АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-16820/25

05 ноября 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2025 г. Полный текст решения изготовлен 05 ноября 2025 г.  

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е. Н.  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пикулиной А. И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  

Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону  

ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1  

ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> об обязании привести объект в соответствие, о взыскании неустойки 

третье лицо: Региональная служба государственного строительного надзора  

Ростовской области ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, при участии: 

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 23.06.2025  

 № 59.34.2/13595 

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 20.05.2025 от третьего лица: представитель не явился,  

установил:

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к  

индивидуальному предпринимателю ФИО1 об обязании  

привести объект в соответствие, о взыскании неустойки. 

Протокольным определением от 03.09.2025 к участию в деле в качестве третьего  

лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  

привлечена Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской  

области. 

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном  

объеме. 

Ответчик против удовлетворения иска возражал, поддержал доводы, изложенные в  

отзыве. 

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, направило  

отзыв на иск. 

По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.  

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. 

Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 23.04.2025 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040419:660, площадью 713 кв.м, с видом разрешенного использования «магазины, бытовое обслуживание», расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО1, о чем в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости сделана запись от 03.10.2023 № 61:44:0040419:660-61/183/2023-1.  

В целях пресечения незаконного строительства на территории города Ростова-на-Дону в рамках регионального государственного строительного надзора Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области проведено выездное обследование по адресу: 

<

...>, в результате которого выявлен факт нарушения градостроительного законодательства.  

В соответствии с актом выездного обследования от 23.04.2025 установлен факт возведения самовольной постройки.  

Согласно указанному акту на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040419:660 находится незавершенный строительством объект, на момент осмотра возведены железобетонные конструкции 2-х этажей здания и вертикальные конструкции 3 этажа, ведутся работы по устройству перекрытия 3 этажа. Наличие других зданий на данном земельном участке не установлено.  

По указанному адресу департаментом выдано разрешение на строительство от 19.08.2024 № 61-44-053101-2024 здания бытового обслуживания с параметрами: количество этажей - 2, этажность - 2, площадь – 1 414,66 кв.м.  

По данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Ростова-на-Дону разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства, расположенного по вышеуказанному адресу, департаментом не выдавалось, в связи с чем департамент обратился в суд с настоящим иском о признании данного объекта самовольной постройкой, подлежащей сносу.  

Рассмотрев исковые требования, оценив доводы и доказательства сторон, суд пришел к следующему выводу.  

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.  

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением  

градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.  

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что ответчиком требования по этажности здания, согласованные в разрешении на строительство, нарушены не были, так как согласно проектной документации «перекрытия третьего этажа» на отметке + 9.150 является антресолью второго этажа данного здания, площадь которой составляет 40% от площади второго этажа.  

Согласно данным раздела 3 архитектурные решения проектной документации, на основе которой получено разрешение на строительство, к строительству запроектированы следующие параметры здания (лист. 1 раздела АР): Высота здания - 17,47м. Высота здания (архитектурная) - 17,65м.  

Архитектурно - планировочные решения здания приняты на основе технологического процесса и размещения на генплане с учетом санитарных и взрывопожарных норм. Высота от пола 1-го этажа до низа конструкций 2-го этажа - 4,50 м. Высота от пола 2-го этажа до низа конструкций антресоли - от 3,60 до 4,05 м, Высота от пола антресоли до низа конструкций покрытия кровли - от 3,00 до 3,60 м. Проектируемое здание – двухэтажное с антресолью, с размерами в осях 31,1 х 20,0 м.  

Антресоль — доступная площадка, расположенная в верхней части помещения под потолком. Она предназначена для увеличения полезной площади и рационального использования пространства при наличии высоких потолков.  

При этом, согласно свода правил общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009 СП И 8.13330.2022СП 118.13330.2022 – Антресоль не является этажом.  

Ответчиком в материалы дела представлено заключение от 10.06.2025 № 12-06/25, выполненное ООО «ГЛАВ-ЭКСПЕРТ» специалистом ФИО4  

Отвечая на вопросы, специалист пришел к следующим выводам. 

По первому вопросу: соответствует ли строение по адресу: 

<

...> утвержденному проекту и разрешению на строительство, выданному Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону № 61-44- 053101-2024 от 19.08.2024?  

