ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-3676/2017

город Ростов-на-Дону

26 декабря 2018 года

15АП-19194/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи  Сулименко О.А., 

судей Галова В.В., Попова А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

от ТСЖ «Актив»: представитель ФИО2 по доверенности от 06.04.2018;

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель ФИО3 по доверенности от 17.09.2018 № 100/11;

от администрации города Ростова-на-Дону: представитель ФИО4 

по доверенности от 13.11.2018 №59-1/395;

от АО «Научно-производственное предприятие космического приборостроения «Квант»: представитель ФИО5 по доверенности от 09.04.2018;

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья «Актив» 

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.2018 по делу № А53-3676/2017, 

принятое судьей Смольковой А.В.,

по иску товарищества собственников жилья «Актив» (ИНН 

<

***>, 

ОГРН 

<

***>)

к администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

открытому акционерному обществу «Научно-производственное предприятие космического приборостроения «Квант» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьих лиц: публичного акционерного общества Банк ВТБ, акционерного общества «Газпромбанк», публичного акционерного общества «коммерческий банк «Центр-Инвест», Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,  ФИО6, обществу с ограниченной ответственностью  «Донстрой» 

о признании недействительным раздела, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ "Актив" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации г. Ростова-на-Дону (далее - администрация), Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) и ОАО "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" (далее - предприятие) со следующими требованиями:

- признать недействительным (незаконным) раздел земельного участка площадью 1649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49 на два земельных участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 (площадью 363 кв. м) и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 (площадью 1286 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома);

- восстановить кадастровый учет земельного участка площадью 1649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49;

- признать право общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок площадью 1649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49 за всеми собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Исковые требования мотивированы тем, что предприятие, осуществив раздел земельного участка, фактически распорядилось общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Банк ВТБ 24, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, АО "Газпромбанк", ПАО КБ "Центр Инвест", ФИО6, ООО "Донстрой" и Октябрьский районный отдел судебных приставов.

Решением от 17.07.2017 признан недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49; восстановлен кадастровый учет указанного участка. Признано право общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок площадью 1649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49 за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>. В удовлетворении требований к администрации и департаменту отказано. Судебный акт мотивирован тем, что на земельном участке площадью 1649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49, право собственности на который зарегистрировано за предприятием, построен многоквартирный жилой дом (введен в эксплуатацию 30.12.2010). Раздел спорного земельного участка произведен без участия и согласия собственников помещений многоквартирного дома и товарищества. В материалах дела отсутствуют доказательства, послужившие основанием для проведения раздела земельного участка. Доказательства того, что площади части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49, занятой домом достаточно для его надлежащей эксплуатации, материалы дела не содержат. В удовлетворении исковых требований к администрации и департаменту оказано ввиду отсутствия нарушений прав и законных интересов истца со стороны указанных лиц; решение о разделе земельного участка данные лица не принимали.

Апелляционным постановлением от 13.10.2017 решение от 17.07.2017 отменено. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме может поступить лишь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 к таковым не относится, поскольку его разрешенным использованием являлось "проектирование, строительство и последующая эксплуатация жилого квартала", что неравнозначно "проектированию, строительству и последующей эксплуатации конкретного жилого дома". Предприятие указывало, что в состав земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 входили земли, занятые территорией общего пользования - дорогой (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которая является единственным внутриквартальным проездом к другим земельным участкам, а также жилым домам в границах данного квартала. То обстоятельство, что образованный в результате раздела земельный участок площадью 363 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 имеет разрешенное использование "внутриквартальная территория, внутриквартальные проезды", подтверждает данное заявление. В судебном заседании представитель товарищества подтвердил, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 находятся дорога и полотно ее расширения. Таким образом, до раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 земельный участок под спорным многоквартирным жилым домом не был сформирован и положения закона, регламентирующие возникновение права собственности на земельный участок у собственников помещений в данном доме, к спорной ситуации не применимы.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.02.2018 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Судебные акты приняты без учета следующего. Право собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, подлежит судебной защите как до постановки участка на государственный кадастровый учет (как законных владельцев участка), так и после его формирования в установленном порядке (как сособственников земельного участка). Для правильного разрешения рассматриваемого дела судам следовало установить обстоятельства соблюдения градостроительных норм и правил при разделе исходного земельного участка, достаточности сформированного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 (площадью 1286 кв. м) для нормальной эксплуатации многоквартирного жилого дома (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в этих домах). 

