АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А45-29391/2018

г. Новосибирск

15 февраля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 8 февраля  2019 года

Решение в полном объёме изготовлено 15 февраля 2019 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Михиной Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Форт» г. Новосибирск к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, мэрии города Новосибирска о признании недействительным ненормативного правового акта, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: товарищество собственником жилья «Тихая площадь», г. Новосибирск, общество с ограниченной ответственностью «Торнадо и К», г. Новосибирск 

при участии в  судебном заседании представителей 

заявителя – ФИО2 по доверенности от 11.04.2017, паспорт, ФИО3 по доверенности от 13.04.2017, паспорт  

заинтересованных лиц – ФИО4 по доверенностям от 06.12.2017, от 24.12.2018, паспорт 

третьих лиц – 1- ФИО5 по доверенности от 28.09.2018, паспорт, 2 – не явился, уведомлено 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Форт» (далее - заявитель, ООО «Форт») обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее – заинтересованное лицо 1, департамент), мэрии города Новосибирска, в котором просит: признать незаконным решение мэрии города Новосибирска в лице департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, оформленное письмом от 16.05.2018 № 31/19/05056, об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Форт» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:2262 площадью 900 кв. м, разрешенное использование - «механизированные автостоянки», категория земель - «земли населенных пунктов», адрес: 

<

...> для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения», с кадастровым номером 54:35:032700:2287, обязать мэрию города Новосибирска направить обществу с ограниченной ответственностью «Форт» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:2262 площадью 900 кв. м, разрешенное использование - «механизированные автостоянки», категория земель - «земли населенных пунктов», адрес: 

<

...> для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения», в семидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.

Представители заявителя в судебных заседаниях поддержали заявленные требования в полном объёме по основаниям, изложенным в заявлении, дополнительных письменных пояснениях. 

Представитель заинтересованных лиц против удовлетворения заявленных требований возражает, ссылаясь на не предоставление ни заявителю, ни предыдущему собственнику объекта незавершённого строительством недвижимого имущества, земельного участка в аренду, что препятствует предоставлению земельного участка для окончания строительства. Представитель заинтересованных лиц пояснил, что предыдущий собственник незавершённого строительством объекта земельный участок имел на праве постоянного бессрочного пользования. 

Суд привлёк к участию в деле в качестве заинтересованного лица мэрию города Новосибирска (далее – заинтересованное лицо 2, мэрия), в качестве третьих лиц – товарищество собственников жилья «Тихая площадь» (далее – ТСЖ), общество с ограниченной ответственностью «Торнадо и К».

Представитель ТСЖ «Тихая площадь» в ходе судебного разбирательства поддержал позицию заинтересованных лиц, указав на несоответствие вида разрешённого использования спорного земельного участка «механизированные автостоянки», целям использования - для окончания строительства незавершенного строительством объекта «дом универсального назначения». Доводы третьего лица ТСЖ «Тихая площадь» изложены в письменных пояснениях по делу. 

Представитель ТСЖ «Тихая площадь» в ходе судебного разбирательства ходатайствовал о приостановлении производства по настоящему делу, указав основанием обжалование решения суда общей юрисдикции о признании за заявителем права собственности на объект «дом универсального назначения»; предъявление иска в Арбитражный суд Новосибирской области о признании недействительными торгов по продаже имущества организации банкрота, недействительным договора, заключённого по результатам проведённых торгов; аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности ООО «Форт» на незавершённый строительством объект с кадастровым номером 54:35:032700:2287. 

Судом в приостановлении производства по делу отказано, спор рассмотрен по существу заявленных требований. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил. 

Общество с ограниченной ответственностью «Форт» (далее  - ООО «Форт», заявитель, общество) как собственник объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения», с кадастровым номером 54:35:032700:2287, 19.03.2018 обратилось в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - ДЗИО) с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:2262, площадью 900 кв.м., разрешенное использование - «механизированные автостоянки», категория земель — «земли населенных пунктов», адрес: 

<

...> занимаемого указанным незавершенным объектом, для целей завершения строительства (копия заявления прилагается). 

