ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15404/2024

г. Челябинск

09 января 2025 года

Дело № А07-36723/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 января 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола помощником судьи Придвижкиной В.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2024 по делу № А07-36723/2022.

Общество с ограниченной ответственностью «Уфимская гипсовая компания» (далее - заявитель, общество, ООО «Уфимская гипсовая компания») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – заинтересованное лицо, Министерство), Управлению по городу Уфа и Уфимскому району Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Управление по городу Уфа) о признании незаконным отказа (№ АМ-М04-06-3/4978 от 15.11.2022) в выкупе земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, под объектом недвижимости арендатором земельного участка - собственником объекта недвижимости, об обязании Министерства (Управления по городу Уфа) предоставить земельный участок с кадастровым номером 02:55:040401:1284 в собственность за плату, в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственником зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участков».

В период рассмотрения спора ООО «Уфимская гипсовая компания» отказалось от заявленных требований к Управлению по городу Уфа, уточнило требования, просило признать незаконным отказ Министерства в выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284, выраженный в письме № АМ-М04-06-3/4978 от 15.11.2022, обязать Министерство в течении 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу пересмотреть заявление от 19.09.2022 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284 (т. 2 л.д. 87).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2024 (резолютивная часть от 11.09.2024) принят отказ от заявленных требований к Управлению по городу Уфа, производство по делу в указанной части прекращено. Заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным решение Министерства об отказе в предоставлении ООО «Уфимская гипсовая компания» земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284 в собственность за плату, выраженное в письме исх. № АМ-М04-06-3/4978 от 15.11.2022, обязал Министерство в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 8 000 кв.м, с кадастровым номером 02:55:040401:1284, расположенного по адресу: 

<

...>, и направить его в адрес ООО «Уфимская гипсовая компания».

С указанным решением суда не согласилось Министерство (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что пунктом 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов, тогда как в выводах судебной экспертизы по вопросу № 2 указано, что площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284, необходимая для эксплуатации сооружения с кадастровым номером 02:55:040401:1129, исходя из функционального назначения расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ООО «Уфимская гипсовая компания», составляет 7 149 кв.м, остальная часть участка площадью 851 кв.м является промежуточной территорией, которая не используется. Исходя из того, что размер неиспользуемой территории равен 851 кв.м, что составляет 11,9 % от площади участка, необходимого для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости, ООО «Уфимская гипсовая компания» не выразило согласия на изменение площади земельного участка, апеллянт полагал, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имелось.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО «Уфимская гипсовая компания» поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых заявитель просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции – оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, ООО «Уфимская гипсовая компания» на праве собственности принадлежит объект недвижимости - сооружение добывающей промышленности: Гравиесортировка, кадастровый номер: 02:55:040401:1129, объем 3 866 куб.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.09.2020 № КУВИ-002/2020-20765286 объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:040401:1129 расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040401:1284, площадью 8 000 кв.м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, северо-западнее здания № 8 по ул. Производственная (т. 1 л.д. 34-36).

Указанный земельный участок был образован на основании решения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 08.04.2020 № 610уч «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» (т. 1 л.д. 49-50), имеет вид разрешенного использования – строительная промышленность, для размещения иных сооружений промышленности.

Между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО «Уфимская гипсовая компания» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 657-20 от 13.10.2020 (далее также – договор, т. 1 л.д. 30-33), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:040401:1284, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, северо-западнее здания № 8 по ул. Производственная, размещенное использование (по Единому государственному реестру недвижимости): строительная промышленность, для размещения иных сооружений промышленности, целевое (функциональное): строительная промышленность, общей площадью 8 000 кв.м, сроком с 14.08.2020 по 14.08.2030.

19.09.2022 ООО «Уфимская гипсовая компания» обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284 в собственность без торгов (т. 1 л.д. 28).

Письмом № АМ-М04-06-3/4978 от 15.11.2022 Министерство отказало в предоставлении земельного участка в собственность ООО «Уфимская гипсовая компания» без торгов, указав, что площадь распложенного на земельном участке сооружения несоразмерна площади испрашиваемого земельного участка (т. 1 л.д. 29 оборот).

Для определения размера площади земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в собственности заявителя, ООО «Уфимская гипсовая компания» обратилось в ООО МК «Бизнес-Софт».

ООО «Уфимская гипсовая компания» было получено заключение специалиста № 152/22-СТЭ от 26.12.2022, согласно которому площадь территории земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, функционального назначения и фактической площади застройки, является соразмерной (т. 1 л.д. 51-95).

Полагая отказ Министерства, выраженный в письме № АМ-М04-06-3/4978 от 15.11.2022, незаконным, полагая, что заявитель имеет право приобрести земельный участок с кадастровым номером 02:55:040401:1284 в собственность без проведения торгов, ООО «Уфимская гипсовая компания» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В период рассмотрения спора, по ходатайству ООО «Уфимская гипсовая компания», определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2023 назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» ФИО1. 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Определить необходимую площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284 в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации для эксплуатации сооружения с кадастровым номером 02:55:040401:1129, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040401:1284. 

