ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-11488/2019, 18АП-11901/2019

Дело № А76-25053/2018

28 августа 2019 года

г. Челябинск

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н., 

судей Соколовой И.Ю., Тимохина О.Б., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области и общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-финансовая группа «Северо-Восток» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2019 по делу № А76-25053/2018 (судья Бесихина Т.Н.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Управление имущественных отношений администрации Озерского городского округа – ФИО2 (доверенность от 19.12.2018),

общества с ограниченной ответственностью «Промышленная – финансовая группа «Северо-Восток» - ФИО3 (решение единственного участника общества с ограниченной ответственностью «Промышленная – финансовая группа «Северо-Восток» от 12.02.2017).

Управление имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Промышленно-финансовая группа «Северо-Восток» (далее - ООО «ПФ «Северо-восток», ответчик) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0102005:23, площадью 697,9 кв.м, степенью готовности 5 % в 58 м на юго-запад от АГЗС, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Управление архитектуры и градостроительства администрации Озерского городского округа Челябинской области  (далее – третьи лица).

Решением суда первой инстанции от 24.06.2019 (резолютивная часть объявлена 17.06.2019) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением не согласились истец и ответчик (далее также – податели апелляционных жалоб, апеллянты), обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Управление просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об  удовлетворении заявленных требований.

Полагает, что при соблюдении предусмотренных нормой статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и доказанности права истца на обращение с заявленным иском, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований. Признание судом объекта незавершенного строительства степенью готовности 5%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0102005:12, объектом, не отвечающим признакам недвижимости, судом не учтено, что право собственности на такой объект как на объект недвижимости зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), а положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат ограничений относительно степени готовности подлежащего изъятию объекта. При отказе в иске и исчерпании обществом «ПФ «Северо-восток» права на продление договора аренды у истца отсутствуют иные правовые основания для использования земельного участка с кадастровым номером 74:41:0102005:12.

В апелляционной жалобе ООО «ПФ «Северо-восток» просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Полагает, что суд без должного исследования обстоятельств, без обсуждения со сторонами в ходе судебного разбирательства, без обеспечения им права представить дополнительные доказательства, пришел к необоснованному выводу о том, что принадлежащий ответчику объект степенью готовности 5% не может быть признан объектом незавершенного строительства. Данный вывод является преждевременным и незаконным, поскольку технические характеристики объекта незавершенного строительства подтверждены техническим планом, а право собственности ответчика на спорный объект не оспорено в установленном порядке.

Отзывы на апелляционные жалобы не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание представители третьих лиц не явились. 

В соответствии со  статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор № 9309 от 06.03.2012 (т.1 л.д. 21-24) аренды земельного участка с кадастровым номером 74:41:0102005:12 площадью 2204 кв.м., расположением – в 58 м. по направлению на юго-запад от ориентира – здание АГЗС, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства автотехнического центра в соответствии с утвержденным проектом инв.№ 28-11/200. 

Участок предоставлен в аренду сроком по 06.03.2015. 

Ответчику 10.11.2014 было выдано разрешение на строительство сроком действия до 10.08.2015 (т.1 л.д.27). 

11.02.2015 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 5%, кадастровый номер 74:41:0102005:23 (т.1 л.д. 37, 49, 46-48). 

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 74:41:0102005:12 (т.1 л.д.42-45) в его границах расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:41:0102005:23. 

Соглашением от 24.06.2015 (т.1 л.д.26) стороны расторгли договор аренды № 9309 от 06.03.2012. 

На основании заявления ответчика Администрацией было издано постановление № 1833 от 24.06.2015 (т.1 л.д. 28) о предоставлении ООО «ПФ «Северо-Всток» в аренду земельного участка для завершения строительства. 

На основании указанного постановления сторонами подписан договор от 16.07.2015 № 10940 (т.1 л.д.29-32) с учетом дополнительного соглашения от 27.04.2017 (т.1 л.д.33-34), согласно которому ответчику (арендатору) предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок с кадастровым номером 74:41:0102005:12 площадью 2204 кв.м., расположением: в 58 м. по направлению на юго-запад от ориентира – здание АГЗС, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства автотехнического центра в соответствии с утвержденным проектом инв.№ 28-11/200. 

