СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город ТомскДело № А27-9861/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2019 года. 

Постановление в полном объеме изготовлено 3 октября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

ФИО1,

судей:

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Штис" (№ 07АП-8940/2019) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 23 июля 2019 года по делу № А27-9861/2019 по иску Администрации города Новокузнецка (654080, 

<

...> (Центральный р-н), 71, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Штис" (654005, 

<

...> (Центральный р-н), 22 Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО4 по доверенности №1/8 от 09 января 2019 года,

от ответчика: ФИО5 директор по решению единственного участника от 12 октября 2011 года; ФИО6 представитель по доверенности от 01 августа 2019 года.

СУД УСТАНОВИЛ:

Администрация города Новокузнецка (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Штис" (далее - ООО "Штис", ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства (торгово-офисное здание), кадастровый номер объекта 42:30:0202004:108, площадью 1484,4 кв. м, степень готовности - 30%, расположенный по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 года "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства".

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23 июля 2019 года требования истца удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, впоследствии дополненной, в которой просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым установить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, определить степень его готовности.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суду первой инстанции надлежало определить начальную продажную цену объекта незавершенного строительства, степень его готовности; неисполнение указанной обязанности влечет нарушение права получения ответчиком соразмерной компенсации за отчуждаемое имущество; в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы отказано необоснованно.

Истец представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором, отклоняя доводы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании представители ответчика настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям; заявили ходатайство назначении по делу судебной экспертизы; представитель истца просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года №36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 апреля 2014 года №23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Из материалов дела следует, что ООО "Штис" заявляло ходатайство о проведении экспертизы при рассмотрении дела судом первой инстанции. Ходатайство было отклонено и поэтому подлежит рассмотрению апелляционным судом.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Между тем истцом требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлено. Оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в предмет исследования суда первой инстанции не входила. 

Установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не является. Указанный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 августа 2019 года № Ф04-3178/2019 по делу № А70-20061/2018).

При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы апелляционным судом не установлены.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Штис" на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (Торгово-офисного здания), площадью 1484,4 кв. м, степень готовности - 30%, о чем 13 ноября 2014 года в Единый государственный реестр прав внесена соответствующая запись.

18 февраля 2016 года между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка (арендодатель) и ООО "Штис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 682-02, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0202004:96, площадью 4917 кв. м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (торгово-офисного здания) по улице Димитрова в Куйбышевской районе г. Новокузнецка. Разрешенное использование земельного участка - под проектирование и строительство торгово-офисного здания (пункт 1.1.).

Пунктом 2.1. договора согласовано, что земельный участок передается арендодателем арендатору в аренду до 01 февраля 2019 года. 

Пунктом 7.4. договора аренды установлено, что право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

Указывая, что срок действия договора аренды земельного участка истек, разрешение на строительство объекта прекращено на основании Распоряжение Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка от 07 марта 2019 года № 23, объект строительством не завершен, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и исходил из наличия основания для принудительного изъятия объекта незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено применение правил указанной статьи в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в Земельный кодекс Российской Федерации частью 21 статьи 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и вступили в силу с 01 марта 2015 года (часть 1 статьи 35 указанного закона).

Из материалов дела следует, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, срок действия указанного договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено.

При указанных обстоятельствах, апелляционным судом поддержан вывод суда первой инстанции о наличии основания для удовлетворения заявленных требований.

Отклоняя доводы жалобы, апелляционный суд исходил из ошибочности мнения заявителя об обязательности определения при рассмотрении настоящего спора начальной продажной цены объекта незавершенного строительства, степени его готовности.

Апелляционным судом отмечено, что правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 года № 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Из пунктов 2, 3, 7 указанного постановления и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

То обстоятельство, что степень готовности объекта незавершенного строительства изменилась, по мнению суда апелляционной инстанции не может признано в качестве основания для отказа в удовлетворении иска, поскольку реализации подлежит объект, право собственности на который зарегистрировано в Единого государственного реестра недвижимости. Фактическая степень готовности и площадь объекта могут быть учтены при определении начальной продажной цены продаваемого объекта, в связи с чем права ответчика не будут нарушены.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит  удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 23 июля 2019 года по делу            № А27-9861/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3