Письмом от 16.05.2018 № 31/19/05056 ДЗИО отказал Обществу в предоставлении земельного участка, указав, что право собственности на объект незавершённого строительства возникло у ООО «ФОРТ» после 01.03.2015г. и также земельный участок ранее не предоставлялся Обществу в аренду, со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 

Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением. 

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, приобщённые к материалам дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению. При принятии решения суд исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств спора. 

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.

Из материалов дела следует, что объект незавершённого строительства «дом универсального назначения», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032700:2262, по адресу 

<

...>, площадью застройки 194,4 кв.м., степень готовности 26%, приобретен обществом у ОАО «Новосибирскспецмонтаж» по договору купли-продажи №1 от 25.04.2011 по результатам открытых торгов по продаже имущества ОАО «Новосибирскспецмонтаж» (ИНН 

<

***>) в рамках процедуры внешнего управления, введенного в отношении продавца имущества определением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.12.2009 по делу № А45-16135/2009. Указанный договор был сторонами исполнен, что подтверждается актом приема-передачи от 25.04.2011, в соответствии с которым стороны подтвердили факт оплаты стоимости имущества покупателем и факт передачи имущества от продавца покупателю. Обстоятельства того, что имущество было реализовано, сделка исполнена и продавцом получены денежные средства, подтверждается также решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.08.2011 по делу № А45-16135/2009, в котором на стр. 2 в абзаце 2 приведены указанные обстоятельства. 

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:34 под незавершенный строительством объект был поставлен на кадастровый учет 03.06.2014, что подтверждается прилагаемой выпиской из ЕГРН. Право собственности общества на объект недвижимости было зарегистрировано за обществом 14.09.2017 на основании решения Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 20.06.2017 в связи с наличием правопритязаний третьих лиц на указанный объект, разрешенных указанным решением суда. В связи с тем, что в административном (внесудебном порядке) регистрация перехода права собственности общества на приобретенный им объект была невозможна ввиду ликвидации продавца ОАО «Новосибирскспецмонтаж» (ИНН 

<

***>) во исполнение вынесенного Арбитражным судом Новосибирской области от 29.09.2015 итогового судебного акта - определения о завершении конкурсного производства по делу А45-16135/2009, и внесенной в ЕГРЮЛ 16.11.2015 записью о прекращении деятельности (ликвидации) продавца Управлением Росреестра по Новосибирской области в ответе от 06.04.2017 на запрос ООО «ФОРТ» также указывалось на возможность государственной регистрации только в судебном порядке. 

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. 

В силу абз. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В данном случае для целей завершения строительства указанный земельный участок не предоставлялся ни ООО «ФОРТ», ни предыдущему собственнику, что также подтверждает ДЗИО в ответе письмом от 16.05.2018 № 31/19/05056. 

За период более чем установленный законом шестимесячный срок, в любом случае не позднее прекращения правоспособности и ликвидации предыдущего собственника, ОАО «Новосибирскспецмонтаж», 16.11.2015 на момент обращения ООО «Форт» в орган местного самоуправления (19.03.2018) требования об изъятии этого земельного участка путем продажи с публичных торгов к ООО «Форт» не предъявлялись. 

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

Арбитражный суд соглашается с доводами заявителя о том, что в данном случае положения закона о возможности приобретения в аренду земельного участка за ООО «ФОРТ» по основанию, предусмотренному абз. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, применимы и к спорному земельному участку, ранее предоставленному продавцу на праве постоянного бессрочного пользования (запись ЕГРН № 54-54-01/184/2012-635 от 27.04.2012) для строительства жилого квартала, поскольку в данном случае, покупатель, не являющийся лицом, указанным в ст. 20 ЗК РФ (действовавшей в момент правоотношений по приобретению незавершенного строительством объекта), а в настоящее время ст. 39.9 ЗК РФ, право постоянного бессрочного пользования приобрести не мог, в связи с чем такое право могло бы быть им переоформлено на право аренды.

Указанное положение разъяснено в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В ходе судебного разбирательства представители заявителя настаивали также на том, что исходя из законоположений, регулирующих спорные правоотношения, у органа местного самоуправления возможностей реализации такого объекта недвижимости в процедуре торгов нет. 

