Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-81754/2020

25 мая 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  22 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  25 мая 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Петроклиника" (адрес:  Россия 191123, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ФУРШТАТСКАЯ, 47/11, ЛИТЕР А, ПОМ.5Н, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/А/2-Н, ОГРН:  

<

***>);

третьи лица: 1) Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга; 2) санкт-петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" 

об обязании внести изменения в договор, взыскании неосновательного обогащения

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 13.11.2021),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.01.2022),

- от третьих лиц: 1) ФИО4 (доверенность от 21.05.2021), 2) не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Петроклиника» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об обязании внести изменения в договор аренды № 03-А145590 от 02.06.2004 (далее – Договор), установив фактическую площадь переданного в аренду помещения – 311,4 кв.м, об установлении арендной платы в размере 115 014,17 руб. в месяц, о взыскании 4 599 047,48 руб. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы за период с 01.09.2017 по 30.09.2020. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ), санкт-петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение).

ККИ, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил.

Представитель истца в судебном заседании 22.04.2022, уточнив требования  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил взыскать с ответчика 134 921,54 руб. переплаты, образовавшейся по состоянию на 31.12.2019.

Представители Комитета и Учреждения возражали против иска по мотивам, изложенным в письменных позициях.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «Центр простатологии» (впоследствии  -Общество; арендатор) и Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (впоследствии – Комитет; арендодатель) 02.06.2004 заключили Договор в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, пом. 5-Н, общей площадью 326,7 кв.м (далее – Объект).

Арендная плата за Объект составила 287 535,43 руб. в месяц, что составляет 880,12 руб./кв.м. 

Как указало Общество в обоснование иска, в соответствии с п. 1.1 Договора Объект предоставлен истцу для использования под «нежилые цели», т.о., функции использования Объекта могут быть как «торговая», так и «офисная» и «производственно-складская».

Как следует из информации, содержащейся в ЕГРЮЛ, основным видом деятельности истца является «Общая врачебная практика» (ОКВЭД 86.21). 

Согласно п. 6.5 Договора предполагаемыми целями использования объекта являются «медицинские цели» (размещение медицинской организации, конторы).

Таким образом, применение для расчёта размера арендной платы «торговой» базовой ставки является необоснованным, поскольку истец не осуществляет торговой деятельности.

Согласно п. 2.2.1 Договора истец обязан использовать объект в соответствии с установленными законодательством нормами и правилами, в том числе правилами противопожарной безопасности и санитарными нормами и правилами.

В соответствии с СанПиНом 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность», утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 18.05.2010 № 58, архитектурно-планировочные и конструктивные решения зданий и помещений для медицинской деятельности должны обеспечивать оптимальные условия для осуществления лечебно-диагностического процесса, соблюдения санитарно-противоэпидемического режима и труда медицинского персонала. Высота помещений допускается не менее 2,6 м (п. 3.1 раздела 3 «Требования к зданиям, сооружениям и помещениям» параграфа I «Общие требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность»).

При этом согласно кадастровому паспорту от 18.12.2008 перепад высот Объекта составляет 1,16 – 2,58 м, таким образом, даже согласно официальным данным, содержащимся в кадастровом паспорте, максимальная высота потолка помещений Объекта не соответствует минимальным требованиям для оказания медицинских услуг (медицинского вмешательства).

Фактическая же высота помещений Объекта составляет не более 2,35 м.

Поскольку Объект является полуподвальным помещением, не соответствует требованиям, установленным СанПиНом 2.1.3.2630-10, является непригодным для использования в качестве медицинской конторы; согласно ответу Отдела надзорной деятельности и профилактической работы Центрального района МЧС России от 06.03.2020 (исх. № 427-43-1-18), Объект не соответствует требованиям противопожарной безопасности, предъявляемым к торговым и офисным помещениям, единственное возможное использование Объекта истцом - для хранения медицинского оборудования, медикаментов и иного имущества клиники, а также производства медицинских анализов (лаборатория). 

Медицинские услуги как таковые оказываются истцом в ином помещении, 13-Н.

С учетом изложенного, по мнению истца, для расчёта размера арендной платы надлежит использовать базовую ставку для производственно-складских помещений, размер которой в 2,5 раза меньше ставки для торговых помещений.

