/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2265/2016

г. Краснодар

25 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2017 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика – потребительского жилищно-строительного кооператива «Учитель» (ИНН 2317040831, ОГРН 1052309872636), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 (судьи Нарышкина Н.В., Ванин В.В., Ковалева Н.В.) по делу № А32-2265/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Учитель» (далее – кооператив) о расторжении договора от 26.12.2014 № 4940009702 аренды земельного участка площадью 9425 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203005:112, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Бамбуковая (далее – договор аренды, земельный  участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017, в иске отказано в связи с погашением кооперативом задолженности по арендной плате и недоказанности существенного нарушения арендатором условий договора аренды.

Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), ссылаясь на соблюдение ею досудебного порядка расторжения договора аренды, допущение кооперативом долга по арендной плате, наличие у арендодателя права на подачу иска о расторжении договора аренды после погашения долга.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления администрации от 27.09.2012 № 2025 об образовании, в том числе земельного участка в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения до 01.04.2052. Годовая арендная плата установлена на основании отчета об оценке ее рыночной стоимости от 10.11.2014 № 4С/27/03-2014 и составила 750 037 рублей (пункт 3.2). Внесение арендной платы должно было осуществляться ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – не позднее 10 ноября (пункт 3.3). Запись с номером регистрации 23/050/142/2015-247 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.02.2015. Земельный участок находится в муниципальной собственности.

В акте осмотра земельного участка от 04.08.2015, составленного главным специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации, зафиксированы наличие на  земельном участке свайного поля с удерживающими сооружениями в виде подпорной стены и ленточного фундамента, отсутствие ограждения, межевых знаков.

Департамент имущественных отношений администрации направил кооперативу претензию от 12.05.2015 с предупреждением о необходимости своевременного внесения арендной платы с 27.09.2012 по 30.06.2015 и с предложением о расторжении договора аренды. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2016 по делу № А32-31840/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2016, с кооператива в пользу администрации взыскано 2 068 741 рубль 18 копеек долга по договору аренды с 27.09.2012 по 30.06.2015 и 135 175 рублей 72 копейки неустойки. По чекам-ордерам от 24.05.2016, от 04.07.2016 и  от 07.11.2016 кооператив оплатил 1 125 055 рублей 50 копеек, 376 тыс. рублей и 1 743 825 рублей 89 копеек. В акте сверки расчетов по состоянию на 18.11.2016 указано на отсутствие у кооператива задолженности. Неустойка в сумме 623 286 рублей уплачена кооперативом по чекам-ордерам от 26.01.2017, от 20.02.2017.

Полагая, что кооперативом существенно нарушены условия договора аренды, администрация подала иск в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (ранее аналогичные рекомендации были сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, суды первой и апелляционной инстанций заключили о недоказанности администрацией факта существенного нарушения кооперативом условий договора аренды и отсутствии законных оснований для его досрочного расторжения. Расторжение договора аренды причинит кооперативу несоразмерный ущерб, не сопоставимый с последствиями допущенной арендатором просрочки внесения арендных платежей.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 по делу № А32-2265/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Я.Е. Волков

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин