АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

13 апреля 2022 года

Дело № А33-31593/2021

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06 апреля 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 13 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик строительная компания "Экономжилстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании отказа недействительным, об обязании произвести перерасчёт арендной платы,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Темпстрой» (ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью УК «Светлоград» (ИНН 

<

***>)

в присутствии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – представителя по доверенности от 11.01.2021;

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 30.12.2021; 

от третьего лица ООО УК «Светлоград»: ФИО3 - директора, на основании выписки ЕГРЮЛ;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик строительная компания "Экономжилстрой" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик) о признании недействительным отказ Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска от 29.09.2021 исх. № 21629-ги в перерасчете арендной платы по Договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526 с 26.01.2021; об обязании Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска произвести перерасчет арендной платы по Договору аренды земельного участка от 10.05.2016 №526 с 26.01.2021 (с учётом уточнений требований от 20.12.2021).

Определением от 14.12.2021 исковое заявление оставлено судом без движения. Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 24.12.2021 возбуждено производство по делу. Определением от 21.02.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Темпстрой» (ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью УК «Светлоград» (ИНН 

<

***>).

Представитель третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Темпстрой» в судебное заседание 06.04.2022 не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Заявитель исковые требования поддержал. 

Ответчик предъявленные требования не признал, представил отзыв на заявление.

Третье лицо поддержало доводы отзыва на заявление.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Темпстрой», по имеющимся в деле письменным доказательствам. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик строительная компания "Экономжилстрой" (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона от 25.04.2016, распоряжения администрации города Красноярска от 16.03.2016 № 1166-недв подписан договор аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526, согласно пункту 1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение договора на торгах, проводимых 25.04.2016, принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами, с наложением зон с особыми условиями использования территорий: охранных зон инженерных сетей электроснабжения, водоотведения, с кадастровым номером 24:50:04 00 056:302, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, для использования в целях строительства многоэтажной жилой застройки (высотная застройка), без права изменения установленного целевого (разрешенного) использования участка, а так же продажи участка по частям, влекущее изменение целевого (разрешенного) использования, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 14576 (четырнадцать тысяч пятьсот семьдесят шесть целых) кв.м. (приложение 1), в том числе охранная зона инженерных сетей 1262 кв.м. Обеспечить содержание земель общего пользования, прилегающих к территории, в соответствии с экологическими нормами, санитарными правилами, иными действующими нормативными и законодательными актами.

Договор аренды земельного участка от 10.05.2016 № 526 прошел государственную регистрацию 10.06.2016.

Пунктом 2.1. договора установлено, что срок аренды земельного участка устанавливается с 05.05.2016 по 04.05.2023 (семь лет).

Размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 1 908 180,42 руб. в месяц (пункт 3.1. договора).

Из искового заявления следует, что ООО "СЗ СК "ЭкономЖилСтрой" на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400056:302 путем привлечения денежных средств участников долевого строительства осуществляет строительство четырех многоквартирных домов: Жилой дом № 1 строение № 1, жилой дом № 1 строение № 2, жилой дом № 1 строение № 3, жилой дом № 1 строение № 4.

Жилой дом № 1 строение № 1 введен в эксплуатацию 30.12.2020, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 24-308-142-2018 от 30.12.2020. Застройщик полностью выполнил обязательства перед участниками долевого строительства по передаче жилых помещений участникам долевого строительства (подписаны все акты приема-передачи объектов долевого строительства). Жилому дому № 1 строение № 1 присвоен адрес: 

<

...>.

Жилой дом поставлен на кадастровый учет 22.01.2021, присвоен кадастровый номер 24:50:0400056:12848, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 04.03.2021.

26.01.2021 зарегистрировано первое право собственности на квартиру № 47 в доме по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 26.01.2021.

