АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-40023/2022

г. Уфа

05 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.09.2023

Полный текст решения изготовлен 05.10.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нагаевой Н.С., рассмотрев дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Экотуризм» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Прокуратура Республики Башкортостан 

о расторжении договоров аренды земельных участков и обязании возвратить земельный участок  по акту приема-передачи

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1,  доверенность №01-06/5414 от 15.05.2023г., диплом №483 от 04.07.2003, паспорт

от ответчика – ФИО2, доверенность №1 от 08.11.2022, диплом №210 от 03.07.1998, паспорт.

от третьего лица – ФИО3 представитель доверенность от 05.12.2022 №8-20-2022, удостоверение ТО №308496 от 12.10.2022

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Экотуризм» о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:37:210201:53 от 06.03.2008 №11/2020 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:37:210201:53 по акту приема-передачи. 

Определением суда от 26.12.2022 исковое заявление принято к рассмотрению судьи Воронковой Е.Г., назначено предварительное судебное заседание.

К рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена Прокуратура Республики Башкортостан.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражает, указывая в представленных отзывах на использование земельного участка в соответствии с целевым назначением – как базу отдыха; не включением ответчика в реестр организаций отдыха детей и их оздоровления, ведения деятельности для соответствия ответчика предъявляемым требованиям к таким организациям и включении в данный реестр; кроме того удовлетворение заявленных требований невозможно ввиду нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости принадлежащих на праве собственности ответчику и сооружений, возведенных на средства и силами ответчика и без разрешения вопроса о юридической судьбе расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости и сооружений, требование о передаче данного участка не могут быть удовлетворены.  

Определением суда от 18.04.2023 в связи с длительным отсутствием судьи Воронковой Е.Г. по причине нахождения в отпуске и последующей почётной отставкой, произведена замена судьи Воронковой Е.Г. на судью Айбасова Р.М.

В связи с заменой в составе суда рассмотрение дела начато сначала.

03.07.2023 третье лицо представило отзыв, заявленные истцом требования поддерживает.

Истцом в судебном заседании 03.07.2023 представлено возражение на отзыв ответчика, указывает, что ответчиком земельный участок используется не в соответствии с целевым назначением – «в целях эксплуатации существующего детского оздоровительного лагеря «Чайка» и базы отдыха, также указывает, что по информации Министерства образования и науки Республики Башкортостан от 23.018.2022 в период с 2019 по 2022гг. заявок ни от АО «Мелеузовский сахарный завод» ни от ответчика для включения в реестр организаций отдыха детей и их оздоровления на территории Республики Башкортостан не поступало. 

03.07.2023 ответчиком представлен ответ на отзыв третьего лица, считает, что ни истцом, ни третьим лицом, не доказан факт нарушения ответчиком существенных условий договора. 

05.09.2023 истцом представлено заявление об уточнении мотивировочной части исковых требований.

По правилам ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании объявлен перерыв до 12.09.2023 - 10:15

От ответчика поступило возражение на уточненное исковое заявление.

Уточнение судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд,

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, в соответствии с Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, утвержденным Федеральным агентством по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 № 278, Территориальное управление осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом, и осуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков находящихся в федеральной собственности и переданных в установленном порядке иным лицам, и при выявлении нарушений принимает в соответствии с законодательством Российской Федерации необходимые меры по их устранению и привлечению виновных лиц к ответственности. 

06.11.2020 между Управлением Росимущества (арендодатель) и АО «Мелеузовский сахарный завод» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 11/2020, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок (землепользование) из категории земель - земли особо охраняемых территорий  и объектов с кадастровым номером 02:37:210201:53, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, кв.58 Бельского лесничества ФГУ НП «Башкирия», общей площадью 42000 кв.м, на срок с 06.11.2020  по 05.11.2069 (пункт 3.1 договора). 

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды земельный участок предоставлен в аренду с разрешенным использованием «для эксплуатации оздоровительного лагеря «Чайка» и базы отдыха». 

Согласно пункту 6.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 06.11.2020.

В связи с тем, что договор заключен на срок более одного года, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

11.03.2021 между АО «Мелеузовский сахарный завод» и ООО «Экотуризм» заключен договор перенайма земельного участка №05/01-2, согласно которому АО «Мелеузовский сахарный завод» передает ООО «Экотуризм» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 11/2020 от 06.11.2020.

27.04.2021г. в связи с переходом прав на объекты недвижимости,  между Территориальным управлением и ООО «Экотуризм» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 11/2020.

Актом приема-передачи от 27.04.2021 ООО «Экотуризм» передан земельный участок с кадастровым номером 02:37:210201:53

01.09.2022 по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:37:210201:53 выявлено нахождение на спорном земельном участке иных объектов, помимо, указанных в сведениях из ЕГРН: административное здание, здание для выдачи на прокат туристического инвентаря, гостевой дом, две бани-бочки; выявлено использование земельного под базу отдыха, деятельность для эксплуатации оздоровительного лагеря «Чайка»  не ведется.

20.09.2022г. Территориальное управление в адрес ООО «Экотуризм» направило предупреждение 02-ША-04/10347 от 20.09.2022 г. о нарушении условий договора с требованием устранения и представление доказательств устранения выявленных нарушений до 20.10.2022 г.

Однако меры по устранению выявленных нарушений ООО «Экотуризм» не приняты.

27.10.2022г. Территориальным управлением в адрес ООО «Экотуризм» было направлено два экземпляра соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 06.11.2022 г. № 11/2020.

Однако подписанный со стороны ООО «Экотуризм» экземпляр соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 06.11.2020 № 11/2020 в адрес ТУ Росимущества в Республике Башкортостан не возвращен.

 Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, обратился в суд с названным иском. 

