Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-1193/2019

г. Владивосток

14 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «Иллюзион парк Находка», 

апелляционные производства №05АП-5959/2019, 05АП-5960/2019 

на решение от 03.07.2019 судьи Е.В. Кобко 

по делу № А51-1193/2019 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Владис» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Иллюзион парк Находка» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: ФИО3; ФИО2; ФИО4; ФИО5; ФИО6 

о взыскании суммы основного долга по договору аренды,

при участии:

от истца: ФИО7, по доверенности от 12.03.2019 №113, сроком действия на 3 года, паспорт;

от ФИО3: ФИО8, по доверенности от 26.03.2019, сроком действия на 3 года, паспорт;

от ФИО2: ФИО8, по доверенности от 12.03.2019, сроком действия на 3 года, паспорт;

от ФИО4: ФИО8, по доверенности от 12.03.2019, сроком действия на 3 года, паспорт;

от ФИО9: ФИО8, по доверенности от 15.03.2019, сроком действия на 3 года, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Владис» (далее -  ООО «Владис», истец) обратилось с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Иллюзион парк Находка» (далее – ООО «Иллюзион парк Находка», ответчик) о взыскании 3 961 048,95 руб., в том числе 103 262,26 основного долга переменной части арендной платы (возмещение коммунальных услуг) за период с августа 2018 по ноябрь 2018 года; 3 297 224,84 руб. основного долга постоянной арендной платы за период с сентября 2018 по декабрь 2018; 560 561,85 руб. основного долга постоянной арендной платы за фактической пользование помещением за период с 17.12.2018 по 31.12.2018.

Определениями арбитражного суда Приморского края к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО3; ФИО2; ФИО4; ФИО5; ФИО6

Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.07.2019 исковые требования ООО «Владис» удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Иллюзион парк Находка» и ФИО2 обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

По мнению заявителей апелляционных жалоб, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что условия пункта 2.8 договора не содержат указания на то, что арендатор имеет право на одностороннее изменение условий спорного договора путем уменьшения размера арендной платы на 90% на основании письменного уведомления, направленного арендодателю, при котором не требуется подписание дополнительного соглашения к договору и письменного согласия арендодателя. Полагает, что стороны заранее оговорили возможность арендатора снижать арендные платежи при наступлении условий, установленных пунктом 2.8 договора аренды, и арендодатель (истец) одобрял это условие. Ответчик письмом от 03.09.2018 сообщил истцу о том, что на территории здания имеются организации, осуществляющие аналогичную деятельность (приложив к письму фото), в связи с чем вынужден воспользоваться своим правом, предусмотренным в заключенном договоре аренды. Кроме того, по мнению апеллянтов, плата за сверхнормативное водоотведение (сброс загрязняющих веществ) договором не предусмотрена. Плата за превышение допустимой концентрации загрязняющих веществ в сточных водах, хотя и рассчитывается исходя из объема водоснабжения и водоотведения, но не является составляющей частью платы за водоотведение, а является самостоятельным отдельным платежом, который не предусмотрен заключенным договором аренды. Считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что именно арендатором ООО «Иллюзион Парк Находка» допускался сброс загрязняющих веществ.

Через канцелярию суда от ФИО3. ФИО2, ФИО4,  ФИО5 и общества с ограниченной ответственностью «Владис» поступили письменные отзывы, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела. ФИО3, ФИО2, ФИО4,  ФИО9 по тексту отзыва поддержали позицию апеллянтов, решение суда первой инстанции считают подлежащим отмене. ООО «Владис» по тексту своего отзыва на апелляционные жалобы выразило несогласие с изложенными в них доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ФИО2 поддержал доводы своей апелляционной жалобы и доводы жалобы ООО «Иллюзион парк Находка», решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобах. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела запроса от 09.09.2019 и ответа КГУП «Приморского водоканал»  на запрос от 08.10.2019.

