ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-14460/2017

г. Челябинск

14 декабря 2017 года

Дело № А07-17169/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Тихоновского Ф.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТКС» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2017 по делу № А07-17169/2017 (судья Юсеева И.Р.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «ТКС» - ФИО2  (доверенность от 06.02.2017), ФИО3 (доверенность от 01.12.2017).

Общество с ограниченной ответственностью «ТКС» (далее – ООО «ТКС», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным действия Администрации, выраженного в отказе в представлении в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:1201, общей площадью 72 746 кв. м в аренду сроком на три года под объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:56:060506:4490, расположенного по адресу: 

<

...> в районе бывшего рынка автозапчастей; в качестве восстановления нарушенных прав обязать Администрацию в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ принять решение о представлении земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:1201, общей площадью 72 746 кв. м в аренду сроком на три года под объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 02:56:060506:4490, расположенного по адресу: 

<

...> в районе бывшего рынка автозапчастей и направить в адрес общества проект договора аренды указанного земельного участка в месячный срок с момента принятия решения.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.09.2017 (резолютивная часть объявлена 21.09.2017) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы считает, что суд неверно применил норму пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, которая устанавливает два самостоятельных основания для получения земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства. Настаивает на том, что имеет право на предоставление земельного участка в аренду на новый срок в порядке указанной нормы закона. При этом отмечает, что испрашиваемый земельный участок был предоставлен обществу для строительства по договору аренды от 07.03.2013, то есть до 01.03.2015.

Отзыв на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель заинтересованного лица не явился. С учетом мнения представителей заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя заинтересованного лица.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. На вопрос суда пояснили, что на незавершенном строительством объекте, расположенном на земельном участке, закончено строительство фундамента и начато возведение стен первого этажа. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 07.03.2013 года между Администрацией (арендодатель) и ДООО «ТСК «Центральный рынок» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 41-13-59зем, по условиям которого на основании протокола о результатах открытых торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 05.03.2013 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:56:060506:1201, общей площадью 72 746 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> в районе бывшего рынка автозапчастей, для строительства и обслуживания торгового центра (пункт 1.1 договора)                            (л. 

<

...>).

Срок аренды участка устанавливается с 07.03.2013 по 06.03.2017                    (пункт 2.1 договора).

По акту приема-передачи земельный участок был передан арендатору 07.03.2013 (л. д. 13).

Договор 05.04.2013 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (л. д. 15).

В связи с переименованием ДООО «ТСК «Центральный рынок» в ООО «ТКС» сторонами заключено дополнительное соглашение от 23.09.2014 (л. д. 16).

Заявителем получено разрешение Администрации на строительство торгового центра общей площадью 34 000 кв. м от 15.02.2016 № 02-03307000-17-2016 (л. д. 17).

02 февраля 2017 года ООО «ТКС» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:56:060506:4490, о чем совершена запись регистрации № 02:56:060506:4490-02/117/2017-1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.02.2017 (л. д. 18-20).

02 февраля 2017 года заявитель обратился в Администрацию с заявлением исх. № 02/02 о продлении договора на срок не менее трех лет со ссылкой на пункт 5.1 договора и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л. д. 25).

Сопроводительным письмом от 09.03.2017 № 16-1492 Администрацией в адрес ООО «ТКС» направлено дополнительное соглашение о продлении договора, а также расчеты арендной платы с 07.03.2017 по 06.03.2020 (л. 

<

...>). 

01 марта 2017 года общество обратилось в Администрацию с заявлением за исх. № 01/03, в котором, руководствуясь пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, просило заключить договор аренды земельного участка в целях завершения строительства (л. д. 26).

Письмом от 03.04.2017 исх. № 20-2075 Администрация сообщила обществу о том, что письмом от 09.03.2017 исх. № 16-1492 направила в адрес общества три экземпляра дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка (л. д. 27).

16 марта 2017 года ООО «ТКС» обратилось в Администрацию с заявлением исх. № 16/03 о подготовке документов о продлении аренды земельного участка, руководствуясь пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ                 (л. д. 28).

