АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-13600/2024

г. Краснодар

14 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.10.2024

Полный текст решения изготовлен 14.10.2024

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хачатрян Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 230401001), г. Геленджик

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 14.10.2014), г. Санкт-Петербург,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар.

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО3, по доверенности, диплом;  

 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, в котором просит суд:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 3 847 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403018:775, расположенного по адресу 

<

...>, от 15 марта 2017 года №4000005360 с ФИО1.

2. Указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 6 апреля 2017 года №23:40:0403018:775-23/012/2017-14 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403018:775.

2. Обязать ФИО1 в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта вернуть администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в состоянии согласно целевому назначению и виду разрешенного использования земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403018:775, общей площадью 3 847 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>.

В судебном заседании 03.10.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 16 часов 15 минут 11.10.2024.

После перерыва судебное заседание продолжено.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ФИО4 15 марта 2017 года был заключен договор аренды земельного участка №4000005360 с кадастровым номером 23:40:0403018:775 площадью 3 847 кв. метров для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса, расположенного по адресу: 

<

...> ЗОБ, сроком до 30 апреля 2063 года.

Соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 28 марта 2017 года, ФИО4 передала свои права и обязанности по договору аренды земельного участка ФИО1.

Дополнительным соглашением от 27 июля 2017 года №228 внесены изменения вид разрешенного использования земельного участка «земельные участки дельфинариев, океанариумов».

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, запись государственной регистрации права от 06.04.2017 № 23:40:0403018:775-23/012/2017-14.

В подпунктах 4.3.1, 4.3.4, 4.3.5 договора от 17 ноября 2020 года №4000005866 закреплено, что арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора; использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую к нему территорию.

Вместе с тем, из искового заявления следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403018:775 длительное время не используется в соответствии с целью его предоставления, находится в неудовлетворительном санитарном состоянии, что является существенным нарушением условий Договора.

Указанные нарушения зафиксированы истцом в акте осмотра земельного участка от 07.12.2023, из которого следует, что спорный земельный участок не застроен, объекты капитального строительства отсутствуют, с целью «строительства и эксплуатации гостиничного комплекса» земельный участок не используется.

Письмом администрации от 11 декабря 2023 года №18613/15-39-05 ответчику сообщалось о необходимости устранения допущенных нарушений и представления информации о мерах, направленных на освоение и использование земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403018:775 в соответствии с целью его предоставления, с приложением документов, подтверждающих запрашиваемую информацию.

Ввиду    неисполнения    требований    ответчиком, администрацией в адрес ФИО1 направлено письмо от 11 января 2024 года №321/15-47-05 о расторжении Договора с приложением соглашения.

Установив, что спорный земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, находится в неудовлетворительном санитарном состоянии, что является существенным нарушением договора, администрация обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями.

 

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица

В соответствии с частью 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании статьи 619 ГК РФ договор аренды, по требованию арендодателя может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как следует из статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Пунктами 4.3.1, 4.3.4, 4.3.5 договора установлена обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия договора, использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также содержать его в должном санитарном порядке и чистоте.

Пунктом 3.1.4 договора установлено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению и или/виду разрешенного использования, указанному в пункте 1.1 договора.

В обоснование требований администрация сослалась на существенное нарушение ответчиком условий договора по использованию участка, выраженное в неиспользовании земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, находится в неудовлетворительном санитарном состоянии, что является существенным нарушением договора.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательствами и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В ходе рассмотрения настоящего дела, возражая против заявленных требований, ответчик ссылается на отсутствие нарушений целевого использования спорного земельного участка.

Ответчик указывает на то, что время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Во исполнение определения суда от 05.08.2024, где ответчику предлагалось представить доказательства освоения земельного участка,  ответчик представил следующие пояснения.

В соответствии с п.4.1.2. договора аренды арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования земельного участка и утвержденной проектной документацией на основании соответствующего разрешения на строительство.

В этой связи, ФИО1 11.08.2017 был получен градостроительный план земельного участка №Ru233030005969.

12.03.2018 с ООО Проектная мастерская «Архстройпроект» заключен договор подряда, по условиям которого ООО Проектная мастерская «Архстройпроект» (в настоящее время в связи со сменой наименования ООО «Курортпроект») обязуется по заданию ФИО1 выполнить проект общественного центра с дельфинарием и океанариумом на земельном участке, имеющем кадастровый номер 23:40:0403018:775 по ул. Приморской в г.Геленджике. 

Срок проведения проектно-изыскательских работ был определен, с учетом дополнительного соглашения, до 31.12.2019.

В силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно п. 6.1 договор действует до 30.04.2063 года.

Условиями договора аренды не предусмотрен срок, в соответствии с которым арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при неиспользовании участка.

По смыслу приведенных норм права время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Вопреки доводам истца о не освоении ответчиком земельного участка, материалы дела содержат доказательства принятия ответчиком мер по освоению спорного земельного участка.

Кроме того, ответчик представил в материалы дела квитанции, подтверждающие внесение арендной платы за последние 3 квартала 2024 года по настоящему договору.

Согласно представленному в материалы дела фотоматериалу на участке отсутствуют отходы бытового мусора, участок покошен, заросли травы отсутствуют, по периметру земельный участок огорожен забором.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора аренды.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований администрация муниципального образования город-курорт Геленджик надлежит отказать.

 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 110, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья     

                   О.С. Левченко