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению,  основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению на основании следующего. 

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору от 06.11.2020                           № 11/2020, суд квалифицирует их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки и другие обособленные природные объекты, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер. 

Проанализировав содержание условий договора, суд приходит к выводу о его заключенности ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды. 

Поскольку договор аренды заключен на срок больше года, он подлежит государственной регистрации, которая произведена в установленном порядке. 

Согласно выписке из ЕГРН правообладателем земельного участка является Российская Федерация. 

В соответствии с Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, утвержденным Федеральным агентством по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 № 278, Территориальное управление осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом, контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков находящихся в федеральной собственности и переданных в установленном порядке иным лицам, и при выявлении нарушений принимает в соответствии с законодательством Российской Федерации необходимые меры по их устранению и привлечению виновных лиц к ответственности. 

Полномочия истца по полномочности предъявления исковых требований лицами, участвующими в деле, не оспариваются. 

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Из части 3 данной статьи также следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

На основании п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, на основании последовательно совершенных сделок - договора аренды земельного участка для N 11/2020 от 06.11.2020, договора перенайма земельного участка от 11.03.2021 №05/01-21 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,  дополнительного соглашения №1 от 27.04.2021 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) возникли обязательственные правоотношения по поводу аренды последним земельного участка из земель земли особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 02:37:210201:53, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): Республика Башкортостан, Мелеузовский район, кв.58 Бельского лесничества ФГУ НП «Башкирия», общей площадью 42 000 кв. м, предоставленного ответчику для эксплуатации существующего детского лагеря «Чайка» и базы отдыха. 

Истцом в обоснование заявленных требований представлен акт обследования от 01.09.2022, в котором указывается, что земельный участок с кадастровым номером 02:37:210201:53 огорожен и используется для размещения базы отдыха, а также выявлены объекты, не отраженные в сведения из ЕГРН: административное здание, здание для выдачи на прокат туристического инвентаря, гостевой дом, две бани-бочки.  Изложенные факты подтверждаются материалами фото фиксаций, приложенных к акту обследования.

Также истец указывает на представленное третьим лицом объяснение учредителя ООО  «Экотуризм» ФИО4, данное в ходе проверки соблюдения порядка заключения данного договора, в котором ФИО4 поясняет, что основным видом деятельности ответчика является деятельности по предоставлению мест краткосрочного проживания, деятельность по организации отдыха детей и их оздоровления в качестве основного вида деятельности общества не предусмотрена, на территории арендуемого участка детский оздоровительный лагерь не находится, не планировался и не планируется в ближайшее время. (т.1 л.д.38) 

Истец и третье лицо в обоснование своей позиции указывают, что согласно информации Министерства образования и науки Республики Башкортостан от 23.08.2022 в период с 2019 по 2022гг. заявок ни от АО «Мелеузовский сахарный завод» ни от ответчика для включения в реестр организаций отдыха детей и их оздоровления на территории Республики Башкортостан не поступало.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что с момента передачи ответчику земельного участка по акту приема-передачи от 27.04.2021 по настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 02:37:210201:53 не осуществляется деятельность в соответствии с разрешенным видом использования – для эксплуатации оздоровительного лагеря «Чайка», что не опровергается и ответчиком. В судебных заседаниях представители общества неоднократно заявляли, что осуществляется деятельность только – «для базы отдыха» и, что ведется подготовка для осуществления деятельности – «дл эксплуатации оздоровительного лагеря».

То обстоятельство, что на спорном земельном участке находятся объекты, принадлежащие на праве собственности ответчику и  зарегистрированы в установленном порядке (объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 02:130203:486, 02:130203:489, 02:130203:487, 02:130203:558, 02:130203:491, 02:130203:492, 02:130203:493, 02:130203:494, 02:130203:563, 02:130203:488, 02:37:000000:1653, 02:130203:490), не является основанием освобождающим ответчика от использования земельного участка в соответствии с развешенным видом использования и не лишает права истца требовать расторжение договора. 

Поскольку факт существенного нарушения условий договора аренды, а именно использование участка не в соответствии с его развешенным видом использования, установлен судом, соответственно, требование о расторжении договора подлежит удовлетворению.

Истец также просит обязать вернуть земельный  участок с кадастровым номером 02:37:210201:53 по акту приема-передачи.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Вместе с тем, при фактических обстоятельствах настоящего дела, суд не находит оснований для применения указанной статьи к рассматриваемым отношениям, поскольку удовлетворение данного требования фактически предполагает снос объектов (зданий, сооружений), находящегося в собственности ответчика.

Право собственности ответчика на объекты с кадастровым номером 02:130203:486, 02:130203:489, 02:130203:487, 02:130203:558, 02:130203:491, 02:130203:492, 02:130203:493, 02:130203:494, 02:130203:563, 02:130203:488, 02:37:000000:1653, 02:130203:490 не оспорены. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этих объектов, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды (Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10).

Соответственно, в удовлетворении данного требования надлежит отказать.

При изложенных обстоятельствах, с учетом оценки всех представленных в дело доказательств в совокупности и установления юридически значимых и входящих в предмет доказывания по настоящему делу обстоятельств, суд приходит к выводу об обоснованности и правомерности исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка, в связи с чем иск подлежит удовлетворению в этой части. В остальной части требований истца суд отказывает с учетом вышеизложенных выводов.

Доводы ответчика судом отклоняются как противоречащие вышеизложенным нормам права и фактическим обстоятельствам, подтвержденным материалами дела.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 11/2020 от 06.11.2020, заключенный между Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью «Экотуризм». 

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экотуризм» в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист на взыскание госпошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.l8aas.arbitr.ru.

Судья          Р.М. Айбасов