АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6908/23 

Екатеринбург

29 ноября 2023 г.

 

Дело № А76-13347/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Гуляевой Е.И., Беляевой Н.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, предприниматель) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2023 по делу № А76-13347/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 по тому же делу.

Судебное заседание проводится с использованием системы веб-конференции. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

До начала судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы от администрации города Магнитогорска (далее – администрация) поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании посредством онлайн-заседания принял участие представитель предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность б/н от 02.03.2023).

Предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к администрации о признании недействительным предупреждения администрации № 5885-П от 05.04.2021. 

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска (далее – Комитет, третье лицо). 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, предприниматель ФИО1 обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Кассатор полагает, что судами необоснованно не применены к отношениям сторон положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Делая вывод о том, что по истечении срока действия договора и продолжения его фактического исполнения сторонами, договор считается заключенным на неопределенный срок, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации дает право каждой из сторон отказаться от договора в одностороннем порядке в любой время, суды не приняли во внимание действия сторон по продлению срока договора путем заключения соглашения о намерениях о продлении срока действия договора, исполненного ответчиком в полном объеме на момент расторжения договора по инициативе ответчика. Таким образом, по мнению кассатора, договор не мог быть расторгнут истцом в одностороннем порядке, положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат. Судами не дана оценка злоупотреблению правом со стороны ответчика при заключении соглашения и не применил положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменяя срок действия договора, администрация ограничилась заключением соглашения, породившего для истца обязанность по осуществлению благоустройства арендуемого земельного участка и прилегающей территории. При этом ответчик не предоставил истцу проект дополнительного соглашения о продлении срока аренды даже после исполнения последним своих обязательств по соглашению. Кроме того, заявитель в обоснование вышеуказанного доводы сослался на судебный акт по делу № А76-34190/2020, которым было установлено неправомерное поведение ответчика в аналогичных правоотношениях. 

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 15.10.2012 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 7401 от 15.10.2012, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель – земли населенных пунктов (зона многоэтажной жилой застройки – земли общего пользования) с кадастровым номером 74:33:0000000:8551, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, в районе пр. Ленина, 125, общей площадью 570 кв. м. Цель использования участка – для использования в целях, не связанных со строительством – размещение платной круглосуточной автостоянки. Приведенное описание целей использования является окончательным, изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком до 08.10.2017 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 08.10.2012. По истечении срока аренды арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок. 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 14.12.2012 (л.д. 44 оборот). 

Администрация направила предпринимателю предупреждение                                  № КУИиЗО-02/1591 от 05.04.2021, в котором сообщила, что отказывается от договора аренды земельного участка № 7401 от 15.10.2012, договор считается прекращенным по истечении трех месяцев с момента получения арендатором предупреждения.

 Как указывал истец, земельный участок используется им в строгом соответствии с условиями договора. 

Более того, решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2022 по делу № А76-32295/2021 признано недействительным постановление администрации от 03.06.2021 № 5885-п, которым отменено постановление о выдаче разрешения на использование земельного участка для размещения объектов благоустройства. 

Полагая, что предупреждение администрации № КУИиЗО-02/1591 от 05.04.2021 нарушает права истца, как арендатора земельного участка, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что ответчиком реализовано право на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, что соответствует положениям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом судами не установлено оснований для признания такого отказа недействительным.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями Земельного кодекса Российской Федерации. 

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Из материалов дела следует и судами установлено, что договор аренды заключен сторонами сроком до 08.10.2017. 

Статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2). 

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является продолжение использования земельного участка арендатором и отсутствие возражений со стороны арендодателя. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. 

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В рассматриваемом случае, как правильно установлено судами, по окончании срока действия договора при отсутствии возражений сторон договор аренды земельного участка № 7401 от 15.10.2012 был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды без указания срока каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. 

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. 

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. 

Указанный вывод судов согласуется с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608. 

В рассматриваемом случае судами установлено и следует из материалов дела, арендодателем в адрес истца направлено предупреждение № 5885-П от 05.04.2021, выражающее волю на прекращение договорных отношений. 

Таким образом, предупреждение № 5885-П от 05.04.2021 о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. 

Действующее законодательство не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора. 

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание факт направления администрацией в адрес истца предупреждения об отказе от договора аренды № 5885-П от 05.04.2021, суды пришли к верному выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего спора договор аренды земельного участка № 7401 от 15.10.2012 является прекращенным. 

Довод заявителя жалобы о продлении срока договора аренды соглашением от 17.09.2015 № 959 на новый срок отклоняется судом округа, поскольку основан на неправильном толковании положений пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, без учета правовой позиции, изложенной в пункте 16 Обзора Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного 28.03.2018, согласно которой возможность заключения договора аренды земельного участка публичной формы собственности с арендатором на новый срок после 01.03.2015 ограничена случаями, указанными в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и только при наличии совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.   

При таких обстоятельствах суды правомерно исходили из того, что договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и  при направлении предпринимателю оспариваемого предупреждения об отказе от договора аренды права истца не нарушены, оснований для признания незаконным отказа арендодателя от договора не имеется. 

Наряду с изложенным судами правомерно приняты во внимание обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.03.2023 по делу № А76-41934/2022, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2023, в рамках которого предпринимателю ФИО1 было отказано в удовлетворении требования о признании незаконным постановления администрации города Магнитогорска от 05.04.2021 № 3576-П «Об отказе от продления договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок». При рассмотрении данного спора суд отклонил довод предпринимателя о наличии договоренности о продлении договора аренды от 15.10.2012 № 7401 до 2029 в связи с подписанием сторонами соглашения от 17.09.2015 № 959, поскольку само по себе подписание сторонами соглашения от 17.09.2015 № 959 о намерениях развития благоустройства города Магнитогорска № 959 не продлевает срок действия договора аренды земельного участка от 15.10.2012 № 7401. 

Кроме того, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2022 делу № А76-32295/2021 предпринимателю ФИО1 было отказано в признании недействительным постановления администрации города Магнитогорска от 03.06.2021 № 5885-П «О признании утратившим силу постановлений администрации города Магнитогорска от 20.05.2015 № 6975-П, от 20.05.2015 № 6976-П». Апелляционный суд установил, что земельные участки, предоставленные для благоустройства территории, используются предпринимателем в иных целях - для автостоянки, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что муниципальный орган в порядке самоконтроля правомерно отменил ранее принятые постановления, предоставляющие предпринимателю право на использование данных участков для размещения объектов благоустройства. 

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.08.2022 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2022 делу № А76-32295/2021 оставлено без изменения. 

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. 

Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, определенном законом. Если в рамках предмета доказывания по двум различным делам ряд обстоятельств, которые следует установить, совпадает и арбитражный суд однажды уже сделал выводы относительно их наличия, суд не может по общему правилу прийти к другим выводам при рассмотрении дела с участием тех же лиц.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

В системе действующего правового регулирования предусмотренное частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основание освобождения от доказывания во взаимосвязи с положениями части 1 статьи 64 и части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает, что только фактические обстоятельства (факты), установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.03.2013 № 407-О, от 16.07.2013№ 1201-О, от 24.10.2013 № 1642-О).

С учетом изложенного, обстоятельства, установленные в рамках рассмотрения вышеуказанных дел, имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора и не подлежат доказыванию вновь (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления. Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2023 по делу                     № А76-13347/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                          Е.И. Гуляева 

 

                                                                                      Н.Г. Беляева