Представитель истца на доводы апелляционных жалоб возражал, решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения, относительно заявленного ходатайства о приобщении документов возражал. Просил прекратить производство по апелляционной жалобе ООО «Иллюзион парк Находка» ввиду ее подачи ненадлежащим лицом. Полагает, что поскольку решением Арбитражного суда Приморского края от 21.06.2019 признано недействительным решение собрания ООО «Иллюзион парк Находка» об избрании генеральным директором ФИО10, то подписанная ФИО10 доверенность на имя ФИО8 не имеет юридической силы и не порождает для ФИО8 последствий по представлению интересов общества.

Обращение с апелляционной жалобой лица, не имеющего права обжаловать судебный акт в апелляционном порядке, является основанием для ее возвращения подателю (пункт 1 части 1 статьи 264 АПК РФ).

В абзаце третьем пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по жалобе подлежит прекращению.

Вместе с тем, коллегия, руководствуясь пунктом 1 статьи 53, статьями 153, 154, пунктом 1 статьи 185 ГК РФ, положениями Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» исходит из того, что само по себе признание недействительным решения общего собрания участников ООО «Иллюзион парк Находка» об избрании ФИО10 генеральным директором общества не влечет недействительности всех сделок, заключенных ФИО10 от имени общества, если они совершены до вступления в силу решения суда, в том числе и доверенности от 13.03.2019, выданной ФИО8.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.2007 №3259/07 по делу №А19-13038/06-13, определении ВАС РФ от 26.06.2013 №ВАС-7465/13 по делу №А48-4386/2011, определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №309-ЭС15-12082 по делу №А76-6593/2013, определении Верховного Суда РФ от 11.03.2019 №306-ЭС19-1145 по делу №А55-33679/2017.

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.06.2019 вступило в законную силу 17.09.2019 в то время как доверенность выдана 13.03.2019, а апелляционная жалоба ООО «Иллюзион парк Находка» подана 01.08.2019 согласно штампу канцелярии суда. Сведения о том, что на момент подачи жалобы выданная ФИО8 доверенность была отозвана, отсутствуют. Ходатайство об отказе от апелляционной жалобы со стороны ответчика не поступало, в связи с чем апелляционная жалоба ООО «Иллюзион парк Находка» подлежит рассмотрению по существу ввиду отсутствия оснований для прекращения производства.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления №36, поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, без рассмотрения по существу заявленных требований и др.

Судебная коллегия совещаюсь на месте, руководствуясь статьями  184, 185, 268 АПК РФ определила в удовлетворении заявленного ходатайства о приобщении документов отказать, поскольку не признала причины невозможности представления доказательств в суд первой инстанции уважительными, документы возвращены заявителю.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Приморского края проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266-271 АПК РФ.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

12.09.2016 между ООО «Владис» (далее - арендодатель) и ООО «Иллюзион Парк Находка» (далее - арендатор), в редакции соглашения о внесении изменений в договор от 31.03.2017 заключен договор аренды №1/4, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду по акту приема-передачи от 31.03.2017 нежилые помещения общей площадью 3899,31 кв.м., расположенные на 4 (четвертом) этаже нежилого здания - «Многофункциональный комплекс в составе: торгово-выставочный центр; развлекательный центр; административный центр по ул.Спортивной, 2 в г.Находка», площадью 102 320 кв.м., количество этажей: 5, в том числе подземных: 1, находящегося по адресу: 

<

...> (далее -Здание), в целях размещения кинозалов, кинобаров, касс, гардероба (п.п. 1.1. 1.3. договора), а арендатор обязался выплачивать арендодателю арендную плату в порядке и на условиях, установленных договором.

02.08.2017 и 17.08.2017 стороны заключили дополнительные соглашения к договору, в соответствии с которыми внесли изменения в договор.

Согласно пункту 1.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 17.08.2017, арендодатель передал в аренду арендатору нежилые помещения общей площадью 3927,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 59-68,80-97,101-104,144-115,122-151,157-162,209-211,256-270,276-278, 283-285, границы которых обозначены в приложении №1 к договору (далее - помещение), в связи с постановкой на кадастровый учет 01.08.2017 нежилого помещения площадью 23777,7 кв.м., кадастровый номер: 25:31:010206:4872.

В соответствии с разделом 8, договор заключен на срок 25 лет (с 09.09.2016 по 08.09.2041) и дополнительные соглашения к нему от 31.03.2017, 17.08.2017 были зарегистрированы в ЕГРН (запись от 06.10.2017 №25:31:010206:4872-25/010/2017-2).

08.02.2018 в ЕГРН было зарегистрировано дополнительное соглашение к договору от 02.08.2017 (запись о государственной регистрации №25:31:010206:4872-25/010/2018-4).

По условиям пунктов 2.1, 2.2 договора в редакции дополнительных соглашений от 31.03.2017, 02.08.2017, 17.08.2017, арендатор обязался вносить арендодателю за каждый расчетный календарный месяц аренды:

-  постоянную арендную плату в размере 295 рублей за 1 кв.м. помещения в месяц, в том числе НДС 18%, что составляет 1 158 494,50 рублей за помещение в месяц, в том числе НДС 18%, в срок не позднее 5 (пятого) числа текущего календарного месяца на основании договора авансовым платежом в размере 100% ежемесячного платежа со дня официального открытия помещения для целевого использования по договору, а именно открытия кинотеатра;

- переменную арендную плату в течение 5 рабочих дней с даты получения от арендодателя счета-фактуры, включая:

- плату за обеспечение арендатора коммунальными услугами по электроснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению помещения, а также плату за электроэнергию, потребленную вывеской (рекламой) арендатора (в случае ее установления на фасаде здания и/или над входом в помещение), навигаторами (вывесками), расположенными в здании, в соответствии с показаниями приборов, если иное не предусмотрено договором (далее -плата за коммунальные услуги), - с момента подписания акта приема-передачи Помещения;

-плату за услуги по перемещению твердых коммунальных отходов (ТКО), принадлежащих арендатору, в установленное место для накопления ТКО в размере 30 000 рублей в месяц, в том числе НДС 18%, - с момента пробития первого чека, указанного в подп.2.2.3. п.2.2. договора.

В соответствии с пунктом 2.5. договора, после завершения каждого отчетного месяца арендодатель передает арендатору оформленные в установленном законом порядке счета-фактуры на оплату постоянной и переменной арендной платы, а также копии счетов-фактур, актов оказанных услуг ресурсоснабжающих организаций на сумму переменной арендной платы.

03.09.2018 ответчик направил в адрес истца письмо №15, в котором арендатор известил арендодателя о том, что на основании пункта 2.8 договора все арендные платежи, начиная с 10.09.2018, уменьшаются на 90%, поскольку в здании по состоянию на 03.09.2018 размещены рестораны сетей общественного питания: «Сытный дворик», «БомбаБлин», «Fresh Pizza», «TeaFunny», «Ещё кофе&СаЛе D'or», «Lady Паб», открытые после 12.09.2016 и осуществляющие деятельность, аналогичную деятельности арендатора, а также магазин «Зеленый остров», осуществляющий деятельность, аналогичную деятельности кинобаров арендатора, по реализации в розницу готового попкорна с различными наполнителями.

05.09.2018 арендатор перечислил арендодателю сумму постоянной арендной платы за сентябрь 2018 года в размере 428 642,96 руб. из расчета:   1 158 494,50 руб. /30 дней х 10 дней (с 01.09.2018 по 09.09.21018) + 1 158 494.50 руб. х 10% (уменьшение на 90%) /30 дней х 20 дней (с 10.09.2018 по 30.09.2018), то есть в размере, уменьшенном на 90% с 10.09.2018.

12.09.2018 истец направил в адрес ответчика письмо №147, в котором сообщил, что у арендатора отсутствуют основания для уменьшения всех платежей по договору на 90%.

17.09.2018 арендодатель вручил арендатору претензию №161, в которой предъявил требование арендатору о погашении задолженности в рамках спорного договора в размере 153 370,32 руб., образовавшейся за период с 06.09.2017 по 12.09.2018, а также уведомил арендатора о досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя в одностороннем внесудебном порядке на основании подпункта 9.3.3. договора, в связи с  задержкой   выплаты  арендатором   арендной   платы  более  чем на 30 календарных дней, с указанием даты расторжения договора - 16.12.2018.

