземный переход: Пермский край, Ленинский район, шоссе Космонавтов (в районе Центрального рынка) № 1-А от 24.10.2017.

Ответчик, письмом № 23 от 19.02.2018 уведомил истца об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора.

Полагая, что договор должен быть досрочно расторгнут в связи со сдачей ответчиком арендованного имущества в субаренду, истец обратился в арбитражный суд.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 АПК РФ).

Так, суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными ст. ст. 450, 606, 615, 619 ГК РФ.

По его мнению, отказ в предоставлении имущества в субаренду не может быть признан правомерным в связи с тем, что в договоре аренды стороны определили срок проведения ремонтных работ – до 01.07.2018 (п. 1.4 договора), который не наступил к моменту направления отказа, а в п. 2.2.5 договора закрепили право арендатора в течение месяца с даты подписания договора представить документы для государственной регистрации договора в уполномоченный орган, который, с учетом даты заключения договора 24.10.2017, также не наступил на момент направления письма № СЭД-059-01-13-И-2005 от 16.11.2017. 

Кроме того, как отметил суд первой инстанции, в дальнейшем арендатор уведомлял арендодателя о трудностях, возникших при государственной регистрации в связи с необходимостью приведения документов в соответствии с законодательством.

На момент рассмотрения спора, как указано в обжалуемом решении,  договор зарегистрирован в установленном порядке, срок производства ремонтных работ не истек, а ответчик приступил к их выполнению, что не оспаривается сторонами.

Одновременно, судом первой инстанции отклонен довод ответчика о сдаче в аренду торговых модулей (движимого имущества ответчика), как заявленный без учета непосредственного нахождения модулей на территории арендуемого объекта – подземного пешеходного перехода.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что  требование о досрочном расторжении договора аренды основано на неправомерном отказе истца на сдачу имущества в субаренду, выраженном в письме № СЭД-059-01-13-И-2005 от 16.11.2017 и является злоупотреблением правом, в связи с чем,  по его мнению, в силу ст. 10 ГК РФ не подлежит удовлетворению, существенных нарушений договора аренды, влекущих его досрочное расторжение, ответчиком, на момент рассмотрения спора не допущено, при этом, судом также учтено, что п. 8.8 договора предусмотрена ответственность арендатора  за сдачу объекта в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Отказ в удовлетворении требований о досрочном расторжении договора аренды, как указал суд, влечет отказ в возложении обязанности возвратить имущество арендодателю.

Установленные и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое обжалуется.

Принятие обжалуемого решения явилось результатом оценки совокупности представленных доказательств (ст. ст. 8, 9, 64, 65, 71 АПК РФ), установления при этом необходимых обстоятельств (ч. 2 ст. 65 АПК РФ).

Апелляционная жалоба в отношении фактических обстоятельств не содержит того, что не было предметом исследования и оценки суда первой инстанции.

Доказательств, опровергающих правильные по существу выводы по заявленным требованиям, изложенные в обжалуемом судебном акте, - не представлено (ч. 1 ст. 268 АПК РФ)

Так, сторонами не оспаривается фактическое нахождение имущества в пользование арендатора с момента передачи по акту от 12.10.2005 в рамках договора аренды муниципального нежилого фонда № 1663-05Л от 04.07.2005 до настоящего времени, арендатором вносилась арендная плата в рамках договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества подземный переход: Пермский край, Ленинский район, шоссе Космонавтов (в районе Центрального рынка) № 1-А от 24.10.2017, а также заключены договоры на сопутствующие услуги, по которым также производились платежи, фактическая передача имущества в аренду подтверждена представленными доказательствами.

Довод истца о передаче имущества арендатору только для выполнения ремонтных работ, а не в аренду, правомерно отклонен судом первой инстанции  как основанный на неверном толковании условий договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества подземный переход: Пермский край, Ленинский район, шоссе Космонавтов (в районе Центрального рынка) № 1-А от 24.10.2017 и противоречащий представленным доказательствам, а также опровергается фактом принятия истцом от ответчика арендной платы.

