АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-40356/19

28 мая 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   26 мая 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            28 мая 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Захарченко О.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рябовой Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Деметра» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО1, ФИО2, ФИО3, о признании действий незаконными

при участии:

от заявителя: ФИО4 – представитель по доверенности от 21.11.2019,

от заинтересованного лица: не явился, извещен,

от третьих лиц ФИО5, ФИО3: ФИО6 – представитель по доверенности от 29.01.2020, от ФИО2 – не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Деметра» обратилось в суд  с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконными действий по снятию обременений с земельных участков с кадастровым номером 61:01:0600011:1312 и кадастровым номером 61:01:0600011:1313 в виде аренды по договору аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 19.03.2007 №1 и обязании восстановить записи об обременении земельных участков в виде аренды.

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3 

   Представитель заявителя  заявленные требования поддержал.

Заинтересованное лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, в материалах дела имеется  ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель третьих лиц возражал против удовлетворения требований.

При указанных обстоятельствах, судебное заседание проводится в порядке статьи 156 АПК Российской Федерации, в отсутствие представителя заинтересованного лица. 

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судом между ООО «Феникс» (арендатор) и участниками общедолевой собственности (арендодатели) аключен договор аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения №1 от 19.03.2007, по которому в аренду передана часть земельного участка с кадастровым номером 61:01:60 00 11:0096 из земель селльскохозяйственного назначения площадью 3420000 кв.м, расположенный примерно в 5,25 км по направлению на юг от ориентира с.Займо-Обрыв (поля 54,56,60, часть 58 за исключением 330000 кв.м с северо-запада поля) с учетным кадастровым номером части 006 и указывается в кадастровом  плане № 01-02/07-2774 от 16.03.2007.

Срок договора аренды установлен на 10 лет.

В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды если арендатор продолжает пользоваться частью земельного участка после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателей, договор  считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено право арендатора передать  арендованную часть земельного участка в субаренду или отдать арендные права в залог на срок не превышающий срока аренды по настоящему договору.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 17.05.2011 по договору аренды части земельного участка № 1 от 19.03.2007 ООО «Феникс» передало свои права и обязанности по указанному договору ООО «Деметра».

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600011:96    находится    в    общей    долевой    собственности, зарегистрированы обременения в виде аренды в пользу ООО «Деметра». 

26.03.2019 собственники земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600011:96    ФИО1    и    ФИО2 воспользовались предусмотренным Федеральным законом 4.07.2002  №   101-ФЗ  «Об  обороте  земель  сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте) правом и образовали земельные участки с кадастровыми номерами 61:01:0600011:1312 и 61:01:0600011:1313, принадлежавших им ранее земельных долей.

Право собственности на земельные участки 61:01:0600011:1312 и 61:01:0600011:1313 зарегистрировано за ФИО1    и    ФИО2 26.03.2019.

По договору купли-продажи земельного участка от 12.11.2019 ФИО2 продал земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600011:1313 ФИО3.

21.06.2019 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлениями о погашении ограничения    в    виде    аренды    обратились    ФИО1    и ФИО2  В качестве документа основания были представлены уведомления  о расторжении договора аренды с отметкой о вручении ООО «Деметра» от 21.05.2019.

  17.10.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области  в адрес заявителей были  направлены     уведомления о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничения права аренды в связи с поступившим возражением  ООО «Деметра» на уведомление  о расторжении договора.

21.10.2019  в Управление   поступили  обращения ФИО1 и ФИО2 о незаконности государственной регистрации аренды на выделенные в счет земельных долей земельные участки.

          Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области приняты решения по снятию обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600011:1312 и  кадастровым номером 61:01:0600011:1313 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Деметра» (запись о регистрации № 61-61-03/027/2007-366, № 61-61-03/027/2007-366).

Полагая, что действия по снятию обременения в виде аренды в пользу ООО «Деметра» в отношении земельного участка с кадастровыми номерами 61:01:0600011:1312 и 61:01:0600011:1313  являются незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также нормами Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Указанная норма права, предусматривает возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при этом отсутствует прямое регулирование Законом N 101-ФЗ спорной ситуации, когда не подтверждено наличие такого обстоятельства, в связи с чем в таком случае надлежит руководствоваться нормами Земельного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны быть осуществлены управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные земельные участки.