При новом рассмотрении товарищество уточнило требования и просило о признании недействительным (незаконным) раздела земельного участка площадью 1649 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 на два земельных участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв.м. и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1286 кв.м. для эксплуатации многоквартирного дома (снятие разделенного участка с кадастрового учета и постановка вновь образованных участков на кадастровый учет), восстановить кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1649кв.м., признании права общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1649кв.м., за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 11.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, привлечен ФИО7 с требованиями о признании внутриквартального проезда, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 территорией общего пользования.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.2018 в иске отказано. В удовлетворении требований ФИО7 отказано. Решение мотивировано следующим. По итогам судебной экспертизы установлено, что площадь земельного участка, необходимого (достаточного) для обслуживания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> в соответствии с требованиями СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» составляет 2428 кв.м. Вместе с тем, изначально под строительство отведен земельный участок площадью 1649 кв.м. Площадь земельного участка, рассчитанная экспертом, обосновывает, прежде всего необходимость обеспечения парковки транспортных средств, принадлежащих собственникам жилых помещений. Вместе с тем, в условиях плотной городской застройки осуществление прав собственников имущества не может создавать условия для нарушения прав иных лиц.

Товарищество собственников жилья "Актив" обжаловало решение  суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, удовлетворить иск. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Суд не учел обязательные указания суда кассационной инстанции. Суд не учел, что все участки, граничащие со спорным земельным участком, имеют свободный доступ альтернативными путями, а не только через земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49. Земельный участок в любом случае будет находиться в общем доступе. Приоритет имеет эксплуатация земельного участка для нужд многоквартирного жилого дома. 

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены. 

В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, представитель товарищества настаивал на доводах апелляционной жалобы, представители предприятия, департамента и администрации просили оставить судебный акт без изменения. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ТСЖ «Актив» является жилищно-эксплуатирующей организацией многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Строительство указанного дома согласно договорам о долевом участии в строительстве, осуществлялось ООО «Донстрой» - застройщик (разрешение на строительство № RU61310000-6707-1 от 10.07.2008).

Земельный участок, на котором возводился вышеуказанный многоквартирный жилой дом был сформирован 23.10.2007 с кадастровым № 61:44:0071901:49 площадью 1649 кв.м., с назначением «для проектирования, строительства и последующей эксплуатации жилого квартала», право собственности зарегистрировано за ОАО НПП КП «Квант».

Согласно проектной документации от 01.08.2008 земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 года на основании договора аренды земельного участка № 12 от 06.06.2008, заключенного между ОАО НПП КП «Квант» и ООО «Донстрой».

30.12.2010 построенный на указанном земельном участке площадью 1649 кв.м. с кадастровым № 61:44:0071901:49 многоквартирный дом по адресу: 

<

...>, был введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU61310000-6707 от 30.12.2010. Зарегистрированы права собственности на помещения в многоквартирном доме участников долевого строительства.

В 2013 году по заявлению предприятия произведено межевание земельного участка площадью 1649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49 с образованием двух земельных участков с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 (площадью 363 кв. м с разрешенным использованием «внутриквартальная территория, внутриквартальные проезды») и кадастровым номером 61:44:0071901:3035 (площадью 1286 кв. м с разрешенным использованием «многоквартирный жилой дом»).

Как указывает истец, в ноябре 2016 года ТСЖ «Актив» стало известно, что предоставленный для строительства жилого дома земельный участок площадью 1649 кв.м. с кадастровым № 61:44:0071901:49 был разделен без ведома ТСЖ «Актив» и собственников многоквартирного дома на два самостоятельных земельных участка: с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв.м для внутриквартальной территории и внутриквартальных проездов и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1286 кв.м для эксплуатации многоквартирного дома.

Земельный участок с кадастровым № 61:44:0071901:49 был разделен на два указанных самостоятельных земельных участка в 2013 году на основании заявления ОАО «НПП КП «Квант».

