ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело № А64-4894/2024

город Воронеж

28» июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена  17 июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2025 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А.,

при участии:                      

от общества с ограниченной ответственностью «Студия» - ФИО4, представителя по нотариальной доверенности от 22.07.2022, выданной сроком на 20 лет;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области – ФИО5, представителя по доверенности №01-22-2240-15 от 13.11.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 10.04.2025 по делу № А64-4894/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью «Студия» (ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области об урегулировании разногласий,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной «Студия» (далее – ООО «Студия», истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области (далее – ответчик) об урегулировании разногласий.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 10.04.2025 урегулированы разногласия о цене имущества, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова и ООО «Студия» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...>, кадастровый номер № 68:29:02130211475 при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области возложена обязанность принять пункт 2.1 раздела 2 «ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТА» в следующей редакции: «Цена приобретения Объекта равна его рыночной стоимости и составляет 2 771 862 руб.». С Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области в пользу ООО «Студия» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы по судебной экспертизе 18 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылался на то, что стоимость нежилого помещения, определенная экспертом, нельзя рассматривать как достоверную.

Ответчик полагал необоснованным отказ арбитражного суда области в удовлетворении ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Кроме того, по мнению заявителя апелляционной жалобы, следуя положениям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ), ООО «Студия» вправе было обратиться с заявлением об оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта недвижимости в суд до истечения тридцатидневного срока с момента получения проекта договора купли-продажи, то есть разрешение вопроса о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки разрешается исключительно в судебном порядке, но не в рамках преддоговорного спора о цене имущества и путем направления подписанного протокола разногласий.

Вместе с тем, ООО «Студия» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением 24.05.2024, то есть за пределами тридцатидневного срока. Кроме того, ООО «Студия» обратилось в суд с требованиями об урегулировании разногласий о цене имущества, но не с требованиями об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 указанная апелляционная жалоба принята к производству.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тамбовской области, представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Студия» возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, между ООО «Студия» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области заключен договор аренды № 2052/к от 10.01.2022 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Советская д. 119, пом. №257, площадь 82,6 кв. м, этаж № 15, антресоль, балансовая стоимость 901 220 руб, кадастровый номер 68:29:02130211475 (далее - помещение). Срок договора установлен с 17.01.2022 по 16.12.2022.

По истечении срока заключен новый договор №2052/к от 23.01.2023. Срок договора установлен с 17.12.2022 по 16.11.2023.

По истечении срока заключен новый договор №2052/к от 10.11.2023. Срок договора установлен с 17.11.2023 по 16.10.2024.

По истечении двухлетнего непрерывного срока владения помещением ООО «Студия» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области с заявлением о заключении договора купли-продажи данного помещения в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.

В ответ на заявление ООО «Студия», письмом № 01-33-646-19 от 03.04.2024, полученным 14.04.2024, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области предложил заключить договор купли-продажи помещения на условиях приложенного договора купли-продажи №1494 от 03.04.2024, в пункте 2.1 которого указал цену приобретения арендуемого муниципального имущества в сумме 5 015 000 руб. без учета НДС.

После ознакомления с отчетом №107/24 от 02.02.2024 об определении рыночной стоимости ООО «Студия» обратилось к независимому специалисту (оценщику) с целью определения достоверности рыночной стоимости приобретаемого имущества.

На отчет №107/24 от 02.02.2024 об определении рыночной стоимости получено заключение специалиста (рецензия) №14/05/2024 от 02.05.2024.

Согласно рецензии, отчет №107/24 от 02.02.2024 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, нормативно методическим документам в области оценочной деятельности.

Истец считает, что выявленные нарушения завысили стоимость приобретаемого объекта на 40-50% и поставили под сомнение достоверность полученных результатов отчета оценки №107/24 от 02.02.2024, в связи с чем, отчет №107/24 не может считаться документом, содержащим сведения доказательственного значения.

ООО «Студия» обратилось в ООО «КОНСТАНТА» для определения рыночной стоимости приобретаемого помещения. Согласно отчету об оценке объекта оценки №2418/24 от 02.05.2024, итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного в г. Тамбове по адресу ул. Советская д. 119, пом. №257, составляет 2 548 693 руб., что существенно ниже стоимости, указанной в пункте 2.1 договора купли-продажи №1494.

В установленный частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ срок, ООО «Студия» письмом № 1/020524 от 02.05.2024 направило в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области подписанный договор купли-продажи арендуемого помещения с протоколом разногласий о цене и просило заключить договор купли-продажи помещения с учетом протокола разногласий, по цене имущества в сумме 2 548 693 руб., либо направить отказ от принятия протокола разногласий в адрес покупателя в установленный законом срок.

С учетом того, что договор №1494 от 03.04.2024г. в установленный срок сторонами подписан с протоколом разногласий о цене, цена отчуждаемого имущества, указанная в пункте 2.1 договора №1494, значительно превышает рыночную стоимость, указанную в отчете об оценке №2418/24 от 02.05.2024, с учетом выводов отчета №14/05/2024 от 02.05.2024 о несоответствии отчета оценки №107/24 от 02.02.2024 требованиям законодательства Российской Федерации, нормативно методическим документам в области оценочной деятельности, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом области, определением от 09.10.2024 производство по делу № А64-4894/2024 приостанавливалось до получения заключения эксперта.

В материалы дела от ООО «Центр независимой судебной экспертизы и оценки «Калита» поступило заключение эксперта № 24-10-146-КС-ПО-С/А64-4894/2024.

С учетом поступившего экспертного заключения, истец уточнил заявленные требования, просил урегулировать разногласия о цене имущества, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова и ООО «Студия» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...>, кадастровый номер № 68:29:02130211475 при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области принять пункт 2.1 раздела 2 «ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТА» в следующей редакции: «Цена приобретения Объекта равна его рыночной стоимости и составляет 2 771 862руб.».

Разрешая спор по существу, арбитражный суд области удовлетворил заявленные исковые требования. Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Арбитражными судами установлено, что между сторонами возникли разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации«, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92) разъяснено, что в силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В пункте 2 Информационного письма № 92 указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В связи с чем, довод Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области о необоснованности определения выкупной цены по результатам судебной экспертизы, в отсутствие опровержения достоверности отчета оценщика, составленного по заказу ответчика, отклоняется апелляционным судом.

Из искового заявления следует, что после ознакомления с отчетом №107/24 от 02.02.2024 об определении рыночной стоимости, ООО «Студия» обратилось к независимому специалисту (оценщику) с целью определения достоверности рыночной стоимости приобретаемого имущества. 

На отчет №107/24 от 02.02.2024 об определении рыночной стоимости получено заключение специалиста (рецензия) №14/05/2024 от 02.05.2024. 

Согласно рецензии, отчет №107/24 от 02.02.2024 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, нормативно методическим документам в области оценочной деятельности. 

Истец считает, что выявленные нарушения завысили стоимость приобретаемого объекта на 40-50% и поставили под сомнение достоверность полученных результатов отчета оценки №107/24 от 02.02.2024, в связи с чем, отчет №107/24 не может считаться документом, содержащим сведения доказательственного значения. 

ООО «Студия» обратилось в ООО «КОНСТАНТА» для определения рыночной стоимости приобретаемого помещения. Согласно отчету об оценке объекта оценки №2418/24 от 02.05.2024, итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного в г. Тамбове по адресу ул. Советская д. 119, пом. №257, составляет 2 548 693 руб., что существенно ниже стоимости, указанной в пункте 2.1 договора купли-продажи №1494. 

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 82, 83, 85 АПК РФ, а также разъяснениями Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», обоснованно назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой было поручено ООО «Центр независимой судебной экспертизы и оценки «Калита».

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

Согласно полученному заключению № 24-10-146-КС-ПО-С/А64-4894/2024, итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, назначение: нежилое, площадь; 82,6 кв.м., Этаж; антресоль, 15. Кадастровый номер: 68:29:0213021:1475. Адрес (местоположение): Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Советская д. 119, пом. №257 на дату 03.04.2024г., составляет 2 771 862 руб.

В силу положений статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники (статья 4 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ).

У апелляционного суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что с учетом того, что экспертное исследование по результатам проведенной судебной экспертизы отвечает требованиям статьи 82 АПК РФ, процессуальных оснований для критической оценки результатов проведенной экспертизы в порядке применения статей 67, 68, 82 АПК РФ и назначения по делу повторной экспертизы, в порядке предусмотренном статьей 87 АПК РФ, арбитражным судом области правомерно не установлено.

Представленное в материалы дела экспертное заключение № 24-10-146-КС-ПО-С/А64-4894/2024, подготовленное экспертом ФИО6, должным образом мотивировано и аргументировано, содержит указание на методику проведения экспертизы и использованные при исследовании нормативные акты. Что касается объектов аналогов, использованных экспертом ФИО6, то подобранные экспертом аналоги при использовании как сравнительного, так и доходного подхода соответствуют спорному объекту по заданным характеристикам, экспертом выполнены соответствующие корректировки. 

Ответчиком, в нарушение принципа состязательности, достоверность заключения эксперта в качестве доказательства по делу не опровергнута, доводы об использовании экспертом недостаточного количества аналогов объекта оценки, отсутствии надлежащего исследования характеристик оцениваемого объекта недвижимости не нашли подтверждения в материалах дела.

Таким образом, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, выводов проведенной экспертизы, их совокупной оценки по правилам статей, 67, 68, 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции дал правильную оценку представленным в дело доказательствам и правомерно удовлетворил заявленные требования.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В определении от 31.10.2024 № 305-ЭС24-12864 Верховный Суд Российской Федерации указал, что разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). Императивное регулирование правовыми нормами правоотношений не предполагает возможности согласования сторонами иных правил, нежели в соответствии с предусмотренными законодательством. Таким образом, суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, возникших из данного договора, проверяя, в том числе предложенные сторонами редакции на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения. Реализация субъектами малого и среднего предпринимательства предоставленного гражданским законодательством права урегулировать в судебном порядке условия договора купли-продажи с учетом требований действующего законодательства не свидетельствует о нарушении положений Закона о конкуренции.

В этой связи избранный истцом способ защиты права является надлежащим (статья 12 ГК РФ), довод ответчика о невозможности урегулирования судом разногласий, возникших при подписании договора купли-продажи в части определения цены приобретаемого объекта, без оспаривания отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 02.02.2024 № 107/24, представляется ошибочным.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №  159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи (п. 2).

Частью 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено приостановление течения срока, указанного в части 4 настоящей статьи, в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Поскольку между сторонами возникли разногласия при подписании договора, которые переданы на рассмотрение суда, оснований полагать истца утратившим право на заключение договора судом не установлено.

Доводы ответчика, приведенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, которым арбитражный суд первой инстанции дал надлежащую оценку.

Иных убедительных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было. 

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Тамбовской области от 10.04.2025 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 10.04.2025 по делу № А64-4894/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

ФИО1

судьи

ФИО2

ФИО3