18.09.2018 ответчик погасил сумму задолженности по договору в размере 153 370,32 руб., но несмотря на погашение долга продолжил вносить арендодателю только часть переменной арендной платы без учета платы за сверхнормативное водоотведение (сброс загрязняющих веществ)  постоянной части арендной платы.

Актом снятия показаний приборов учета от 27.08.2018 было зафиксировано потребление арендатором услуг по водоснабжению в объеме 263 куб.м., оплачиваемых по тарифу МУП «Находка-Водоканал» в сумме: 

- водоснабжение (отпуск воды): 263 куб.м. х (32,50 руб. + НДС 18%) (согласно счету-фактуре МУП «Находка Водоканал» от 3 1.08.2018 №11903) = 10 086,05 руб.; 

- водоотведение (прием сточных вод): 263 куб.м. х (23,20 руб. + НДС 18%) (согласно счету-фактуры МУП «Находка Водоканал» от 31.08.2018 №11903) = 7 199,89 руб.; 

- сверхнормативное водоотведение (сброс загрязняющих веществ): 263 куб.м. х (92.80 руб. + НДС 18%) (согласно счету-фактуре МУП «Находка Водоканал» от 31.08.2018 №12059) = 28 799.55 руб. Итого за август 2018 года: 46 085.49 руб. за отпуск воды, прием сточных вод и сверхнормативное водоотведение (сброс загрязняющих веществ).

Плата за сверхнормативное водоотведение (сброс загрязняющих веществ) от арендатора так и не поступила. Претензия истца  от 09.10.2018 №173 о погашении суммы долга по договору в части внесения постоянной арендной платы за период аренды с 01.10.2018 по 31.10.2018 была оставлена ответчиком без ответа.

По заявлению арендодателя от 17.12.2018 в ЕГРН внесена запись о прекращении ограничения (обременения) права в виде аренды на помещение по договору, что подтверждено выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.12.2018, в отношении нежилого помещения площадью 23 777,7 кв.м.

Письмом от 24.12.2018 №380 арендодатель известил арендатора о том, что ему необходимо произвести передачу (возврат) помещения арендодателю по акту приема-передачи.

Сопроводительным письмом от 26.12.2018 №382 истец вручил ответчику для подписания акт приема-передачи (возврата) помещений от 26.12.2018 с приложением акта осмотра от 25.12.2018, составленного по результатам осмотра помещения, произведенного с участием представителей арендатора 24.12.2018 и 25.12.2018

27.12.2018 истец направил в адрес ответчика претензию №385, в которой потребовал погасить образовавшуюся задолженность по договору по состоянию на 25.12.2018, которая оставлена последним без удовлетворения.

Письмом №12 от 16.01.2019, направленным в адрес ответчика, истец сообщил, что помещение считается принятым арендодателем 31.12.2018 по акту приема-передачи (возврата) помещений от 26.12.2018, составленному арендодателем и полученному арендатором для подписания 26.12.2018, но не подписанному последним.

В связи с тем, что арендодатель принял помещение 31.12.2018 за период с 17.12.2018 по 31.12.2018 арендатору была начислена постоянная арендная плата за пользование помещением в размере 560 561,85 руб. Общая сумма задолженности по договору аренды по состоянию на 31.12.2018, с учетом начисленной постоянной арендной платы за фактическое пользование помещением с 17.12.2018 по 31.12.2018, составила 3 961 048,95 руб. (103 262,26 руб. + 3 297 224,84 руб. + 560 561,85 руб.).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате суммы задолженности по арендной плате и коммунальным расходам, явилось основанием для обращения истца в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2.8 договора стороны предусмотрели, что в случае размещения, после подписания договора, в здании и на прилегающей к зданию территории организаций, осуществляющих деятельность кинотеатров, киноаттракционов, кинобаров, аналогичную осуществляемой арендатором и его субарендаторами деятельности в помещении, а также открытия в здании или на прилегающей к зданию территории ресторана любой из сетей общественного питания, за исключением, KFC и Royal Burger, все платежи арендатора по договору уменьшаются на 90%.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как верно указал суд первой инстанции, стороны не предусмотрели иного механизма внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы, отличного от установленного пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, в связи с чем, пунктом 2.3. договора стороны установили, что по истечении 12 (двенадцати) месяцев с момента начала начисления постоянной арендной платы согласно подпункту 2.2.1 договора, размер постоянной арендной платы, установленный договором, может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем увеличения на 10% (десять процентов), но не чаще одного раза в год. Подписание сторонами дополнительного соглашения к договору и письменного согласия арендатора при этом не требуется. Арендодатель обязан письменно уведомить арендатора об изменении размера постоянной арендной платы не менее чем за 1 (один) месяц до даты вступления изменений в силу. Указанные изменения размера постоянной арендной платы вступают в силу с 1 (первого) числа месяца, следующего за месяцем, в котором истекает месячный срок с момента вручения уведомления арендатору об изменении размера постоянной арендной платы в соответствии с условиями настоящего пункта.

