АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А68-13839/2017

г. Калуга

17 мая 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 17.05.2019

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

ФИО1

ФИО2

ФИО3

судей

при участии в заседании

от истца: 

МУП "Комбинат школьного питания"

от ответчика:

 ООО "Хим-Эласт"

от третьих лиц:

ПАО "Сбербанк"

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росрееста" по Тульской области

представителя ФИО4 (дов. б/н от 28.12.2018);

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хим-Эласт" на решение Арбитражного суда Тульской области от 07.11.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 по делу № А68-13839/2017,

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное унитарное предприятие "Комбинат школьного питания" (далее- МУП "Комбинат школьного питания", комбинат) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к администрации муниципального образования город Ефремов (далее- администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Хим-Эласт" (далее- ООО "Хим-Эласт", общество) о признании недействительным заключенного между администрацией муниципального образования город Ефремов и обществом с ограниченной ответственностью "Хим-Эласт" договора купли-продажи земельного участка от 11.01.2007 с кадастровым номером 71:27:010301:89 общей площадью 6599 кв. м, расположенного: Тульская область, 

<

...>, в части продажи обществу с ограниченной ответственностью "Хим-Эласт" земельного участка, необходимого муниципальному унитарному предприятию "Комбинат школьного питания" для эксплуатации и использования по целевому назначению нежилого здания (картофелехранилище) с кадастровым номером 71:27:010301:225, с почтовым адресом: 

<

...> находящегося в границах точек, указанных в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью "Тульский городской центр градостроительства и землеустройства" № 17263 от 28.06.2018; применении последствия недействительности сделки в указанной части, обязании ООО "Хим-Эласт" возвратить администрации муниципального образования город Ефремов по акту приема-передачи земельный участок площадью 2 551 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, 

<

...>, а администрацию муниципального образования город Ефремов возвратить ООО "Хим-Эласт" денежные средства за земельный участок площадью 2 551 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО "Сбербанк", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Тульской области.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 07.11.2018 (судья Н.А. Рыжикова), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 (судьи М.М. Дайнеко, ФИО5, ФИО6), исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а так же несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, общество обратилось в суд округа с кассационный жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что является добросовестным приобретателем земельного участка по сделке, которая прошла государственную регистрацию, общество несло расходы по содержанию земельного участка; картофелехранилище на земельном участке не находится, разрушено и не используется истцом более 15 лет; в качестве применения последствий недействительности сделки суду належало взыскать с администрации денежные средства в счет стоимости части земельного участка, оставив земельный участок под картофелехранилищем во владении общества. 

В судебном заседании и отзывом представитель истца не согласился с доводами, изложенными в кассационной жалобе. Считает состоявшиеся по делу судебные акты законными и обоснованными.

Кассатор и другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 166, 167, 168, 180 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ), статей 1, 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, далее- ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пунктах 71, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – постановление Пленума №25), пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – постановление Пленума №10/22), правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, обоснованно исходили из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, объект недвижимого имущества: нежилое здание- картофелехранилище, площадью 443,4 кв. м, местонахождение: 

<

...> кадастровый номер 71:27:010301:225 является муниципальной собственностью- Муниципального образования город Ефремов, о чем представлено Свидетельство о государственной регистрации права от 30.03.2016. Муниципальная собственность на указанный объект недвижимого имущества возникла у муниципального образования на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №33020-1 "О разграничении государственной собственности на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт- Петербурга и муниципальную собственность".

На основании постановления главы муниципального образования город Ефремов и Ефремовский район Тульской области "О закреплении недвижимого муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием "Комбинат школьного питания" от 26.05.2004 № 641, указанный объект передан муниципалитетом на праве хозяйственного ведения комбинату.

Право хозяйственного ведения зарегистрировано за комбинатом в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, о чем 30.03.2016 сделана запись и выдано Свидетельство о государственной регистрации права.

МУП "Комбинат школьного питания" направило в адрес администрации муниципального образования город Ефремов письмо от 07.10.2016 с просьбой заключить договор аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, расположенного по адресу: 

<

...> под указанным картофелехранилищем.

Согласно топографическому плану картофелехранилище расположено на земельном участке с кадастровым номером 71:27:010301:89.

