АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2227/2019

г. Владивосток

28 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2019 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Тихомировой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мазуровой Л.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Примэкспо» (ИНН 2538087852, ОГРН 1042503717420, дата государственной регистрации: 03.03.2006)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации: 02.12.2002)

третьи лица: ООО «Три кота», ПАО «Сбербанк России» 

о признании незаконным решения

при участии в судебном заседании: 

от заявителя – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от ПАО «Сбербанк России» – ФИО4 по доверенности,

от ООО «Три кота» - не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Примэкспо» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – ответчик, Управление Росреестра по Приморскому краю) от 08.11.2018 № 25/001/011/2018-4428, от 08.02.2019 № 25/001/011/2018-4428 о приостановке и об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи о государственной регистрации аренды; об обязании осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи о государственной регистрации аренды в отношении права аренды на недвижимое имущество (с учетом уточнений от 20.05.2019).

ООО «Три кота», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, для участия в нем своих представителей не направило, что не препятствует рассмотрению дела в отсутствие указанного третьего лица в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель общества по тексту заявления и в судебном заседании пояснил, что регистрирующий орган незаконно приостановил осуществление действий по погашению регистрационной записи о государственной регистрации аренды на объекты недвижимости, а затем в отсутствие законных оснований отказал в государственной регистрации, в связи с тем, что, как полагает заявитель, отсутствие оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке не является препятствием для прекращения права залога с учетом подтвержденного факта расторжения договора аренды, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора.

Представитель ответчика в письменном отзыве, представленном в материалы дела, а также в судебном заседании по требованиям возразил, считая оспариваемые уведомления законными и обоснованными, отметив при этом, что Управление, установив, что в пакете документов, представленных обществом для государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, отсутствует согласие залогодержателя, а также наличие ареста, правомерно приостановило, а затем отказало в государственной регистрации.

Представитель ПАО «Сбербанк России» в письменном отзыве, представленном в материалы дела, а также в судебном заседании, поддержал позицию Управления.

ООО «Три кота» письменный отзыв в материалы дела не представило, правовую позицию в отношении заявленных требований не выразило.

Исследовав материалы дела, суд установил, что ООО «Примэкспо» является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> 14:

- нежилые помещения в здании с пристройками - ремонтно-механический цех, лит. 4, 4А, 4Б; 1 этаж, номера на поэтажном плане 1-12, 19-20, общей площадью 841,7 кв.м., кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/4, 4А, 4Б: 10002;

- нежилые помещения в здании с пристройками - ремонтно-механический цех, лит. 4, 4А, 4Б; 1 этаж, номера на поэтажном плане 21-25, 2 этаж номера па поэтажном плане 1-8, общей площадью 1 140,3 кв.м., кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/4, 4А, 4Б:10001;

- здание временное сооружение хозяйственного блока с пристройкой, лит.6, 6А-пристройка, общей площадью 458, 4 кв.м., кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/6, 6А;

- здание-склад цемента, лит. 9, общей площадью 80, 8 кв.м., кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/9;

- здание отделения добавок, лит. 15, общей площадью 174 кв.м., кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/15;

- здание склада готовой продукции, лит. 17, общей площадью 159 кв.м., кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/17/14А.

21.08.2012 указанное имущество передано по договору аренды, заключенному между ООО «Примэкспо» и ООО «Три кота» сроком по 01.08.2022, что подтверждается регистрационной записью № 25-25-01/180/2012-415 от 30.10.2012, внесенной в ЕГРН.

В обеспечение исполнения кредитных обязательств по кредитному договору, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Три Кота», 26.12.2016 заключен договор ипотеки № 700160135-6, согласно которому в залог банку были переданы права аренды по договору аренды недвижимого имущества от 21.08.2012, заключенному между ООО «Три Кота» и ООО «Примэкспо». Ипотека права аренды зарегистрирована 15.06.2017 года на срок с 15.06.2017 по 25.12.2019.

В связи с задолженностью по арендным платежам и отсутствием возможности у ООО «Три Кота» осуществлять текущие платежи по договору аренды, 23.10.2018 ООО «Три Кота» и ООО «Примэкспо» заключили соглашение о расторжении договора аренды от 21.08.2012.

25.10.2018 ООО «Примэкспо» обратилось в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды нежилых помещений № 10-08/12 от 21.08.2012.

Управление Росреестра по Приморскому краю сообщением от 08.11.2018 № 25/001/011/2018-4428 уведомило общество о приостановлении осуществления действий по погашению регистрационной записи о государственной регистрации аренды на объекты недвижимости. При этом основанием для приостановления регистрационных действий явилось то обстоятельство, что в ЕГРН в отношении вышеуказанных объектов внесены записи о государственной регистрации запрета на распоряжение объектами, а также то, что государственная регистрация погашения записи о государственной регистрации аренды возможна при условии погашения регистрационной записи об ипотеке либо предоставления согласия залогодержателя. 

08.02.2019 Управление Росреестра по Приморскому краю уведомило общество об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды по тем же основаниям, которые указаны в уведомлении о приостановлении регистрационных действий.

Общество полагая, что приостановление и последующий отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации прекращения права аренды, противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд пришел к  следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, для признания оспариваемого решения незаконным суду необходимо установить совокупное наличие двух условий: его несоответствие закону, а также нарушение им прав и законных интересов заявителя. 