2. Является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284 полностью необходимой (соразмерной) для обслуживания и эксплуатации исходя из функционального назначения расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ООО «Уфимская гипсовая компания».

В материалы дела поступило заключение эксперта № 146/01(23) от 05.12.2023 (т. 2 л.д. 2-47), согласно которому необходимая площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:284 в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации для эксплуатации сооружения с кадастровым номером 02:55:040401:1129 составляет 7 149 кв.м. Площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284, равной 8 000 кв.м, для эксплуатации сооружения с кадастровым номером 02:55:040401:1129, исходя из функционального назначения расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ООО «Уфимская гипсовая компания», составляет 7 149 кв.м, остальная часть участка площадью 851 кв.м является промежуточной территорией которая не используется. Не вся территория полностью нужна для производственной деятельности, но на остаточной площади участка равной 851 кв.м. невозможно выделить и образовать отдельный земельный участок.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, учтя заключение эксперта № 146/01(23) от 05.12.2023, положения статьи 11.9 ЗК РФ, пришел к выводу о соответствии размера земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284 расположенным на нём объектам недвижимости и их назначению, целям использования с учетом функционального назначения земельного участка и градостроительных требований.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 АПК РФ).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 названного Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что ООО «Уфимская гипсовая компания» на праве собственности принадлежит объект недвижимости - сооружение добывающей промышленности: Гравиесортировка, кадастровый номер: 02:55:040401:1129, объем 3 866 куб.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Указанный объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:040401:1129 расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040401:1284, площадью 8 000 кв.м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, северо-западнее здания № 8 по ул. Производственная.

19.09.2022 ООО «Уфимская гипсовая компания» обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284 в собственность без торгов.

Письмом № АМ-М04-06-3/4978 от 15.11.2022 Министерство отказало в предоставлении земельного участка в собственность ООО «Уфимская гипсовая компания» без торгов, указав, что площадь распложенного на земельном участке сооружения несоразмерна площади испрашиваемого земельного участка.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции, исходя из представленных сторонами доказательств, заключение эксперта № 146/01(23) от 05.12.2023, пришел к выводу о неправомерном отказе Министерства в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284 в собственность ООО «Уфимская гипсовая компания», с чем суд апелляционной инстанции согласиться не может в силу следующего.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 названного Кодекса. 

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. 

Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ). 

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

При этом, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 и от 19.11.2013 № 8536/13, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пункте 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Указанные толкования норм статьи 36 ЗК РФ, редакция которой действовала до 01.03.2015, применимы и к актуальным положениям статьи 39.20 ЗК РФ, которые так же как и статья 36 ЗК РФ определяют особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта (определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2018 № 302-КГ18-11425, от 31.07.2018 № 305-ЭС18-10274).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

С учетом вышеизложенного, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 ЗК РФ возникает при наличии совокупности условий к которым, в том числе, относится обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу.

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 02:55:040401:1284 площадью 8 000 кв.м был поставлен на кадастровый учет 08.08.1920, имеет категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительная промышленность, для размещения иных сооружений промышленности.

Доказательства того, что указанный земельный участок формировался (его площадь определялась) исключительно для целей размещения и эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, материалы дела не содержат, так как основным видом разрешенного использования была определена строительная промышленность.

При этом апелляционный суд отмечает, что площадь земельного участка (8 000 кв.м.) кратно превышает размер площади расположенного на нем сооружения (660 кв.м), что составляет всего 8,25 % от площади земельного участка. 

Размер отчуждаемого в собственность земельного участка должен соответствовать пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, то есть выделяемый участок должен быть занятым недвижимостью и необходимым для ее использования. 

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. 

Указанные нормы права утратили силу с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», однако, согласно пункту 20 статьи 34 указанного Федерального закона до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии со статьей 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Кроме того, пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» также регламентировано, что площадь приватизируемого земельного участка подлежит определению с учетом площади фактически занимаемых строениями (сооружениями, зданиями) земельных участков (их частей), а также площади, необходимой для использования соответствующих объектов недвижимости.

Размер и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, определяются в порядке, установленном нормой статьи 33 ЗК РФ. 

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 ЗК РФ, а в настоящее время статьей 39.20 ЗК РФ, можно приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. 

По смыслу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 39.20 ЗК РФ предоставленное право собственнику объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение балансов интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Для определения размера площади земельного участка, необходимого  для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в собственности заявителя, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2023 была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» ФИО1. 

В материалы дела поступило заключение эксперта № 146/01(23) от 05.12.2023 (т. 2 л.д. 2-47).