- данное незавершенное строительство полностью соответствует разрешению на строительство № 61-44-053101-2024 от 19.08.2024 выданному Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, а также соответствует проектным решениям, выполненным АПМ ПРОФИЛЬ ООО «Независимая Строительная экспертиза» являющейся членом саморегулируемой организации ассоциация «Гильдия проектных организаций Южного округа» (см. приложения № 1)  

По второму вопросу: какова этажность данного строения? 

- на основании проведенного исследования данного объекта и Свода Правил Общественные Здания и Сооружения СНиП 31-06-2009 СП 118.13330.2022 эксперт приходит к выводу, что поскольку согласно Свода Правил Общественные Здания и Сооружения СНиП 31-06-2009 СП 118.13330.2022 - антресоль не является этажом,  

следовательно, этажность данного строения является – два этажа, что соответствует выданному разрешению на строительства данного объекта Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону № 61-44-053101-2024 от 19.08.2024, а так же проектным решениям, выполненным АПМ ПРОФИЛЬ ООО «Независимая Строительная экспертиза» являющейся членом саморегулируемой организации ассоциация «Гильдия проектных организаций Южного округа».  

По третьему вопросу: были при допущены при строительстве спорного объекта нарушения градостроительных и строительных норм и правил?  

- при посадке данного здания «Здание бытового обслуживания, расположенного по адресу: 

<

...>» соблюдены все противопожарные, санитарно-технические разрывы до соседних строений в соответствии с Градостроительным планом № РФ-61-3-10-0-00-2023-2243-0 от 09.11.2023. Все габариты данного здания соответствуют проектным решениям, выполненным АПМ ПРОФИЛЬ ООО «Независимая Строительная экспертиза» являющейся членом саморегулируемой организации ассоциация «Гильдия проектных организаций Южного округа», а так же соответствуют выданному разрешению на строительство Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону № 61-44- 053101-2024 от 19.08.2024, а также соответствуют градостроительным, строительным нормам и правилам.  

По четвертому вопросу: соответствует ли представленная проектная документация на строительство объекта недвижимости по адресу пр-т Кировский 118/204 градостроительным нормам и правилам?  

- при изучении проектных решений, выполненных АПМ «ПРОФИЛЬ» ООО «Независимая Строительная экспертиза», являющейся членом саморегулируемой организации ассоциация «Гильдия проектных организаций Южного округа», эксперт пришёл к выводу о том, что требования по этажности здания - согласно СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» - не нарушены, проектные решения соответствует требованиям СП 118.13330.2022, ГОСТ Р 21.101.2020, Положению «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утверждённому постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87, а также Градостроительному плану № РФ-61-3-10-0-00-2023-2243-0 от 09.11.2023 г. На основе проведённого экспертного исследования эксперт пришёл к выводу о том, что представленная проектная документация на строительство объекта недвижимости по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, пр-т Кировский 118/204 соответствует градостроительным нормам и правилам.  

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.  

Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.  

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Истцом в материалы дела в качестве обоснования исковых требований представлены: акт выездного обследования, акт осмотра от 23.04.2025 с фотоматериалами. Однако из данных фотографий не представляется возможным сделать однозначный вывод о наличии у спорного строения третьего этажа.  

Ходатайства о назначении судебной экспертизы на предмет этажности строящегося объекта, истцом не заявлено.  

При таких обстоятельствах суд не может согласиться с позицией департамента. Судебный акт не может быть построен на предположениях.  

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.  

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.  

Снос объекта незавершенного строительством на основании актов, содержащих выводы о наличии у строения третьего этажа, суд полагает недопустимым.  

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении № 10/22, с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.  

Таким образом, лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально-правовым интересом либо в защите принадлежащего ему гражданского права, либо, в соответствии с установленной компетенцией, в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.  

В данном случае, истец не обосновал, как снос строения (на данном этапе), расположенного на земельном участке, принадлежащем ответчику, приведет к восстановлению публичных интересов.  

При этом, именно ответчик, продолжая строительство, несет риски возникновения убытков в случае строительства нежилого здания, не соответствующего выданному разрешению.  

Департамент же не утрачивает право на подачу иска о сносе в случае возведения ответчиком самовольной постройки.  

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования носят преждевременный характер, и истцом не представлено достаточных доказательств для признания спорного объекта самовольной постройкой, подлежащей сносу.  

Указанная правовая позиция учтена судом кассационной инстанции при рассмотрении дела № А53-41407/23.  

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.  

Пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.  

 Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

 Судья Е. Н. Мариненко