Полагая, что раздел земельного участка площадью 1649 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0071901:49 под многоквартирным домом, проведенный без участия собственников помещений многоквартирного дома и ТСЖ «Актив» является незаконным, ТСЖ «Актив» обратилось в суд с настоящим иском.

Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определяет, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции исходил из следующего правового регулирования. 

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В то же время по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Из приведенных норм и разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления N 10/22, следует, что до осуществления государственного кадастрового учета собственники помещений в многоквартирном доме пользуются правами законных владельцев в отношении земельного участка, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме).

Таким образом, право собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, подлежит судебной защите как до постановки участка на государственный кадастровый учет (как законных владельцев участка), так и после его формирования в установленном порядке (как сособственников земельного участка).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса определяет, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки данных территорий.

В силу приведенных норм земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется с учетом его естественных границ, площадь такого участка определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели.

Истец полагает, что  земельный участок площадью 1649 кв.м. является минимально необходимым для эксплуатации многоквартирного жилого дома, в связи с чем произведенный раздел на два земельных участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв.м. и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1286 кв.м. для эксплуатации многоквартирного дома является незаконным. 

Истец не учитывает фактическое расположение многоквартирного жилого дома в существующей застройке. 

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции провел экспертизу для целей установления нормативно необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома земельного участка. 

Определением суда от 11.05.2018 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Ас-Консалтинг», эксперту ФИО8. Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: определить границы земельного участка, необходимого (достаточного) для обслуживания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

По результатам экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение № 275/18 от 03.07.2018, согласно которому эксперт пришел к выводу, что площадь земельного участка, необходимого (достаточного) для обслуживания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с требованиями СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» составляет 2428 кв.м, однако определить границы земельного участка, которые бы соответствовали указанной площади не предоставляется возможным, так как:

- площадь исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 по адресу: 

<

...>, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома составляла всего 1649 кв.м, что на 779 кв.м (2428-1649) меньше площади нормативного (минимального) размера земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного жилого дома;

- земельный участок с кадастровым номер 61:44:0071901:49 по адресу: 

<

...>, площадью 1649 кв.м., не имеет общих границ со свободными землями, присоединение которых могло бы обеспечить доведение площади земельного участка до нормативного значения (2428 кв.м), в результате чего, минимальная площадь земельного участка необходимого (достаточного) для обслуживания многоквартирного жилого дома, может быть принята равной 1649 кв.м, т.е. площади земельного участка, первоначально предоставленного для строительства многоквартирного дома.

Товарищество полагает, что указанных выводов эксперта достаточно для признания состоявшегося раздела земельного участка незаконным. 

Между тем, из материалов дела видно следующее. 

Суд первой инстанции учел, что из экспертного заключения следует, что площадь земельного участка, рассчитанная экспертом, обосновывает, прежде всего необходимость обеспечения парковки транспортных средств, принадлежащих собственникам жилых помещений. 

Из пояснительной записки к проекту многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, (т. 10 л.д. 110-111) видно, что на земельном участке запроектированы автопроезды площадью 600 кв.м. 

Наличие сквозного автопроезда следует из представленного в материалы дела плана жилого квартала (т. 10 л.д. 113-116). 

Таким образом, земельный участок площадью 1649 кв.м. изначально не был спланирован исключительно для эксплуатации строящегося многоквартирного жилого дома. 

Наличие на данном земельном участке сквозного внутриквартального проезда признается истцом, который указал в апелляционной жалобе, что не планирует его перекрывать. 

С учетом использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 (площадью 363 кв. м с разрешенным использованием «внутриквартальная территория, внутриквартальные проезды») как внутриквартального проезда, как это и было запланировано при строительстве, неопределенным кругом лиц, товарищество не может ссылаться на незаконность раздела земельного участка. 

Суд правомерно указал, что в условиях плотной городской застройки осуществление прав собственников имущества не может создавать условия для нарушения прав иных лиц.

Решение суда в указанной части подлежит оставлению без изменения. 

В части отказа в иске ФИО10 судебный акт не обжалуется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Ввиду изложенного правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.2018 по делу № А53-3676/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко

СудьиВ.В. Галов

А.А. Попов