Письмом от 18.04.2017 Администрацией направлен ответ об отказе в продлении договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (л. д. 29). В ответе Администрация сослалась на то, что указанная норма Федерального закона относится к земельным участкам, предоставленным до 01.03.2015, на которых расположен объект незавершенного строительства, а так как цель использования земельного участка - строительство объекта недвижимости не достигнута, договор аренды земельного участка, заключенный на торгах, должен быть продлен на новый срок на условиях ранее заключенного договора.

Полагая, что отказ заинтересованного лица в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства противоречит действующему законодательству и нарушает права заявителя в области предпринимательской деятельности, последний обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что норма пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ к спорным правоотношениям не может быть применена. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей заявителя, пришел к следующим выводам.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

  Так, в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

  Исключение из этого общего правила составляют, наряду с прочим, положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

  В соответствии с положениями указанной нормы в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 названного Кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

  Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

   Арбитражный суд апелляционной инстанции не соглашается с толкованием нормы пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, приведенным арбитражным судом первой инстанции в обжалуемом решении и Администрацией в обжалуемом отказе в предоставлении земельного участка. 

Так, отказывая в удовлетворении требований заявителя, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что указанная норма относится к земельным участкам, предоставленным до 01.03.2015, на которых расположен объект незавершенного строительства, право собственности на который также зарегистрировано до 01.03.2015. В настоящем же случае право собственности общества на незавершенный строительством объект зарегистрировано только 02.02.2017. Следовательно, по мнению арбитражного суда первой инстанции, указанная норма к спорным правоотношениям не может быть применена. 

Между тем, из буквального толкования приведенной нормы пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ следует, что в данной норме предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов: 

1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015. В данном случае факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения. 

В настоящем случае договор аренды земельного участка под строительство был заключен с заявителем до 01.03.2015.

  Также следует отметить, что в приведенной норме законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона. 

  В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения. 

  Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. 

  Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств                 (абзац 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 указанной статьи). 

  По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 названного Кодекса). 

  При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 названного Кодекса). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 названного Кодекса).

В настоящем случае на испрашиваемом земельном участке заявителем возведен объект незавершенного строительства, право собственности общества на который зарегистрировано в установленном порядке 02.02.2017. 

Из пояснений представителей заявителя в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции следует, что на незавершенном строительством объекте, расположенном на земельном участке, закончено строительство фундамента и начато возведение стен первого этажа. 

На основании изложенного выше, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка под строительство был заключен с ООО «ТКС» до 01.03.2015, на земельном участке обществом возведен объект незавершенного строительства, арбитражный суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований общества.

Ввиду указанного обжалуемое решение суда подлежит отмене на основании части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а заявленные обществом требования необходимо удовлетворить: признать незаконным, не соответствующим пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ отказ Администрации, выраженный в письме от 18.04.2017              № 20-2424, в предоставлении обществу в аренду сроком на три года спорного земельного участка для завершения строительства незавершенного строительством объекта; обязать Администрацию в соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня принятия настоящего постановления подготовить проект договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства незавершенного строительством объекта и направить его обществу.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С Администрации в пользу общества подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по заявлению и по апелляционной жалобе в сумме 6000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2017 по делу № А07-17169/2017 отменить.

Заявленные обществом с ограниченной ответственностью «ТКС» требования удовлетворить.

Признать незаконным, не соответствующим пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отказ Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, выраженный в письме от 18.04.2017 № 20-2424, в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «ТКС» в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:1201, общей площадью 72 746 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> в районе бывшего рынка автозапчастей, для завершения строительства незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 02:56:060506:4490.

Обязать Администрацию городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан в соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня принятия настоящего постановления подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:1201, общей площадью 72 746 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> в районе бывшего рынка автозапчастей, сроком на три года для завершения строительства незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 02:56:060506:4490 и направить его обществу с ограниченной ответственностью «ТКС».

Взыскать с Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТКС» расходы по государственной пошлине по заявлению и по апелляционной жалобе в сумме 6000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                              М.И. Карпачева

                                                                                                          Ф.И. Тихоновский