Поскольку испрашиваемый земельный участок был отчужден администрацией по договору купли-продажи от 11.01.2007 обществу с ограниченной ответственностью "Хим-Эласт", администрация не смогла предоставить МУП "Комбинат школьного питания" земельный участок в аренду. 

В соответствии с кадастровой выпиской на земельный участок и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 15.09.2017, земельный участок с кадастровым номером 71:27:010301:89 общей площадью 6599 кв. м принадлежит на праве собственности ООО "Хим-Эласт".

Ссылаясь на то, что заключенная ответчиками сделка нарушает права комбината, так как последний не может реализовать свое право на земельный участок путем заключения договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с иском.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

 Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 40 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия, определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами. Собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.

Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия (пункт 5 постановления Пленума №10/22).

При этом суды, правомерно руководствовались следующим.

Исходя из подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на  приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица- собственники зданий, строений, сооружений (в редакции на момент заключения оспариваемого договора).

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду не зависимо от других лиц, если первоначальный участок делим. 

  Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 следует, что статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Выбор способа защиты исключительного права на землепользование зависит от дальнейших намерений собственника объекта недвижимости в отношении земельного участка. В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Судами установлено, что у комбината- унитарного предприятия  с 26.05.2004 возникло право хозяйственного ведения в отношении переданного ему имущества- картофелехранилища, расположенного на земельном участке, который в последующем был отчужден администрацией обществу.

В силу положений пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственным и муниципальным унитарным предприятиям, основанным на праве хозяйственного ведения, земельные участки могут предоставляться только на праве аренды.

Сделка по продаже земельного участка ООО "Хим-Эласт" нарушает требования земельного и гражданского законодательства об исключительном праве комбината на приобретение земельного участка в аренду для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в связи с чем, суды обоснованно признали сделку недействительной в части.

Судами установлено, что картофелехранилище, принадлежащее истцу, в результате формирования земельного участка с кадастровым номером 71:27:010301:89, оказалось расположенным внутри земельного участка наряду с объектом недвижимого имущества ответчика.

Доводы общества о том, что картофелехранилище разрушено и не используется опровергается материалами дела и проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизой, согласно выводов которой, нежилое здание (картофелехранилище) располагается на земельном участке с кадастровым номером 71:27:010301:89 по адресу: 

<

...>; земельный участок с кадастровым номером 71:27:010301:89 является делимым, так как на нем расположено два обособленных здания, каждое из которых имеет исторически сложившуюся территорию пользования и обособленный доступ от земель общего пользования. Экспертом представлен вариант раздела земельного участка с образованием земельных участков для эксплуатации на нем обособленных нежилых зданий. 

Правом на заявление ходатайства о проведении повторной либо дополнительной экспертизы, кассатор не воспользовался, выводы, содержащиеся в заключении эксперта в суде первой и апелляционной инстанций не опровергнуты.

При этом следует отметить, что по смыслу подпункта 7 пункта 4 статьи 8, пункта 1 статьи 23 и пункта 7 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (введенного в действие с 01.01.2017) основанием для снятия с государственного кадастрового учета и одновременного внесения в публичный реестр записи о прекращении прав на здание, сооружение и иные объекты недвижимости в связи с их гибелью (уничтожением) является соответствующий акт обследования, подготавливаемый кадастровым инженером.

Однако такого акта установленной формы, предусмотренной Приказом Минэкономразвития России от 20.11.2015 № 861 "Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке", обществом в материалы дела не представлено.  

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части

Таким образом, сама по себе государственная регистрация оспариваемой сделки не имеет правового значения при принятии судом решения о признании недействительной сделки в части. При наличии установленных судами фактических обстоятельств совершения сделки, в том числе в отношении части земельного участка занятого объектом недвижимого имущества, не принадлежащего обществу ни на каком- либо праве, общество не может считаться добросовестным приобретателем земельного участка в части занятой чужим объектом. 

Учитывая положения п. 2 ст. 167, ст. 180 ГК РФ, принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 71:27:010301:225 является делимым, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что в данном случае возможно признание сделки с недвижимостью недействительной в части, затрагивающей права и интересы истца. В целях защиты исключительного права комбината на землепользование необходим возврат покупателем соответствующей части земельного участка в муниципальную собственность.   

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебного акта в кассационном порядке.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, в данном случае об удовлетворении исковых требований, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 07.11.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 по делу № А68-13839/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3