Участок предоставлен в аренду сроком по 24.06.2018. 

В последующем в заявлении ответчика о продлении срока действия договора (т. 1 л.д. 36) Управлением было отказано уведомлением от 13.06.2018 № 102-11/1462 (т.1 л.д.38-39), в связи с тем, что обществом уже было реализовано право на однократное продление на три года договора аренды земельного участка для завершения объекта незавершенного строительства.

Считая, что после прекращения договора аренды земельного участка, неоднократно предоставленного ответчику для строительства объекта незавершенного строительства, орган местного самоуправления вправе обратиться с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, Управление обратилось в суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у истца права на обращение с настоящим иском, поскольку ответчик в силу неоднократного продления договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, исчерпал права на продление договора аренды на новый срок, и в силу прекращения арендных отношений после 01.03.2015, истец вправе требовать изъятия объекта путем продажи с публичных торгов на основании нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в материалы дела не представлены доказательства наличия у спорного объекта незавершенного строительства свойств объекта недвижимости. Суд исходил из того, что степень готовности объекта согласно сведениям ЕГРН составляет 5%, однако согласно сведениям натурного осмотра представляет собой свайное поле, доказательств завершения работ по возведению фундамента в материалы дела не представлено, имеющиеся технические характеристики объекта на стадии возведения свай не соответствует проектной документации, поскольку имеющиеся сваи возведены не по всей части предполагаемой застройки и не соединены. При таких обстоятельствах суд признал, что объект не может быть признан объектом незавершенного строительства, несмотря на наличие соответствующей записи в ЕГРН, и при удовлетворении настоящего иска предполагается введение в гражданский оборот конструкции, которая фактически не является объектом недвижимости и возложение на орган местного самоуправления затрат на содержание этого имущества в случае приобретения в казну соответствующего муниципального образования.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Федерального закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к арендным правоотношениям, имевшим место на 01.03.2015.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В данном случае из материалов дела следует, что между органом местного самоуправления в лице Управления и обществом ООО «ПФ «Северо-Восток» были дважды оформлены арендные отношения, объектом которых являлся земельный участок с кадастровым номером 74:41:0102005:12 площадью 2204 кв.м., расположением – в 58 м. по направлению на юго-запад от ориентира – здание АГЗС, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства автотехнического центра: впервые на основании договора аренды № 9309 от 06.03.2012 сроком действия до 06.03.2015 (т.1 л.д. 21-24), и повторно – на основании договора аренды от 16.07.2015 № 10940 (т.1 л.д.29-32) с учетом дополнительного соглашения от 27.04.2017 (т.1 л.д.33-34) сроком по 24.06.2018. 

В продлении договора аренды на новый срок ответчику было отказано (т.1 л.д.38-39).

В период действия договоров аренды ответчиком на основании разрешения на строительство от 10.11.2014 сроком действия до 10.08.2015 (т.1 л.д.27) был возведен и зарегистрировано за собой право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 5%, кадастровый номер 74:41:0102005:23 (т.1 л.д. 37, 49, 46-48), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0102005:12 (т.1 л.д.42-45).

Таким образом, поскольку ответчиком было реализовано предоставленное после 01.03.2015 право на однократное продление на три года договора аренды земельного участка для завершения строительства, договор аренды прекращен, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у истца права на реализацию полномочий, предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия оснований для защиты прав истца избранным способом защиты в силу следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью судебной защиты является восстановление нарушенного субъективного права лица.

Законность при рассмотрении дел арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил, установленных законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах (статья 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений Информационного письма Президиума ВАС РФ от 26.02.2013 № 156 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о применении оговорки о публичном порядке как основания отказа в признании и приведении в исполнение иностранных судебных и арбитражных решений» под публичным порядком понимаются фундаментальные правовые начала (принципы), которые обладают высшей императивностью, универсальностью, особой общественной и публичной значимостью, составляют основу построения экономической, политической, правовой системы государства. 