Кроме того, фактическая площадь Объекта, находящаяся во владении и пользовании истца, меньше указанной в Договоре.

В соответствии с п. 1.1 Договора общая площадь Объекта составляет 326,7 кв.м.

Вместе с тем, в соответствии с кадастровым паспортом Объекта от 18.12.2008 общая площадь Объекта составляет 320,8 кв.м, что на 5,9 кв.м меньше площади указанной в Договоре.

Таким образом, с 18.12.2008 ответчик необоснованно начисляет арендную платы на несуществующую часть Объекта площадью 5,9 кв.м.

Ответчик предлагал истцу устранить расхождение в площади, в том числе, в письме от 24.07.2015 № 30781-32, путем обращения в Управление нежилого фонда для заключения дополнительного соглашения.

Вместе с тем, как указал истец, соответствующее дополнительное соглашение ни Комитетом, ни названным Управлением заключено не было.

Также в период действия Договора на Объекте был оборудован водомерный узел многоквартирного дома, в котором находится Объект. Водомерный узел расположен в помещении № 26 (площадь 7,9 кв.м) Объекта и перекрывает вход в помещение № 27 (площадь 1,5 кв.м) Объекта, т.е. фактически делает невозможным полноценное использование истцом части Объекта общей площадью 9,4 кв.м, поскольку истцу необходимо обеспечивать доступ к водомерному узлу для профильных служб, управляющей компании и совета дома.

Обращения истца к ответчику по вопросу выделения водомерного узла в отдельное помещение (либо установлении сервитута) к какому-то результату не привели.

Посчитав, что размер арендной платы, начисляемой за аренду Объекта, носит необоснованный характер, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, в котором просило внести в Договор изменения, касающиеся размера арендной платы,  и взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор по правилам статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 № 16092/10, определении Конституционного суда Российской Федерации от 14.07.2011 № 980-О-О, норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Арендные отношения по договору, заключенному на неопределенный срок, прекращаются по истечении трех месяцев с момента получения одной из сторон уведомления об отказе в данном случае от договора аренды земельного участка, если иное не установлено в договоре.

В рассматриваемом случае по истечении срока действия Договора арендатор продолжал использовать помещение в отсутствие возражений арендодателя. 

С учетом изложенного в силу положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ у арендодателя возникло право на односторонний отказ от Договора, которое было реализовано посредством направления в адрес Общества уведомления от 05.11.2019 № 79231-32/19 об отказе от Договора. Соответствующая запись о прекращении права аренды была внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

Учреждение в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» обеспечивает реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга; Комитет в ходе рассмотрения дела подтвердил свое волеизъявление на расторжение Договора в одностороннем порядке, что также согласуется с положениями ст. 183 ГК РФ, в связи с чем доводы истца о недействительности названного уведомления по мотиву отсутствия у Учреждения соответствующих полномочий безосновательны.

Односторонний отказ от исполнения Договора, выраженный в уведомлении от 05.11.2019 № 79231-32/19, недействительным в установленном порядке не признан; мотивированных оснований недействительности такого отказа истцом не приведено, судом не установлено.

То обстоятельство, что у уполномоченных государственных органов, в частности ККИ, по состоянию на момент, когда арендные отношения с Обществом у Комитета прекратились, не было соответствующих сведений, не свидетельствует о недействительности отказа, который совершен арендодателем в порядке, установленном ст. 165.1,450.1 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Законом не предусмотрена возможность внести изменения в расторгнутый или прекративший свое действие договор, в связи с чем соответствующие требования истца не могут быть признаны правомерными.

При таких обстоятельствах требование Общества о внесении в Договор изменений удовлетворению не подлежит.

Общество также просило взыскать с ответчика (с учетом уточнений, заявленных представителем истца в судебном заседании 22.04.2022) 134 921,54 руб. неосновательного обогащения в размере переплаты по Договору образовавшейся за период с 01.09.2017 по 31.12.2019.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

При этом правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

По смыслу статьи 1102 ГК РФ для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо одновременное наличие трех факторов: приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединения к нему новых ценностей или сохранения того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретения или сбережения имущества за счет другого лица; отсутствия правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Арендная плата за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, является регулируемой.