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Основания приостановления государственной регистрации прав перечислены в статье 26 Закона № 218-ФЗ, согласно пункту 5 части 1 которой, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В данном случае ответчик, приостанавливая, а затем и отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды объектов недвижимости по расторгнутому сторонами договору аренды, сослался на наличие ограничения в виде ареста и обременения в виде ипотеки указанного права аренды.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с пунктами 1, 3 части 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что при обращении в регистрирующий орган с соответствующим заявлением ООО «Примэкспо» представило в том числе соглашение о расторжении договора аренды от 21.08.2012, подписанное 23.10.2018 обеими сторонами договора.

Таким образом оснований для постановки вывода о невозможности погашения записи о наличии права аренды в связи с зарегистрированным обременением в виде ипотеки у регистрирующего органа не имелось.

При этом довод Управления о том, что не может быть зарегистрировано погашение записи о регистрации аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным частью 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки, не может быть принят судом во внимание.

Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае – права аренды. 

Прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки. Поскольку ООО «Примэкспо» не является участником залоговых отношений, то общество не могло представить в Управление документ, на основании которого прекращается залог.

Таким образом, наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды, возникшего из договора аренды, который по соглашению сторон был расторгнут, само по себе не является препятствием для регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Довод ответчика о том, что 09.02.2018 Управлением Росреестра по Приморскому краю было зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ареста на спорные объекты, что также явилось основанием для отказа обществу в регистрации соглашения о расторжении договора аренды, судом также отклоняется в силу следующего.

Из материалов дела судом установлено, что постановлением Ленинского районного суда г. Владивостока от 25.01.2018 наложен арест на спорные объекты недвижимости сроком до 22.02.2018, а также установлены ограничения, связанные с распоряжением данным имуществом путем заключения договоров купли – продажи, дарения, залога и иных сделок, последствием которых является отчуждение или обременение спорного имущества. 

Кроме того, постановлением Ленинского районного суда г.Владивостока от 02.03.2018 наложен арест на спорные объекты недвижимости сроком до 03.05.2018, а также установлен запрет ФИО5, ФИО6 и иным лицам, действующим на основании выданной им доверенности распоряжаться указанным имуществом путем заключения договоров купли – продажи, дарения, мены, передачи в качестве вознаграждения, передачи в залог, в доверительное управление, на использование по договорам ренты, на отчуждение любым иным образом, предметом которых является отчуждение данного имущества.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что наложение ареста на спорное недвижимое имущество в том виде, который установлен в вышеуказанных судебных актах (запрет на совершение действий, направленных по сути на отчуждение имущества либо его обременение), не могло препятствовать проведению Управлением Росреестра по Приморскому краю испрашиваемых обществом регистрационных действий, поскольку ООО «Примэкспо» обратилось в регистрирующий орган за регистрацией прекращения ранее заключенной сделки – договора аренды от 21.08.2012.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что приостановление, а также отказ ответчика в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды нежилых помещений № 10-08/12 от 21.08.2012 от 23.10.2018 не соответствует нормам действующего законодательства, противоречит принципу правовой определенности и нарушает права и законные интересы общества, поскольку препятствует осуществлению обществом правомочий собственника объектов недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 08.11.2018 № 25/001/011/2018-4428, от 08.02.2019 № 25/001/011/2018-4428 не соответствуют положениям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем требования общества подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

При выборе способа восстановления нарушенного права арбитражный суд самостоятельно определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

При этом суд должен учитывать, что избранный способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

В качестве способа восстановления нарушенного права общество заявило об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи о государственной регистрации аренды в отношении права аренды на недвижимое имущество.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела судом установлено отсутствие оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации соглашения, суд в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ обязывает ответчика погасить регистрационную запись о государственной регистрации аренды в отношении спорного недвижимого имущества.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины, подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю оформленные уведомлением от 08.11.2018 № 25/001/011/2018-4428 от 08.02.2018 № 25/001/011/2018-4428.

Решение в указанной части подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю погасить  регистрационную запись о государственной регистрации аренды в отношении следующего недвижимого имущества:

- нежилые помещения в здании с пристройками - ремонтно-механический цех, лит.4, 4А, 4Б; 1 этаж, номера на поэтажном плане 1-12, 19-20, общей площадью 841,7 кв.м, кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/4, 4А, 4Б: 10002;

- нежилые помещения в здании с пристройками - ремонтно-механический цех, лит.4, 4А, 4Б; 1 этаж, номера на поэтажном плане 21-25, 2 этаж номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 1140,3 кв.м, кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/4, 4А, 4Б: 10001;

- здание временное сооружение хозяйственного блока с пристройкой, лит.6, 6А-пристройка, общей площадью 458,4 кв.м, кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/6, 6А;

- здание-склад цемента, лит.9, общей площадью 80,8 кв.м, кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/9;

- здание отделения добавок, лит. 15, общей площадью 174,0 кв.м, кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/15;

-здание склада готовой продукции, лит. 17, общей площадью 159 кв.м, кадастровый номер 25:28:000000:00:08020/17/14А.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью "Приэкспо" судебные расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

 Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Тихомирова Н.А.