Из материалов дела следует, что 28.12.2018 в газете "Приазовье" (№7) размещено извещение о проведении работ по выделу земельных участков  в счет земельных долей ФИО1 и ФИО2 из земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600011:96 и уведомления участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600011:96.

В течение 30 дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступили возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной дооли или земельных долей земельного участка, в связи с чем, согласно п.12 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» проект межевания земельного участка считаетсся согласованным.

18.03.2019 ООО «Деметра» согласовало выделение ФИО1 и ФИО2 в собственности земельных участков  в размере 13/684 долей земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600011:96.

Право собственности на выделенные земельные участки с кадастровым номером 61:01:0600011:1312 и кадастровым номером 61:01:0600011:1313 зарегистрированы  за ФИО1 и ФИО2  

Со стороны арендодателей подписан договор аренды от 19.03.2007.

Доказательства того, что участники долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на земельный участок 61:01:0600011:96, не согласились в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, на передачу земельного участка в аренду обществу в материалы дела не представлены.

Таким образом, ФИО1 и ФИО2 против заключения договора аренды с ООО «Деметра» не возражали.

Как следует из части статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, продажа выделенного и уже находящегося в аренде у общества земельного участка новому собственнику не влечет прекращение договора аренды.

Довод о том, что согласие арендатора на выдел земельного участка в счет земельной доли влечет прекращение договора аренды по соглашению сторон в отношении выделяемого земельного участка, судом отклоняются.

В рассматриваемом случае обществом дано согласие на формирование (образование) земельного участка третьим лицам по настоящему делу. При этом согласие на прекращение договора аренды обществом не предоставлялось, соглашение о прекращении действия договора аренды сторонами также не заключалось.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, арендодателями заключен договор аренды от 19.03.2007 г. на добровольной основе, без разногласий, о чем свидетельствуют их подписи в приложении (списке) к договору. Фактически сложившиеся арендные отношения сторонами также не оспаривались, общество пользовалось участком по назначению, а арендодатели получали арендную плату. Договор аренды в установленном законом порядке не оспорен. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что ФИО1 и ФИО2 возражали против заключения договора аренды или против каких-то его условий. Кроме того, подобный довод ими не заявлен.

Следовательно, положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2001 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в рассматриваемом случае не применимы и в результате выдела третьими лицами земельных участков оснований для прекращения права аренды не имеется.

Утверждение третьих лиц о том, что при рассмотрении заявленных требований имеется спор о праве суд признает необоснованным. Общество право собственности на спорные земельные участки не оспаривает, против их выдела не возражал. Позиция общества сводится к тому, что в результате выдела земельного участка, перехода права собственности на находящееся в аренде земельного участка, в силу гражданского законодательства и земельного законодательства арендные отношения не прекращаются, в связи с чем управление обоснованно была при регистрации права собственности на спорные земельные участки внеста запись об обременении этих участков существующим договором аренды земельного участка с обществом и отказать тратим лицам в снятии обременения  виде аренды. 

С учетом изложенного, действие управления, выразившееся во внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения вышеуказанных земельных участков правом аренды в пользу общества, противоречит нормам действующего земельного законодательства и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанной статьи в случае принятия судом решения о признании оспариваемого действия (бездействия), в резолютивной части решения суд указывает на обязанность органа, осуществляющего публичные полномочия, совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. 

В целях устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя, при отсутствии имеющихся ограничений в отношении выделенного земельного участка суд считает необходимым возложить на Управление Росреестра обязанность внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении земельных участков с кадастровым номером 61:01:0600011:1312 и с кадастровым номером 61:01:0600011:1313 правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Деметра» на основании договора аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 19.03.2007 № 1

Судебные расходы по оплате государственной пошлины на основании ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя. 

   Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по снятию обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600011:1312 и земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600011:1313 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Деметра» как не соответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 N 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

и картографии по Ростовской области внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении земельных участков с кадастровым номером 61:01:0600011:1312 и с кадастровым номером 61:01:0600011:1313 правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Деметра» на основании договора аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 19.03.2007 № 1

Взыскать с Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Деметра» 3 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

   Судья                                                                                          О.П. Захарченко