Размер и порядок внесения арендной платы регламентирован разделом 3 Договора «Платежи и расчеты по Договору».

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы по Договору производился арендодателем исходя из площади Объекта 326,7 кв.м.

В то же время, как установлено в ходе рассмотрения дела, фактическая площадь Объекта составляет 320,8 кв.м, что подтверждено, в том числе кадастровым паспортом помещения от 18.12.2008 (том дела 1, л.д. 43), актом ККИ от 09.12.2020 (том дела 1, л.д. 117-120) и иными представленными в дело доказательствами и лицами, участвующими в деле, по сути не оспаривалось.

Согласно представленному Учреждением справочному расчету за период с 01.09.2017 по 31.12.2019 Общество уплатило Комитету 7 468 950,68 руб.; арендная плата, рассчитанная за этот период исходя из площади Объекта 320,8 кв.м, составила 7 334 029,14 руб. Таким образом, переплата в связи с применением арендодателем при расчете неверной площади помещения составила 134 921,54 руб.

Указанная сумма составляет неосновательное обогащение Комитета.

Довод Учреждения о том, что поскольку за период с 01.09.2017 по 31.12.2019 Обществу по Договору начислено 1 051 898,54 руб. пеней, требование Общества о взыскании неосновательного обогащения удовлетворению не подлежит, судом отклонен.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны (статья 410 ГК РФ). 

Сторонами не оспаривалось, что ранее зачет соответствующих встречных требований ни одной из сторон в установленном порядке произведен не был.

В соответствии с абзацем 6 статьи 411 ГК РФ не допускается зачет требований в случаях, предусмотренных законом или договором. 

Согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 63 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении должника наблюдения, не допускается прекращение его денежных обязательств путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 Закона № 127-ФЗ очередность удовлетворения требований кредиторов, а согласно пункту 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" зачет встречного однородного требования не допускается с даты возбуждения в отношении одной из его сторон дела о банкротстве. 

Из материалов дела и размещенных в публичном доступе на интернет-сайте https://kad.arbitr.ru/ сведений следует, что в отношении Общества дело о банкротстве № А56-117458/2020 возбуждено определением суда от 16.02.2021, определением от 27.04.2021 в отношении него введена процедура наблюдения, решением от 07.10.2021 Общество признано несостоятельным (банкротом). Учреждение заявило о необходимости зачета уже после возбуждения в отношении Общества дела о банкротстве и введения процедур наблюдения и конкурсного производства. При данных обстоятельствах правовые основания для зачета требований отсутствуют.

Иск заявлен Обществом в пределах срока исковой давности, в связи с чем соответствующий довод судом отклонен.

Иных оснований для взыскания с Комитета неосновательного обогащения по приведенным Обществом в иске доводам с учетом приведенных Комитетом в обоснование возражений на иск доводов и представленных доказательств судом не установлено. 

Кроме того, в судебном заседании 22.04.2022 представитель истца с учетом уточнения иска просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме 134 921,54 руб., уточнения судом приняты, в связи с чем соответствующее требование рассмотрено судом в пределах, установленных истцом.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению частично.

Довод ответчика о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора судом отклонен с учетом представленных истцом в материалы дела документов, а также с учетом процессуального поведения ответчика, не отрицавшего отсутствие намерения в добровольном порядке урегулировать возникший спор, возражавшего против взыскания неосновательного обогащения, выразившего по существу предъявленных требований правовую позицию, которая не свидетельствует о возможности достижения цели урегулирования спора без обращения в суд, оставление заявления без рассмотрения не отвечает задачам правосудия (защита нарушенных прав и законных интересов лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, обеспечение доступности правосудия в упомянутой сфере деятельности, справедливое судебное разбирательство спора в разумный срок); несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела II Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

В связи с частичным удовлетворением иска расходы по оплате государственной пошлины за его рассмотрение в порядке ст. 110 АПК РФ распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Петроклиника» 134 921,54 руб.                                       неосновательного обогащения, 5048 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение иска.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Петроклиника» из федерального бюджета 40 947 руб. государственной пошлины, уплаченных платежным поручением от 21.09.2020 № 754.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.