Вместе с тем, условия пункта 2.8 договора аренды не содержат указания на то, что арендатор имеет право на одностороннее изменение условий спорного договора путем уменьшения размера арендной платы на 90% на основании письменного уведомления арендатора, направленного арендодателю, при котором не требуется подписание дополнительного соглашения к договору и письменного согласия арендодателя. 

Кроме того, в указанном пункте договора стороны не определили порядок его применения сторонами, в частности, отсутствует порядок установления факта наступления одного из перечисленных в нем событий; порядок определения начального периода уменьшения арендных платежей по договору на 90%, а также порядок изменения размера арендной платы. 

Указанный пункт договора лишь предусматривает возможность уменьшения размера арендной платы при определенных условиях, однако, поскольку стороны не согласовали в договоре порядок реализации данного условия договора, вопреки доводам апеллянтов, им следовало руководствоваться общими нормами закона о внесении изменений в договор.

Дополнительное соглашение к договору об уменьшении постоянной арендной платы на 90% между истцом и ответчиком не заключалось, а в судебном порядке ответчик требований об изменении арендной платы по договору (уменьшении на 90%) не заявлял, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно счел, что внесение арендатором постоянной арендной платы в размере 10% от установленного договором размера постоянной арендной платы является нарушением условий договора и положений законодательства.

Кроме того, коллегия отмечает, что ответчиком вопреки доводам жалобы и в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что хозяйствующие субъекты, размещенные в здании, осуществляют деятельность кинотеатров, киноаттракционов, кинобаров, в то время как договором не предусмотрено оснований для снижения арендной платы ввиду частичного или полного совпадения ассортиментного перечня продукции, реализуемой ответчиком или его субарендаторами, с ассортиментным перечнем иных лиц, осуществляющих розничную торговлю продуктами питания и напитками в здании и на прилегающей территории.

В этой связи подлежат отклонению доводы апеллянтов об аналогичной деятельности субарендаторов по продаже мороженого, пирожных, кофе, напитков со ссылками на ассортимент продукции, поскольку никто из них не осуществляет деятельность кинотеатров, киноаттракционов, кинобаров. 

Помимо прочего, как указал истец, ИП ФИО11 («Yogumi»), ИП ФИО12 («TeaFunny»), ООО «МегаМарт» («Зеленый остров»), ООО «Кейтеринг Находка» («Сытный дворик»), «БомбаБлин», «Fresh Pizza», «Lady Паб») были размещены в здании до подписания договора, а именно: с 10.12.2015 (ИП ФИО11), с 01.01.2016 (ООО «Кейтеринг Находка»), с 01.05.2016 (ООО «МегаМарт»), с 01.07.2016 (ИП ФИО12), в связи с чем в данном случае, у арендатора отсутствовали основания для одностороннего изменения условий спорного договора путем снижения арендной платы на 90% по основаниям, предусмотренным пунктом 2.8 договора. На момент возникновения спорных правоотношений в здании отсутствуют организации, осуществляющие деятельность кинотеатров, киноаттракционов, кинобаров, то есть деятельность, связанную с показом кино (кинодеятельность), аналогичную деятельности ответчика.

