АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А64-8927/2019

г. Калуга

01 июля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2021

Постановление изготовлено в полном объеме 01.07.2021

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей 

при участии в заседании

от истца: 

общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Компания Козерог»

от ответчика: 

общества с ограниченной ответственностью «Строительный комплекс»

общества с ограниченной ответственностью коммерческого банка «Регионально-отраслевой специализированный автопромышленный банк»

Инспекции Федеральной налоговой

службы России по городу Тамбову

Администрации города Уварово Тамбовской области

Управления Федеральной службы судебных приставов по

Тамбовской области

от третьего лица:

общества с ограниченной ответственностью «Тепломонтаж»

судебный пристав-исполнитель МОСП по ИОИП УФССП России по Тамбовской области ФИО1

Управление Росреестра по Тамбовской области

Управление Федеральной налоговой службы России по Тамбовской области

ФИО2

ФИО3

ФИО4

ФИО5

представитель ФИО6 (дов. от 05.04.2019, диплом);

не явились, извещены надлежащим образом;

представитель ФИО7 (дов. от 04.06.2021);

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»-конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Регионально-отраслевой специализированный автопромышленный банк» на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 21.10.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по делу №А64-8927/2019,

У С Т А Н О В И Л:

На основании вступившего в законную силу определения Октябрьского районного суда города Тамбова от 14.10.2019 дело по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Козерог» (далее - истец, ООО СЗ «Компания Козерог») к обществу с ограниченной ответственностью «Строительный комплекс» (далее - ООО «Строительный комплекс»), обществу с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Регионально-отраслевой специализированный автопромышленный банк» (далее - ООО КБ «Росавтобанк», заявитель) об освобождении имущества от ареста, а именно объектов недвижимого имущества- четырех квартир площадью 42 кв.м,  81,3 кв.м, 60 кв.м, 60 кв.м (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), передано на рассмотрение Арбитражного суда Тамбовской области.

В процессе рассмотрения дела, в качестве соответчиков привлечены Инспекция Федеральной налоговой службы России по городу Тамбову, Администрация города Уварово Тамбовской области, Управление Федеральной службы судебных приставов по Тамбовской области; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Росреестра по Тамбовской области, судебный пристав-исполнитель ФИО1, Управление Федеральной налоговой службы России по Тамбовской области, ООО «Тепломонтаж», ФИО2

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Тамбовской области от 21.10.2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021, исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, ГК «Агентство по страхованию вкладов»- конкурсный управляющий ООО КБ «Росавтобанк», обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела.

В судебном представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против доводов жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела  установлено судами, 03.03.2017 между ООО СЗ «Компания Козерог» (застройщиком) и ООО «Строительный комплекс» (участником долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве, в том числе № 56/17, объектом долевого участия которого является однокомнатная квартира № 83, расположенная в первом подъезде на 17 этаже, в осях Б-В-Ж и 18-22, проектной площадью 42 кв. м 17-этажного многоквартирного жилого дома, корпус 4 по ул. Магистральная, 39 в г. Тамбове Тамбовской области; № 57/17, объектом долевого участия которого является трехкомнатная квартира № 51, расположенная в первом подъезде на 11 этаже, в осях И-Л-Н-П 20 - 21 - 23 - 26, проектной площадью 81,3 кв. м 17-этажного многоквартирного жилого дома, корпус 4 по ул. Магистральная, 39 в г. Тамбове Тамбовской области; № 104/17, объектом долевого участия которого является двухкомнатная квартира № 50, расположенная в первом подъезде на 9 этаже, в осях 1-3 и Е-М, проектной площадью 60 кв. м 16-этажного многоквартирного жилого дома, корпус 3 по ул. Магистральная, 41 в г. Тамбове Тамбовской области; № 105/17, объектом долевого участия которого является двухкомнатная квартира № 56, расположенная в первом подъезде на 10 этаже, в осях 1-3 и Е-М, проектной площадью 60 кв. м 16-этажного многоквартирного жилого дома, корпус 3 по ул. Магистральная, 41 в г. Тамбове Тамбовской области.