Ссылаясь на то, что 26.01.2021 земельный участок, предназначенный для эксплуатации жилого дома № 16 по пер. Светлогорский, находится в долевой собственности собственников объектов недвижимости, расположенных в этом доме, а площадь земельного участка для эксплуатации ж.д. № 16 пер. Светлогорский составляет 3 013 кв.м., размер арендной платы в рамках Договора за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400056:302, общей площадью 14 576 кв.м., должен быть перерассчитан с 26.01.2021 с учетом исключения площади в размере 3 013 кв.м., а именно согласно следующего расчета:

1 908 180,42 руб. (размер арендной платы за месяц) – (1 908 180,42 руб. / 14 576 кв.м.* 3 013 кв.м.) = 1 513 741 руб. 09 коп. Таким образом, размер арендной платы в рамках договора с 26.01.2021 должен составлять 1 513 741 руб. 09 коп.

Заявителем в адрес департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направлено письмо от 16.09.2021 вх. № 22605-ги о перерасчете арендной платы по договору аренды от 10.05.2016 № 526 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:302, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, заключенному по результатам аукциона в целях строительства объекта: для строительства многоэтажной жилой застройки (высотная застройка).

Письмом от 29.09.2021 исх. № 21629-ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил заявителю, что оснований для перерасчета арендной платы по указанному договору отсутствуют. Указал, что ежегодный размер арендной платы определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ) и является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ). В настоящее время, на испрашиваемом земельном участке осуществляется строительство многоквартирных домов, при этом, изменение размера арендной платы по такому договору, в том числе в связи с завершением строительства одного из домов, действующим законодательством не предусмотрено.

Ссылаясь на то, что отказ департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в перерасчете арендной платы от 29.09.2021 исх. № 21629-ги нарушает права и законные интересы заявителя, общество обратилось в арбитражный суд.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц урегулирован главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц возбуждается на основании заявления заинтересованного лица, обратившегося в арбитражный суд с требованием о признании недействительными ненормативных правовых актов или о признании незаконными решений и действий (бездействия) указанных органов и лиц.

Согласно части 1 статья 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как следует из материалов дела, заявление о признании незаконным отказа департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 29.09.2021 исх. № 21629-ги, заявитель подал в арбитражный суд 02.12.2021, т.е. с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение о признании недействительными ненормативных правовых актов, действий (бездействия) незаконными принимается арбитражным судом в том случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13, допускается предоставление в пользование арендатору не всей вещи в целом, а только ее отдельной части.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им и право на получение арендной платы за указанный земельный участок.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 N 309-ЭС19-21975 по делу N А50-28964/2018.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом, что соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443, от 11.11.2016 N 306-ЭС16-15526.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Поскольку после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенном многоквартирном доме (26.01.2021), право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, право пользования и владения общества соответствующей частью земельного участка также прекратилось.

Таким образом, с даты прекращения права аренды общества на соответствующую часть земельного участка, прекратилась и обязанность оплачивать аренду.

Следовательно, у арендатора имеется право на перерасчет размера арендной платы в отношении оставшейся части земельного участка.

В этой связи, довод департамента о том, что спорный договор аренды заключен на торгах, а потому размер арендной платы в любом случае не подлежит изменению, противоречит требованиям закона и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации.

Вместе с тем, учитывая, что правоотношения сторон возникли из договора аренды и имеется спор о перерасчете арендной платы, суд полагает, что заявитель выбрал способ защиты нарушенного права не соответствующий закону и обязательствам сторон. Оспаривание решения или отказа арендодателя от совершения действий по перерасчету арендной платы в порядке статей 198 - 201 АПК РФ не соответствует нормам 307, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирующих правоотношения по договору аренды. Возражения по размеру арендной платы арендатор вправе заявлять при разрешения спора о взыскании арендных платежей по договору независимо от отказа арендодателя произвести перерасчет арендной платы".

Суд пришел к выводу о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, как не соответствующий характеру установленных между сторонами отношений, поскольку отношения арендатора и арендодателя в договоре аренды определяются нормами гражданского законодательства и не имеют признаков власти и подчинения. Данное обстоятельство является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований, в удовлетворении требований следует отказать.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на заявителя. 

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

Д.С. Куликова