Суд соглашается с указанными доводами. 

Строительство объекта недвижимости было осуществлено продавцом на основании разрешения на строительство объекта недвижимости № 138 от 27.04.2004 (том дела 1, л.д. 51), выданного мэрией г. Новосибирска, что также подтверждается актом о текущем состоянии незавершенного строительством объекта № 32 от 17.03.2006, утвержденного Главой администрации Заельцовского района г. Новосибирска. То есть объект незавершенного строительства создан в период действия у продавца ОАО «Новосибирскспецмонтаж» права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на основании Государственного акта № 35000034 от 16.06.1992 (том дела 2, л.д. 25 - 26) , в связи с чем публичный собственник земли не может снести объект незавершенного строительства при прекращении права постоянного бессрочного пользования землей, на которой он построен. 

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в п. 33 установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации («Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка») не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. В данном случае под договором (правом) аренды, по аналогии, следует понимать право постоянного бессрочного пользования продавца на земельный участок, которое могло бы быть переоформлено в договор аренды. 

Из взаимосвязи положений подп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16, подп. 3 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ также следует, что публичный собственник не может распоряжаться (предоставить третьему лицу) участком, на котором расположен объект незавершенного строительства, «принадлежащий гражданам или юридическим лицам» или находящийся «в собственности других граждан или юридических лиц». 

Вместе с тем, самостоятельным основанием для удовлетворения заявленных обществом требований, исходя из подходов сформированных судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 29.11.2016 № 64-КГ16-7), являются обстоятельства приобретения обществом в собственность объекта незавершённого строительства до 1 марта 2015 года.

Пунктом 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей с 01.03.2015, и применимой к рассматриваемой ситуации), предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Верховный Суд РФ (Определение ВС РФ от 27.06.2017 по делу № А41-13398/2016) указал применительно к п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следующее: 

право на приобретение участка в аренду имеется, если арендатор возвел объект незавершенного строительства в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов;

правом на получение в аренду участка для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. 

Из материалов дела следует, что право собственности ООО «Форт» на объект незавершённого строительства зарегистрировано только 14.09.2017, поскольку до этого времени существовали объективные причины, препятствующие обществу в регистрации права в установленном порядке.

В материалы дела заявителем представлена переписка с продавцом незавершённого строительством объекта. Так, 20.12.2013 общество обращалось к конкурсному управляющему ОАО «Новосибирскспецмонтаж» с требованием о предоставлении документов, необходимых для государственной регистрации перехода к обществу права собственности на приобретенный объект недвижимого имущества и оформления прав на земельный участок, на котором расположен объект, в том числе документов о кадастровом учете объекта незавершенного строительством, кадастрового паспорта на сформированный под объектом недвижимости земельный участок. В письме от 03.02.2014 ОАО «Новосибирскспецмонтаж» указало, что не имеет возможности предоставить обществу документы, в том числе подлинник технического паспорта на незавершенный строительством объект; подлинник свидетельства о праве собственности; подлинник кадастрового паспорта на земельный участок; документы, удостоверяющие право пользования земельным участком и произвести соответствующие действия для государственной регистрации перехода права собственности, ввиду отсутствия этих документов в распоряжении конкурсного управляющего, так как приобретенный обществом объект был выставлен на продажу с целью осуществления расчетов с кредиторами ОАО «Новосибирскспецмонтаж»; указало, что в производстве арбитражных судов и судов общей юрисдикции находится ряд дел по спорам о правах на земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства (дела №А45-22244/2012, №А45-25723/2012, №А45-25725/2012, А45-10227/2013), в том числе по вопросу раздела земельного участка с выделом участка непосредственно под приобретенный ООО «Форт» объектом недвижимости; до окончания рассмотрения судебных споров вопрос о формировании обособленного земельного участка под приобретенный ООО «Форт» объект разрешён быть не может. Из ответа ОАО «Новосибирскспецмонтаж» также следует, что на предоставленном продавцу, ОАО «Новосибирскспецмонтаж», земельном участке с кадастровым номером 54:35:032700:34, разрешенное использование «для строительства жилого квартала» площадью 31937 кв.м, (из которого при разделе был впоследствии образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:2262, площадью 900 кв.м.) были выстроены несколько объектов, помимо объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения», которые были переданы в собственность третьим лицам, в частности, многоквартирные дома № 153«А» и № 153«Б» по ул. Красный проспект в Заельцовском районе г. Новосибирска, а также иные объекты недвижимости, под которые необходимо было сформировать отдельные земельные участки, поскольку собственники таких иных объектов недвижимости приобретают права на земельные участки по различным правовым основаниям: собственники помещений в многоквартирных жилых домах - бесплатно в общую долевую собственность по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством, а общество, приобретшее незавершенный строительством объект - только в аренду и за плату.