Пункт 2 статьи 616 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Таким образом, в силу прямого указания закона расходы на содержание имущества возлагаются на арендатора, если иное прямо не предусмотрено договором.

Согласно пункту 3.3.2 договора аренды от 12.09.2016 арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендные и другие платежи, предусмотренные условиями договора.

Пунктом 2.2.2 договора установлено, что переменная арендная плата включает в себя плату за обеспечение арендатора коммунальными услугами по электроснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению помещения, а также плату за электроэнергию и вносится арендатором с момента подписания акта приема – передачи помещения в течение пяти рабочих дней с даты получения счета – фактуры.

По тексту апелляционных жалоб изложены доводы об отсутствии у ответчика оснований для перечисления переменной арендной платы в виде платы за сверхнормативное водоотведение.

Проанализировав пункт 2.2.2. договора аренды, с учетом того, что договор исполнялся сторонами в части оплаты коммунальных услуг, в том числе и в части внесения платы за сверхнормативное водопотребление, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что арендатор получал коммунальные услуги в полном объеме, как это было предусмотрено условиями договора и обязался оплачивать указанные коммунальные услуги.

Согласно заключенному договору от 11.12.2015 №2511 между МУП «Находка - Водоканал» (Предприятие) и ООО «Владис» (Абонент), Предприятие, осуществляющее холодное водоснабжение подавало абоненту через присоединенную водопроводную сеть из централизованных систем холодного водоснабжения холодную питьевую воду.

За весь период действия договора, ответчик не проявлял инициативы по внесению изменений в подпункт 2.2.2 договора аренды, не заявлял о необходимости заключения каких-либо дополнительных соглашений к договору с целью урегулирования вопроса о составе коммунальной услуги водоотведения.

Письмом от 27.12.2017 №116 истец сообщил ответчику о необходимости внесения платы за сверхнормативное водоотведение в составе переменной арендной платы, предусмотренной подпунктом 2.2.2 договора. После получения данного письма, ответчик не направлял истцу каких-либо возражений в части несогласия с платой за сверхнормативное водоотведение составе переменной арендной платы.

Кроме того, ответчик ежемесячно подписывал акты на возмещение платы за потребляемые коммунальные услуги за период с августа 2017 года по июль 2018 года, не предоставляя мотивированных отказов от их подписания, подтверждая, тем самым, факт принятия коммунальных услуг и правомерность начисления истцом данных платежей по договору.

В материалах дела также имеется подписанный без замечаний и возражений акт сверки, подтверждающий признание задолженности за коммунальные платежи за период с 12.09.2016 по 12.09.2018, представитель ответчика ФИО13 в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции подтвердил наличие задолженности по оплате за сверхнормативное водоотведение в составе переменной арендной платы.

Доказательств, подтверждающих оплату коммунальных услуг, как и наличие переплаты лицами, участвующими в деле, не представлено, все произведенные платежи были учтены в расчете истца и акте сверки, в связи с чем соответствующие доводы апеллянтов подлежат отклонению.

Доводы апеллянтов о том, что плата за сверхнормативное водоотведение (сброс загрязняющих веществ) договором не предусмотрена, отклоняются коллегией, поскольку подпунктом 2.2.2 договора предусмотрена коммунальная услуга водоотведения в целом в составе переменной арендной платы, оговорки об исключении из состава данной услуги сверхнормативного водоотведения или указания на то, что в целях применения данного пункта под водоотведением понимаются услуги по приему сточных вод в соответствии с частью 4 статьи 154 ЖК РФ отсутствуют. В отсутствие таких оговорок и уточнений, сторонам договора необходимо руководствоваться нормами действующего законодательства Российской Федерации.

В силу статьи 2 Федерального закона от 07.12.2011 №416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», водоотведение определяется как прием, транспортировка и очистка сточных вод с использованием централизованной системы водоотведения.