Эксперт ФИО1 указала, что при проведении экспертного осмотра объекта исследования установлено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284 расположено сооружение с кадастровым номером 02:55:040401:1129, границы участка с восточной и северной границе обозначены забором из бетонных блоков, по западной границе какие-либо огражденья отсутствуют, а по южной границе имеется бетонная площадка на которой осуществляется открытое хранение готовой продукции для его последующей реализации. Площадь фактической застройки земельного участка составляет: сооружение с кадастровым номером 02:55:040401:1129 – 660 кв.м, забетонированная площадка – 1 585 кв.м, итого: 2 185 кв.м. (27 %).

Экспертом ФИО1 было установлено, что параметры земельного участка (минимальная и максимальная площадь участка) Правилами землепользования и застройки не регламентированы; что согласно Своду правил СП 403.1325800.2018 «Территории производственного назначения. Правила проектирования благоустройства» (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 01.08.2018 № 476/пр) минимальная необходимая площадь озеленения на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040401:1284 при условии численности работающего персонала более 100 человек (232 - согласно бухгалтерской отчетности) и отсутствия озеленения на территории основного участка ООО «Уфимская гипсовая компания» с кадастровым номером 02:55:040401:22 будет равной 4 696 кв.м; что с учетом объемов производства следует, что на территории земельного участку завода требуются места для хранения исходных для производства сыпучих материалов, а также места для хранения готовой продукции – открытые, так и закрытые места хранения; что отдельно необходимо предусмотреть места разворота грузового транспорта и манипуляторов для погрузки/разгрузки готовой продукции и сыпучих материалов, также нужно учитывать места парковки грузового транспорта, не менее 3-х парковочных мест для грузового транспорта с параметрами 4м х 10м, общей площадью 120 кв.м.

Экспертом ФИО1 также было установлено, что на соседнем земельном участке с кадастровым номером 02:55:040401:1330 осуществляется хранение и сортировка сыпучих материалов: песок, глина и т.д., с земельных участков с кадастровым номером 02:55:040401:1330 и кадастровым номером 02:55:040401:1284 осуществляется проезд на основную территорию земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:22, т.е. между участками нет ограждений.

С учетом изложенного экспертом ФИО1 была предложена схема проектного расположения производственных зон на земельном участке (т. 2 л.д. 36), а также определено, что необходимая площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284 в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации для эксплуатации сооружения с кадастровым номером 02:55:040401:1129 составляет 7 149 кв.м.

Суд первой инстанции принял за основу указанные выводы судебного эксперта, не учтя, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ, пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Вместе с тем, из содержания экспертного исследования судом апелляционной инстанции установлено, что экспертом ФИО1 был допущено смешение понятий «земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации сооружения с кадастровым номером 02:55:040401:1129» и «земельный участок, необходимый для осуществления производственной деятельности, в которую вовлечено сооружение с кадастровым номером 02:55:040401:1129».

В определении от 23.04.2020 № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества

Указанная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2023 № 26-КГПР23-4-К5.

Как уже было указано ранее, земельный участок с кадастровым номером 02:55:040401:1284 был сформирован и поставлен на кадастровый учет для осуществления ООО «Уфимская гипсовая компания» строительной деятельности (промышленности).

Для реализации указанной цели с ООО «Уфимская гипсовая компания» был заключен договор аренды земельного участка № 657-20 от 13.10.2020, в котором в качестве целевого (функционального) использования земельного участка также указана строительная промышленность.

Из представленных в материалы дела письменных пояснений ООО «Уфимская гипсовая компания» (т. 2 л.д. 104-109) также усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:040401:1284 совместно со смежными с ним земельными участками вовлечен обществом в единый производственный процесс, в ходе которого данный участок используется в том числе для целей проезда к иным земельным участкам, принадлежащим ООО «Уфимская гипсовая компания», для складирования готовой продукции, что не соотносится с целями определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации одного единственного объекта – сооружения с кадастровым номером 02:55:040401:1129.

При определении указанной площади эксперт ФИО1 учитывала площадь забетонированной площадки (1 585 кв.м).

Однако из заявления ООО «Уфимская гипсовая компания» не следует, что обществом в порядке статьи 39.20 ЗК РФ испрашивался земельный участок с кадастровым номером 02:55:040401:1284 для размещения указанного объекта.

Из заключения эксперта (т. 2 л.д. 15) следует, что забетонированная площадка располагается не только на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040401:1284, но и смежных с ним земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:040401:1330, 02:55:040401:22.

Кроме того, в силу действующего правового регулирования замощение является частью земельного участка и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, отличной от сооружения или объекта незавершенного строительства, а, следовательно, не может учитываться при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации иных объектов недвижимости (статья 130 ГК РФ, пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016).