В связи с изложенным только 03.06.2014 по результатам раздела исходного земельного участка 54:35:032700:34 под незавершенный строительством объект, приобретённый ООО «ФОРТ», был сформирован и поставлен на кадастровый учёт отдельный земельный участок площадью 900 кв.м. с кадастровым номером 54:35:032700:2262. И уже 21.07.2014 года в Заельцовский районный суд города Новосибирска обратилась с заявлением о признании незаконными Постановлений мэрии города Новосибирска о разделе исходного земельного участка продавца ОАО «Новосибирскспецмонтаж», ФИО6, собственница помещений в одном из многоквартирных домов, расположенных на исходном земельном участке (дело № 2-2927/2014). Дело завершилось апелляционным Определением Судебной коллегии по административным делам Новосибирского областного суда от 02.06.2015 об оставлении в силе решения Заельцовского районного суда города Новосибирска от 11.03.2015 об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В 2016 году силами ООО «ФОРТ» была осуществлена постановка на государственный кадастровый учёт приобретенного объекта. До 26.06.2016 - даты постановки на государственный кадастровый учёт и присвоения кадастрового номера приобретенному объекту недвижимости ООО «ФОРТ» за государственной регистрацией своего права на указанный объект не обращалось, поскольку согласно положений законодательства (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») действовавшего до 01.01.2017, государственная регистрация права была возможна только в отношении предварительно прошедших государственный кадастровый учёт объектов недвижимости. К указанному моменту продавец недвижимого имущества - ОАО «Новосибирскспецмонтаж», признанный решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.08.2011 (дело № А45-16135/2009) банкротом, в связи с вынесением судом 29.09.2015 определения о завершении конкурсного производства, прекратил свою правоспособность. В ЕГРЮЛ 16.11.2015 была внесена запись о прекращении деятельности продавца недвижимости, ОАО «Новосибирскспецмонтаж» (ИНН 

<

***>), в связи с его ликвидацией. 

В соответствии с пунктом 3.3 статьи 15 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора необходимо представить заявления от обеих сторон. Вследствие чего зарегистрировать право собственности на объект незавершённого строительства ООО «Форт» не могло и после 16.11.2015.

11.01.2017 ФИО7 обратилась в Заельцовский районный суд к ООО «Форт» с иском об истребовании из незаконного владения незавершенного строительством объекта «дом универсального назначения», с кадастровым номером 54:35:032700:2287. Истцу было отказано в удовлетворении исковых требований, в то же время решением Заельцовского районного суда города Новосибирска от 20.06.2017 по встречному требованию общества с ограниченной ответственностью «Форт» к ФИО7 о признании права собственности на недвижимое имущество встречные исковые требования общества удовлетворены, за ООО «Форт» было признано право собственности на незавершенный строительством объект «дом универсального назначения», площадью застройки 194,4 кв.м., кадастровый номер 54:35:032700:2287, степенью готовности 26%, расположенный по адресу: 

<

...>.

Заельцовский районный суд при рассмотрении гражданского дела № 2-10004/2017 по иску ФИО7 к ООО «Форт» на стр. 5-6 решения от 20.06.2017 установил, что ООО «Форт» не имело возможность зарегистрировать возникшее право собственности на объект в ЕГРН до обращения в суд со встречным иском.