По условиям вышеуказанных договоров застройщик обязуется своими силами и привлечением других лиц построить на земельных участках многоквартирный жилой дом (основные характеристики которого указаны в пункте 1.1 договоров) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать ООО «Строительный комплекс» объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Строительство многоквартирных домов осуществлялось на основании договора аренды земельного участка в городе Тамбове от 19.08.2014, заключенного ООО СЗ «Компания Козерог» с Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, сроком действия до 27.12.2018.

Определением Октябрьского районного суда города Тамбова от 13.04.2017 по делу № 2-1644/2017 в целях обеспечения иска ООО КБ «Росавтобанк» наложен арест на имущество, принадлежащее ООО «Тепломонтаж», ООО «Строительный комплекс», ФИО2, ФИО8, ФИО9, в пределах цены иска на сумму 35 107 786 руб. 58 коп.

23.10.2017 и  30.06.2017 истцу выданы разрешение на ввод в эксплуатацию двух 17-этажных многоквартирных жилых домов.

13.03.2018 между ООО СЗ «Компания Козерог» и ООО «Строительный комплекс» заключены соглашения о расторжении договоров № 56/17, № 7/17, № 104/17, № 105/17 от 03.03.2017 в связи с неоплатой денежных средств ООО «Строительный комплекс».

Управлением Росреестра по Тамбовской области государственная регистрация соглашений о расторжении договоров долевого участия в долевом строительстве от 13.03.2018 в связи с наложением запрета на совершение регистрационных действий на основании постановления № 68023/17/81447 Октябрьского РОСП УФССП России по Тамбовской области от 19.04.2017 приостановлена до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета.

В рамках дела № А64-3621/2018 постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.05.2019, решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.09.2018 отменено, отказано в удовлетворении исковых требований ООО СЗ «Компания Козерог» об освобождении от запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя, указанных объектов долевого строительства.

В связи с отсутствием оплаты по договорам долевого участия в строительстве 01.06.2019 обществу- участнику долевого строительства направлены уведомления о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров и о последствиях неисполнения такого требования в виде расторжения договоров в одностороннем порядке, которые получены ответчиком и оставлены им без ответа.

Истцом в адрес ООО «Строительный комплекс» направлены уведомления от 22.07.2019 о расторжении договоров участия в долевом строительстве № 56/17, № 57/17, № 104/17, № 105/17 от 03.03.2017 в одностороннем порядке, которые были получены ООО «Строительный комплекс» 12.08.2019.

Ссылаясь на то обстоятельство, что сохранение записей в ЕГРН о запрете проведения любых регистрационных действий в отношении спорных квартир, не позволяет истцу осуществить регистрацию расторжения договоров долевого участия, а также зарегистрировать права собственности на спорные квартиры, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Рассмотрев спор по существу заявленных исковых требований, руководствуясь положениями статей 219, 301-305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), части 4 статьи 5, части 3 статьи 9, статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», части 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве), с учетом разъяснений пунктов 50, 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее- постановление Пленума № 10/22), пункта 94 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее- постановление Пленума № 25), суды обоснованно пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку договоры участия в долевом строительстве прекращены в связи с односторонним отказом застройщика от их исполнения по причине невнесения участником долевого строительства платежей, как следствие этого имущественные права требования участника долевого строительства передачи квартир также прекращены, и поскольку ООО «Строительный комплекс» не является собственником объектов долевого участия, то наложенный арест нарушает права застройщика. 

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Согласно части 1 статьи 119 Закона об исполнительном производстве в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пунктах 50 и 51 постановления Пленума № 10/22 разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Ответчиками по искам об освобождении имущества от ареста являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Судами верно установлено, что правоотношения сторон регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее также - Закон № 214-ФЗ), положениями статей 9 и 11 которого предусмотрено, что участник долевого строительства в праве отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья при наступлении определенных оснований. 