Письмом № СЭД-059-01-13-И-2005 от 16.11.2017 истец уведомил ответчика об отказе согласования передачи имущества в субаренду в связи с неисполнением обязательств арендатора по регистрации договора и выполнения им ремонтных работ.

Возражая по заявленным требованиям, ответчик, в том числе, указывал на то, что им своевременно вносятся арендные платежи, платежи по договорам на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии, питьевой воды, прием сточных вод, сбор и захоронение отходов, дезинфекции, обслуживание систем безопасности, уборка и охрана объекта, срок ремонтных работ – до 01.07.2018, ведутся работы, окончание которых планируется к установленному сроку, в субаренду сдаются торговые модули-движимое имущество, являющиеся собственностью арендатора, который вправе сдавать их в аренду третьим лицам по своему усмотрению, модели размещены на основании разрешения Администрации г. Перми от 15.07.1998 № И-01-16-6, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ инспекции архитектурно-строительного надзора администрации города Перми № 163/98 от 16.07.1998, вывеска на объекте имеется, договор страхования заключен, для чего ответчиком длительное время осуществлялся сбор документов, по всем предписаниям ответчик своевременно устранял замечания, согласование с Роспотребнадзором не требуется, договор зарегистрирован, для чего ответчиком также длительное время осуществлялся сбор документов.

Отказ в удовлетворении заявленных требований судом первой инстанции произведен, в том числе, с учетом квалификации спорных правоотношений с позиции ст. 10 ГК РФ. 

Юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п. 1 ст. 9 ГК РФ) и несут соответствующие риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности с учетом ее легального определения, закрепленного в абз. 3 п. 1 ст. 2 данного Кодекса.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В случае несоблюдения таких требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ).

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда.

Формальное соответствие исковых требований истца положениям действующего законодательства само по себе с учетом фактических обстоятельств конкретного дела не препятствует квалификации действий истца в качестве злоупотребления правом.

Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать свои права (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 17388/12).

Решающее значение о применении положений ст. 10 ГК РФ имеет направленность, цели реализации субъективного права и обстоятельства, при которых действует истец.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (ч. 1 ст. 64, 168 АПК РФ).

В соответствии со статьей 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором.

В рассматриваемом случае таких существенных нарушений судом первой инстанции установлено не было.

Оценка фактических обстоятельств в данной части произведена судом первой инстанции в полном соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, ст. 431 ГК РФ относительно толкования условий договорных отношений, с учетом предмета и оснований заявленных требований, существенности нарушений.

Требование истца, в том числе было обосновано отказом ответчику  в предоставлении спорного имущества в субаренду, который как указывал истец, ответчик нарушил.

Вместе с тем, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). 

В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

Обоснование ссылкой на обстоятельства заключения договора субаренды оснований для расторжения договора аренды, само по себе безусловным основанием к такому расторжению не является.

Оценка этому обстоятельству должна даваться применительно к ст. 619 ГК РФ, условиям договора, что и было сделано судом первой инстанции.

Пунктом 8.8 договора предусмотрена ответственность арендатора  за сдачу объекта в субаренду без письменного согласия арендодателя в виде штрафа.

Результат квалификации судом первой инстанции письма № СЭД-059-01-13-И-2005 от 16.11.2017 фактическим обстоятельствам дела не противоречит.

Арбитражный суд апелляционной инстанции также исходит и из того, что суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Представленные истцом в суд апелляционной инстанции фототаблицы не приводят к иным выводам.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска отказано обоснованно и правомерно.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ст. 270 АПК РФ могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражный суд Пермского края от 15 июня 2018 года по делу № А50-6487/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

 

В.В. Семенов 

 

Судьи

 

Т.В. Макаров 

 

Ю.В. Скромова