14.09.2017 на основании решения Заельцовского районного суда в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись 54:35:032700:2287-54/001/2017-1 о праве собственности общества на объект незавершённого строительства, расположенный в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032700:2262 площадью 900 кв.м., адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, np-кг Красный. 

Судом на основании доказательств, приобщённых к материалам дела установлено, что право на объект зарегистрировано за ООО «Форт» после 01.03.2015. В то же время при сложившихся обстоятельствах в силу того, что общество было лишено возможности провести государственную регистрацию на объект незавершенного строительства ранее, по объективным причинам, а также в связи с ликвидацией предыдущего собственника объекта незавершенного строительства суд пришёл к выводу о наличии у заявителя права на приобретение земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. 

Поскольку основанием для перехода права и государственной регистрации является момент передачи объекта по акту приема-передачи, исполнение сторонами ранее заключённого договора в полном объеме, то есть с 25.04.2011 ООО «Форт» фактически являлось собственником объекта.

Учитывая вышеизложенное судом установлено, что заявителем доказана совокупность обстоятельств, позволяющих суду в порядке главы 24 АПК РФ удовлетворить  заявленные требования, т.к. права и законные интересы ООО «Форт» нарушены тем, что общество не имеет возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом - «дом универсального назначения» в полной мере, не имеет возможности завершить строительство объекта, несёт, в связи с этим убытки, не имеет возможности получить разрешение на строительство в целях окончания строительства, не имеет возможности получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку для этого необходимо подтвердить право на земельный участок занятый таким объектом строительства - статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании представитель третьего лица ТСЖ «Тихая площадь» активно возражая против удовлетворения заявленных обществом требований, указывал на то, что собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом; с момента формирования земельного участка и проведения кадастрового учета. В силу ч.5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» земельный участок бесплатно переходит в общедолевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, полагает ТСЖ, с предоставлением ООО «ФОРТ» земельного участка 54:35:032700:2262 права и законные интересы собственников помещений многоквартирных жилых домов будут нарушены. Также ТСЖ «Тихая площадь» указывает на то, что в подвале принадлежащего ООО «ФОРТ» незавершённого объекта недвижимости находится коммуникационный узел по обслуживанию жилых домов, от которого коммуникационная сеть входит в подвал дома Красный проспект 153а, соединяясь с домами по Красному проспекту 153б, Красный проспект 153в.

Арбитражный суд признаёт указанные доводы ошибочными, а также не подтверждёнными относимыми и допустимыми доказательствами по делу. 

Доводы ТСЖ о правах собственников помещений на исходный земельный участок 54:35:032700:34, из которого образован спорный по настоящему делу участок 54:35:032700:2262, основаны на неверном толковании закона. 

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:34, ранее предоставлялся ОАО «Новосибирскспецмонтаж» для строительства малоэтажной высокоплотной коттеджной застройки, двух 16-18-этажных домов и торгового центра, на что указано в Государственном Акте № 35000034, Постановлении мэрии г Новосибирска от 16.06.1992 № 432 и кадастровом паспорте земельного участка (в графе разрешенное использование - «для строительства жилого квартала»), что подразумевает возведение нескольких объектов на этом земельном участке, и нескольких очередей строительства, а в целом такой участок представляет собой территорию, состоящую из земельных участков, предназначенных для обслуживания различных объектов недвижимости, возводившихся застройщиком ОАО «Новосибирскспецмонтаж».

На земельном участке с кадастровым номером 54:35:032700:34 (в измененных границах площадью 22114 кв.м.) в настоящее время расположены многоквартирный жилой дом по ул. Красный проспект, дом 153а, многоквартирный жилой дом по ул. Красный проспект, дом 153б, которые обслуживаются одним ТСЖ «Тихая площадь. Помимо указанных двух жилых домов на земельном участке 54:35:032700:34 расположены:

- Здание (торгово-выставочный павильон), 1781,5 кв.м., кадастровый номер 54:35:032700:1653, назначение: нежилое, местоположение: 

<

...> – собственник ООО «Торнадо и К» - не входит в состав ТСЖ,

- Здание (административное), 1453,7 кв.м., назначение: нежилое, местоположение: 

<

...> – собственник ООО «Торнадо и К» - не входит в состав ТСЖ,

- «дом универсального назначения», объект незавершенного строительства, площадь застройки 194,4 кв.м. с кадастровым номером 54:35:032700:2287, принадлежащий ООО «ФОРТ».