В силу подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с нормой статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1160/13 от 24.09.2013, № 4777/08 от 17.01.2012, право собственности может быть зарегистрировано в публичном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.07.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

По смыслу положений пункта СП 22.13330.2011 «СНиП 2.02.01-83*. Основания зданий и сооружений», СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», фундамент является конструктивным элементом объекта капитального строительства, обеспечивающий надежность и прочность его строительных конструкций.

Как обоснованно установлено судом первой инстанции, исходя из сопоставления технических характеристик и конфигурации объекта, отраженных в сведениях рабочего проекта на объект «автотехнический центр в 58 м на юго-запад от АГЗС по ул. Челябинская, 28 в мкр. 15» (т. 1 л.д. 64), акта обследования № 63 от 06.09.2018 (т.1 л.д.78), технического плана объекта незавершенного строительства от 23.01.2015 (т. 1 л.д. 113), работы по возведению фундамента объекта не завершены, поскольку запроектированная Г-образная форма фундамента в настоящее время возведена частично, в виде хаотично расположенных свай (частично соответствующих Г-образной конфигурации фундамента), и возведенные сваи не соединены железобетонным ростверком, как это предусмотрено проектом (т.1 л.д. 65). 

Изложенные выводы суда основаны на правильной оценке представленных в дело доказательств и истцом и ответчиком в жалобах не опровергнуты.

Ссылки ООО «ПФ «Северо-восток» в апелляционной жалобе на то, что изложенные выводы суда первой инстанции сделаны при нарушении норм процессуального права: без обсуждения со сторонами в ходе судебного разбирательства указанных обстоятельств и доказательств, без обеспечения им права представить дополнительные доказательства, отклоняются на основании части 3 статьи 270 АПК РФ, поскольку указанные выводы признаны апелляционной коллегией обоснованными, в силу чего судом правильно установлены обстоятельства по делу и принято верное решение.

Представленные обществом «ПФ «Северо-восток» в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства не опровергают выводов суда об отсутствии в объекта свойств объекта недвижимости, поскольку свидетельствуют исключительно н невозможности своевременного осуществления строительства с учетом расположенной на земельном участке линейной канализации.

Ссылки ООО «ПФ «Северо-восток» на то, что технические характеристики как объекта незавершенного строительства подтверждены техническим планом, отклоняются, так как технический план с учетом изложенной совокупности опровергающих доказательств не может считаться единственным доказательством, подтверждающим отнесения объекта к недвижимости.

То обстоятельство, что право собственности ответчика на спорный объект не оспорено в установленном порядке, не препятствует оценке судом исследуемого обстоятельства, которое по смыслу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и положений пункта 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации является юридически значимым, при наличии очевидных доказательств, объективно свидетельствующих об отсутствии у сооружения свойств недвижимой вещи.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что удовлетворение заявленного иска приведет к легализации конструкции, которая фактически не является объектом недвижимости, что повлечет не восстановление прав истца, а напротив, возложение на орган местного самоуправления дополнительных затрат, сопряженных с обязанностью его возмездного отчуждения и возмещения его стоимости собственнику имущества.

По изложенным основаниям отклоняются доводы апелляционной жалобы Управления, поскольку удовлетворение заявленного иска будет противоречит публичному порядку Российской Федерации.

При этом вопреки убеждению Управления, им не исчерпаны способы защиты свои прав как распорядителя земельным участком с кадастровым номером 74:41:0102005:12, поскольку при установленном судом факте отсутствия у объекта незавершенного строительства признаков объекта недвижимости права Управления могут быть защищены иными способами, не предусматривающими возложение на муниципальное образование дополнительных имущественных обременений.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2019 по делу № А76-25053/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области и общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-финансовая группа «Северо-Восток» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяГ.Н. Богдановская

Судьи: О.Б.Тимохин

И.Ю. Соколова