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона № 214-ФЗ).

В силу части 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. 

Частью 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем за тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. 

В силу пункта 2.1 договоров участник долевого строительства производит оплату застройщику в сумме, установленной договорами в течение 1 дня после регистрации договора.

Доказательств оплаты квартир в соответствии с условиями договоров, ООО «Строительный комплекс» в материалы дела не представило. 

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (часть 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ). 

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления (пункт 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).           

Как верно отметили суды, по причине невнесения участником долевого строительства платежей застройщик воспользовался правом на расторжение договоров, предусмотренным частью 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, вследствие чего договоры долевого участия в долевом строительстве № 56/17, № 57/17, № 104/17, № 105/17 от 03.03.2017 прекращены.

Как разъяснено в пункте 94 постановления Пленума №25, по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ).

В связи с чем суды верно указали, что основания считать сделки по расторжению договоров о долевом участии в строительстве недействительными отсутствуют.

Право требования участника долевого строительства на получение недвижимости в собственность и регистрацию прав на недвижимое имущество, возникает при исполнении обязательств перед застройщиком по оплате недвижимого имущества по договору, а также при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. 

После возведения многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию, как указано судами, имущественное право требования трансформируется в объект недвижимого имущества.

Исходя из изложенного, поскольку договоры участия в долевом строительстве прекращены, то и имущественные права требования участника долевого строительства передачи спорных квартир также прекращены.

Суды, исходя из положений ст. 219 ГК РФ, части 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», верно отметили, что по общему правилу первичное право собственности на объект долевого строительства возникает у застройщика, как обладателя соответствующего права (права собственности, права аренды и другие) на земельный участок, на котором осуществлено строительство.

Право собственности на объект долевого строительства подтверждается документами, свидетельствующими о его постройке (создании), в том числе об отводе земельного участка под строительство, разрешением на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, а для участника долевого строительства договором участия в долевом строительстве, документом о передаче объекта долевого строительства и сведениями о полной оплате его стоимости.

Следовательно, в связи с тем, что ООО «Строительный комплекс» не является собственником объектов долевого участия, не имеет имущественных прав требования к застройщику передачи объектов долевого участия, то арест объектов долевого участия нарушает права застройщика.

Из указанного следует правомерность и обоснованность вывода судов о том, что истец, являясь застройщиком спорных объектов, вправе заявить иск в порядке статьи 305 ГК РФ, а отсутствие государственной регистрации права собственности за истцом на спорные квартиры в связи с наличием обеспечительных мер не препятствует удовлетворению иска, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Относительно доводов кассатора о необходимости прекращения производства по делу в порядке пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ, суды верно указали, что предмет и основание исковых требований, заявленных ООО СЗ «Компания Козерог» в рамках данного дела и рассмотренных Арбитражным судом Тамбовской области в рамках дела №А64-3621/2018, не тождественны, заявленные в настоящем деле требования основаны на иных фактических обстоятельствах, которым не была дана оценка при рассмотрении дела №А64-3621/2018, в связи с чем оснований для прекращения производства по настоящему делу не имеется.

 Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, а суд кассационной инстанции не вправе осуществлять названные процессуальные действия в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

В связи с окончанием кассационного производства меры, принятые определением Арбитражного суда Центрального округа от 07.05.2021 (с учетом определения об исправлении описки от 14.05.2021), по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Тамбовской области от 21.10.2020 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по делу № А64-8927/2019 с момента принятия судом кассационной инстанции настоящего постановления утрачивают силу на основании ч. 4 ст. 283 АПК РФ.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 21.10.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по делу №А64-8927/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Тамбовской области от 21.10.2020 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 07.05.2021 (с учетом определения об исправлении описки от 14.05.2021) по делу № А64-8927/2019.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

Судьи

ФИО3

ФИО4

ФИО5