При использовании помещения по договору в целях осуществления хозяйственной деятельности ответчик являлся потребителем коммунальных услуг водоотведения, предоставляемых МУП «Находка Водоканал» по договору холодного водоснабжения и водоотведения от 11.12.2015, заключенному с истцом, и подтвержденных актами приемки оказанных услуг. В расчете платы за воду (отпуск воды, прием сточных вод и сверхнормативное водоотведение (сброс загрязняющих веществ)) истец применял тариф, установленный МУП «Находка Водоканал» за отпуск воды, прием сточных вод и сверхнормативное водоотведение (сброс загрязняющих веществ) по указанному договору холодного водоснабжения и водоотведения от 11.12.2015.

Доводы жалобы ответчика о том, что отсутствуют доказательства сброса загрязняющих веществ именно арендатором ООО «Иллюзион Парк Находка», подлежат отклонению, поскольку указанные истцом обстоятельства потребления арендатором услуг сверхнормативного водоотведения (сброс загрязняющих веществ) подтверждаются актами снятия показаний приборов учета, счет-фактурами МУП «Находка Водоканал».

Суд апелляционной инстанции отмечает, что доводы ответчика об отсутствии актов отбора и протокола анализа проб, составленных в отношении ответчика без надлежащего опровержения результатов анализа МУП «Находка Водоканал, составленных в отношении истца, не могут быть признаны обоснованными. Такие возражения не влияют на исход дела и не влекут признание доказательств, являющихся основанием для возложения обязанности по оплате негативного воздействия недопустимыми, фактически направлены на освобождение от выплаты компенсации за негативное воздействие сточных вод на работу центральной системы водоотведения (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 01.04.2016 N 304-ЭС16-1525, от 30.09.2016 N 306- ЭС16-12205).

 Частью 10 статьи 7 Закона о водоснабжении и водоотведении установлено, что в случае, если сточные воды, принимаемые от абонента в централизованную систему водоотведения, содержат загрязняющие вещества, иные вещества и микроорганизмы, негативно воздействующие на работу такой системы, абонент обязан компенсировать организации, осуществляющей водоотведение, расходы, связанные с негативным воздействием указанных веществ и микроорганизмов на работу централизованной системы водоотведения, в размере и порядке, которые установлены правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденными Правительством Российской Федерации. 

Реализуя предоставленные федеральным законодателем полномочия, Правительство Российской Федерации утвердило Правила № 644. Разделом VII Правил №644 установлен порядок определения размера и порядок компенсации расходов организации водопроводноканализационного хозяйства при сбросе абонентами сточных вод, оказывающих негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения (плата за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения). Пунктом 123 Правил № 644 предусмотрена формула расчета платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения в случае сброса абонентом сточных вод с превышением максимальных допустимых значений показателей и концентраций. В пункте 123(4) Правил № 644 закреплена формула, по которой определяется расчет платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения для абонентов, являющихся предприятиями общественного питания, или осуществляющих производство готовых пищевых продуктов и блюд, производство строительных керамических материалов, изделий из бетона для использования в строительстве, керамических изделий, стекла и изделий из стекла (включая стекловолокно), производство химических веществ и химических продуктов, обработку поверхностей, предметов или продукции с использованием органических растворителей и красителей, производство кожи, меха и изделий из них, в том числе дубление, выделку и крашение шкур и кожи, выделку и крашение меха, производство гальванических элементов или изделий с гальваническим покрытием, или осуществляющих мойку транспортных средств, переработку или консервирование рыбы или иных водных биологических ресурсов, переработку или консервирование молока, мяса или иной пищевой продукции, стирку или химическую чистку изделий из ткани и меха, предоставляющих услуги парикмахерских и салонов красоты, в случае, если объем отводимых (принимаемых) сточных вод с объектов абонента составляет менее 30 куб. метров в сутки суммарно по всем канализационным выпускам, или в случае отсутствия технической возможности осуществить отбор проб сточных вод абонента, относящегося к указанным отраслям (осуществляющего указанное производство), в отдельном контрольном канализационном колодце без учета сточных вод иных абонентов, в том числе если объект абонента расположен во встроенном (пристроенном) нежилом помещении в многоквартирном доме при отсутствии отдельного канализационного выпуска в централизованную систему водоотведения или абонентом осуществляется сброс сточных вод через один канализационный выпуск и (или) в один контрольный канализационный колодец совместно с иными абонентами.