Ранее, в исковом порядке суды общей юрисдикции в рамках другого спора (дело № 33-46/2008, , кассационное определение от 29.01.2008 Новосибирского областного суда) уже разрешали вопрос о праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на земельный участок 54:35:032700:34, в рамках спора между ОАО «Новосибирскспецмонтаж» (как правообладателем такого земельного участка) и собственником одного из помещений в выстроенных застройщиком многоквартирных домах на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032700:34 (в обоснование своей позиции собственник ФИО8, также как и ТСЖ, приводил ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»). Кассационное определение представлено заявителем в электронном виде с возражениями от 30.10.2018. Суть спора заключалась в том, что председатель ТСЖ «Тихая площадь», являющийся собственником помещений многоквартирного дома № 153б по Красному проспекту в г. Новосибирске – ФИО8 обратился в орган осуществляющий регистрацию прав и сделок с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:0034. 13.09.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области за ФИО8 было зарегистрировано (в ЕГРП) право общей долевой собственности на земельный участок площадью 31937 кв.м., кадастровый номер 54:35:032700:0034.

По иску ОАО «Новосибирскспецмонтаж» судом было признано недействительным и прекращено право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 54:35:032700:0034. Новосибирским областным судом Кассационным определением от 29.01.2009 (дело № 33-46/2008) было установлено (стр. 4, абзац 4 снизу) в частности: «Таким образом, по смыслу закона, под земельным участком, входящим в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, понимается земельный участок, на котором расположен непосредственно сам многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, а также сооружения, входящие в его состав и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома.

Т.е. земельный участок, являющийся частью общего имущества, должен быть сформирован для обслуживания одного конкретного многоквартирного дома». 

Кроме того вопрос о праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:34 также был предметом спора по иску ТСЖ, рассмотренного Арбитражным судом Новосибирской области (дело № А45-22131/2012). Вступившим в законную силу решением от 15.11.2012, в удовлетворении требования ТСЖ о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных жилых домов по Красному проспекту, 153а, 153б судом было отказано на том основании, что земельный участок 54:35:032700:34 был образован и поставлен на государственный кадастровый учет с целью строительства жилого квартала, а не эксплуатации многоквартирного жилого дома, истец (ТСЖ по указанному делу) не доказал факт того, что спорный земельный участок необходим для эксплуатации многоквартирного жилого дома именно в установленных границах, а также то, что данный земельный участок был сформирован для эксплуатации жилого дома.

Кроме того, следует отметить, что собственники нежилых зданий, в частности ООО «Торнадо и К», а также собственники незавершенных строительством объектов расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032700:34, в отличие от собственников помещений в двух многоквартирных жилых домах, обладают правом на приобретение земельных участков по различным правовым основаниям: собственники жилья - бесплатно и только в общую долевую собственность в соответствие со ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ», собственник нежилого здания - в собственность за плату или в аренду или по выбору в соответствие со ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ.

Из материалов дела следует, что вопросы о разделе земельного участка 54:35:032700:34, выделе из него земельных участков, не относящихся к введенным в эксплуатацию многоквартирным жилым домам по адресам Красный проспект, 153а, 153б неоднократно разрешались ранее с участием ТСЖ Арбитражным судом Новосибирской области в рамках дел: 

А45-25723/2012, решение от 26.12.2013 (выдел земельных участков 54:35:032700:1111 площадью 1343 кв.м. и 54:35:032700:1113 площадью 1368 кв.м.),

А45-25725/2012, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 (выдел земельного участка 54:35:032700:1114 площадью 6932 кв.м.). 

При этом в рамках рассмотренного Арбитражным судом НСО дела № А45-25723/2012 с участием ТСЖ, а также заинтересованного лица по настоящему спору - мэрии г. Новосибирска, был установлен факт того, что для эксплуатации многоквартирных жилых домов, управляемых ТСЖ, уже был ранее образован и поставлен на кадастровый учет, определенный по площади и прохождению границ земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:1112 (площадью 21054 кв.м.). Указанное подтверждается решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.12.2013.

Существенным обстоятельством является то, что спорный по настоящему делу земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:2262, занимаемый незавершенным строительством объектом ООО «ФОРТ», образованный из земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:34, не входит в состав границ (и площади) земельного участка 54:35:032700:1112, необходимого для эксплуатации многоквартирных жилых домов, поскольку такие участки, образованные из земельного участка 54:35:032700:34 являются  смежными, имеют общую границу (в точке 51 и до соседних точек, указанных в кадастровом паспорте земельного участка 54:35:032700:34 по состоянию на 09.06.2014), что видно при сопоставлении кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:34, а также кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:1112 (представлен заявителем в электронном виде с возражениями от 30.10.2018). 

Площадь земельного участка 54:35:032700:34 (22114 кв.м.) указанная в кадастровом паспорте включает в себя площади земельных участков 54:35:032700:1112 (21054 кв.м.) и 54:35:032700:2262 (900 кв.м.). При исключении площади земельного участка 54:35:032700:2262 (900кв.м.) следует, что оставшейся площади земельного участка достаточно для формирования земельного участка многоквартирных жилых домов площадью 21054 кв.м. (22114 кв.м. – 900 кв.м.= 21214 кв.м.). 

Учитывая вышеизложенное, судом установлено, что удовлетворение заявленных ООО «Форт» требований не будет нарушать права и законные интересы собственников помещений на формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами. 

Довод третьего лица ТСЖ «Тихая площадь» о наличии в подвале принадлежащего ООО «ФОРТ» незавершенного объекта недвижимости коммуникационного узла, соединенного с коммуникационной сетью зданий по Красному проспекту 153а, 153б, 153в, правового значения для рассмотрения настоящего судебного спора не имеет. 

За ООО «ФОРТ» на основании решения Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 20.06.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства «дом универсального назначения» с кадастровым номером 54:35:032700:2287. Доказательства в виде выписки из ЕГРН представлены суду при подаче заявления. 

В силу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В силу п. 56 названного Постановления зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию в рамках требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Также в силу п. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Рассмотрение вопроса о возможных правопритязаниях ТСЖ (правах, ограничениях или обременениях) на незавершенный строительством объект, принадлежащий обществу и расположенный на спорном по настоящему делу земельном участке 54:35:032700:2262, возможно лишь при проверке в установленном судебном порядке основания права собственности - вступившего в законную силу Решения Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 20.06.2017, законность которого не должна и не может оцениваться судом в рамках настоящего процесса, инициированного обществом в порядке Главы 24 АПК РФ.

Учитывая вышеизложенное, заявленные обществом требования подлежат удовлетворению в полном объёме. 

Расходы ООО «Форт» по госпошлине в сумме 3000 рублей подлежат отнесению на Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в силу ст. 110 АПК РФ, т.к. заявителем при уточнении исковых требований (том дела 2, л.д. 22) не заявлено об отнесении судебных расходов по госпошлине в порядке п. 4 ст. 110 АПК РФ на него, о чём первоначально было указано в заявлении от 01.08.2018. 

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» 

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить. 

Признать недействительным решение мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, оформленное письмом от 16.05.2018 № 31/19/05056 об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Форт» (ИНН 

<

***>) в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:2262, площадью 900 кв.м., разрешенное использование - механизированные автостоянки, категория земель - земли населённых пунктов, адрес: 

<

...> для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения», с кадастровым номером 54:35:032700:2287. 

Обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Форт» (ИНН 

<

***>) путём направления в семидневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:2262, площадью 900 кв.м., разрешенное использование - механизированные автостоянки, категория земель - земли населённых пунктов, адрес: 

<

...> для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения», с кадастровым номером 54:35:032700:2287. 

Взыскать с Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Форт» (ИНН 

<

***>) расходы по госпошлине в сумме 3000 рублей. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области. 

СудьяЕ.ФИО9