Согласно выводам эксперта ФИО1 минимальная необходимая площадь озеленения на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040401:1284 при условии численности работающего персонала более 100 человек и отсутствия озеленения на территории основного участка ООО «Уфимская гипсовая компания» с кадастровым номером 02:55:040401:22 будет равной 4 696 кв.м. То есть 58,7 % от всей площади земельного участка экспертом предложено отнести к озеленяемой, но при этом необходимой для размещения и эксплуатации сооружения с кадастровым номером 02:55:040401:1129.

Вместе с тем, экспертом ФИО1 не было учтено, что при формировании земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284 ООО «Уфимская гипсовая компания» не предлагалось какого-либо озеленения данного земельного участка, проект озеленения ООО «Уфимская гипсовая компания» также не разрабатывался и не реализовывался, тогда как согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, площадь необходимого земельного участка определяется с учетом фактического, а не предполагаемого в будущем землепользования. 

Кроме того, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов под планируемое благоустройство положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ не предусмотрено.

Отведение определенной площади земельного участка для размещения озеленения направлено на полноценное и комфортное использование объекта недвижимости с максимальными удобствами. Однако критерием для определения размера земельного участка при выкупе его в собственность по статье 39.20 ЗК РФ является не желаемая площадь, а та, без которой невозможна эксплуатация расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости.

Экспертом ФИО1 не было обосновано, что при существующем порядке использования обществом земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:1284 со смежными с ним земельными участками, общество лишено возможности использования сооружения с кадастровым номером 02:55:040401:1129 без предварительного озеленения большей части испрашиваемого земельного участка.

Также согласно схеме проектного расположения производственных зон на земельном участке (т. 2 л.д. 36) часть земельного участка была отведена экспертом под места открытого хранения, тогда как в данном случае рассматривается вопрос о приватизации земельного участка, занятого объектом недвижимости заявителя, а не приватизация земельного участка, предназначенного для ведения производственной деятельности.

В силу вышеизложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заключение эксперта № 146/01(23) от 05.12.2023 не подтверждает того факта, что для размещения и эксплуатации сооружения с кадастровым номером 02:55:040401:1129, фактически расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040401:1284, необходима вся площадь данного земельного участка, поскольку судебным экспертом была допущена подмена понятий «земельный участок, необходимый для осуществления запланированной предпринимательской деятельности» и «земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости».

Иные объективные и достоверные доказательства, подтверждающие, что для размещения и эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости площадью 660 кв.м необходим именно земельный участок площадью 8 000 кв.м, а не меньшей площадью, заявителем суду первой инстанции представлены не были.

С учетом того, что площадь испрашиваемого земельного участка является несоразмерной и превышает площадь объекта недвижимого имущества, в целях эксплуатации которого испрашивается земельный участок, указанное не соответствует целям правового регулирования статьи 39.20 ЗК РФ, согласно которой без проведения торгов спорный земельный участок может быть предоставлен в собственность только для целей размещения на нем уже возведенных, а не планируемых к возведению объектов недвижимости.

При оценке заключения эксперта № 146/01(23) от 05.12.2023 судом первой инстанции не была надлежащая оценка выводу эксперта о том, что необходимой для эксплуатации сооружения с кадастровым номером 02:55:040401:1129, исходя из функционального назначения расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ООО «Уфимская гипсовая компания», является площадь земельного участка в размере 7 149 кв.м, то есть остальная часть участка площадью 851 кв.м является неиспользуемой.

Не умоляя вышеприведенной критической оценки подсчета экспертом необходимой площади, апелляционный суд также отмечает, что экспертом не была обоснована целесообразность проведения озеленения участка с северо-западной стороны, а не на неиспользуемой площади в 851 кв.м, что позволило бы высвободить часть земельного участка для его последующего использования в составе свободных, нераспределенных земель, расположенных к северу от рассматриваемого земельного участка.

На основании изложенного выше судебная коллегия усмотрела, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о неправомерности отказа Министерства в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность заявителю.

При указанных фактических обстоятельствах дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции, как вынесенного при неправильном применении норм материального права и не соответствующего фактическим обстоятельствам дела.

В удовлетворении заявленных ООО «Уфимская гипсовая компания» требований судом апелляционной инстанции отказано.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение заявления ООО «Уфимская гипсовая компания» судом первой инстанции и дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

В силу отказа в удовлетворении заявления ООО «Уфимская гипсовая компания» уплаченная им государственная пошлина относится на заявителя и распределению не подлежит.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Судебные расходы по проведенной по делу судебной экспертизе ООО «Уфимская гипсовая компания» просило отнести на заявителя (т. 3 л.д. 97), в силу чего такие расходы также не распределяются между сторонами.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2024 по делу № А07-36723/2022 отменить.

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Уфимская гипсовая компания» требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

А.Х. Камаев

Ю.С. Колясникова