 Из содержания пункта 123 (4) Правил N 644 следует, что законодатель предусмотрел упрощенный порядок определения платы за негативное воздействие на работу централизованных систем водоотведения для тех абонентов, чья хозяйственная деятельность независимо от объема сбросов в централизованную канализационную систему является заведомо опасной в связи с концентрацией в данных сбросах химических веществ и соединений, потенциально превышающих установленные нормативы и неблагоприятно воздействующих на систему канализационных сетей.

 По смыслу нормативного регулирования законодатель устанавливает презумпцию превышения содержания загрязняющих веществ и негативного воздействия на работу системы водоотведения, поскольку с учетом основной хозяйственной деятельности (которая всегда сопровождается сбросом вредных веществ) основной объем стоков такого абонента образуются именно от этой деятельности.

Следовательно, для осуществления расчетов по приведенной в данном пункте правил формуле, абонент (ответчик) должен одновременно соответствовать нескольким критериям: – осуществлять хотя бы один из перечисленных в названном пункте видов производственной деятельности; – объем отводимых (принимаемых) сточных вод с объектов такого абонента должен составлять менее 30 кубических метров в сутки суммарно по всем канализационным выпускам, либо на объекте данного абонента отсутствует техническая возможность осуществить отбор проб сточных вод абонента (осуществляющего указанное производство) без учета сточных вод иных абонентов. 

Плата за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения с учетом повышающего коэффициента для абонентов, осуществляющих профессиональные виды деятельности, перечисленные в пункте 123 (4) Правил N 644, имеет компенсационный характер и направлена на возмещение расходов, связанных с негативным воздействием загрязняющих и иных веществ, микроорганизмов на работу централизованной системы водоотведения. 

Виды экономической деятельности, осуществляемые субъектами хозяйственной деятельности, содержатся и классифицированы в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности «ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2)», утвержденном приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст, который используется при решении задач, связанных в том числе с определением основного и дополнительных видов экономической деятельности, осуществляемых хозяйствующими субъектами и входит в состав Национальной системы стандартизации Российской Федерации. Согласно выписке ответчика из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности ответчика является «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания» код 56.10 ОКВЭД. Таким образом, истец обоснованно включал плату за превышение содержания загрязняющих веществ и негативного воздействия на работу системы водоотведения в расчет платы за водоотведение, предусмотренной пунктом 2.2.2 договора, исходя из специфики деятельности ответчика.

Указание апеллянтов на то, что истец в течение длительного времени принимал оплату коммунальных платежей от арендатора за вычетом сумм, выставляемых за сверхнормативное водоотведение без каких-либо возражений, опровергается материалами дела, в которых содержится письмо истца от 27.12.2017 №116 с обоснованием включения платы за сверхнормативное водоотведение в состав переменной арендной платы; ежемесячные акты приемки коммунальных услуг, подписанные истцом и ответчиком, и счета на возмещение платы за потребленные коммунальные услуги с учетом платы за сверхнормативное водоотведение, из которых следует, что истец ежемесячно предъявлял ответчику к приемке услуги за сверхнормативное водоотведение и счета на возмещение их оплаты; претензия-уведомление истца от 17.09.2018 №161.

Ответчик же, в свою очередь, ежемесячно подписывая акты приемки коммунальных услуг, в том числе услуг по сверхнормативному водоотведению, после получения письма от 27.12.2017 №116, не представлял мотивированных возражений в части оказания услуг по сверхнормативному водоотведению, подтверждая, тем самым, факт принятия этих услуг и правомерность выставления истцом счетов на возмещение платы за сверхнормативное водоотведение. 

Невнесение ответчиком денежных сумм в счет возмещения платы за сверхнормативное водоотведение не может являться доказательством признания истцом отсутствующей обязанности ответчика по возмещению платы за сверхнормативное водоотведение.

В целом, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. При таких обстоятельствах, основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционных  жалоб отсутствуют, принятое арбитражным судом первой инстанции решение подлежит оставлению без изменения.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянтов.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.07.2019  по делу №А51-1193/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына