Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-6903/2023

31 мая 2024 года

город Южно-Сахалинск

Резолютивная часть решения суда объявлена в судебном заседании  17.05.2024, решение суда в полном объеме  изготовлено 31.05.2024.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи  Мисилевич П.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Путьмаковой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Триада» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации муниципального образования городской округ «Охинский» Сахалинской области Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании убытков в размере 1 747 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 30 470 рублей,

при участии: от ответчика – представителя ФИО1, по доверенности от 03.05.2024, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Триада» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ «Охинский» Сахалинской области Российской Федерации, комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» Сахалинской области Российской Федерации о взыскании убытков в размере 1 747 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 30 470 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 65:24:0000011:1393. Указанный дом является многоквартирным жилым домом муниципального жилищного фонда муниципального образования городской округ «Охинский». Данный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Ссылаясь на ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), истец, полагает, что имеет право на получение стоимости принадлежащего ему помещения, фактически у него изъятого. Стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 1 747 000 рублей определена на основании отчета № РС-28/23 об определении рыночной стоимости имущества от 18.09.2023 года, выполненного ООО «Антикризисный центр».

Определением суда от 31.10.2023 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело А59-6903/2023.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Финансовое управление муниципального образования городской округ «Охинский».

В ходе судебного разбирательства требования к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» не поддержаны, определением суда от 05.03.2024 года, комитет  привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили, ходатайств не заявили. Третьи лица отзыв на иск не представили.

Суд, руководствуясь статьи 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие, надлежаще извещенных истца и третьих лиц.

Представитель ответчика в судебном заседании частично согласился с суммой требования в размере 1 100 518 рублей.

В ранее представленном отзыве на иск ответчиком указано, что денежная компенсация за непроизведенный капитальный ремонт этого жилого дома взысканию не подлежит, а рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет в общем размере 1 100 518 рублей, в соответствии с Отчетом ООО «Антикризисный центр» от 18.09.2023 № РС-28/23, но без учета компенсации на непроизведенный капитальный ремонт этого дома, и складывается из рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 40,5 кв.м., кадастровый номер 65:24:0000011:1393 и стоимости земельного участка: 1 086 659 рублей+13 859 рублей – 1 100 518 рублей.

В связи с указанными обстоятельствами, администрация просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований о возмещении убытков в размере, превышающем 1 100 518 рублей и, исходя из того, что решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом принято администрацией муниципального образования городской округ «Охинский», возмещение в пользу истца взыскать за счет средств бюджета муниципального образования городской округ «Охинский» с финансового управления муниципального образования городской округ «Охинский» как главного распорядителя бюджетных средств.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежало  нежилое помещение общей площадью 40,5 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Заключением «Об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» от 04.12.2019 № 89, межведомственной комиссией, назначенной постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от 28.01.2019 № 30, жилой многоквартирный дом № 28 по ул. Карла Маркса в г. Охе, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от 26.12.2019 № 958 «О признании многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального образования городской округ «Охинский», аварийными и подлежащими сносу», утвержден список домов, подлежащих сносу, в который включен в том числе жилой многоквартирный дома, расположенный по адресу: 

<

...>, а также установлен срок отселения физических и юридических лиц до 31.12.2024 года.

Постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от 27.09.2021 № 610 «Об изъятии земельного участка, расположенного под многоквартирным домом № 28 по ул. Карла Маркса в г. Охе, признанным аварийным и подлежащим сносу», земельный участок с кадастровым номером 65:24:0000011:31, площадью 2610 кв. м., расположенный под многоквартирным домом № 28 по ул. Карла Маркса, в г. Охе, и жилые помещения в многоквартирном доме, изъяты для муниципальных нужд.

Для определения размера выкупной цены за нежилое помещение, принадлежащего ООО «Триада» расположенного по адресу: 

<

...>, истцом представлен Отчет ООО «Антикризисный центр» об определении рыночной стоимости от  18.09.2023 № РС-28/23.

Согласно указанному Отчету № РС-28/23 от 18.09.2023, размер выкупной цены за нежилое помещение, принадлежащее истцу, составляет 1 747 000 рублей. Указанный размер выкупной цены складывается из: рыночной стоимости в размере 1 086 659 рублей; компенсация за не произведенный капитальный ремонт в размере 626 620 рублей; стоимость земельного участка в размере 13 859 рублей.

Истцом в адрес ответчика направлено заявление на возмещение убытков в указанном размере.

Письмом от 07.06.2023 № 5.12.37-1612/23, ответчик, рассмотрев обращение ООО «Триада» о выплате денежного возмещения, сообщил, что в бюджете муниципального образования городского округа «Охинский» средства на выплату денежной компенсации собственникам нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, на текущий год не предусмотрены.

В связи с отказом ответчика в добровольном порядке возместить истцу стоимость нежилого помещения, последний и обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с подпунктом 3.2. пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);

Согласно статье 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

В данном случае истец как собственник нежилого помещения ссылается на нормы статьи 32 ЖК РФ, регулирующие сходные правоотношения.

В статье 32 ЖК РФ указано, каким образом обеспечиваются права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, в частности, в пункте 10 данной статьи предусмотрены последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников жилых помещений.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

С учетом изложенного, в данном случае к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности нормы ЖК РФ.

В силу статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника (пункт 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (пункт 4).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (пункт 5).

В силу пункта 8 этой же статьи по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Как указано в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома.

Кроме того, из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В рассматриваемом случае истцом выбран способ по выкупу спорного нежилого помещения.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ предусмотрен порядок определения цены изымаемого путем выкупа помещения, согласно которой в выкупную цену имущества помимо рыночной стоимости помещения включаются также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Обращаясь с иском о взыскании с ответчика убытков, истец должен доказать всю совокупность элементов, необходимых для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности. При этом в определении размера убытков  должны учитываться только точные данные, которые бесспорно подтверждают факт наличия убытков в заявленной сумме. Не подтвержденные документально расходы не могут быть приняты судом. Наличие обстоятельств, с которыми связана обязанность возмещения причиненного вреда, доказывает лицо, которому это вред причинен.

Противоправным бездействием ответчика в данном случае является несоблюдение требований статьи 32, 239 ЖК РФ о выкупе спорного помещения, в результате чего у истца возникли убытки. В этой связи требование о взыскании стоимости утраченного недвижимого имущества истцом заявлено правомерно.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи.

Администрацией требования в части обязательства по выплате рыночной стоимости помещения не оспариваются. Разногласия сторон касаются размера выкупной стоимости спорного нежилого помещения, а именно, администрация возражает против включения в расчет требований компенсации на непроизведенный капитальный ремонт этого дома

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилого фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыши, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизводственный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В подпункте "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", среди прочего, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В соответствии с актом от 14.09.1996 № 9 обследования технического состояния жилых домов г. Оха, пострадавших от землетрясения 28.05.1995, 08.01.1996 и последующих афтершоков, согласованного с главой администрации г. Оха и района, утвержденного вице-губернатором Сахалинской области и заместителем министра строительства Российской Федерации, спорный жилой дом признан поврежденным и исключен, из эксплуатации, как потенциально опасный для проживания и не подлежащий восстановлению, то есть - аварийным и подлежащим сносу. Указанный документ доведен до сведения всего населения Охинского района Сахалинской области путем размещения в официальном печатном издании «Сахалинский нефтяник» 09.11.1996.

Последующее заключение межведомственной комиссии, которым этот же многоквартирный дом вновь признан аварийным и подлежащим сносу, подтвердило факт нахождения указанного дома в аварийном состоянии, непригодном для дальнейшего проживания и эксплуатации.

В данном случае доказательств, подтверждающих, что именно невыполнение органом местного самоуправления обязанности по производству капитального ремонта дома, явилось следствием снижения уровня надежности жилого здания, истцом не представлено.

Поскольку истец приобрел спорный объект после признания жилого дома в установленном порядке аварийным, опасным для проживания и использования и не подлежащим восстановлению (акт № 9 от 24.09.1996, официальная публикация сведений в газете «Сахалинский нефтяник» от 09.11.1996), требования истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт этого дома, по мнению суда, являются необоснованными.

Приобретая помещение в аварийном, не подлежащем восстановлению и ремонту жилом доме (договор купли-продажи от 26.11.2010) истец не вправе был рассчитывать на выполнение ремонтных капитальных работ дома и на вложение муниципалитетом денежных средств в такой ремонт.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в размере 1 100 195 рублей, которая складывается из рыночной стоимости недвижимости в размере 1 086 659 рублей и стоимости земельного участка в размере 13 859 рублей, определенные в Отчете ООО «Антикризисный центр» от 18.09.2023 № РС-28/23.

Исходя из того, что решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом принято администрацией муниципального образования городской округ «Охинский», возмещение в пользу истца подлежит взысканию за счет средств бюджета муниципального образования городской округ «Охинский».

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176  АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Муниципального образования Городской округ «Охинский» в лице администрации муниципального образования городской округ «Охинский» Сахалинской области Российской Федерации за счет средств казны муниципального образования городской округ «Охинский»  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Триада» убытки в сумме 1 100 518 рублей,  судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 19 195 рублей, а всего 1 119 713 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                                           П.Б. Мисилевич